住宅开发商转型商业地产面临两大模式

　　在楼市调控力度不断加码以及货币紧缩等的叠加效应影响下，商业地产却逆市走热。截至目前，包括“万保招金”均已披露20**年发展计划及行业展望，谨慎扩张土地储备、转战商业地产成为部分房企的战略选择之一。而阳光新业、宝龙地产均表态，坚持商业地产为主营业务，世茂股份、龙湖地产则继续以商业地产为主营业务之一。对于更多住宅开发商来说，面临的问题并不比转型本身更简单。

　　开发企业面临两大转型模式在大量开发商转型商业地产的当下，逐渐形成了两种转型模式：销售型与持有型。“销售型模式照搬了住宅开发的老套路，饱受非议。但在银根收紧的情况下，快速回笼资金对企业尤其重要，可如果仅是商业地产项目开发，缺乏相应的运营管理能力，很难说是一个合格的商业地产开发商。”某业内人士说。

　　而作为国际商业地产的主流模式的持有型，正逐渐被国内商业地产开发商接受，得到了包括万达、阳光新业、华润等的青睐。根据相关调查数据显示，目前在北上广深，有超过70%的商业项目为持有型物业。“商业物业的价值在于运营，真正的利润点是通过长期持有经营获得的。但对于转为持有型的开发商而言，运营的困难远要比‘销售型’多得多。”资金压力和短期收益下滑是难题业内人士总结说，持有型商业模式将面临资金压力大、短期收益下滑、专业团队培养、客户关系建立、运营艰难等五大难题。

　　“一个商业项目投入资金少则几亿元、多则十几亿元，要压几年甚至十几年，这对企业的压力非常大。”据阳光新业副总裁杨宁介绍，从目前国内的租金水平看，一个商业项目要收回成本，需要8-11年的时间。相比销售型的快进快出，持有型的首要难题就是资金压力。尤其是目前市场受调控政策、银根紧缩影响，资金问题几乎是所有开发商的共同难题。

　　而短期收益下滑，则是另外一个“痛处”。“随着业务结构的调整，原先的住宅开发商必然会减少销售型物业的投入。而随着这一短期高收益业务的萎缩，企业财务报表必然会随之变化。”某业内人士声称，传统住宅开发商在调整业务结构的同时，须承受短期收益下滑的阵痛。“对于注重报表的上市公司而言，这是转型时最大的纠结。”他说，“此外，转型中传统业务人才的流失，和新业务人才的缺乏，是困扰当下转型开发商的又一大难题。一般来说，一支商业管理团队的组建、磨合、成熟，需要2-3年的时间。”客户关系建立与定位同样是考验是否能找到长期、优质的合作伙伴，这也是住宅地产企业转型商业地产能否取得长期成功的关键所在。例如，在许多万达广场，都能看到索菲特酒店；在阳光新业的商业物业，都能看到诸如华堂、家乐福、沃尔玛等零售商家。稳定而优质的客户资源保证了商业项目在立项之初就提前完成了招商，有利于业务的复制和扩张。但商户的开发拓展，需要长期的时间沉淀。

　　“每家商户都有自己独特的需求和发展战略。例如像华堂、家乐福、沃尔玛等大型零售企业，对商场规划都有严格要求。我们许多的建筑，都是为合作定制的。”杨宁介绍，商业地产开发商需要与多家合作伙伴建立长期稳定联系，才能有更大的回旋余地。

　　对转型的开发商来说，即使引进了各商业形态的合作伙伴，后期运营也是每天要面对的难题。杨宁认为，商业地产的运营将困绕每一个转型开发商，并决定于物业设计之初。华贸中心的开发商国华置业董事长房超也有同样观点，他表示，每栋商业物业做酒店还是商场，商场每一个楼层经营什么，到招商时才想起就来不及了。

　　“转型商业地产短期内付出一定代价不可避免。如能坚持，这些代价都是值得的。经历成长的阵痛，5年之内必将有一批有实力的商业地产开发商实现快速扩张。”某业内人士说。

篇2：ZZ城市广场小区现存问题报告:致开发商和物业

　　关于ZZ城市广场小区现存问题的报告--致开发商和物业

　　ZZ房地产开发商和**物业管理公司：

　　ZZ城市广场住宅已经售完并已交付业主。首批业主入已有两年。但对比与开发商签订的《商品房买卖合同》和物业管理来看，小区存在着种种问题，现将问题例举如下。

　　有关开发商问题：

　　1、小区连最基本的围墙、大门都没有，严重威胁入住业主的财产和人身安全，事实上已经有多次车辆被盗和入户盗窃案件的发生。

　　2、小区的道路没有铺好路面未铺平，井盖破损、缺失，严重威胁行人和车辆的安全。

　　3、小区里面避雷设施没有安装好，存在安全患难。已经发生过多起打雷烧损电器、电闸的事故。

　　4、小区缺乏消防设施，特别是５至１３号楼根本没有消防栓灭火器，存在重大安全患难。

　　5、小区业主电表没报供电所安装“一户一表”。

　　6、楼梯单元门口没有按合同安装单元电子对讲门。

　　7、７至13号楼合同是入住高级防盗门，现在只有玻璃门。

　　8、下水道、排水设施没有搞好，１号楼的杂物房一遇雨天就遭水淹，9号楼前弥漫的化粪池臭味。

　　9、４号楼，９号楼的车库面对小区外，有安全隐患。

　　10、设计图纸中的几处景观，现只有喷泉广场，其余没有实现。

　　11、设计图纸中老人、儿童娱乐中心，没有实现。

　　12、小区没有健身器材。

　　13、６号楼一楼合同中的庭院没有做。

　　14、开发商不能提供《建筑工程消防验收意见书》、《住宅工程质量逐套验收表》 、《建筑工程竣工备案表》、《房屋面积实测报告》等书面证明。

　　15、小区业主户口没有办法迁入ZZ小区

　　16、５号楼墙壁开裂较多。

　　17、２号楼２单元６０１楼顶漏水。

　　有关物业管理方面：

　　1、对保安管理松散，保安形同虚设，外来人员随便进出，车辆进入没有收发牌，没有对小区的安保巡逻。

　　2、小区内没有绿化美化工作，花草树木枯死置之不理。

　　3、小区路灯昏暗，没有达到晚间照明效果。

　　4、没有及时交纳电费，致使供电所多次停小区用电，影响居民生活。

　　5、对小区内停车场地没有规划好，车辆乱停乱放现象严重。

　　6、有关停水停电通知不到位，没有让居民提前做好准备。

　　7、物业管理员面对业主建议、咨询、投诉没有虚心受理，态度不好。

　　以上问题希望开发商和物业能够立即解决，给我们业主一个安全舒畅优美的生活环境。

　　说明：以上种种仅仅是部份业主所反映的部份问题，并未排除这部份业主还有进一步反映问题的权力。也并未排除还有其他业主反映问题的权力。

　　ZZ城市广场小区部份业主

　　20**年2月2５日

篇3：物业接管验收联系函（致开发商）

　　**小区业主委员会:

　　物业的接管与验收,是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节,需要开发商积极配合及协调的主要事项有:

　　1、竣工验收工作应在入住前一至三个月内进行,我司将提前派出专业技术人员进驻现场 ,与有关人员一起参与楼宇竣工收尾的验收工作。主要是参与机电设备的安装、调试,了解整个楼宇内所安装的设备、设施,熟悉各类设备的构造、性能、产地,熟悉水、电、气、通讯、有线电视等管道线路的铺设位置及走向,以利于为今后物业管理和维修养护奠定基础。

　　2、业主入住前,我司将对莲花花园的变配电房、消防设施、监视监控中心等主要设备系统的运行情况进行熟悉了解,以利于今后的物业管理。

　　3、工程项目竣工图和有关该工程项目的其它重要技术决定和文件(施工单位应将有关技术资料系统整理、分类、立卷移交)。

　　4、须移交物业管理公司的资料

　　(1)产权资料:

　　a、项目批准文件

　　b、用地批准文件

　　c、建筑工程规划许可证

　　(2)工程项目交接资料:

　　a、建设工程竣工备案表

　　b、建筑消防验收合格证

　　c、供用电协议书

　　(3)小区业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单,其它相关资料。

　　(4)其它合同文件资料等。

　　5、验收中发现的建筑质量问题,开发商应督促施工单位维修整改。

　　6、公共设施专用基金金额移交我司。

　　**物业管理公司