XX物业顾问财务管理手册
目录
一、说明.................................................................................2
二、附件..............................................................................11
1.会计核算科目.....................................................................11
2.财务会计制度.....................................................................26
3.财务管理制度.....................................................................31
4.财务报销制度.....................................................................37
5.财务工作质量评估制度.........................................................44
下期顾问书预告.....................................................................56
(一)说明
现代企业的财务管理贯穿于物业管理企业经营管理的各个方面、各个环节、各个阶段，在企业的日常管理中占有重要的地位。物业管理企业的财务管理既包含全部财务管理的一般性基本原则，同时又有着物业管理的行业特点。充分把握财务工作的专业性和物业管理的行业性，是做好物业管理企业财务管理的关键所在。现对从物业服务计费方式、经营收入、成本费用特性、会计核算、财务预算、制度建设、涉税事务及内外部关系、财务分析、培训学习等几个方面对物业管理企业的财务管理进行阐述。
一、物业公司服务计费方式
在物业管理行业内，目前存在两种主流的物业服务计费方式，即佣金制和包干制。
1.佣金制
以提取佣金作为计费或获取报酬的方式就称为佣金制。物业管理佣金制是指在代收代支的物业服务资金和其它收入中除按约定比例提取佣金支付给物业管理企业外，其余全部用于物业管理区域的管理和维护支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
2.包干制
包干制是一种比较传统的方法。特点为“自主经营，自负盈亏，风险自担，结余归己”。实行包干制的物业管理企业和其它企业在财务管理方面没有本质区别。
二、物业公司经营收入
1.收入的分类
营业收入可分为主营业务收入和其他业务收入。
物业管理企业主营业务收入包括：物业服务收入、物业经营收入和物业有偿服务收入。物业有偿服务收入又可划分为公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
三、成本费用特性
物业管理企业在成本费用方面表现出一些特点：
1.物业管理企业固定成本的比例较高，人工成本在总成本的比例也较高，成本费用的可控性相对较差。
2.物业管理企业成本费用的可预测性较强。
3.物业管理企业的成本中有相当部分属预防性支出(如电梯维修保养费)，降低其支付额度虽不会显著地降低服务品质，但可能会增加企业的经营风险。
四、会计核算(附件1：会计科目表)。
会计核算是财务部门的基本的、重要的职能，因其存在较强的专业性和系统性，相对其他职能部门而言较为封闭，财务部门应更积极将会计核算成果报送公司相关领导。这种做法有以下积极意义：一是提高财务核算成果的利用程度;二是提高了与公司领导层的交流程度;三是主动置财务部门于公司管理层监督之下。
会计核算是财务管理工作的基础工作，有较强的系统性、专业性、时间性。对于一般性的核算原则，在顾问书中无法面面俱到地涉及。现只对会计核算工作的几个特殊问题点说明如下：
会计核算说明。公司应在核算项目确定下来后，组织各岗位人员编制财务核算说明书，内容包括职责分工、每月结算流程、单据传递流程、会计科目的核算内容等，同时注意内容的定期更新，这样可以保证财务工作有标准化的指引，同时财务人员岗位有变动时，新的人员可以尽快地熟悉工作职责。
会计电算化。因物业管理企业核算量较大，建议采用财务电算化软件。购买财务软件应从软件功能、售后服务、可升级性、开发实力及价格等多方因素考虑，目前市场上比较成熟的财务软件有金蝶、用友等。
软件的配置。财务软件的配置与公司所管理的物业的特点有关，根据物业管理公司的情况，可采取集中核算的方式，同时对财务单据传递流程应有较详细的规定。
远程管理。对于相距较远或不在同一个城市的分支机构，在财务核算方面应有相应的远程管理方法，通过网络进行即时账务的处理，以实现核算管理及控制的要求。
会计核算科目的设置应做到可理解性。在会计年度调整核算项目时，应充分考虑提前量，做好时间规划。避免因时间仓促影响科目规划的系统性、影响核算的科学性。
06年2月15日，国家财政部出台了《新会计准则》，这是会计准则的历史性变革，将在很大程度上改变现有的财务核算模式。部分公司将于07年开始执行新的会计准则，公司财务部门应加强相关培训，适应这一重要变化。
五、财务预算
物业公司应采用预算管理的方式对公司各部门的财务工作进行总体控制。一是在财务目标的管理方面对各部门可以有一个量化的考核指标，为解决部门的绩效考核提供一个量化标准。二是使各部门参与到目标的制定过程中，可以调动责任部门的积极性，使公司整体目标的完成更有保障。
物业管理的预算主要方面是新受托管理的小区的物业管理费测算，小区的功能特性都存在不确定性，比其他行业的预算更有难度。物业管理费用的测算应把握以下原则：
1、 程序和分工较为重要。根据项目的时间要求，在一定的时间必须成立测算小组，小组的成员包含人事、行政后勤、设备维修、安全管理、清洁管理、绿化管理、水电费等七种职能。各业务块从设备、工具的配备，材料的消耗，人员的编制进行全方位的测算，排出测算工作进度表，列明阶段性结果的完成时间，最终结果的完成时间。
2、 测算与决算有明显的区别。测算是说服性的，而不是结论性的。我们测算的目的是说服业主、说服招标单位、甚至说服我们自己。所以测算应加强可理解性，才能增强它的说服力。
3、 对于一个较大项目的测算，财务应将自己更多放在是组织者、审核者或被说服对象的角度上，而不仅仅是一个计算者。至少财务人员有一个参与者应处于这样的位置，这可以增加测算结果的客观性。
4、 为了加强费用测算的说服力，应使测算内容尽量具体化、标准化。如，绿化费用中有以每平米为单位的苗费、水费、肥料费用;清洁费用中有以每平米的用料、打腊等费用;办公费用先有一个人头费用一样的标准，再乘以行政人员人数即可。这就有了具体的成本标准，在此基础上乘以数量即可，这样可以减少工作量，加强说服力、科学性、可信性。
5、 表格中使用E*CEL模块化链接，这样可以在改动一个基础数据的同时相关数据也自动更新。
6、 测算表属管理会计报表，管理会计报表与财务会计报表相比，理论上应该存在较多的个性化因素。
7、 费用的范围的确定。费用列表中应注明包含的费用项目，不包含的费用项目，应予以明确。
8、 财务预算是成本控制的重要方法，对于管理自有物业的物业管理企业，成本管理关系到其管理的效率，对于面向市场的物业管理企业，成本管理关系到市场拓展的成效、企业之间的竞争力的高低，乃至企业的生存。
六、制度建设
财务制度建设应根据公司的实际情况制定，同时对政府有关部门的相关法规以及上级公司的有效的规章制度进行整理，共同形成完整的指导公司财务工作的法规制度体系，并以适当的方式公布。
(附件2：《物业公司法规制度体系目录》)
公司根据自身的管理模式制定通用的《财务管理制度》、《财务报销制度》、《财务工作质量评估制度》等，设置权限，规定流程、分级管理。
附件3《财务管理制度》
附件4《财务报销制度》
附件5《财务工作质量评估制度》
公司财务管理应有较完善的内部控制制度，控制以下的财务事项。
1资金的控制
1.1现金控制程序
1.1.1任何人不得从头到尾经办一笔业务;
1.1.2分开处理出纳和会计业务;
1.1.3尽可能集中收取现金;
1.1.4收到现金及时记账;
1.1.5鼓励顾客索取收据或发票;
1.1.6每日收取的现金应送存银行;
1.1.7除金额较小及规定情况，严格控制使用现金;
1.1.8物业公司的收费最好采用银行托收，不仅可减少物业公司的工作量，而且方便住户，减少因收费原因引发服务投诉的机会。银行托收工作应在交房前作好准备工作，与银行签署相关协议，在交房现场开立存折。
1.2非财务人员(如安全员、客户服务人员)收取现金的管理：
1.2.1对被授权收取现金的人员应作适当考察，收取现金的权限应明确;
1.2.2应明确告知，代收现金人员应按要求定期交回现金，报告收入;
1.2.3负责人应及时跟进没有交回现金的人;
1.2.4收款应记录在简要的现金登记本上;
1.2.5经常检查与其他的记录来核对其现金的数量;
1.2.5租金及管理费收取应设置明细台账，记录收款情况;
1.2.6独立于收款人的人员应不定期按台账中未收款情况进行抽查。
1.3银行存款的管理
1.3.1未签发的支票需安全保管;
1.3.2负责签发支票的人不能负责应付或应收款账;
1.3.3支票只能在正确的批准事项完毕后方能签发;
1.3.4审批凭证在付款后必须立即注销;
1.3.5已签支票最好立即交付，否则须保管于安全地点;
1.3.6银行余额调节表由签发支票、保管现金以外的人担任;
1.3.7支票的印鉴分别保管;
1.3.8银行调节数应及时查验;
1.3.9控制开具无抬头支票及远期支票;
1.3.10公司应在充分掌握流程的情况下，尝试开展网上支付的功能，可减少报销人员的时间浪费，提高支付及查询效率;
1.3.11出纳员应定期(日或周)编制资金报表，报送公司相关领导。
2采购的控制程序
2.1采购的申请单需经批准;
2.2批准人的权限需预先设定;
2.3须购物品及数量应预先设定并记录在申请单上;
2.4商品应检验数量、质量及状况，收货后应由相关部门签发收货单;
2.5收货单要与申请单核对，超量或不足应及时通知供应商，收货单应预先编号;
2.6收到的发票应与申请单、收货单核对;
2.7发票应由独立于申请及收货职能人的负责人批准付款;
2.8应付账款记录应由收货人、付款审批人以外的人保管;
2.9供应商的对账表应与应付账款定期核对。
3存货管理控制程序
3.1检查残次商品，其处理需经批准;
3.2货物收发需登记并与相关凭证相一致;
3.3所有的存货账目需与总账核对一致，不一致处应查清原因;
3.4存货数量应由负责仓库以外的人定期根据记录来检查，不一致处应查清原因;
3.5没有保存连续记录的仓库应进行一次全面的清点;
3.6最高和最低记录应作预先设定并评审;
3.7再订货点应预先设定并评审;
3.8各类商品的存放地点应标识;
3.9商品应存放于安全之处，以防止损失;
3.10 所有商品应标识相应信息并按类存放于各处;
3.11 进入仓库应受到限制。
4工资管理程序
4.1雇用及解雇需有符合公司程序及法律规定的书面批准;
4.2工资水平的变动需有书面的批准;
4.3加班需由人事以外的部门核准;
4.4关于工资中扣款的经常性检查，是否支付给应收单位及部门;
4.5长期不在岗人员的工资水平需按标准来核对。
5.收款台账
5.1公司应按每一收款单位或个人建立应收款台账;
5.2应收款台账应定期与欠款单位核对;
5.3财务部应及时将拖欠款名单及处理情况，定期向管理层报告;
5.4针对不同拖欠金额及拖欠时间的应收款应采取不同级别的处理方法;例如：累计拖欠1万元以下由物业服务中心负责处理、跟踪，1万元以上、2万元以下由财务管理部跟踪，2万元以上报告总经理，由总经理指定人员处理。
6内部控制制度的局限
6.1平衡控制成本与控制效果的需要，一项十全十美的监控制度是不存在的，从成本上也不划算的。
6.2内部控制适用于系统性的事项，不适用一次性的事项。
6.3疏忽误解命令或其他人为因素会导致内控制度失效。
6.4管理人员的内外勾结作弊会导致内控制度失效。
6.5滥用权力或凌驾于制度之上使内控制度失效。
七、内外部关系及涉税事务
内外部关系。财务部应改变保守的传统形象，加强财务的公关意识。对外，加强与国税、地税、财政、银行、物价及上级主管部门的全面联系，取得他们的指导与支持，在出现一些偶然性的突发事件时才能做到沟通的有效。对内，与物业管理处、综合管理部应加强沟通与协调，以便在财务管理方面与他们发生不一致时获得理解，使财务的理念得以贯彻。
在企业管理的过程中，会与内外部的许多单位和个人发生关系，其中与财务有关系的部分则形成了企业的财务环境，妥善处理各方关系，对财务管理工作有重要意义。其中外部关系主要是政府部门及银行，内部关系主要是财务部门与其他部门之间的关系。因各种物业公司的产权结构及运作方式不一，物业公司可能一般不涉及其他部门，现主要针对涉税事务做一阐述：
涉税事务原则性强、风险较高。财务部门应指定专门人员负责，研究对企业最有利的合法纳税方式，除具体工作外，要负责每月确认税务相关工作确已关闭。
财务人员应加强对税务法规及税务部门具体办事流程的学习，做到精通办税业务。
从物业公司成立开始，应对国税、地税、征收、检查等税务部门进行良好的沟通，建立良好的公共关系。同时物业公司最好采用电子报税方式，节约人力，对报税的内容及资料进行复核。
发票管理。公司应对发票的管理给予高度重视，设置专人保管，原则上填开、盖章、核销各环节应尽量分开。
除税务部门外，财务部涉及政府公共关系部门还有银行、财政、物价等部门，财务部应分别其特点，指定专人研究其政策规定、有计划地保持良好的公共关系。
对内部单位而言，财务部应提高财务服务意识，为物业管理处及其他职能管理部门提供工作支持，与物业管理处及其他职能部门保持良好沟通，努力提高财务部在公司内的影响力。
八、财务报告
各种财务报告是财务部与公司领导进行沟通的重要工具，也是财务工作的重要成果。财务部应定期向公司领导递交相关报告及报表，具体时间与报表内容可能有差异，但总体应包含以下报表：
1.资金周报表。向公司领导提供公司最新的资金收支余情况，以便更好地使用或调度资金。
2.应收款明细表。应收款管理是物业管理企业财务管理的一个行业性的难点，财务部应按金额大小及拖欠时间长短等指标将各主要拖欠款客户进行列表，将本期应收款管理情况及时报告公司领导。
3.各部门收支情况表。各部门的收支状况及盈亏状况反映了公司整体财务计划的执行情况，公司领导应对这些予以关注，这些报表内容是公司领导对业务部门加强财务管理所必要的信息。
4.行政部门费用明细表。因行政部门不创造利润，控制行政费用是实现收支控制的重点之一。公司为控制行政费用，管理层必须对行政费用的明细有所了解，才能有的放矢。
5.公司基本财务报表。包括资产负债表、利润表、现金流量表及其他附表。
6.财务分析。财务分析应定期将以上财务报表以文字形式形成报告，对详细的财务收支状况，收支结构，收支的变化的原因、与预算差异的分析、资金的管理状况、应收款的管理状况进行分析，提出应予以关注的因素与改善建议，并对下一期的财务状况进行预计。最后使报告的阅读者对公司整体财务状况形成清晰的理解，明确财务管理的重点及方向。
财务分析是财务工作重要的阶段性总结报告，财务部门应定期向公司领导提交财务分析，分析公司的财务状况及应进行改善的措施。
财务分析的一般性原则：
a)分析要全面。主、客观因素分析，成功及不足的分析，经济因素与技术因素的分析，内外部因素的分析。
b)事物的联系。要注意局部与全局联系，报酬与风险的联系、过去现在将来的联系。
c)实事求是，不能结论先行。
d)深入浅出，分析问题深入核心，表述问题浅显易懂。多用图表，如柱状图，饼式图等。
e)多种分析方法综合运用。如比较分析、因素分析等。
f)对于过于复杂、过于专业的方法慎用，以提高报告的可阅读性。
g)行文保持结构严谨，证据充分，逻辑严密。
h)定性与定量相结合，证据与结论相一致。
九、培训学习
学习型组织是现代化企业的基本特征，财务部作为企业的一个子系统，应具备学习型组织的基本特点。财务部全力推进财务理念在全公司范围内的宣贯，使财务的理念成为企业文化的一个有机组成部分。
财务部应负责在全公司范围内推广财务管理的理念，强化全体管理人员及员工的财务意识、风险观念、经济观念、成本观念、时间价值观念，在公司举行的各种会议及报告中，都应充分体现财务的观念及意识，。
财务培训可以分为多种形式，并渗透到工作的每一个环节和方面中。
在公司组织的培训中努力开发财务的课程，入职培训、强化培训、及升职培训中都应加入财务管理的内容。
在财务部推行新的制度规定时，组织培训及答疑，提高财务制度的透明度。
对年度报告，应召开财务工作会议，对报表及报告进行讲解，提高核算结果的透明度，接受其他部门的询问与监督。
财务人员应加强自身的业务学习，保证专业性与社会的发展一致、业务能力的发展与经验的发展相一致，能力的发展与企业的发展一致。
十、小结
物业管理是服务性行业，所有细节的总和体现了企业最高的管理哲学。财务管理工作已渗透到物业管理工作的每一个环节和方面，从以上六个方面不可能穷尽物业管理财务工作的所有内容，但只要在日常工作中能够把握财务管理的基本原则，对物业管理中出现的新问题、新情况能举一反三。最终，财务管理工作必将成为提高企业管理水平和物业管理品质的有力保障。
篇2：走动式管理在财务管理制度实施中的运用
用“走动式”管理悉心经营--安居物业财务管理制度的有效实施
对于管理制度，许多企业重制定、轻执行。究其原因多半是制度不能被企业这块“土壤”所“包容”，难以生根发芽。物业公司如何走出这种局面?对此，XX物业论坛就郴州市安居物业公司作了一些肤浅的探索，现将其坦露，供同行们共勉。
一、安居物业财务管理实施的结果
处于不发达地区的郴州市安居物业公司，也是在“贫困线”上艰难经营的企业。20**年和20**年物价飞涨，而物业服务收费标准无法提高，工资的增长，无法弥补员工因物价上涨所带来的损失。一线员工纷纷辞职，一批又一批。在那段灰色的日子里，安居人没有等、靠、要，而是积极面对。
安居人面对它的方法就是：紧紧抓住财务管理这条企业生存、发展的生命线，力争让其起到“纲举目张”的作用。结果还算好，安居物业的水电亏损率、应收账款回收率、费用控制率三条主线都取得令人欣慰的成绩--水电亏损控制在企业可承受的范围内;应收账款综合回收率达到百分之九十以上，有的小区达到百分之百以上，实现预收的好成绩，新接小区也能达百分之六十左右;费用控制率基本上控制在年初预定目标之内。有了三条主线管理的成功，使得安居物业20**年度能够完成集团公司收费指标。不但如此，在20**年面对物价上涨、员工辞职的局面还大胆地嵌进了一项旨在提高服务质量的绩效工资考核制度。
二、安居物业的“走动式”管理在财务管理制度实施中的运用
(一)安居物业的“走动式”财务管理实施的渊源
安居物业地处经济欠发达的湖南省郴州市，所服务小区的收费标准有0.27-0.55元/平方米不等，商业区有1元/平方米的，有包干的，五花八门。在这种收费水平下，要想找到素质普遍稍高的从业人员，几乎不可能。安居物业是后勤部演变而来，安居人从上到下都有一个认识：“要想安居不倒闭，要想自己不失业，就只有规范管理”。不过，按规范严格执行，他又会同你抗辩：“有制度很好，就是不能扣我的工资。我就那么一点钱，吃饭都不够。饭都吃不饱，哪有力气做事。你的制度首先要满足我的生存。”--他们认同你的制度，但决不会自觉起来。你不赶他，他一定不会动;你赶他，他也许不知道怎么动--这就是安居物业落实管理制度的“原始土壤”。
在这种“土壤”里经营，安居物业的管理层自觉不自觉地运用起“走动式”管理来。
(二)安居物业的“走动式”财务管理实施的步骤
第一步：反复征求意见，讨论通过各项财务管理制度。
第二步：确定关键环节、重点指标和实施方针。
面对多多的制度、多多的惩罚，安居物业财务的做法是：一手软，一手硬，外加一只无形的手--“警示”。
“软手”抓财务管理中最关键的三个环节，一是小区和总部台账规范登记，二是小区和总部月报表规范书写、按时上交，三是小区报表使用电脑制作。财务部对这三个环节不厌其烦地抓培训、现场指导、电话跟踪落实、个别交流讨论......但一般不按制度中规定的办法随时罚款。因为安居物业收费员95%只有初中文化，95%没有摸过电脑，一夜之间要达到财务制度的要求，是不可能的。
“硬手”抓三个重要的考核指标和一个关键的工作程序--三个指标分别是：应收账款回收率，水电减亏率，费用控制率。这三个目标管理按财务管理的规定坚决执行，不管有多少怨气;一个关键程序是：收支两条线程序的不可逾越性--每天的款项必须存入单位指定的账户，除规定的限额外，如有违反，坚决处罚。
“无形的手”通过定期、不定期各项制度的学习和考试，配合少数违规行为的处罚来获得警示的效果。
(三)安居物业“走动式”财务管理实施的手段
第一个手段--组织管理制度的学习、组织专题培训。
1、组织包括部经理室在内的财务管理制度的学习。其目的是提高思想认识，知晓财务制度，熟记重点环节。
2、组织包括客户员在内的管理人员的专题培训、专题考试。其目的是强化实际操作技能。
3、制作小区管理处日常工作流程图、收费日常工作流程图(附后)--其目的是，为使用人作备忘录，指导相关人员的工作，减少错误发生的概率。
第二个手段，将制度中的重点用表格语言进行陈述，达到形成习惯的目的。
1、《收费员管理办法》中的重点，用小区每月应上交的六张报表概括。它们分别是：应收表，实收表，欠收表，欠收原因表，台账记录自查表、IC卡预售系统自查表，其他费用明细表。
2、财务稽核会计对小区财务的监督，用两张表概括：小区客户服务中心一般过失统计表，小区客户服务中心关键过失统计表。
3、收费信息用一张收费比率分析表概括。
4、根据年初确定的目标收费率，倒计当月收费任务表。
5、水电管理信息用一张水电亏损分析表概括。
6、费用控制信息用一张经营分析表概括。其中有“特别提示”栏，提示本年度剩余月份预算金额，本年度剩余月份应控制在预算之内的费用平均数。
7、公共能耗管理信息，用一张公共能耗分析表概括。
第三个手段：“跟踪追击”。它也是安居物业实施财务管理制度的重锤。
1、跟踪追击客户员素质的提高。
一是定期不定期对小区台账登记进行全面检查，专项核对，重点抽查，并组织各小区客户员对小区台账、报表及资料存档进行交叉检查，互学互帮。
二是通过收入稽核会计对小区资料的一一核对过程来发现问题，当场电话通知纠正。仍不理解的，抽时间到现场指导，直至使其纠正为止。
三是尽所能提高客户员电脑操作能力。在这个过程中，总部管理人员自觉实行首问责任制，问到谁，谁就会耐心讲述。特别是收入稽核会计，为小区客户员电脑的培训付出了她的信心、耐心和热心。她采用一种“先受益”的培训过程--将制好的小区应收、欠收、实收等表格，拷贝到小区电脑上。操作人员只需修改当月应收实收，电子表格就会自动完成报表，又好又快。现在小区的报表和文字处理基本上是电脑制作。
2、跟踪追击小区资金及时存入单位账号，跟踪追击小区预收电费资金上交的准确性。做法如下：
一是每星期对各小区存款情况进行全面分析，对资金异常的小区立即进行盘点，无特殊原因超过限定标准的现金，坚决按财务制度处罚。
二是不定期对小区资金进行全面盘点，用以督促小区及时存款。
三是将IC卡预售电系统的收入数据，定期拷贝到财务部，与所开收据金额一一核对，同时每月进行一次电脑电费收入与实际预收电费总额相核对，如有差异，必须找出原因。无正当理由，由小区当事人补足。
3、跟踪追击各小区收款进度。
一是用一个表，统计每天收费金额。具体做法是：每天上午由小区经理电话告知财务部收费金额，并及时沟通收费中遇到的困难，解决的方法和效果，以及小区需要的帮助。以此来动态掌握各小区收费过程中的全面信息。表内列有本月收费任务总金额，用以比对收费进度，发现收费进度异常缓慢时，到小区现场沟通问题解决的办法。
4、跟踪追击各小区水电亏损原因。
一是每月总部和小区进行水电亏损分析。会同总经理室对水电亏损严重的小区进行现场办公，分析原因，并调集专业人员和小区员工一道查找亏损原因。
二是每年总部两次与小区一道进行水电抄表，用以调节小区以前可能出现的误报，也是发现小区水电管理不足之处的一个途径。
三是要求小区每日对用水用电情况进行巡查，并对小区每天水电巡查记录进行抽查。
5、跟踪追击费用开支的全过程，力争费用控制在年初预算之内。
一是请购单的跟踪，没有的不可报账。
二是拟购物品质和价格的跟踪，限定品牌和价位，按批准的质和价报销。
三是工资费用的跟踪，超过预算编制的工资以及超预算标准的工资，需讨论审定后，才能实施。
6、跟踪追击财务管理制度中由于“审美疲劳”、“思想疲塌”而导致失效的原因。做法如下：
一是及时修改失效的关键控制点，变换奖惩方式和力度。
二是及时改变控制手段。
三是每年全面回顾财务制度执行过程中的问题，结合新一年的新目标对各项财务管理制度进行全面审视、适当修改。
《收费员管理办法》中的工作要求、考核办法和激励制度就是这样不断修改而来。制度不断地避开弱点，加上“走动式”管理的实施手段运用，致使这个岗位成为安居物业最成功运作的一个岗位。她们文化水平并不高，大多在初中，但她们普遍能够用电脑制作报表和文档，能从容地面对客户的刁难;她们的工资待遇并不高，处于安居物业的偏低水平，但她们能够很快地接受新的工作规范，并力图做好;她们不是管理层，但她们最先接受诸多指标的考核，却没有一个因为考核而离岗的;她们是一线员工中最辛苦的、压力最大的，但她们没有一个月以此为由不交报表。
7、跟踪追击小区临时出现的新的财务问题、及时采取措施，将风险扼杀在摇篮中。步骤如下：
第一步：信息采集的途径有主线和副线两条。
主线里有两个途径。第一个途径是利用总部管理层“走动式”管理来采集;第二个途径是利用日常财务信息的分析来采集。
副线里有三个途径。第一个途径是听取一线员工对小区管理的评价，特别是辞职员工的评价;第二个途径是听取和收集业主对小区管理的评价，特别是业主的投诉;第三个途径是听取小区经理层的汇报。
第二步：处理方案的形成。在现场办公之前，财务部拟订一个解决问题的初步方案--采用书面方式，丢弃口头方式，更不去等待小区形成书面的处理方案。
第三步：现场办公，现场确定整改时限。
第四步：专人跟踪落实，形成结果报告。
三、安居物业“走动式”管理的发展方向
预计在若干年后安居物业财务管理制度的有效实施，仍然依靠“走动式”管理来实现。这是安居物业所处的宏观环境和微观环境所决定的，实践证明是最适合安居物业的管理方式。将它作为制定管理制度的途径来经营--先实施，后制度，有利于安居物业的生存和发展。
用“走动式”
管理悉心经营安居物业财务管理制度的有效实施的同时，也会形成一种习惯，时髦的说法就是“企业文化”。这种习惯的文化将会影响安居物业的其他部门，包括总经理室的走动式管理的加强，最终将促使小区的管理层、班组和员工“走动式”管理的工作作风，最终形成“走动式管理”的企业文化。
篇3：物业公司财务管理制度范文五
物业公司财务管理制度范文
第一章资金管理
一、资金实行统一计划管理。公司各部门每年12月中旬应编制出下年度各月份预计用款计划，报公司批准。制定月度、季度、年度财务收支计划，各项开支应有严格的审批制度。合理组织、使用资金，有计划地安排各项收支，充分应用。
二、货币资金的管理：
A、为加强对公司现金的管理和核算，比较系统地了解公司现金收付动态和库存现金余额，公司应设置“现金日记账”;
1. 现金日记账由出纳员按照经济业务发生逐日逐笔登记。其收入和付出金额应根据审核无误后的收款凭证、付款凭证登记。
2. 现金日记账必须做到日清月结，账款相符，严禁以“白条”充抵库存现金。每日终了，应将结余数与实际库存数进行核对，做到账款相符。如果发现账款不符，应及时查明原因，进行处理。
3. 月份终了，“现金日记账”的余额应与“现金”总账的余额核对相符。
4. 库存现金不得超过银行核定的限额，收入款要及时解交银行，不得“坐支”现金，不得私设小金库。
B、公司在银行开立户头，遵守银行结算制度，设置“银行存款日记账”;
1. 银行存款的收付款业务也由出纳员负责办理，并负责银行存款日记账的记录，会计人员应配合出纳人员认真进行审核和签证，负责“银行存款”总账的登记工作。
2. 银行存款日记账与银行对账单每月要进行核对，剔除误项，对未达帐项要逐笔查明原因，并编制“银行存款余额调节表”予以调节相符。
3. 出纳员必须严格管理空白收据、发票和空白支票，使用时按编号顺序登记，认真办理领用和核销手续。
4. 如发现转账或现金支票遗失，应及时向开户银行挂失或采取其他防范措施，并报有关上级领导部门;作废的支票应注明作废字样，保存备查。
5. 领取现金和转帐支票应经授权的领导审批方可办理领取手续，支票使用后经办人应在三天内到财务部办理注销手续。
第二章成本、费用管理
一、做好成本、费用分析和控制。公司各部门要按照要求制定收入、费用预算。在每年的11月份应做出下年度的收入、费用预算，并按审批后的预算控制使用。
二、市内交通费开支标准
因公市内办事，特殊情况要坐“的士”要经授权领导审批，凭单据报销。
第三章报销、审批
一、除日常用水、电、电讯、物业管理费、外委维修费用采用托收和转账外其余用款均应进行审批。
二、用款申请：
1. 各部门如需用款，应填写用款申请表，按审批程序报有关负责人审批后，向财务领取支票或现金。
2. 员工因公务需要预借现金，应填写借款单，注明用途，由管理处主任审批后报财务部审批，借款在贰仟元以上者，由主管领导审批。
3. 各项借款支出原则上必须在当月凭合法正式原始单据到财务部核销。
三、报销凭据
1. 一切付款必须取得正式发票或收据，内容真实，手续完整，数字准确，必须有填发单位的签章。白条或其他非正式收据不能报销，个别经批准的特殊情况除外。
2. 报销凭证需有经办人、验收人、管理处主任、财务部主任签字，财务人员方可准予报销。超过限额的报销凭证，有主管领导审批。
3. 伪造、涂改发票，牟取私利以及假公济私者，一经查明，按照公司规定严厉处罚。情节严重者，报请公检法机关处理。
四、预算内的各项开支，一般由管理处主任审批并经公司财务部核批后予以报销，超过贰仟元的开支，由主管领导审批后方可报销。预算外的开支，金额不满贰仟元的，由管理处事先提出意见，经公司财务部审核后予以开支;金额在贰仟元以上的由主管领导审批后方可开支。
五、各项费用审批、报销程序：
1. 市内交通费
市内因公办事，工作需要坐“的士”要经授权领导批准、签字后，凭单据报销。
2. 办公用品费用
各部门办公用品分别由管理处统一申请购置、登记、发放。每月开支由授权领导批准。
3. 业务应酬费用
应酬费用应由授权领导批准，由经办人签注应酬事由，方可报销。
4. 固定资产购置
由拟使用固定资产的部门提出出面报告，管理处审核后，报主管部门批准后方可购买。
5. 日常维修费用
日常维修需购买零配件时，由管理处统筹，报财务部核准，必要时由主管领导审批。