南京商业现状研究及未来发展趋势

一、南京商业发展研究

商业发展现状

目前，南京商业零售规模列全国第六。统计部门提供的数字显示：截至20**年底，南京市的社会消费品零售总额为711亿元，净增100多亿元，从业人员达到了50多万人，零售总额在长三角的16个城市中名列第二，仅次于上海。在全国位列第六，较前年上升一位。与此同时，来自商贸部门的信息显示：未来三年内，南京市的社会消费品零售总额将突破1000亿元大关。

在商业零售迅猛发展的同时，南京局部区域的商业因为过于密集出现了过度竞争的态势，不少商业设施因为经营不善而资源浪费，部分商业地产被人为爆炒，房价虚高甚至达到六七万元每平方米。从房产部门登记的商业可售面积看，建邺、鼓楼、雨花台分别以12万、6.3万、5.3万平方米名列前三位。从成交价格看，今年成交的商业地产的均价为13254元/平方米，其中，鼓楼区的商铺价格最贵，达到22281元/平方米。

商业发展规划

未来南京的商业发展中，会形成以新街口、河西两大市级商业中心为龙头的商业格局，夫子庙、火车南站、江宁等地被定位为商业副中心，中央门、迈皋桥等27个地区并列成为区级商业中心。规划中的河西中心区面积将是现在新街口的1.5倍至2倍。（见南京市商业网点规划）。

第二部分雨花台区商业发展现状及未来发展趋势

一、雨花台区发展现状

1、历史人文

座落在六朝古都南京的西南郊，是金陵的“南大门”，面积近134平方公里，辖7个街道办事处，人口18万。相传梁代高僧云光法师曾在此讲经说法，感泣天神，落花如雨，故名雨花台；在金陵四十八景之中，雨花台区占有十景。著名的雨花台烈士陵园、菊花台、龙泉寺、渤泥国王墓、将军山位于本区境内。

2、区位交通

雨花台区基础设施健全，交通近年来发展较快，投资环境优越。区政府距市中心仅3公里，距长江最大的内河外贸港——新生圩港8公里，距新建的禄口国际机场10公里；北依浩荡长江，南有秦淮新河；宁芜铁路穿区而过；宁芜、宁丹、宁溧、宁马、绕城、中山南路、新机场路、纬八路、纬九路等十条干道贯穿全境；南京地铁总站、长江三桥、赛虹桥立交已在该区开工建设，规划中的火车南站也即将在该区南部开工。全区水、电、气管网发达，供应充足，通村通厂，使用便捷。

3、国民经济

近年来，雨花台区以“郊区城市化，经济效益化”作为战略取向，在农业、工业、第三产业、城市建设和社会事业上有了长足的发展。农业上主要是利用高新技术，大力发展无公害农业、绿色农业和有机农业，同时雨花台区还依托区位优势，大力发展观光农业、旅游农业和休闲农业，目前铁心桥都市农业发展较快，千亩桃园正在建设之中，成为市民休闲观光的好去处。

4、工业经济

工业经济是雨花台区的主导产业，全区拥有雨花经济技术开发区、铁心桥生态科技创业园、宁南高科技研发区等工业园区。形成了钢铁、汽车制造、能源、科技研发四大支柱产业，其中钢铁年产1200万吨，汽车年产6万辆。经过多年的改制，目前全区工业企业主要以民营和三资企业为主，重点企业主要有：中兴通讯南京研发中心、春兰汽车制造公司等。

5、第三产业

第三产业是雨花台区发展最快的产业，初步形成了以商贸流通、仓储运输、房地产、旅游业为重点的发展格局。目前宁溧路市场带以麦德龙、欧倍德为龙头，商贸流通业日益发达，其中宁南汽车贸易园汽车市场销售量占全市的30%以上。在旅游业上，建成将军山、牛首山南郊旅游风光带，每年都要举办雨花石艺术节、牛首踏青节等活动。目前，正在以建设“绿色雨花”为契机，打造十里新秦淮风光带。

二、雨花台区商业发展现状

如图，雨花南路以北是传统意义上的老城南区域，老城南虽然距离市中心最近，但形象破败，形成了以雨花新村为核心的传统老居住区，其间夹杂众多棚户区，是南京目前需要改造的重点区域之一，但近期改造力度不大，区域内整体商业业态落后，缺乏大型专业市场；
宁南新区东起宁溧路，南至绕城公路，西到宁丹路，北自纬八路与雨花台烈士陵园相接，总占地约8.9平方公里，该南京市政府已将宁南新区列入三年内南京市三大重点开发新区之一，并以“高绿化区、高文化区、高尚住宅区、高级商贸区、高新技术研发区”五高板块来定位，成为近期雨花台区重点打造的核心区域。目前宁南区域由于居住区人气尚未成熟，规划虽然利好，但其产业真正导入需要一个过程，商业氛围有待进一步提升。
铁心桥在南京人甚至城南人心目中一直是农村概念，在规划上也缺乏大的利好，目前仅在宁丹路南端上有少量汽车配件店，但难以和宁南汽车贸易园的专业汽车市场抗衡。

雨花台区未来商业规划及发展趋势

根据南京市雨花台区20**年-20**年商贸发展布局规划，纬九路和安德门大街将规划建设成为大型专业市场带。丰盛宁南产业园正好位于此专业市场带的中心地带，但从目前的发展态势来看，宁南的商贸区

才是发展的重中之重，纬九路和安德门大街大型专业市场带的规划已经鲜少有人提及，沦为市场自发行为。

三、区域内大型主力店的动向（花神家具港）

纬九路上刚刚落成的花神家居港，是目前区域内唯一的专业大市场，处于试营运状态，20**年9月28日正式营业。花神家居港总建筑面积为8万方，分三期开发，前两期已经建成，三期正在建设中。以家居生活用品为主，包括电视柜、沙发、床套居、办公用品等，经营中低档产品，缺乏有号召力的主力品牌。
整体建筑分为三层，无中央空调，空气流通较差。目前租金为一楼26元/平米/月，二楼20元/平米/月，三楼15元/平米/月，一期尚未完全入场，经营状况不甚理想。

第三部分 项目研究

一、地块概况

项目位于南京市雨花台区，纬九路以北、安德门大街以西交叉处，一期占地142亩，呈近正方形分布，地块整体东高西低，北高南低，地块南部落差达到6米之深。地块南部有多处干涸的池塘和凹陷之地，植被覆盖丰富，但是作为商业门面的能见度较差。地块安德门大街沿线标高与道路持平，加之车流、人流量较大，商业门面表现力较优，地块北边目前分布嘉盛混凝土搅拌厂、在建的涂料厂、中昊汽车等厂家。

二、地块资源分析

1、交通

地块位于纬九路和安德门大街交汇处。纬九路为城市交通主干道之一，双向8车道，安德门大街是主城区与近郊连接的一条重要通道，因为建成时间的先后，形成一边热，纬九路上的车流量和人气相对较差，而安德门大街相对车流人流量都较大，从长远看，纬九路更有发展潜力。
从公交线路来看，安德门大街有7条线路经过，分别为75路、88路、94路、111路、113路、820路、新善线，纬九路有26路、75路两条公交线路。地块距离地铁安德门站约1公里，距离小行站约1.5公里。
从交通可达性而言，地块拥有的交通优势具备一定竞争力。

2、生态人文

古浡泥国王墓风景区

3、地块周边商业资源

众多的生产性企业引入了大量的人口，交通干线带来了车流量和人流，加上原有周边居民形成了层次不同的商业需求空间，但是目前配套性商业欠缺，目前仅有安德门大街分布几家简单餐饮服务店和宁南大道的花神家居港。
沿宁南大道向东前行2公里到在宁南新区的郁金香路，将建成2000平方米的农贸市场及4000平方米苏果超市。在宁南汽车站附近，还将建一集购物、休闲、娱乐为一体的大型购物中心。再前行3.5公里到宁溧路、双龙街，分布欧倍德、麦德龙等大卖场。欧倍德超市由于经营不善，即将易主为百安居。

三、地块主干道现状分析

地块早期被规划为产业园的范围内，所以分布有众多生产性企业，纬九路一线的思索数控机床、轴承材料厂，安德门大街一线的嘉盛混凝土、南京远东艺腾包装厂、恒峰机械厂、圣迪奥服饰、霞飞纸品等，生活配套相对欠缺。

安德门大街以北尚有回民和汉民的殡葬服务所，众多生产性企业加上殡葬服务所给这一区域带来了不佳的形象和心理定位。

篇2：Z国际商业发展连锁管理公司文化理念

　　Z国际商业发展连锁管理有限公司的文化理念

　　*我们的理念：

　　--专业化管理、品牌化运营、股东化运作、人性化服务；

　　--以模式造就未来，用品牌整合市场！

　　*我们的使命：

　　--奉献优质产品，帮助人们实现消费的同时享受增值快乐！

　　*我们的目标：

　　--旨在成为全球拥有最强大营销网络体系的采购商与运营商！

　　*我们的精神：

　　--建立一种模式，带动所有行业，发展一片经济，富裕广大百姓！

　　*我们的事业领域：

　　--实现网上购物、地面百业联盟，构建“产品经营、资本运作，品牌策略”三位一体的宏伟框架！

　　*我们的价值观念：

　　--顾客满意，员工自我实现，社会进步！

　　*我们的行为准则：

　　--为人守本份、凡事须用心、讲究基本动作、加强联系沟通、发挥团队精神

　　*我们的经营策略：

　　--在主要事业领域建立优势，并不失时机地在其他事业上有所作为！

　　--与国内外优秀同行广泛开展交流与合作，吸收先进的技术和管理经验！

　　--建立一支具有高度敬业精神和优良业务素质的员工队伍！

　　*我们的上市规划：

　　--将由国际专业证券承销商，摩根史坦利(morgan.stanley) 规划辅导上市

　　*我们的核心竞争力：

　　--结合各领域专业团队、组建广大的消费者股东团队，加上百业联盟的整合趋势，创造一个无坚不催的优质团队

　　*我们的服务理念：

　　——永远是更好的！

　　——顾客永远是正确的！

　　象上帝，顾客给Z人以生长的资源！

　　象阳光，顾客给Z人以健康的神采！

　　象甘露，顾客给Z人以丰收的吉祥！

　　象朋友，顾客给Z人以坚定的信心！

　　——Z人视顾客利益为最高利益，顾客是Z的事业保障，满足顾客的需要是我们的第一天职，提供无微不致的服务是Z人的承诺！

　　*我们要努力的方向：

　　◆ 善用公司资源：

　　——善于利用公司的物质条件和空间、时间、人力、政策，使效益不断提高。

　　◆ 追求更好，满足顾客：

　　——重视顾客，给顾客方便，让顾客喜欢，对顾客的事要优先处理。

　　——把服务精神贯彻到每一位同仁身上。

　　——强化商品力、企划力、服务力。

　　◆ 让更多的同仁承担经营责任：

　　——把责任明确化，让每位同仁了解该做什么，如何做以及达到哪些指标才表示他成功了。

　　◆ 提高效率，追求更多的利润：

　　——调动员工的积极性，主动性，能动性。

　　——有全体的观念，发挥环环紧密结合的精神，把效益提高到最大化。

　　*我们要贯彻的工作精神：

　　◆ 把优点发挥到最大化：

　　——有贡献才有报酬，没有贡献就没有报酬。

　　◆ 强化制度与管理：

　　——了解规定，遵守规定。

　　——追踪落实执行。

　　——用成绩说话。

　　——白纸黑字（有确切的依据）。

　　——系统化、全盘化的思考，抓紧每一个环节，照顾每一个细节。

　　◆ 创造良性循环：

　　——全体员工的努力：积极性高 → 营销政策好+好的产品+好的服务+高利润的空间=顾客满意 → 公司盈利 → 有能力提升员工的福利待遇 → 员工积极性更高 → 品质、服务更好 → 顾客更满意 → 公司盈利更高 → 待遇福利更好……

　　◆ 建立相互协助、相互依赖的团队：

　　——每人承担与负责本身责任与服务。

　　——主动、积极地完成责任与目标。

　　——相互协助，使环环紧密结合，让UM成为一个胜利的团队！

　　◆ 我们要抓紧的工作：

　　熟练掌握公司的运作模式。

　　致力快速拓展业务。

　　贯彻规定制度的执行。

　　保证资金安全回笼。

　　发现问题，及时解决。

　　——问题是什么？

　　——造成问题的原因有哪些？

　　——有哪些解决的方法？

　　——最好的解决方法是什么？

　　在解决问题时，是否符合增进顾客满意与追求利润的两个条件。

　　Z营销策划有限公司

篇3：试论商业物业管理特点发展趋势

　　试论商业物业管理特点及发展趋势

　　“商业物业”在物业管理行业内通常泛指：除住宅物业之外的如购物中心、写字楼、酒店(服务式公寓)、展览馆、运动场等直接用于商业用途的建筑。在众多的商业物业管理中，要数购物中心的管理和操作难度为最大。

　　一、购物中心的管理特点

　　在一般的商业物业，管理者面对的是比较简单的主流群体。例如写字楼，其主要的群体就是写字楼租户（用户）的职员，而该群体素质比较高，自律意识、自律能力很强，进入目标区域的行为规范非常明了。同样，酒店的主要群体是住客，闲杂人员极少，由于酒店的管理方法和环境、氛围使得每一位顾客都必须自觉保持形态，注重形象，行业上也已形成了公认的规范，所以管理会比较流畅。对于展览馆，只要布展前期工作完成后，其主要的服务对象只有参观者，参观者的目的是再明确不过了，他们不会有过多这样那样的需求问题。这些物业的最大特点是：管理者所面对的服务对象在物业区域内的目的非常洁简明确，由于环境和氛围对场内的群体有一定的约束力，能令身临其境的客体自觉遵守规则，不敢造次。

　　相比之下，购物中心的管理要复杂得多，他们面对的是三类具有不同性质、目的和要求的群体：业主、租户、顾客。该三类群体的心理需求、物质需求是多层次、多方面、不确定的。尤其是顾客群体，他们会时刻跟着感觉走，任何时候都可能变更或调整自己的目标和诉求。加之购物中心所营造的购物环境必须舒适、休闲、人性化，不能让来客有压抑感、约束感，故纵容了人们的随意性和人本性负面行为的充分显现，从而造成管理工作的极大困难。尤其在目前国民素质还有待提高的我国，更会引发许许多多意想不到的系列问题。

　　二、购物中心的三类主流群体的基本需求特征：

　　1.业主

　　期望物业的知名度不断提升，物业管理有较高的专业能力和水准，设备设施保养精良。环境和业态布局合理，能紧跟市场潮流，入主的品牌有号召力并能受到消费者接受和追捧。租户入住率高，最终能令物业有很高的社会知名度和较大的增值，以获取理想的投资回报。

　　2.租户

　　希望具备优越的营商环境，设备设施配套先进、齐全，物业的社会知名度高。物业管理企业的服务优良，收费低廉、管理有序。对消费群体有较大的吸引力，经营交投畅旺，能取得满意的经营收益。

　　3.顾客

　　享受格调优雅的购物环境，流畅方便的交通设计和设施，整齐划一、条理分明、布局合理的业态，简单明了的标识系统，一应俱全的功能配套先进的服务设施并多样化、选择性强，高品质的商品、价格体系理想，商户信誉好、服务优良有保障。

　　从以上特征中不难发现这样的规律：营商者希望物业管理做得更好，提高物业的知名度，使物业保值增值，创造更好的经营条件、更大的商机；消费者则都希望享有最理想、完善的服务配套，舒适的环境和氛围，价廉物美、实惠得体的品牌商誉，而付出的经济代价最少。由此可见，购物中心这三类主流群体的要求是多么矛盾又统一；由于购物中心的物业管理涉及方方面面和多种内、外不定因素的影响，它既要满足一般低端消费群体的要求，又要达到高端消费群体的标准，所以工作既要求实在但又需要有相当的修饰，以达到低端群体与高端群体都能接受的平衡。不仅于此，难度更大的还在于物业管理公司必须精准地掌握市场动态，随时根据不断变化的市场信息调整管理方针、策略，及时配合租户商家开展各种推广宣传工作，从而形成了管理难度和管理技术的极高要求，对管理者的专业素质，心理修养等指标也大大提高。由此可见，购物中心物业管理的责任重大，工作要求十分细微，商业意识要远瞻超前，操作水平、经营策划等更可见一斑。

　　三、商业物业管理发展趋势

　　购物中心管理既有最基础的通常意义上的物业管理内容，具备物业管理行业的基本特征，同时又具有非常明显的商业规划、商业管理企业的行为特点，是融合了传统意义上的物业管理和商业管理的具有鲜明专业化特征的服务。

　　购物中心管理的中心任务就是随着市场需求的变化，构造和持续地调整、优化行业结构、业态结构和品牌结构，调整商业组合，以形成合理、完善、协调、能最大程度满足消费者需求的商业环境。

　　由于专业管理公司对购物中心日常运营的透彻理解，购物中心从市场调查、项目定位、规划设计、空间布局、设备设施的配置和控制等方面都必需充分听取专业管理公司的意见。可以说，没有专业的购物中心管理公司的全程参与，购物中心很难保证能够建设、经营成功，取得理想的投资回报。正因如此，专业的购物中心管理公司已经向全程参与直至主导购物中心的规划、建设、招商和运营方向发展

　　目前，国内规范化、专业化的购物中心管理公司还不多见。同时，由于相关政府部门、行业机构、行业法规等在购物中心的规划设计、委托管理、管理费用核算标准、服务资质评定、培训和上岗资质考核等方面，管理、指导和规范作用还不够强，国内购物中心的规划建设、经营管理已经出现了比较混乱的局面，出现了多种多样的问题。但归根结底还是观念的偏差和缺乏管理。

　　购物中心的基本原则是只租不卖，通过统一经营、管理来实现经营收益和物业增值，是一种长期的投资经营过程。购物中心的本质是地产商业而非商业地产，即在地产基础上的商业经营。而现今许多购物中心采取分割出售加反租的方式进行经营，这种为了套取现金预售商铺的做法最终导致购物中心演变成小商品市场，购物中心这种复合型的商业航空母舰很难经营成功，

小业主的投资收益预期基本不可能实现。由此引发的种种社会、经济问题将是极难以解决的。

　　购物中心管理企业在寻求行业归属的过程中，出现了类似于酒店管理行业发展路径的趋势，即在基本物业管理的基础上，向综合商业管理公司方向发展并寻求行业归属。目前，国家主要是通过控制贷款和限制土地开发来对购物中心行业进行调控。除此之外，笔者认为更加简便、直接和有效的措施是保全购物中心物业产权的完整性，也就是不允许将购物中心分割出售，但可以用完整产权的物业进行抵押融资或其他形式的债权、股权融资。

　　这样，投资商就会将重点放到长期的购物中心经营上来，现存的种种问题将不会继续出现。国家物业管理行业机构可以在购物中心管理企业资质等级评定、购物中心管理荣誉评定、行业发展动态跟踪、从业人员资质认证和培训等方面，制定专门的标准和政策，以引导、规范购物中心管理行业的发展