写字楼接管工作程序
随着物业管理招投标制度的深入实施，许多物业管理公司面临着接管一个全新的物业项目。这时，项目经理稍有不慎，就可能陷入工作扎堆、首尾不顾的境地，因此一个科学有效的接管流程至关重要。笔者在一个4万平方米写字楼从接管到全面管理的过程中，摸索出一套四段式工作程序：
（一）管理方案策划阶段；
（二）前期介入与准备；
（三）物业管理启动与试运行阶段；
（四）正式全面运作阶段。策划阶段不超过1个半月；
前期介入从正式介入开始至交楼结束；物业管理启动时间以大厦接管验收完成为标志；试运行时间为6个月。
一、管理方案策划阶段
本阶段分为大厦管理目标策划以及策划机构设置两个部分。根据该写字楼的建筑档次、特点、是否商住两用等实际情况，结合写字楼市场形势进行综合分析，确定对该大厦的管理档次，提出管理目标、管理标准、管理项目和管理方式。本阶段是确立对该大厦管理的总纲，为此建议请开发商共同参与，并综合相关专家的意见，确定管理方案。
确定了管理标准和方式后，要根据需要对未来机构设置及管理人员编制进行策划，并确定主要管理人员。
二、前期介入与准备
实践证明，前期介入对以后的物业管理起着至关重要的作用。本流程中此阶段分为两部分：管理前期准备和工程前期介入。
管理的前期准备：成功的前期准备可为后期物业管理的实际运作打下良好的基础，避免随意性，最大限度地规避管理风险，本方案的前期准备工作有：制订物业管理前期的成本预算；制订物业管理具体开展方案；编制物业管理所需的各种文件，包括《管理公约》、《用户手册》、《入住合同》、《租赁合同》、《装修指南》、《车场制度》、《消防预案》、《大厦管理规定》等。物业管理的前期准备阶段一般在物业竣工前半年开始，需要熟悉物业管理相关制度和相关文件的人员参与，如果那些已经通过了ISO9001质量管理体系认证的公司想把新项目纳入这个体系中，则需要更多的准备和文件。
工程的前期介入：工程前期介入的目的是从物业管理的角度对该写字楼的功能、使用、施工、设备提出意见和建议，为今后投入使用创造条件，最大化地节约资金，为物业管理打下基础。目前物业管理中常常出现这种情况，物业管理公司介入大厦管理时，大厦已经接近竣工，即使发现了设计上的问题，也没机会做太大的修改了。我们在该写字楼工程前期介入时就把工作重点放在熟悉大厦结构和发现大厦缺陷上，以期能够先行一步，对问题及早发现，为后来接管工作做好准备。现代写字楼的自动化程度很高，物业管理前期介入对参与人员的专业要求，要有丰富的经验和专业的知识，能够准确阅读图纸并发现问题。物业管理公司应注意积极储备这样的人才。
三、管理启动与试运行阶段
物业管理的接管验收不同于开发商和施工单位的竣工验收，它要更详细一些。接管验收时，要软硬件一起抓：软件是指相关图纸资料，包括竣工图纸、用地和建楼批文、工程竣工验收合格证、设备买卖合同、设备说明书、用电许可证、消防合格证、电梯准运证等。交接时仔细清查，缺一不可，齐全的图纸资料将给今后的管理工作带来方便；硬件是指房屋及设备设施，硬件的接管要从严从细，对于各系统和设备，如供水、供电、消防、电梯、应急发电机等，均须试运行一段时间，由工程人员仔细观察运行情况，纪录运行参数，严格检测是否符合技术规范要求，发现问题及时报相关方维修整改；房屋验收时要注意发现一些细小问题，如窗把手、门锁等是否损坏，对卫生间、窗台等要作防水检验，发现问题及时报开发商或施工单位，要求在客户入住前修好。这些问题若在接管后才发现，将难以及时解决，会影响物业管理公司的服务质量，甚至带来不必要的麻烦。
接管结束后，按照前期的策划方案正式开始物业管理服务，办理客户入住手续、建立物业的档案资料、客户资料、执行日常管理工作等，在6个月的试运行当中，要严格按照计划执行，及时发现问题，及时更改。同时要注意加强与业主之间沟通，宣传物业管理公司的管理方式和管理制度，并根据业主的意见反馈及时调整计划，使管理方案尽快成熟起来，更加符合实际需要。
四、全面运作阶段
按照改进后的工作方案对写字楼进行正常管理，内容包括设备维护维修、环境
绿化、安全管理、有偿服务等，这个阶段强调的是不断追求客户满意度和持续改进服务水平，以达到效益最大化。
本文的流程是以接管写字楼为例，接管居住小区或公寓楼等物业往往需要更加灵活和更加复杂的流程，在此就不一一叙述。总之，有序的工作流程在任何一个项目中都是必须的，项目经理如果能够随时控制每一个流程，他所负责的项目就已经成功了一大半。
篇2：花园工程培训之接管验收安排及程序概说
花园工程培训课程1--接管验收安排及程序概说
物业前期工作概述
内容略述
接管验收安排与程序概说
1.1物业工程接管验收流程图
a 物业验收移交程序
b 竣工资料递交要求
C一般维护保养手册递交要求
1.2zz花园接管验收程序
验收重点表格
2.1 电器工程安装隐蔽工程验收单;
2.2 照明工程验收单;
2.3 配电柜(盘)及动力柜工程验收单;
2.4 分体式空调机验收项目记录单;
2.5 供暖、排、送风工程验收单;
2.6 单元功能区块工程验收单;
2.7 功能区块消防设施验收单;
2.8 单元验收楼交接书(收楼表格);
2.9 分项工程验收报告。
前期工作重点
3.1编订工程设备一览表
内容包括：序号、设备名称、品牌、产地、规格参数、型号、数量，用
途、供应商名称及联络传真或电话。
3.2各专业系统设备预防性维修保养计划表
明细列出各设备在每个月特定周期维修计划。
3.3预防性维修保养所需工具及设备零配部件一览表
列出各专业各件要求名称及数量、如可能，对不同专业的共同配件、工具、共存共用、再减少存放空间及积压资金。
zz花园接管验收程序
1.0原则
1.1基本上按照国家建设部"1991年 2月4日《房屋接管验收标准》执行，但考虑到实际情况，因客观因素未达到接管验收标准，可先实行"代管"，只负责成品保护和日常清洁。
1.2在接管验收过程中，除目测外观外，还做以下运行/使用测试：
1.2.1给排水──开停水泵、开闭阀门、开关水龙头、排水试验等等。
1.2.2强电───电气开关、照明、电源插座等。
1.2.3弱电───电话、电视、闭路电视等。
1.2.4消防───烟感、温感、报警、广播、防火闸、消防水、喷淋、防火阀等。
1.2.5土建装修──开闭门窗、门锁等。
1.3在接管验收设备机房时，要做单机运行测试和系统联动测试。
1.4接管验收前，施工单位应完成自检，对所有设备、设施、系统做100%运行测试和联动测试。
1.5接管验收前，外墙要清洗;外墙、玻璃外窗应完成渗水试验。
1.6接管验收前，所有垃圾应清理完毕(包括吊顶内、风管内、排水管内等隐蔽地方)，所有污染应清理完毕(如水泥、油漆等)，接管后，管理公司只负责表面清洁。
1.7接管验收前，应向管理公司工程部提供有关部分的设备和系统运行培训。
1.8接管验收前，应向管理公司工程部提供有关部分的设备资料和保修资料。
2.0责任划分
2.1由于管理公司没有承建合同，设施图纸不全，没有设计变更单、没有见证隐蔽工程、没有参与设备系统调试或者其他测试，管理公司只对外观和简单的设备运行测试结果决定接管与否。接管验收时，管理公司亦会综合先前所发现的问题(物业工程报告)和不符合使用要求和不符合规范等问题汇报发展商统一考虑。
2.2接管后，管理公司负责成品保护、设备运行、日常清洁和维修保养。
2.3代管后，管理公司只负责成品保护和日常清洁。
2.4保修期内，非人为破坏和误操作的设备设施问题，由保修单位负责(开会进一步讨论，若保修单位在限定时间内不能修复，将如何处理?)
3.0zz别墅划分
为了分部接管zz别墅基本上划分为2大部分：
3.1公建区
锅炉房、污水处理站、水泵房、燃气站、办公区
3.2别墅区
别墅单元、外围工程(绿化、道路、室外停车)、公共设施(儿童娱乐器材等)
4.0接管验收检查顺序
4.1单元
Ⅰ厨房：门 门锁 天花 可燃气体探测器 地面 墙面洗涤盆 灶
台 暖器 窗.柜 灯具 开关 电源插座 排油烟风口 给水管 地漏 燃气管 Ⅱ卫生间：土建装饰门 窗 天花 墙面 地面防水 座便器 洗手盆 电器(照明灯具、电源插座、开关) 暖通(供水管、暖器、检修阀门、地漏)
Ⅲ居室/厅：墙面(空调预留孔) 弱电端口(报警、电话、电视) 地面 天花 灯口 烟感 窗(空调室外机位置) 门(门锁) 配电箱
Ⅳ屋顶/平台
地板平台 防水层 雨水斗 女儿墙 防护档 防雷带 屋檐
Ⅴ走廊/步行梯
地面 墙面 天花 照明 通道门 消防栓
Ⅵ车库
地面 地漏 墙面 柱 门/门框 门锁 天花 排水管 灯具 配电箱 照明开关 电源插座 车库自动门
4.2设备/机房
按设备安装使用说明书核对(如：车库门)
4.3外围/外墙
外墙 墙面 踏步梯 花园草皮(包括预埋喷水设备)
4.4公用动力系统
检查表格只包含中心机房和末端设备/用点，两者之间的管线/电缆和阀门大部分已隐闭，全面检查系统要花大量时间，所以由施工方提交隐蔽工程验收记录，另逐一再对系统进行仔细检查，包括阀门位置、阀门开闭、管道保温、色标等项目。
5.0接管验收人员安排
物业公司内部委任接管验收总负责人，全力配合发展商，协调验收事宜，物业工程部组织若干验收小组，进行验收工作。
5.1设备/机房(公建区)
管理公司会针对不同设备/机房安排不同专业主管带领技工，进行检查和测试。除有关消防部分有保安部配合参与外，主要由工程部进行。
5.2其他部分
每组验收小组由1名专业主管负责带头，带领若干名技工，分区进行检查。
6.0接管验收程序
移交单位确定已符合接管验收条件后，填写交接申请表。管理公司工程部会预备好检查表、测试工具和仪表(除随机的专用工具和仪表外)、照相机等进行检查，把所有问题记录在检查表内和有需要时拍照存底，得到了三方(建设单位、施工单位、管理公司)签字认可，看问题的多少和严重性，经开会讨论后，才决定全部或局部接管或代管，及落实完成整改日期。一旦决定接管或代管，马上开始钥匙移交，由保安部保管钥匙(或做适当调整)，负起成品保护责任。
7.0接管验收时间表
由发展商制定接管验收计划时间表，定期检讨验收进度，但管理公司有以下要求：
7.1验收检查时，水、电、燃气都要通，所有设备设施都可投入运行/使用(除因季节性外)，任何简单测试都可以做。
7.2施工单位已完成100%自检。
7.3明白到每个工程交接时肯定会有整改清单，但管理公司要求交接时，需整改的项目减至最少，减少日后施工单位返修的干扰。
8.0配合/协助
发展商除提供一般交接时的配合外，管理公司还需要以下的配合/协助：
8.1安排施工单位/设备厂家培训。
8.2保修期谈判。
8.3保修期后的设备维护保养合同的商务谈判。
8.4对口政府部门负责人(负责本项目)的介绍(供电、热力公司、环保、消防、自来水公司、煤气公司等)
8.5能源收费标准的谈判
9.0代管或接管后管理
钥匙移交后，由管理公司按有关规定统一管理，包括人员出入管理、施工管理、二次装修管理、用水、电、燃气管理等等。
符合交用条件验收资料明细及需要政府部门检验的项目表
序号证件名称出证单位取证情况取证日期验收周期备注
1工程质量竣工核验证书北京市建设工程质量监督总站
2卫生许可证(供水)区防疫站1次/年
3供用电协议书北京市供电局依协议年限
4消防验收备忘录北京市消防局长期
5物业管理维修公约北京市房管局小区管理办公室
6停车经营许可证
7卫星电视经营许可证国家安全局/广电局2年以"三局"通知为准
8市政排污证北京市自来水公司
9消防系统喷淋/消火栓主泵北京市消防局一次终身
10配电室(变压器绝缘)区供电局依绝缘用具种类，按供电局要求送检1次/2年
符合交用条件验收资料明细及需要政府部门检验的项目表
序号证件名称出证单位取证情况取证日期验收周期备注
11各专业技术岗位操作证、上岗证依有关部门的管理规定，各工种不同，电工每2年复审
12生活水箱及生活水区防疫站每年一次
13紫外线消毒市防疫站一次终身
14环境噪音区环保局每年一次
15防雷接地检测气象局、避雷检测中心1次/年
16用水指标市节水办核定/年
17北京市消防局消防验收意见书一次终身