物业管理公司收盘十三诀

　　一、严控经济状况

　　接洽新盘前，应尽量了解开发商的经济情况，以及前期物业的销售情况。管理人必须了解开发商的一贯心态：管理费尽量由小业主/租客负担。一般的情况是接管之楼盘已多由小业主/租客使用，管理人受开发商影响相对较少。

　　二、与开发商谨慎签约

　　由于目前经济环境所限，一般房屋很难在未取得入伙纸前售罄。因此，在小业主入伙时 (通常也是管理人接手管理之时)，应有很多单元仍未售出。一般开发商希望尽量减少支付管理费用。所以在与开发商订立管理合同之时，应争取：

　　1、要求开发商先行付清仍在开发商名下(未出售的)房屋之预缴管理费，与其它小业主看齐。

　　2、要求开发商付清押金。

　　3、要求开发商提出保证：在管理期中如遇管理费收入不足，开发商有责任垫支不足款项。

　　4、确定合理管理费

　　初定管理费之时，应对一切突变、非经常性开支作充分准备，每月之盈余，必须存放于一个特别帐户内，以备急需。订明管理人在管理该物业范围之内有绝对权力运用这些盈余。将 “透支” (包括开发商或小业主暂欠管理费而造成现金不足之情况) 列入可从管理费预缴金内支付或另收一项预备金作支付之列。

　　四、注意国家法规

　　请注意国内法规厘定开发商与管理人可收之管理费是否有市值标准。管理人或开发商不得收取过高之费用，否则被视为违法。日后如管理人追讨业主欠缴管理费时，后者以管理费过高为理由向法庭抗辩，管理者可能败诉而不能收回超出市价部份。先前已收取之管理费用亦有可能被要求返还业主。

　　五、不要心存侥幸

　　预先将管理费数额登记备案在政府机关者也不会有例外，千万不要以为预先将管理费数额登记备案在政府机关即可避过国家法规。管理人必须按审批标准收费。

　　六、关注动用管理费及各项押金授权及程序

　　注意公约及管理合同的有关处理管理费、各项押金(装修押金、特别维修押金)的问题。注意有关条款对上述金额的处理权限。要清楚知道在何种情况、环境、何人/委员会之许可下才能动用该等款项。如果依约不能动用该等押金，或因种种原因未能获得恰当的授权用于日常管理运作，则应优先考虑怎样安全脱身?所有拨款授权均须由当权者签发授权文件方可动用一分一毫。

　　七、业主委员会未成立之前与开发商关系的处理

　　一般情况下，业主委员会是不会很快成立，管理者的首年度的靠山必然是开发商。任何非日常一般性的操作，最好与开发商先商讨，后执行。宁慢、毋越权。在管理合约内必须列明开发商在管理费现金不足时的担保性责任。重大决定必征询其意见，执行前应寻求其签署认可。与开发商交往之前须谨慎而不过卑屈，应与之保持有讨价还价之地位。至于怎样才能达至这地步，则要见机而作了。

　　当大部分业主的人数入住率达到公约或条例指定比率，当考虑成立业主委员会，以使管理人与业主关系更转直接。管理人应全盘考虑与开发商的关系是否会因业主委员会的成立受到影响。

　　八、注意会议纪录的签署

　　例会或特别会议必须与会者签署会议纪录，每次与开发商开例会或特别会议必须各与会者签署会议纪录，请常常保持此良好习惯。以便日后持以为据。最佳办法是在管理合同内订立此条款。如果首次会议纪录所决定之事项要某与会者或某指定人员执行，在下次会议中仍可能未完成，则一定要在下次会议中追问结果并进行记录。如此，某些问题如被与会者故意拖延或忽略，亦可在会议纪录中得观全豹，不容违约者抵赖。

　　在审订管理合同之条款时，应彻底了解楼盘销售情况，如销售欠佳，应在接收管理开展前要求开发商先垫出若干月管理费。请不要因抢生意而硬接烫手山芋。并列条文要开发商履行此责至管理费能平衡开支为止。亦应明列如开发商不履行此项承诺，管理者可以在发出通知后7天内撤出管理而后果由开发商负责。

　　十、遇管理费现金不足应如何处理

　　应立刻与开发商/业主委员会召开紧急会议商讨处理。如情况难以控制，应考虑呈辞撤退。

　　十一、收旧盘时小心为上

　　收旧盘首先要注意的是上一任管理者所留下的一切问题。如要接收上一任账目、文件、器具、图册等，必须小心核对。

　　十二、收旧盘时与开发商关系之处理

　　收旧盘时还应当要求开发商对以前账目、文案及与上一任之合同关系提供保证。

　　十三、如何处理上一任遗留问题

　　收旧盘时，所有上一任遗留下来之器具、图册，遇有毁坏，必先留纪录或拍照备案。并上报开发商/业主委员会处理，公平之解决。

篇2：物业管理公司筹建工作程序

　　物业管理公司筹建工作程序

　　一、申领《营业执照》。

　　(一)、在申领《营业执照》之前，首先要做好如下工作：

　　(1)、确定企业名称(备选名称3个);

　　(2)、经营范围;

　　(3)、注册资金;

　　(4)、企业类型;

　　(5)、住所地;(即企业地址。办公〈经营〉场所的房产证复印件或政府机关开据的房产证明)

　　(6)、投资人姓名或名称、证照号码、投资额和投资比例。(企业投资的需持企业《营业执照》复印件并加公章、个人投资需持投资人的身份证复印件)

　　1、企业名称预先核准：到365便民中心工商窗口填好《企业名称预先核准申请书》，它的背面是《指定代表或者共同委托代理人的证明》，要请投资人盖章或签字(公司投资的需法定代表人签字并加盖公章)。然后持《企业名称预先核准申请书》、已加盖公章的投资企业的《营业执照》复印件到365便民中心工商窗口办理企业名称核准手续，若无重名当场即可办理，便可取得《企业名称预先核准通知书》。(企业名称核准收费50元)

　　2、起草公司章程：企业名称确定后，再确定法定代表人(执行董事)、监事、经理人选，然后持《企业名称预先核准通知书》，法定代表人(执行董事)、监事及经理的身份证复印件，到会计师事务所代为起草《公司章程》、《股东决定书》、《聘任书》。《公司章程》需股东签字并盖章，若公司投资需公司法人签字并加盖公章。《股东决定书》也需股东签章。《聘任书》需执行董事签章。然后会计师事务所还会提供{公司设立登记申请书，公司股东(发起人)名录，公司董事、监事、经理情况，公司法定代表人登记表}、验资业务约定书、注册资本实收情况明细表、关于依法建立会计账薄及对注册资本实收情况进行账务处理的书面声明、经出资各方确认的货币资金出资清单、出资声明书。(起草公司章程收费50元)

　　3、开注册资金临时帐户：持《公司名称预先核准通知书》原件及复印件、法定代表人的身份证复印件及私章、代理人的身份证及复印件到银行开户，然后将注册资金打入新帐户，请银行出进帐单、对帐单、及在银行询征函上加盖公章。(开户手续费50元)

　　4、验资：持《公司章程》、《股东决定书》、《聘任书》，银行的进帐单、对帐单、银行询征函和投资公司上月财务报表，再到会计师事务所办理验资手续，材料齐全即由会计师事务所出验资证明。(验资费按注册资金分档收取)

　　5、申领《营业执照》：持房屋产权证明、房屋租赁合同、指定代表或者共同委托代理人的证明、验资报告、投资企业营业执照复印件(加盖公章)、公司设立登记申请书(公司股东〈发起人〉名录、公司董事监事经理情况、公司法定代表人登记表)、申请材料核实情况报告书(即由当地工商所到现场核实情况是否符合开办条件)，然后到365便民中心申领《营业执照》。大约需一周时间才可领取。(领执照收费1610元)

　　二、刻公章。

　　1、 刻公章须带以下材料：

　　(1)、营业执照副本原件及复印件;

　　(2)、法人及承办人的身份证原件及复印件;

　　(3)、法人的委托书须亲笔签字并加盖私章。

　　(上述材料复印件均要求使用16K纸)

　　到365便民中心公安局13号窗口办理。

　　先填写印章审批登记单(样表附后)，然后选刻章单位，有五家刻章单位供你选择。选好后，窗口给你一张印章管理信息卡(作为公章持章证，要妥善保管)和印章信息登记单。

　　2、持印章信息登记单到刻章单位刻章，公章和合同章为160元/枚，财务专用章为140元/枚，法人与财务负责人私章为30元/枚，作废章为20元/枚。

　　三、办理组织机构代码证。

　　1、办理组织机构代码证需提供下列材料：|

　　(1)、营业执照副本原件及复印件;

　　(2)、公章;

　　(3)、法定代表人身份证复印件(及手机号码);

　　(4)、经办人身份证复印件(及手机号码);

　　(5)、公司员工人数。

　　窗口受理后，根据提供的材料打印出一张表格，然后经办人签字，加盖公章。窗口再给你一张票据，到365便民中心内门口边银行交代码证证书费(一正一副)108元，代码卡工本费40元。再凭发票向窗口领取办件单，承诺时间为4个工作日。

　　四、办理税务登记证。

　　1、持法定代表人身份证复印件一份、营业执照复印件一份、机构代码证复印件一份、会计证原件及复印件各一份，以及公章和法人私章。到365便民中心国税窗口办理税务登记证。按要求填好《税务登记表》，当场即可办理。(收费40元)

　　2、持企业营业执照、法定代表身份证、办税员会计证、企业代码证的原件及复印件各二份。公司章程复印件一份，以及公章和法人私章。到365便民中心地税窗口办理税务登记证。按要求填好《税务登记表》一式两份，当场即可办理。(收费40元)

篇3：物业管理中心备用金规定

　　物业管理中心备用金规定

　　备用金是指物业公司核准并批复给管理中心的由出纳保管都用作日常零星开支、零星采购、零售找零的备用金。

　　备用金的设置

　　1.1 管理处单独设置备用金。

　　1.2 备用金的额度依据日常现金支出流量设定，一般最高不超过人民币20，000元。超过该限额的特殊情况需获得相应批准。

　　1.3 初始备用金额度申请及备用金额度变动申请需填制“备用金额度申请表”，获得相关人员批准。

　　备用金的保管

　　2.1 备用金借支人(管理中心出纳员)负责备用金的保管工作，不得擅自挪用备用金。备用金应存放于保险箱内确保安全。

　　2.2备用金领用部门主管负责备用金的管理工作。

　　2.3出纳员负责按照本制度进行备用金借支、冲减工作，并编制现金流水账确保账实相符。

　　2.4备用金借支人收到公司签发的现金支票时，需在公司财务部门签字确认。公司财务部门需保留该签字确认记录备查。

　　备用金的使用

　　3.1出纳员应确保备用金仅用于低于人民币1,000元的日常零星支出，对于已签合同的货物、服务、或劳务/工资支出及公用事业费用等支出不得使用备用金。

　　补充备用金的申请

　　4.1 档备用金的余额达到额度的一半时，备用井借支人应填制“Invoice Approval Form”和“零用现金报表~申请补充备用金”申请补充备用金，表中应详细列明备用金实际使用情况。公司签发的现金支票的限额为人民币50,000元，如遇到特殊情况需申请超过人民币50,000元的备用金，需要分开申请。

　　4.2 申请补充备用金时，相关支持性文件如发票、收据等应附于“零用现金报表~申请补充备用金表单后”。

　　备用金的支付

　　5.1 每一笔备用金的支付都应有相关的支持性文件，如发票、收据等

　　5.2所有的备用金支付都应获得资产服务部区域负责人或分支业务线负责人审批并由收款人签字确认。

　　备用金的核算与监督

　　6.1 财务经理负责备用金管理的监督与核算工作，并对每月的备用金使用情况作定期检查，确保备用金余额既能满足正常运营的需要又要避免冗余备用金的占用，根据检查结果可作出调整备用金额度的建议，价差结果应由检查人和出纳签字并去人存档备查。

　　6.2 总物业经理应确保备用金在管理中心的安全使用。

　　本制度的执行情况将作为财务部相关人员的考评依据之一。