试论商业物业管理特点及发展趋势
“商业物业”在物业管理行业内通常泛指：除住宅物业之外的如购物中心、写字楼、酒店(服务式公寓)、展览馆、运动场等直接用于商业用途的建筑。在众多的商业物业管理中，要数购物中心的管理和操作难度为最大。
一、购物中心的管理特点
在一般的商业物业，管理者面对的是比较简单的主流群体。例如写字楼，其主要的群体就是写字楼租户（用户）的职员，而该群体素质比较高，自律意识、自律能力很强，进入目标区域的行为规范非常明了。同样，酒店的主要群体是住客，闲杂人员极少，由于酒店的管理方法和环境、氛围使得每一位顾客都必须自觉保持形态，注重形象，行业上也已形成了公认的规范，所以管理会比较流畅。对于展览馆，只要布展前期工作完成后，其主要的服务对象只有参观者，参观者的目的是再明确不过了，他们不会有过多这样那样的需求问题。这些物业的最大特点是：管理者所面对的服务对象在物业区域内的目的非常洁简明确，由于环境和氛围对场内的群体有一定的约束力，能令身临其境的客体自觉遵守规则，不敢造次。
相比之下，购物中心的管理要复杂得多，他们面对的是三类具有不同性质、目的和要求的群体：业主、租户、顾客。该三类群体的心理需求、物质需求是多层次、多方面、不确定的。尤其是顾客群体，他们会时刻跟着感觉走，任何时候都可能变更或调整自己的目标和诉求。加之购物中心所营造的购物环境必须舒适、休闲、人性化，不能让来客有压抑感、约束感，故纵容了人们的随意性和人本性负面行为的充分显现，从而造成管理工作的极大困难。尤其在目前国民素质还有待提高的我国，更会引发许许多多意想不到的系列问题。
二、购物中心的三类主流群体的基本需求特征：
1.业主
期望物业的知名度不断提升，物业管理有较高的专业能力和水准，设备设施保养精良。环境和业态布局合理，能紧跟市场潮流，入主的品牌有号召力并能受到消费者接受和追捧。租户入住率高，最终能令物业有很高的社会知名度和较大的增值，以获取理想的投资回报。
2.租户
希望具备优越的营商环境，设备设施配套先进、齐全，物业的社会知名度高。物业管理企业的服务优良，收费低廉、管理有序。对消费群体有较大的吸引力，经营交投畅旺，能取得满意的经营收益。
3.顾客
享受格调优雅的购物环境，流畅方便的交通设计和设施，整齐划一、条理分明、布局合理的业态，简单明了的标识系统，一应俱全的功能配套先进的服务设施并多样化、选择性强，高品质的商品、价格体系理想，商户信誉好、服务优良有保障。
从以上特征中不难发现这样的规律：营商者希望物业管理做得更好，提高物业的知名度，使物业保值增值，创造更好的经营条件、更大的商机；消费者则都希望享有最理想、完善的服务配套，舒适的环境和氛围，价廉物美、实惠得体的品牌商誉，而付出的经济代价最少。由此可见，购物中心这三类主流群体的要求是多么矛盾又统一；由于购物中心的物业管理涉及方方面面和多种内、外不定因素的影响，它既要满足一般低端消费群体的要求，又要达到高端消费群体的标准，所以工作既要求实在但又需要有相当的修饰，以达到低端群体与高端群体都能接受的平衡。不仅于此，难度更大的还在于物业管理公司必须精准地掌握市场动态，随时根据不断变化的市场信息调整管理方针、策略，及时配合租户商家开展各种推广宣传工作，从而形成了管理难度和管理技术的极高要求，对管理者的专业素质，心理修养等指标也大大提高。由此可见，购物中心物业管理的责任重大，工作要求十分细微，商业意识要远瞻超前，操作水平、经营策划等更可见一斑。
三、商业物业管理发展趋势
购物中心管理既有最基础的通常意义上的物业管理内容，具备物业管理行业的基本特征，同时又具有非常明显的商业规划、商业管理企业的行为特点，是融合了传统意义上的物业管理和商业管理的具有鲜明专业化特征的服务。
购物中心管理的中心任务就是随着市场需求的变化，构造和持续地调整、优化行业结构、业态结构和品牌结构，调整商业组合，以形成合理、完善、协调、能最大程度满足消费者需求的商业环境。
由于专业管理公司对购物中心日常运营的透彻理解，购物中心从市场调查、项目定位、规划设计、空间布局、设备设施的配置和控制等方面都必需充分听取专业管理公司的意见。可以说，没有专业的购物中心管理公司的全程参与，购物中心很难保证能够建设、经营成功，取得理想的投资回报。正因如此，专业的购物中心管理公司已经向全程参与直至主导购物中心的规划、建设、招商和运营方向发展
目前，国内规范化、专业化的购物中心管理公司还不多见。同时，由于相关政府部门、行业机构、行业法规等在购物中心的规划设计、委托管理、管理费用核算标准、服务资质评定、培训和上岗资质考核等方面，管理、指导和规范作用还不够强，国内购物中心的规划建设、经营管理已经出现了比较混乱的局面，出现了多种多样的问题。但归根结底还是观念的偏差和缺乏管理。
购物中心的基本原则是只租不卖，通过统一经营、管理来实现经营收益和物业增值，是一种长期的投资经营过程。购物中心的本质是地产商业而非商业地产，即在地产基础上的商业经营。而现今许多购物中心采取分割出售加反租的方式进行经营，这种为了套取现金预售商铺的做法最终导致购物中心演变成小商品市场，购物中心这种复合型的商业航空母舰很难经营成功，
小业主的投资收益预期基本不可能实现。由此引发的种种社会、经济问题将是极难以解决的。购物中心管理企业在寻求行业归属的过程中，出现了类似于酒店管理行业发展路径的趋势，即在基本物业管理的基础上，向综合商业管理公司方向发展并寻求行业归属。目前，国家主要是通过控制贷款和限制土地开发来对购物中心行业进行调控。除此之外，笔者认为更加简便、直接和有效的措施是保全购物中心物业产权的完整性，也就是不允许将购物中心分割出售，但可以用完整产权的物业进行抵押融资或其他形式的债权、股权融资。
这样，投资商就会将重点放到长期的购物中心经营上来，现存的种种问题将不会继续出现。国家物业管理行业机构可以在购物中心管理企业资质等级评定、购物中心管理荣誉评定、行业发展动态跟踪、从业人员资质认证和培训等方面，制定专门的标准和政策，以引导、规范购物中心管理行业的发展
篇2：丽港商业城物业管理顾问合同
丽港商业城物业管理顾问合同
第1条 协议双方
甲方：______
法人代表：______
注册地址：______
联系人：______
电话：______
传真：______
乙方：**物业服务（**）有限公司。
法人代表：______
注册地址：______
联络人：______
电话：______
传真：______
丙方：广州市***房地产咨询有限公司。
法人代表：______
注册地址：广州市****
联络人：______
电话：______
传真：______
经三方友好协商，就甲方委托乙、丙方向甲方所开发的“****”项目提供物业管理顾问服务事宜达成如下协议。
第2条 定义
1. “甲方”指委托方，即：______
2. “乙方”指受托方，即：**物业服务（**）有限公司。
3. “丙方”指受托方，即：广州市**房地产咨询有限公司。
4. “物业”指由甲方在**市开发的“***”项目，项目具体信息如下。
5.“交付使用日”指甲方与物业购买方共同签署并在《商品房买卖合同》中约定的物业交付的时间。
6.“后期物业管理顾问服务”指根据本合约有关条款的内容，在本合约期限内，并且在物业交付购买方使用日以后，乙方及丙方为甲方提供的物业管理顾问服务。
7. “物业管理顾问酬金”指甲方就乙方和丙方根据本合约提供的服务，依据本合约的约定应向乙方及丙方支付的费用。
第3条 甲方之权利、义务
根据本合约之条款，甲方同意聘用乙方及丙方作为本合约定义之物业的物业管理顾问，在本合约期内，为保障乙方及丙方有效地开展物业顾问工作，甲方的权利和义务为：
1．合约期内，甲方有权就本物业使用乙方和丙方的公司标牌及旗帜；若本合约中途被撤消或终止，此项权利同时撤消。否则，乙方保留以法律手段向甲方追讨损失。
2．应在物业交付使用日三个月内，成立“物业管理有限公司”。
3．负责本物业正常物业管理工作之全部投资、收益及债权、债务。如甲方参与物业管理行政主管部门组织的各项评比时，乙、丙方根据实际情况及成本投入，向甲方提出可行方案由甲方实施，由甲方负责本物业的设备设施等硬件及公共环境等条件符合评比标准，如有不达标的项目，甲方须在限期内负责整改并承担整改相应费用。
4. 须在签约后指定专人负责与乙方及丙方进行沟通，若此人发生人事变动，或联络方式变更，均应在变更前三个工作日内以书面形式通知乙方及丙方其联系方式或变更联系人。
5. 依据销售时约定的交铺标准及建设部《房屋接管验收标准》规定向物业管理公司移交铺位；且需完好保存物业的报批件、建筑及设备等方面的各种图纸、文件及资料，并在交付使用日前的两个月向物业管理公司移交。
6. 须依据本合约规定按时向乙方及丙方支付顾问酬金，并由丙方开具收费发票。
7. 在合约期内应对乙方及丙方的顾问工作给予充分的支持与配合，以保证乙方及丙方顾问工作的顺利开展；同时，对乙方及丙方的工作予以监督，给予公正、客观的评价。
8. 甲方应给予乙方及丙方顾问人员以下几方面之权力，以确保顾问工作的顺利开展：
物业管理建议权；
财务管理建议权；
本物业的物业管理公司之人事建议权。
9. 甲方须及时提供有利于乙方及丙方工作之有关本物业之资料，及时向乙方及丙方通报工程进度，并负责本物业所在地外部各有关单位的协调联系工作。
第4条 乙方之权利、义务
根据本合约之条款，乙方同意接受甲方之聘用，负责为甲方提供并履行本合约确认的物业之物业管理顾问工作，在合约期内，乙方应：
1. 乙方须严格履行本合约的相关条款，尽职尽责完成本合约规定之顾问工作内容。
( 详见：本合约第5条之第5项 )
2.监督丙方工作，保证丙方按质按量完成合同内与甲方约定之工作。
3．同意甲方使用乙方的公司标志，并同意由丙方代收取物业管理顾问酬金。
4．合约期内，同意丙方作为乙方的执行代表，按合约规定履行乙方及丙方的责任及义务。
第5条 丙方的权利、义务
1. 丙方应根据本物业实际需要或经甲方及甲方物业公司书面要求，派遣顾问人员定期到本物业现场进行实地指导工作，并参与及协助甲方解决物业管理筹建与经营运作中出现的问题。
2. 丙方要接受甲方和乙方的工作监督，对于甲方因未及时采纳或拒绝丙方提出的各种正式书面建议而产生的问题和影响不承担任何责任；对甲方提出的合理化建议予以充分考虑。
3. 丙方根据顾问工作需要，有权随时检查甲方对顾问意见的执行情况，若发现执行偏差，有权并应该及时以各种明确的表述方式要求甲方纠正。
4. 丙方须于合约期结束前，作好与甲方的工作交接，以确保合约结束时本物业的管理工作仍能正常运行。
5. 为甲方提供阶段性的物业管理顾问服务，包括：
一、物业管理筹备阶段顾问服务内容
5.1 物业管理销售配合
制定物业管理服务项目及内容；
对甲方的销售和招商人员进行物业管理知识的培训；
协助甲方招聘示范单位及销售部保安员、清洁工、服务员等人员；
对售楼部的装饰布置及周边环境提供书面顾问建议；
协助甲方确定保安员、清洁工、服务员的制服样式；
对保安员、清洁工、服务员等进行培训；
展销会期间派员到现场进行有关物业管理知识的解答；
在销售活动前或期间协助提供工作安排的建议及现场协助工作；
编制《管理公约》、《商户手册》、《装修手册》等管理文件，此文件在签署房屋买卖合约后交予业主，增加业主对甲方的信心。其中《管理公约》需在甲方指定的法律顾问审核确认以后，方可使用于业主。
5.2 物业管理筹备服务
协助甲方制定物业管理所需的各类文件、管理规章制度、表式等；
拟定招聘程序及招聘要求，协助建立合适之管理组织；
协助进行物业管理办公室的选址及装修；
建立员工的工作规程、岗位职责及权能；
协助定制相关之管理制度，建立评审及奖惩制度，以协助推动员工之工作积极性；
提供岗前培训，使各岗位管理人员认识有关日常运作，并提高服务意识；
根据需要，协助甲方进行清洁、绿化、保险、以及部分工程维护保养外判商的招投标工作；
协助甲方做好物业管理筹备的前期采购工作，包括提供保安、工程等所需工具、物料、用具的购置建议；
协助甲方做好物业的验收移交。
5.3 财务服务
协助甲方编制首年财务预算及开办费预算；
开设物业管理专用银行帐户；
协助编制各项财务制度，如：请款程序、低值易耗品摊支、折旧及零用现金、凭证记帐制度及应收未收帐管理制度等。
二、后期物业管理顾问服务内容
5.4 物业管理方面
协助甲方推行现存或修订后的管理文件，针对实际情况或客户提出合理要求面作出修订、完善；
协助甲方开展二次装修管理；
每月定期向甲方提交检定报告，并由派员到现场检定有关工作，对存在的问题提供纠正及预防措施；
每月定期协助甲方对员工工作表现进行评审；
综合各部门检定结果与甲方召开总结会议，定期（每月）与甲方开会，检讨日常工作及提供整改建议，共同解决存在之问题；
推行车库维护的计划，设计及合理安排车库照明开放时间，以减少能源费；
协助甲方进行客户回访工作，了解客户所需，改善服务质量；
协助制定完整物业管理紧急处理程序。
5.5 财务管理方面
协助甲方按既定的财务计划，执行日常的财务管理工作；
每年十月份前，协助甲方编制下一年度管理公司营运的财务预算；
协助向物价局申报物价，编制申报物价报告及预算，争取理想收费。
5.6 人事管理方面
定期为员工安排专业知识及岗位职责培训，使员工不断更新管理技能及物业法规的知识，并促成其取得有关上岗的资格；
协助甲方明确岗位职责，执行员工评审制度及汇报责任；
协助进行招聘员工工作，以弥补自然流失的员工，并制定标准试题或现场面试的程序等；
安排定期对保安员进行业务培训及素质教育，特别要加强服务意识及法制教育，协助定期举办防火演习；
5.7 工程支持方面
协助执行已制定的修缮计划，并定期检查，以确保机电及物业结构，在任何时间均以最佳状态运作；
协助对机电及设备的使用维护手册，严格执行其中内容，并使工作人员熟悉工作程序及设备的运作；
听取客户的意见，检讨楼宇之设计和设施的营运，并提出改善意见，以求物业达至高水平之物业管理要求。
三、顾问工作方式
物业验收移交阶段，丙方将派遣最少一位驻场人员协助解决物管上的问题，经理级管理人员每月赴物业现场不少于四次，与甲方共同处理物管上遇到的各种问题。如甲方有需要，则丙方需到现场配合甲方工作，对物业进行实地考察，并应甲方之需求根据顾问工作内容开展工作。本合约正式生效后，丙方派遣高级物业经理负责驻场，并协助甲方提供物业管理服务。
第6条 顾问期限 (丙方派驻人员清单详见：附件)
1. 从______年______月______日起至______年______月______日止，共______个月。
2. 如甲方在本合约期限结束后，有意继续聘请物业管理顾问单位，则在同等的条件下，甲方可以优先考虑乙方及丙方。
3. 合约期满前两个月，如三方达成一致协议，可再续约，续约期另行商定。如三方在合约届满前未能达成一致续约协议，及三方并未违反此合约内有关条款，此合约将于合约期的最后一天自然终止。
第7条 顾问酬金及其他相关费用
1. 物业管理顾问酬金
物业管理顾问酬金为：每月RMB：______（人民币：______元整），从______年______月______日起计；
q 物业管理顾问酬金的支付方式为：在签约后十五天内，甲方预付相当于二个月之顾问酬金给予丙方。(即：______元整)。以后逐月并在每月30号前向丙方支付酬金。
2. 如在乙方及丙方负责管理物业期间内，使物业获得优秀称号或有关ISO9002服务质量体系认证等称号，则甲方将承诺适当的奖励。
3. 如甲方未能按时缴付该酬金，丙方将保留权利在应缴费用拖欠达三十日后暂停本合约内乙方及丙方之职责及服务，直至有关欠款及滞纳金（每日千分之二，2‰）由甲方缴清为止。
4. 合约期满后，如甲方有意继续聘请乙方及丙方，乙方及丙方的物业管理顾问酬金约定为：每月RMB：______（人民币：______元整）。
第8条 终止合约
1．由于不可抗力导致无法继续履行本合约，则甲、乙、丙三方均不承担违约责任，三方应本着公平、客观之原则协商处理。
2．乙方及丙方未能按与甲方约定之合同条款履行义务或经甲方提出整改要求，但服务水平仍未能令甲方满意，甲方有权提前15天通知丙方终止本合约。
第9条 合约修改及变更
本合约未尽事宜，经三方协商一致后，三方可对本合约的条款进行修订，更改或补充，并签订补充协议，补充协议与本合约具有同等法律效力。
第10条 不可抗力
非甲、乙、丙方任何一方过错，其他不可抗力因素下，使甲、乙、丙方均不能执行本合约下的义务，三方无须承担任何责任。
第11条 责任与权利
三方特此声明，乙方及丙方在行使甲方委托乙方及丙方履行本合约规定之责任及
赋予乙方及丙方之权力时，如乙方及丙方在履行职责时并未违反任何法律及本合约的规定，甲方应保证乙方及丙方免受由此产生的法律责任或其他形式的追究。如因乙方及丙方违约或在顾问期间作出未经甲方认可的工作对甲方造成损失和影响时，甲方保留向乙、丙方追讨损失和由乙、丙方承担相关的法律责任。
第12条 争议的解决
1. 凡与本合约有关的任何争议应尽量通过友好协商解决。在一方向另一方提出书面要求后开始协商，如协商不成，任何一方可向本物业所在地有管辖权的法院申请起诉。
2. 败诉方须负责有关之诉讼及法律费。
第13条 标志所有权
1. 本合约期限内，甲方将有权使用乙、丙方公司的有关名称、商标、服务标志、版权等，但仅限于与本物业相关的方面，包括广告资料。由甲方印制的广告资料自签约日起可使用一年时间。
2. 在本合约期限内，如乙方公司发生股权转变、合并或改组等情况，乙方将保证甲方根据本合约有关条款合法使用乙方新的有关名称、商标、服务标志、版权等。
第14条 适用法律
本合约适用于《中华人民共和国合同法》。
第15条 文字及其他
1. 本合约用中文书写。
2. 合约中任何一方发出任何通知或报告须以书面形式，并以信件或传真形式发出。若以电子邮件形式发出，则在对方电话确认后，视为有效送达。
3.本合约首页三方的地址、传真号码如有任何改变，须在改变后48小时内通知另一方有关之改变。
本协议自三方授权代表正式签署并盖公司章于______年______月______日起正式生效。本合约壹式三份，三方各执一份，均具有同等法律效力。
甲方：
代表人：
日期：
乙方：
代表人：
日期：
丙方：
代表人：
日期：
篇3：试谈商业楼宇的物业管理
试谈商业楼宇的物业管理
同样是物业管理，商业楼宇与住宅小区，在功能与服务对象上绝然不同。商业楼宇的管理，除了常规的物业管理之外，还要加上特殊的管理服务。
一、营造一流经营空间，确保商场良性运作
商场的装修十分频繁，由于施工队伍的良莠不齐，道具制作对消防安全设施的妨碍，甚至个别道具存在安全隐患，物业与商场不可避免地会产生一些摩擦。对此，上海置地广场物管中心的做法是主动向各供应商宣传安全法规，指导他们规范施工；对施工力量确实薄弱的单位，由物业管理公司按市场价进行有偿服务，确保商场的经营活动，也满足了物业管理的要求，达到一个双赢的效果。
为方便商厦招商，物业管理企业要在提供一流的环境上下功夫。比如在一次商场楼面调整中，因招商时间过于仓促，有些柜台来不及进场，为了填补空白点，该楼物业及时安排布置了一些植物和盆景，形成了一个个错落有致的绿色小景点。取得了良好的视察效果。
二、加强风险管理，确保企业的可持续性发展
物业管理作为自主经营、自负盈亏、自担风险的企业，要想在市场经济的大潮中永远立于不败之地，不仅要在激烈的市场竞争中站稳脚跟，更要经受住形形色色的自然灾害和意外事故带来的风险考验。
现代化大厦普遍配置有大型应急发电机组，高低供配电设备，智能型消防设备，高灵敏度摄像安保系统，现代化的能风系统，各类高速电梯、自动扶梯，大型空调机组，燃油锅炉等等。这些设备设施的技术含量高、价格不菲，一旦遇上天灾人祸，仅靠物业管理企业自身的能力，往往是难以迅速恢复正常运营的。
对此，物业管理公司可以用参加保险的方法把“不确定”且“大”的损失，转化为“确定”且“小”的损失。例如1999年6月置地广场900冷吨离心式冷冻机组高速齿轮意外受损，获理赔款4.75万元；1999年8月上海地区遭暴雨，大量雨水涌入置地广场地下一、二层，造成电梯、自动扶梯，消防报警设备等被淹，获理赔款67.5万元。
三、办公楼租赁，为业主提供优质物业服务
在商务楼管理中，物业管理公司除常规工作之外，有时还全权负责办公楼的租赁，此时，物业管理公司更应该时时刻刻为业户着想，认认真真地为业户服务。比如上海置地广场物业管理中心了解到原先购置了该处商务楼的一些业户由于受到东南亚经济危机的影响，对于购入的房产急于脱手或转租，便开展了代业户租房的业务。此举加深了物业管理公司与业户在情感上的沟通，加深彼此的了解，建立起了良好的关系，缩短了双方的距离，给物业管理费的征收带来了便利。
四、注重环保，创造良好生态环境
随着中国加入WTO，环境质量日益成为人们关注的热点。物业管理需要开拓的领域还有很多，生态环境的保护便是其中的一个重要课题。创造一个良好的生态环境，应当是物业管理公司的服务目标之一。随着ISO14001的导入，物业管理公司首先要时刻注意自身活动对环境的影响，如在贯彻实施ISO14001标准的过程中，进行废电池回收，废荧光管集中处理工作；发出倡议书给各业户，增强业户及顾客的环保意识和环保知识，号召大家共同保护好地球的生态资源。
上海成泰置地发展有限公司置地广场物业管理中心总经理 沈柏林