项目土地接管作业指导书

　　1.作业目的

　　土地接管是涉及两个经济实体履行重大经济合同中的关键环节，利益驱动往往使对方把交接搞得越马虎越好，如果本主办岗位不认真履行自己的岗位职责的话，众多的遗留问题将给公司造成不可估量的预算外支出。

　　2.作业依据

　　土地出让合同，土地测绘报告，定界报告。

　　3.主管岗位　总经济师：代表本公司出席土地接管的现场会议，签署土地接管的相关文件。

　　主办岗位　项目经理：暴露所有遗留问题，并逐项落实处置措施。

　　4.紧前工作条件

　　收到土地开发单位的土地移交通知书。

　　5.作业描述

　　5.1收到土地开发单位的土地移交通知书后，应立即编写土地附属物拆迁和三通一平跟踪管理的综合报告交本部门主管。主要内容包括拆迁进度概况，尚有哪些问题没有解决，相应的处置意见等。做到公司内部上下心中有底。

　　5.2通知总经济师到场主持接管。带好有日历的照相机。

　　5.3现场查勘和拍摄，由对方带领查勘全场，（做好全景拍摄）。本主办岗位同时引导双方在有问题需要交涉的地方停留，并介绍情况。（做好局部针对性拍摄）。

　　5.4需要重点关注的问题（土地转让合同另有约定的从约定）：场地标高要求与场外道路平齐；场地平整度要求起伏不超过正负30厘米；周边的边界线是否封闭，边界的折角点的界桩是否齐全和牢固，位置是否准确；边界是自然水面的，间接界桩与边界线的距离是否明确；地面以下的建筑物基础，构筑物已清除，过境的管线已妥善搬迁，区域内管线已在区域边界外截断；地面以上和区域上空已空无一物（本公司要求保留的除外）；与周边任何个人或单位没有土地使用权益上的纠纷；区域与场外主干道之间必须畅通，并能保证重型施工车辆的通行安全；区域周边5米之内已留有足够容量的电，自来水和废污水排放的接口。

　　5.5召开现场会议，商讨三通一平的整改措施和整改期限，由总经济师视现场情况和对方的诚信态度，并听取本主办岗位意见后作出决定。决定一般分三种情况：（1）同意接管，遗留问题由接收方有偿处理，费用一次性包干或实报实销；（2）同意接管，限期整改；（3）不符合土地出让合同约定的接管条件，整改后另行约时接管。

　　5.6签署接管文件。如对方提供格式文本的，应仔细审核，划除无关的内容，所有遗留问题及相应的处置意见应在附加条款中详列。特别需要强调的一点是对方必须承诺：除非已经明确告知并已详细记录在案，今后在工程实施过程中如发现地下还有尚在使用的过境管线，危险埋藏物，未拆除的障碍物等，其责任和损失赔偿均由土地开发单位承担。

　　5.7本主办岗位负责督促检查整改内容的落实情况。

　　5.8本主办岗位负责委托土地测绘部门校核界桩坐标的位置和红线内的土地面积，校核可减免土地费用的红线内的水面面积和带征土地的面积。凭土地测绘报告对照土地出让合同，如有面积差异，按合同约定与土地开发单位结算土地费用。对方有违约情况的，须协助配合上级主管向对方索赔。

　　5.9整理所有土地资料，经总经济师审核后归档。

篇2：项目接管物业维修基金管理规定

　　项目接管物业维修基金管理规定

　　1.0 目的

　　规范物业维修基金的管理工作，确保物业维修基金得到合理有效的使用。

　　2.0 适用范围

　　适用于物业维修基金的管理工作。

　　3.0 职责

　　3.1出纳员负责物业维修基金的收取工作。

　　3.2行政/财务组相关人员负责物业维修基金的催缴工作。

　　3.3财务部会计负责维修基金的使用核算及管理、核算工作。

　　3.4财务部经理负责维修基金管理工作的监督。

　　3.5公司总经理及业主管理委员会主任负责物业维修基金使用的审批。

　　4.0 程序要点

　　4.1物业维修基金的分类：

　　4.1.1公用设施维修基金，用于购买管理用房、垫支购买部分商业用房和住宅共用设施的重大维修工程。

　　4.1.2房屋本体维修基金。用于房屋本体共用部分的维修养护。

　　4.2物业维修基金的使用范围

　　4.2.1公用设施维修基金的使用范围：

　　a）小区内的道路；

　　b）小区内的路灯；

　　c）小区内园林绿化地；

　　d）小区内的地下排水；

　　e）小区内的文化体育场所；

　　f）小区内的停车场；

　　g）其他公用设施。

　　4.2.2房屋本体维修基金的使用范围：

　　a）房屋的承重墙的结构部位；

　　b）抗震结构部位；

　　c）外墙面；

　　d）楼梯间；

　　e）公共通道；

　　f）门厅；

　　g）公共屋面；

　　h）电梯；

　　i）机电设备；

　　j）本体消防设施；

　　k）公共天线；

　　l）本体上下水共用管道；

　　m）共用离盗监控设施；

　　n）其他房屋本体共用部分。

　　4.3物业维修基金的收取标准

　　4.3.1配备电梯的住宅：

　　a）发展商按每年平方米建筑面积成本价的4%交纳；

　　b）购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳。

　　4.3.2不配备电梯的住宅

　　a）发展商按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳；

　　b）购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%交纳。

　　4.4物业维修基金的收取程序

　　新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人应当按照下列规定的时限交纳首期维修基金：

　　4.4.1房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有机初始登记前按本规定3.1. a)和4.3.2. a)的规定，将该新建商品住宅的维修基金存入专户银行。

　　4.4.2购房人应当在办理房地产权变更登记前，按本规定4.3.1. b)和4.3.2. b)的规定，将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。

　　4.4.3业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，按本规定4.3.2.a）的规定交纳维修基金，存入专户银行。

　　4.5物业维修基金的使用程序：

　　4.5.1管理公司根据实际情况需要使用物业维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料：

　　a）公司总经理签字并加盖管理公司或项目处章的使用申请；

　　b）相关项目的有关图纸、预算资料；

　　c）施工承接单位或人员资质资料。

　　4.5.2小区业主管理委员会在接到物业维修基金的使用申请后14日内召集业主大会审议：

　　a）同意使用的，向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司总经理或项目处经理共同签字的《物业维修基金命名用申请表》，区住宅管理部门应在接到申请表后的14日内完成审批，并将款项划拨到公司帐户。

　　b）不同意使用的，业主管理委员会应将不同意见书通知管理公司。

　　4.5.3业主大会不同意使用维修基金，而管理公司认为有充足理由的，应向区住宅上级主管部门申请复议，经复议同意管理公司申请，业主管理委员会必须执行；

　　4.5.4业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监督，并按工程要求进行验收；

　　4.5.5维修基金帐目，应由下列单位每3个月张榜公布一次：

　　a）业主管理委员会；

　　b）管理公司或项目处。

　　4.6维修基金的管理程序：

　　4.6.1维修基金由小区住宅管理部门设立专门账户管理，小区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用，但应严格按使用审批程序审查无误后支出。

　　4.6.2小区财务根据维修基金的收支单据编制记账凭证、登记帐簿，按相关规定进行独立的帐务处理；

　　4.6.3小区业主或其他相关人员及单位，如对维修基金的收支帐目有疑问，可向下列单位提出质询：

　　a）业主管理委员会；

　　b）管理公司或项目处。

　　4.6.4管理公司或项目处接到质询后：

　　a）原则上应在7日内予以答复；

　　b）特殊情况另行处理。

　　4.7维修基金资料的保管：

　　4.7.1财务部会计应在每月31日将本月维修基金的发生凭据汇总、记帐并按相关规定进行帐务处理。

　　4.7.2财务部经理对维修基金的财务资料审核无误后，加密在财务部长期保存。

　　4.8维修基金的管理核算情况，作为财务部相关人员的绩效考评的依据之一。

　　5.0 记录

　　5.1《物业维修基金使用申请表》MPS-A2-06

　　5.2《物业维修基金使用情况公布表》MPS-A2-07

篇3：项目土地接管作业指导书

　　项目土地接管作业指导书

　　1.作业目的

　　土地接管是涉及两个经济实体履行重大经济合同中的关键环节，利益驱动往往使对方把交接搞得越马虎越好，如果本主办岗位不认真履行自己的岗位职责的话，众多的遗留问题将给公司造成不可估量的预算外支出。

　　2.作业依据

　　土地出让合同，土地测绘报告，定界报告。

　　3.主管岗位　总经济师：代表本公司出席土地接管的现场会议，签署土地接管的相关文件。

　　主办岗位　项目经理：暴露所有遗留问题，并逐项落实处置措施。

　　4.紧前工作条件

　　收到土地开发单位的土地移交通知书。

　　5.作业描述

　　5.1收到土地开发单位的土地移交通知书后，应立即编写土地附属物拆迁和三通一平跟踪管理的综合报告交本部门主管。主要内容包括拆迁进度概况，尚有哪些问题没有解决，相应的处置意见等。做到公司内部上下心中有底。

　　5.2通知总经济师到场主持接管。带好有日历的照相机。

　　5.3现场查勘和拍摄，由对方带领查勘全场，（做好全景拍摄）。本主办岗位同时引导双方在有问题需要交涉的地方停留，并介绍情况。（做好局部针对性拍摄）。

　　5.4需要重点关注的问题（土地转让合同另有约定的从约定）：场地标高要求与场外道路平齐；场地平整度要求起伏不超过正负30厘米；周边的边界线是否封闭，边界的折角点的界桩是否齐全和牢固，位置是否准确；边界是自然水面的，间接界桩与边界线的距离是否明确；地面以下的建筑物基础，构筑物已清除，过境的管线已妥善搬迁，区域内管线已在区域边界外截断；地面以上和区域上空已空无一物（本公司要求保留的除外）；与周边任何个人或单位没有土地使用权益上的纠纷；区域与场外主干道之间必须畅通，并能保证重型施工车辆的通行安全；区域周边5米之内已留有足够容量的电，自来水和废污水排放的接口。

　　5.5召开现场会议，商讨三通一平的整改措施和整改期限，由总经济师视现场情况和对方的诚信态度，并听取本主办岗位意见后作出决定。决定一般分三种情况：（1）同意接管，遗留问题由接收方有偿处理，费用一次性包干或实报实销；（2）同意接管，限期整改；（3）不符合土地出让合同约定的接管条件，整改后另行约时接管。

　　5.6签署接管文件。如对方提供格式文本的，应仔细审核，划除无关的内容，所有遗留问题及相应的处置意见应在附加条款中详列。特别需要强调的一点是对方必须承诺：除非已经明确告知并已详细记录在案，今后在工程实施过程中如发现地下还有尚在使用的过境管线，危险埋藏物，未拆除的障碍物等，其责任和损失赔偿均由土地开发单位承担。

　　5.7本主办岗位负责督促检查整改内容的落实情况。

　　5.8本主办岗位负责委托土地测绘部门校核界桩坐标的位置和红线内的土地面积，校核可减免土地费用的红线内的水面面积和带征土地的面积。凭土地测绘报告对照土地出让合同，如有面积差异，按合同约定与土地开发单位结算土地费用。对方有违约情况的，须协助配合上级主管向对方索赔。

　　5.9整理所有土地资料，经总经济师审核后归档。