北京轨道房地产与商业发展将开拓北京经济新的路径

　　岁末年初，一则来自北京市交通部门的地铁规划消息令亚运村北８公里的立水桥楼市再传利好消息——起点位于东直门的地铁１５号线有望在“十一五”期间先行开工建设，它向北到三环后再向东北方向延伸，并在望京地区分叉西向最终到达城铁１３号线立水桥站。立水桥因此将成为地铁５号线、城铁１３号线和地铁１５号线三条轨道线路的交汇点，交通优势得天独厚，这为该区域内的住宅、商业项目带来了更大的升值空间。业内人士认为，轨道地产与商业的发展将开拓北京经济一种新的路径。

　　记者近日来到京城首家双地铁上盖商业——１３万平米的国瑞崇外购物中心调查，研究发现：尽管地铁５号线还未通车，但其与地铁２号线的连通，必将圈定大量的人流，重新定义崇文门外商圈的核心特征；处于５号线与２号线交汇处的崇外购物中心将以地铁口四周的漏斗效应和扩大了的消费半径，联合周边新世界商场、搜秀城等各类商业的成熟资源，引发崇外商圈的升级，形成北京独一无二的城市中心级地铁商圈，其商业能力将辐射到整个东南板块。

　　地铁与消费共同提升了其周边的物业价值和商业价值。据了解，全球第三大超市集团“ＴＥＳＣＯ”及香港最大院线“百老汇”的率先签约入驻，掀起了国瑞崇外购物中心的投资热潮。轨道交通的便利性和高效性也会为国瑞崇外购物中心自身的ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ业态带来所必须具备的庞大人气。

　　轨道商业潮流促成发展战略联盟

　　中国城市规划学会副会长、建设规划专家柯焕章在接受本报记者采访时介绍，一系列数据表明，轨道商业已经成为发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效商业形式。纵观国际大都市，据统计，纽约地铁营运线路总长居世界首位，日客运量达到２０００万人次，地铁商铺２００４年营业总收入超过１１５亿美元；而伦敦等城市地铁上盖商业，其价格平均高于同片区、同等素质物业３０％以上。

　　东京、香港、广州、上海四地皆有运作成熟的地铁商业模式。东京地铁仅便利店２００４年销售额３６２亿日元，整个地铁商铺２００４年销售总额约９８０亿日元；香港地铁总长虽然只有４３．２公里，但日客运量高达２２０万人次，最高时达到２８０万人次，地铁商铺２００４年带来的经济收入超过９６亿港币。而广州、香港等地的地铁沿线商铺出租率为１００％。这些都是令开发商、投资者激动的数字。

　　轨道商业在带来滚滚财富的同时，因其发展迅速，逐步形成了特色鲜明的轨道商业圈。像北京地铁１号线与２号线交汇处建国门、复兴门都形成了商圈效应，２号线与１３号线换乘站西直门、东直门也在线路开通后呈现快速发展局面。还有东京的银座、香港的中环等，皆因轨道交通带来的巨大人流创造了商业神话。

　　柯焕章表示，对于北京而言，轨道商业的发展同样潜力无限。国际研究发现，轨道商业对周边区域的地价以及商业提升比率，根据原有区域条件不同可达到５％－１０％。例如，北京城铁１３号线于１９９９年底开工，开工当年和第二年，１３号线沿线物业平均升值１０％以上。２００２年下旬１３号线正式开通后，沿线居住物业以及商业租售均再次迎来较大幅度升值，平均涨幅２２％。而位于立水桥三轨交汇核心位置的东亚·奥北商街其商业价值的贵重更属罕见，物业盈利能力可想而知。

　　轨道商业的发展已经成为了城市发展的潮流和趋势，乃至形成了政府和企业、商业企业和开发企业共同实现轨道商业发展的战略联盟。随着北京２００８年奥运会的临近，亚奥区域北端三轨交汇处的立水桥，由于交通等基础设施的改善以及全世界的注意力经济，必将成为轨道商业发展之中的一股强势力量。

　　区域商业中心从公交枢纽向轨道枢纽转移

　　中国商业地产联盟副秘书长钟铁滨在接受本报记者采访时总结了轨道商业的几大特点：

　　一是喷泉和漏斗效应形成人流、物流的集散地——人们像泉水一样不断从地铁站出来，进入地铁站或者轨道交通站时又像水向地漏里流一样，形成了轨道商业呈点状、线性分布，每一个站点都会集聚人气、商气，衍生出一些商业。

　　部分传统商业区的中心功能已经被轨道商业分流了，形成区域商业中心从公交枢纽向轨道枢纽转移的趋势。例如，在地铁２号线和５号线的崇文门交汇处形成以国瑞崇外购物中心为核心的城市中心级商圈，在地铁５号线、地铁１５号线和城铁１３号线的立水桥交汇处形成以东亚·奥北商街为核心的奥北新商业中心，在未来都是可以期待的。

　　轨道商业能够带动周边形成若干商业建筑和商业集群。上海“十一五”商业规划中，将建成至少１０个以轨道交通为支撑的区域商业中心，轨道交通枢纽商业的发展被列为重中之重，轨道交通周边商业地产项目将超过５００万平方米，仅浦东地铁东方站周边就会规划形成近８０万平方米商业建筑集群。

　　二是人气与商气互动。如国瑞崇外购物中心在Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ业态规划上，特别设计了以“美味人生”为主题的地下一层和以“时尚驿站”为主题的地下二层，分别安排了影院、精品餐饮区和大众品牌区，与地铁站巨大人流直接连通，而“循循善诱”地在购物中心的一、二、三层分别布置了国际时装品牌、高品位时尚品牌和休闲、美体、化妆品牌。

　　三是立体化。无论是在地上的地铁线还是地下的地铁线，在同层就会形成商业。如位于立水桥三轨交汇首站的东亚·奥北商街通过缓坡布道、扶梯、连廊等建筑交通元素的布局应用，将人在一、二层之间传统的垂直动线转换为自然起伏的曲线，达到两个首层的效果，并形成综合性购物广场。

　　四是稳定性。轨道商业依附的轨道交通是政府投巨资建设的，是百年大计，不会轻易废掉，这样就有了人流的稳定性，而人流是商业经营的基础。

　　五是大众化、时尚化。这是轨道交通所带来的人流特点决定的，它不是高档的，买高档奢侈品不会挤到地铁站来。如国瑞崇外购物中心地下二层的大众品牌区，安排了咖啡店、品牌组合店、时装、书店、药店、洗衣店、眼镜店、家居用品等业态就是出于这种考虑。过去人们是为消费而出行，现在变成因出行而购物，在轨道商业中人们的消费习惯也发生了变化。

　　钟铁滨指出，正是由于轨道商业的以上特点拉动了周边房地产升值。“就拿立水桥来说，即将通车的地铁５号线、已经通车的１３号线及规划中的地铁１５号线在此交汇，使它成为京北唯一的轨道交通枢纽，再加上有像安立路这样的贯穿朝阳区、东城区、崇文区城市腹地的三条公路干道，奠定了其作为城市副中心的基础。受益于轨道交通的发展，立水桥区域正逐渐由绿色生态宜居区向集居住、商业等为一体的‘奥北新商业中心’转变。”

　　香港太平洋国际集团投资顾问公司首席执行官贾卧龙对记者表示，立水桥区域的商业项目从轨道交通中获益良多，轨道商业的发展更是形势喜人。如１０万平方米的明天商业中心，自２００６年６月入市以来，目前客户签约面积比例达到８４％；３０多万平方米的龙德广场吸引了家乐福、百安居等世界五百强企业签约入住；位于两者之间的东亚·奥北商街列踞立水桥三轨交汇的核心，距离换乘大站仅５０米，

其最小１０平米最大不超过１３０平米的中小户型商铺，具有低总价、运转灵活的优势，相对于北京商业地产价值去年每平米涨６５００元、明天第一城商业价值每平米涨８０００元到１００００元，东亚·奥北商街的投资潜力更是非常巨大。

　　业内人士认为，随着奥运经济带来的巨大机遇以及区域交通、基础配套的完善，北京的轨道地产与商业将创造出新的财富大道。

篇2：办公商业强电设计标准

　　办公及商业强电设计标准

　　一、不同业态用电技术指标：

序号	业态类别	用电指标（用于区域开关选择）
1	员工厨房（燃气）	800W/m2
2	员工厨房冷库	40kW
3	地下车库	15 W/m2
4	办公	120 W/m2（含区域内小动力负荷）
5	商业	150 W/m2（含区域内小动力负荷）
6	超市	150 W/m2
7	西餐	600 W/m2（含营业面积）
8	中餐（燃气）	150 W/m2（含营业面积）
9	垃圾间	5kW
10	多功能厅临时展览灯光	250kW（不计入变压器总负荷）
11	AV控制室	20kW
12	多功能厅舞台灯光	80kW
13	屋顶擦窗机	15kW

　　注：本表给出的用电指标仅用于计算公建不同区域的用电量，空调形式为集中空调；

　　二、高压供电

　　1、从当地市政取得两路10kV电源供电，应满足当地供电局要求，争取作高压母联；

　　2、高压电源的进线方式、保护方式、计量方式及对土建的要求应符合当地供电局的规定。

　　3、容量在1000kVA及以下的变压器，高压柜选用六氟化硫开关柜，1000kVA以上的变压器，高压柜选用真空断路器柜。

　　三、低压配电

　　1、低压配电室应预留安装配电监控系统监控柜的位置；

　　2、照明配电和动力配电尽量分开，以减少动力设备对照明供电的影响。

　　3、冷冻机组及其水泵由单独的变压器供电，以减少对照明供电的影响。

　　4、谐波处理：多功能厅调光设备处设有源滤波器，无功补偿柜内设置合适的电抗器。

　　5、对重要负荷或容量较大的负荷宜采用放射式供电；

　　6、对小容量的用电设备，应按照设备类别，分组链式供电，不同类别的设备不应混合供电；

　　7、当高层建筑采用封闭母线为各层供电时，每一条封闭母线所带楼层不超过十层；

　　四、柴油发电机

　　1、当商业建筑内有大型金融、IT、超市企业时，应设置柴油发电机；

　　2、柴油发电机房，在满足通风、排烟、设备运输的条件下，柴油发电机房应尽量靠近变配电室。

　　3、柴油发电机应在低压配电柜处取失电信号，发电机组应在10秒钟内启动。

　　4、柴油发电机一般应采用闭式水冷散热方式，当建筑条件不许可时，方可采用远置散热器水冷散热方式。

　　5、柴油发电机组供电范围

　　1、柴油发电机组供电范围：

　　a、非火灾且失去市电情况下供电范围：

　　所有楼层的应急照明；

　　员工餐厅及其厨房的排油烟风机；

　　弱电机房、消防控制中心、安防控制中心；

　　配电室、柴油发电机房配电箱；

　　厨房的食品冷库及其配套设施；

　　厨房内的事故排风机（燃气泄漏时使用）；

　　生活水泵；

　　超市冷库和收银机；

　　换热站；

　　b、火灾情况下：

　　全部消防应急负荷；

　　消防控制中心、安防控制中心、电话机房；

　　配电室和柴油发电机房配电箱。

　　五、计量

　　1、高压柜内设总计量表（应符合供电局的规定）。

　　2、每台变压器设计量表。

　　3、对出租的写字楼，对出租的区域设置电度表，其余公共部分的用电在配电室设置电度表。

　　4、电度计量表应选择带远传功能的表记。

　　六、照明：

　　1、办公层每层设照明总箱，其主开关预留30%裕量，并至少预留一个大容量备用出线开关。

　　2、公共区域照明采i-bus智能照明控制系统，并纳入大楼建筑设备自动控制系统。

　　3、公共区域风机盘管控制应根据暖通专业要求，同区域内多个盘管集中控制，不设单独温控器，并纳入大楼建筑设备自动控制系统。

　　4、公共卫生间的照明、排气扇及风机盘管采用就地控制方式。

　　七、应急照明

　　1、金融、商业交易场所的应急照明电源应采用集中供电式应急电源（EPS），EPS分层设置，容量按1.5W/m2设计。若每台EPS容量不超过10kW，则采用单相EPS。除以上场所外，普通办公场所的应急照明电源采用从配电室引来两路消防电源经自动转换开关供电。

　　2、公共区域应急照明应考虑平时使用，平时纳入智能照明控制系统控制，火灾时由消防联动系统强制点亮。

　　3、高度超过< *mlnamespace prefi* ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />3米的大堂，疏散指示灯不采用顶棚吊装的方式，应采用墙上和地面安装的方式。

　　4、疏散楼梯间采用红外感应加消防强启的方式。

　　八、消防配电

　　1、防火剩余电流动作报警系统

　　火灾自动报警系统保护对象分级为特级和一级的建筑物的配电线路，设置防火剩余电流动作报警系统。

　　对于火灾自动报警系统保护对象为特级的建筑物，采用全范围两级监控方案，即在末端配电箱和变、配电室各设一级保护监测点；

　　对于火灾自动报警系统保护对象为一级的建筑物，采用一级监控方案，即在末端配电箱设一级保护监测点；

　　2、消防线路的导线（电缆）选择

　　消防设备的供电线路采用耐火电缆，消防设备的信号和控制线路采用阻燃电缆或导线。

　　3、消防值班室

　　消防值班室通常和安防值班室共用；

　　消防值班室应安装VRV空调或分体空调；

篇3：商业物业中央空调管理问题

　　商业物业中央空调管理问题

　　商业物业包括各类商业广场及SHOPPING MALL等，由于商业物业公共设施配套齐全，每年公共设施能源费的消耗大都在数百万元乃至数千万元不等。中央空调系统作为公共设施中的一个重要组成部分，运行期间水电费的消耗颇巨，控制其运行成本，并有效地处理实际管理中遇到的各类问题，是商业物业管理工作中的一项不可或缺的重要环节，特别是对多产权、多业态的商业物业而言，尤为突出。

　　笔者根据对江苏省首家SHOPPING MALL四年多的管理实践，对中央空调运行成本及相关管理工作在此做一初探。

　　一、中央空调运行费用

　　中央空调系统，由于管道多，覆盖面积大，运行成本亦较高。在对商业物业的中央空调系统运行成本进行估算时，应主要考虑以上因素：

　　1、用电成本（P1、K1、P2）

　　主机（P1、K1）

　　根据商业物业所配备的空调主机数量、用电功率、营运时间、使用周期、用电价格等，对一年中夏冬二季的运行成本进行计算，然后按一年12个月进行平均，得出每个月的平均电费P1。

　　在实际操作过程中，由于主机并非满负荷运行，故根据具体情况，在计算中要考虑其负荷系数K1，K1≈0.6~0.9。

　　辅机（P2）

　　此处主要指中央空调系统中的冷却塔、冷却泵、冷冻泵、空气处理机组、各类风机盘管等。可根据实际不同的类型、数量和功率，进行估算。需注意的是因季节的不同，在制冷和供暖时，辅机的数量和类型亦有所不同。

　　2、用水成本（P3）

　　中央空调管道内的循环用水，开放式冷却塔的日常消耗用水，应根据空调供应期间的实际耗水量及每天的日均正常用水量综合进行考虑。

　　3、用汽成本（P4）

　　对于以蒸汽为能源的溴化锂机组，除考虑空调系统的用电成本外，还要考虑用汽费用。根据每台主机每小时耗汽量、每天运行时间、蒸汽单价、每年空调运行的天数等，计算出每月的平均蒸汽费用。

　　4、管道损耗（K2）

　　冷暖气在中央空调管道输送过程中，因气流的紊流损耗，管壁损失等所产生的管道损耗，以管道损耗系数K2表示，K2≈1.02~1.05。

　　5、预温损耗（K3）

　　因管道内外温度差异，冷暖气在输送过程中，在管道内要经过一段时间的预热或预冷后，才能达到一定的出口温度，故冷暖气在传输过程中的能量损失，可用预温损耗系数K3表示，K3≈1.05~1.08。

　　夏季预温时间随管道长短不同而有所变化，通常在40分钟左右，冬季预温时间较夏季短。

　　6、变损线损（K4）

　　广场内电能的变压器损耗和线路损耗应由所有用户共同承担，变损线损约占供电量的1%~3%，作为中央空调系统，该项损耗可在其用电成本中，取变损系数K4≈1.01~1.03加以考虑。

　　7、电价差异（K5、K6）

　　在估算上述用电成本中，注意各地动力用电和照明用电的电价差异，动力用电比照明用电通常约低15%左右，故应根据各地实际电价对之进行计算。

　　另外，白天用电高峰时期与夜间低谷时期电价也不同，在计算中，应根据用电的不同时间段加以区分，在此白天和夜间的电价分别以K5、K6表示。

　　8、周期变化

　　由于一年中空调的使用周期主要集中在冬夏二季，同时冬夏季空调供应的时间和耗能量亦有区别。长江中下游地区，通常一年中除三、四月份和十一月份不开空调外，其他月份每月耗能量均不同，因此计算中央空调运行成本时，在考虑到全年各种气温的变化因素后，按月均价格向业主收取费用较为合适。

　　9、成本汇总（P）

　　以P表示空调运行总成本，则考虑到上述各种因素后空调系统运行成本可表示如下：

　　P=K2K3K4（K5+K6）．（K1P1+K1P2+P3+P4）（1）

　　二、季节和温度变化的影响

　　在长江中下游地区（其他地区可根据当地实际情况进行修正），夏季空调供应时间平均为五个多月，冬季约四个多月，根据总建筑面积达7万m2的扬州时代广场四年来的实际统计资料，如果将全年空调供应成本的平均价格定为单位1，则全年不同月份，不同季节空调所耗费用的不同比例详见图1。

　　由图1可见，中央空调的能源耗费高峰在夏季六至九月，其最高成本约为平均成本的178%，且整个空调系统的运行成本下半年的支出大于上半年。

　　三、公摊空调费

　　对于单一产权的商业物业，无须区分自用空调和公摊空调的费用，但对于多产权多业态的商业广场而言，计算公摊空调费用则是一项不可或缺的重要工作。尽管在封闭的业主自用部位和敞开的公共部分设有隔墙，但由于冷暖气的流动和热量的交换，自用部位和公共空间的空调温度很快就会达到均衡。因此空调使用成本与空间容积大小成正比，故根据业主自用部位和公共部位各自的使用面积和层高，分别计算其容积，由此确定公共部位的容积（含室内中庭、公共用房等）占商业物业室内总容积的比例，并由此初步确定公摊空调费的大小。此处系用容积比例法，对公摊空调费用的估算作一探讨。

　　1、气体的不均匀影响

　　由于冷暖空气性质的差异，存有暖升冷降的情况，同时由于公共部位如中庭等处，空间较大，温度难以均衡，故存在温度的不均匀性，因此在计算公共部位冷暖气容积时，应考虑气体的不均匀性影响，此处以影响系数K表示：K≈0.75~0.95。

　　2、计算步骤

　　①首先依据施工竣工图，并根据商业物业室内享用空调的各部位的使用面积和层高逐一进行实地测量，对存有变化之处，做好记录，对实际容积进行修正，作为数字统计的基础。

　　②把修正过的实际数据填入表1中。

　　③业主自用和公摊空调费估算

　　a、业主自用空调费用成本A（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕×〔

∑V/（∑V+K*∑G)〕　（2）

　　b、物业公摊空调费用成本B（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕-A（3）

　　④使用实例

　　时代广场五楼由某娱乐公司经营，根据行业特点，开发商按合同未为其在室内安装和配备中央空调设施，故室内空调全由业主另行安装，室内空调费用亦由业主自行承担。而对于公摊空调费用问题，业主认为应该交，但要求管理公司作出合理的收费依据，在我们将上述计算过程向业主交待并进行审核后，业主愉快接受了该项费用。

　　四、延时空调费

　　延时空调费指在正常的营业时间之外，按部分业主或使用人的要求，另外开启空调系统所产生的费用。

　　延时空调费在多产权多业态的商业物业内，使用较为频繁，如扬州时代广场因业态多，经营主题不同，在商场打烊后继续使用中央空调至凌晨的商家不少，也有清晨即需供应空调的商家。

　　延时空调费的计算，除根据实际开机时间的长短，按第一部分所述内容逐一计算空调成本外，还需考虑加班人员的加班费用，即管理公司的加班成本。然后根据申请使用延时空调的业主的数量和实际享用空调的室内面积之和，计算延时空调费成本，由申请供应延时空调的业主或商户共同承担。由于单独开机成本较高，如果业主较少或使用面积不大，则费用相对较高。

　　五、小结

　　根据四年多的工作实践，对商业物业中央空调管理工作的几个问题，小结如下：

　　1、对于单一产权的商业物业而言，计算中央空调的运行成本和收费标准，是一项重要的基础性工作，由于商业物业面积大，能源费用运行成本高，如对成本估算不足或对收费标准制定有误，则对整个财务收支平衡会带来颠覆性的严重后果，故应引起各级管理人员高度重视。

　　2、对于多产权，多业态的商业物业而言，由于业主众多，各业态经营时间差异较大，且业主入住的前期硬件条件又各有不同，故计算业主或商家的自用和公摊空调费用，是理顺收费工作的一个不可或缺的重要工作。

　　3、在多业态的商业物业中，延时空调费的出现是一种常见的情况，由于前期建设和后期招商的变化，以及不同业态对中央空调的需求不同，导致空调运行成本增加，也增加了业主的使用成本。改变此状况的根本方法是定位设计并定位引进商家，或是在商家入驻后，根据具体情况对空调系统进行局部改造。从节省能源的角度计，应尽量避免长期延时使用空调。

　　4、中央空调费的支出，在一年中起伏较大，夏季达到高峰，下半年的该项支出比上半年约增加30%～50%，为便于搞好成本控制和收费工作，在全年应按月均价收费，年终决算。

　　顾客是业主的上帝，公共部位的空调是供顾客享用，其成本则由业主共摊，此点业主已达成共识。公摊空调的近似计算方法有多种，本文所提出的容积比例法只是其中一种，仅供参考。在收取公摊空调费的过程中，应根据不同业态和不同商家的实际情况和具体问题，分别进行核算。同时，在商业物业内，由于中央空调在使用过程中，存有多种损耗，因此个别商家如在室内安装空调计量仪，并根据表计数量单独缴纳空调使用费是不合适的，整个广场应统一计算，按比例共摊，否则加大了其他业主的公摊成本。