冉家坝商圈发展分析

在龙湖最初开发水晶丽城的时候，人们似乎更多地把它所在的位置归于新牌坊片区，归于龙湖在同一板块的延伸和扩展，而很少认为冉家坝板块正式启动。自从龙湖启动紫都城项目后，冉家坝迅速成为一片热土，先后有春风、北京城建、劲力、渝开发、广厦城、升伟等实力开发商接踵而至，整个冉家坝一片火热，尤其是20**年，老盘新推、新盘面世，用“井喷”一词来形容20**年的冉家坝，一点也不为过。至此冉家坝板块也比原来狭义的范围有所扩充，把水晶丽城周围也包含进来。同时，20**年又有两大世界500强商家沃尔马和百安居进驻紫都城，两者体量达到3万多方，同时，据称菲律宾SM集团也将在其旁边打造一个12万方的SHOPPINGMALL。在住宅开发“井喷”的时刻，在主力商家强势进驻的情况下，我们不得不关心冉家坝商业未来的走势。

一、 从五大商圈看冉家坝商圈

与两江三岸的格局相适应，重庆形成了一个主商圈和四个副商圈。
解放碑商圈，由于先天的地理优势和历史原因，自然发展为主商圈。
江北、沙坪坝、杨家平和南坪，均是沿江的四个区域，并且与主商圈有直接的便利的交通动线联系，可以很好的享受主城发展的联动优势，在遵循商业发展规律的基础上，在人为的推动下，便很快形成了四个副商圈。
石桥铺、大度口、鱼洞三个地方似乎也可能形成三个商圈，但目前并未形成。它们的特点是：
石桥铺：尽管与解放碑有直接便利的交通联系，但它离江较远，处于沙坪坝和杨家平两个商圈之间，与二者之间联系比较紧密。
大度口、鱼洞：在地理位置上游离于主城区之外，难于享受主城发展的联动优势，同时也是典型的以工业做支柱产业的区域。

大石坝一带，也是一个主城区以内靠江的一个区域，似乎很容易形成一个商圈，但这里是专业市场，这一点与石桥铺、大平非常相似（它们均未形成商圈），且政府规划一变再变，存在极大的不稳定性，基本不可能形成一大商圈。而与大石坝相邻的冉家坝片区，其特点与目前的四大商圈十分类似，且政府规划明确，房地产开发如火如荼，市政建设也进展比较顺利，最容易形成一大商圈，与现有的五大商圈形成一个相当和谐的城市格局和商圈格局。

二、 从交通规划看冉家坝商圈

冉家坝在交通方面，已经具备良好的基础。向东，由新南路可以通往观音桥商圈、解放碑商圈；向南，由城市快速干道经嘉华大桥可通往大平、杨家平、南坪；向西，经石门大桥和高家花园大桥可通往沙坪坝商圈；向北，则可经爱情大道等通往房地产开发的热点区域北部新区。可见，交通的优势使冉家坝与主城融为一体，可以很好的与主城六区互动发展。发达的交通，与区域可满足多样化的需求这一点相结合，极易形成一个新的商圈。

三、 从社会经济结构、人口结构看冉家坝商圈

表面看，冉家坝片区并无明显的支柱产业，但这一片区的房地产开发高中低各个档次兼备，相应的就会有复杂的人口结构，背后隐含着丰富的社会经济结构，相邻的南桥寺（安置房区域）、花园新村（“三教九流之地”）和大石坝则与冉家坝共同形成复杂的社会经济结构和人口结构，这种结构正是一个商圈发展的重要支撑。

四、 从供给看冉家坝商圈

丰富的社会经济结构和人口结构产生多样化的需求，相应的需要多样化的供给。从政府的城市规划可以看出，这一带规划有市政广场、景观大道、众多行政单位的办公地点、星级酒店，已经基本具备多样化供给的雏形，在多样化需求的推动下，这种多样化的供给结构还将进一步发展和完善，形成一种供需良性互动的局面，从而促使一个新商圈的形成。

五、 从基础消费群看冉家坝商圈

这一点很基础、很重要，情况也很显然。据不完全统计，未来两三年内，冉家坝板块的房地产放量将达到300万方左右，加上原有的周边人口，这一带具有足够数量的基础消费群，支撑一个商圈的发展具备基础的条件。

篇2：房地产商圈概念

商圈的概念

商圈,是指零售店以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围。

零售店的销售活动通常都有一定的地理界限,也即有相对稳定的商圈。不同的零售店由于地理位置、交通状况、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同,使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个零售店在不同的经营时期受到不同因素的干扰和影响,其商圈并不是一成不变的,商圈规模时大时小,商圈形态表现为各种不规则的多角型。为便于分析研究,一般将视为以零售店本身为中心的同心圆。

商圈分析的作用

一、商圈分析是新开商店合理选址的前提

为了估算市场容量,针对较大的目标市场,就需要通过商圈分析确定商圈范围,了解商圈内人口分布状况以及市场、非市场因素的有关资料,进行市场细分与定位,根据经营计划选择一个或多个消费群,进行经营效益评估,衡量店址的使用价值。

二、商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略

通过商圈分析,可以掌握客流来源和客流类型,了解顾客的不同需求和特点,采取竞争性的经营策略,满足顾客现实与潜在的需求。

三、商圈分析有助于零售店制定市场开拓策略

通过商圈分析,可以明确哪些是本店的基础顾客群,哪些是潜在顾客群。力求在保持基础顾客群的同时,着力吸引潜在顾客群。制定市场开拓战略,不断延伸经营触角,扩大商圈范围,提高市场占有率。?如果商圈范围较小,商圈内消费能力尚不足以适应企业经营的需要,则可以考虑提高知名度,重新定位,扩大商圈范围,面对更多消费者;如果商圈大小已经足够,商圈内的消费能力很强,企业就应考虑提高忠诚度,增加消费者在本店消费的比重,充分挖掘商圈内的消费能力。?

四、商圈分析有助于加快资金周转

通过商圈分析,可以了解商圈内顾客的消费行为与习惯,从而合理组织商品,加快商品周转,提高资金使用效率。

五、商圈分析有助于为开设分店和连锁店提供参考

除了新店址商圈分析,对目前营业的分店进行商圈调研所得到的结果也可以为新开设分店或连锁店提供相关信息,并避免自身商圈范围交叉重复。

商圈分析的要素

商圈与零售店经营活动有着极为密切的关系,无论新开店还是老店,都不应忽视对商圈的分析。所谓商圈分析,就是经营者对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围因素进行实地调查和分析,为选择店址,制定和调整经营策略提供依据。

一、商圈的层次

根据顾客前往零售店所需的时间和所走的路程,可以划分商圈的大小。一般而言,商圈可分为三个层次。?核心商圈:核心商圈是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域,一般顾客光顾很方便,核心商圈顾客一般占商店的销售额的55-70%?次级商圈:次级商圈是位于核心商圈以外的邻近区域,顾客需花费一段时间才能到达,这部分商圈顾客一般占零售店的销售额的15-25%?边际商圈:边际商圈位于次级商圈的外围,属于较远的辐射区域。

二、商圈的大小

1、商圈地图、四周道路描述、交通状况?2、商圈半径?3、商圈内总人口?

三、不同业态的商圈特点

区域性的商店,核心商圈顾客密度较大,是主要目标顾客;而次级商圈顾客密度较小,对零售店的重要性也相对较弱;而边际商圈的顾客只是偶尔来光顾,在商场的经营计划中一般不会依赖这部分顾客。

居民区的便利店,商圈范围一般较小,顾客密度很大,很少有次级商圈和边际商圈的顾客。

位于商业中心、交通要道的大型商场等业态形式,核心商圈的顾客一般密度较小,次级商圈和边际商圈的顾客对这类店的贡献较大,需相当重视。

四、商圈顾客的来源

零售店有其特定的商圈范围,在这一范围内,零售店服务的对象,即顾客来源可分为三部分。

1、居住人口。是指居住在零售店附近的常住人口,这部分人口具有一定的地域性,是核心商圈内基本顾客的主要来源。他们忠诚度较高,消费场所比较固定,但是顾客人数弹性较小,难以挖掘来扩大市场,单店规模不宜短期内进行过大变化。

2、工作人口。是指工作地点在零售店附近的人口,这部分人口中不少利用上下班就近购买商品,他们是次级商圈基本顾客的主要来源。商圈内工作人口越多,商圈规模越容易扩张,潜在的顾客数量就较多,单店扩大规模更具有可行性。

3、流动人口。是指在交通要道、商业繁华地区、公共活动场所过往的人口。这部分人口是处于商业区的零售业态商店的主要顾客来源,是构成边缘商圈内顾客的基础。流动人口选择消费场所的随意性较大,忠诚度较低,从而较易受到商业竞争对手的影响。

商圈分析的方法

一、商圈层次分析

各级商圈的时间、路程、顾客人数比例、顾客特征、销售额分布

二、客流量分析

平日、周末、节日客流量差异?客流量时点分布

十字路口客流量、街道客流量、商场客流量、车站客流量

客流类型(自身客流、分享客流、派生客流)

客流规律(客流目的、速度、滞留时间)

三、顾客分析

顾客消费习惯研究

顾客消费心理及行为分析

人口统计因素:性别、年龄、文化程度、职业构成、收入水平、?消费水平、家庭结构

四、环境分析

地理因素

区域性质(商业区、居民区、交通要道、郊区)

交通状况(道路、公交车站、铁路)?

地形特点(二面、三面临街、能见度高)

竞争商店位置

竞争对手分析

区域供求关系分析

五、自身分析

商品因素、经营特征、经营规模、经营品种、商店促销手段

篇3：商圈确定和研究

　　商圈的确定和研究

　　1．商圈的概念及分析目的

　　商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。这是原则性的标准，在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。进行商圈分析的目的有三：一是明确该商业区或商店的商圈范围；二是了解商圈的人口分布状况及生活结构；三是在此基础上进行经济效益的预测。如计划开超市，根据周边居民的人口规模、收入水平和竞争对手情况等指标，就可以基本计算出该店可能达到的营业额。

　　2．商圈的构成及顾客来源

　　商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈（又称辐射商圈）组成。核心商圈的辐射半径在1公里左右。包括这一商店顾客总数的55-70%。该商圈的顾客在人口中占的密度最高，消费的客单价也最高，而且与其他商店的商圈很少发生重叠。

　　次级商圈内包含了商店顾客总数的15-25%。其辐射的半径在3-4公里，对一般的日用消费品来讲，很少能辐射到该商圈的人口，关键是取决于经营业态。边缘商圈辐射的半径在7公里范围。一般情况下只有大型百货商场、专业店具备这样的辐射能力。

　　真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定的。包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。在商圈概念上有一个著名的海滩原理：即在一条海滩上做冷饮生意的两家商贩，一开始其各自的商圈范围是均衡的，由于竞争因素导致他们集中在一起，共同吸引顾客

　　3．商圈的设定

　　商圈的设定是一项非常复杂的工作，在决定经营什么业态的基础上，不仅要对周边竞争者状况进行调查和分析，基本确定其商圈范围，而且要分析业态需求的顾客群，因为每一顾客群都有特定的消费特征。因为，一方面只有经营的商品符合其需求才能吸引潜在顾客的购物，商圈的规模和辐射范围才能扩大。另一方面，撇开顾客自身的不同，商圈规模的大小与商品购买频率成反比。如顾客购买生鲜等日用消费品频率高，但是接受的购物距离短；而对服装、家具、电器等耐用消费品接受的购物距离长，但是其购买频率又非常低。所以，必须结合业态的规划来确定基本的商圈范围。

　　根据业态规划，在商圈的构成基础上，对商圈进行设定，特别要针对拟吸引顾客群的生活结构对未来的经营销售额进行匡算，结合商店的实际情况，预计要达到的盈亏平衡点或目标销售额。

　　4．确定商圈的方法

　　商圈分析的方法有许多种，如零售吸引力法则（又称里利法则）、商业饱和理论、康维斯"新零售引力法则"和哈夫的"概率模型"等。

　　零售吸引力法则是从确定商圈人口和距离两个变量进行分析，商圈规模的大小是由于人口的多少和距离商店的远近决定的，商店的吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离共同发挥作用。

　　商业饱和理论是通过计算零售商业市场饱和系数，测定特定商圈内某类商品销售的饱和系数程度，通过其计算该区域内同行业是过多还是不足。

　　康维斯"新零售引力法则"与里利法则的不同在于，前者在一个城市中间地带两个商业区或商店的竞争关系，后者表示在相互间有明确竞争关系的两个城市间其商业经营的比率关系。

　　哈夫的"概率模型"完全从消费者的立场出发，认为消费者利用某一商业设施的概率，取决于表现商品丰富性的营业面积，以及为购物所消耗的时间及商业设施的规模实力。

　　以上各种分析方法其研究的角度不同，所用的市场变量不同，达到的分析目的也不一样，在具体商圈分析过程中还是要结合具体实际情况有选择地运用。由于我国目前实际情况，市场变量采集困难，很难单纯用一种方法解决我们的分析问题，所以一般采取的办法是将定性和定量研究方法相结合综合运用。就如同商业的前期调查和研究以上只是必须的调查内容，仍有许多数据需要针对具体的项目进行调查，如人流量、车流量等等，关键弄清楚市场调查是为市场定位服务或者验证市场定位，市场调查只是手段，不是最终的目的。