商圈的概念
商圈,是指零售店以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围。
零售店的销售活动通常都有一定的地理界限,也即有相对稳定的商圈。不同的零售店由于地理位置、交通状况、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同,使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个零售店在不同的经营时期受到不同因素的干扰和影响,其商圈并不是一成不变的,商圈规模时大时小,商圈形态表现为各种不规则的多角型。为便于分析研究,一般将视为以零售店本身为中心的同心圆。
商圈分析的作用
一、商圈分析是新开商店合理选址的前提
为了估算市场容量,针对较大的目标市场,就需要通过商圈分析确定商圈范围,了解商圈内人口分布状况以及市场、非市场因素的有关资料,进行市场细分与定位,根据经营计划选择一个或多个消费群,进行经营效益评估,衡量店址的使用价值。
二、商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略
通过商圈分析,可以掌握客流来源和客流类型,了解顾客的不同需求和特点,采取竞争性的经营策略,满足顾客现实与潜在的需求。
三、商圈分析有助于零售店制定市场开拓策略
通过商圈分析,可以明确哪些是本店的基础顾客群,哪些是潜在顾客群。力求在保持基础顾客群的同时,着力吸引潜在顾客群。制定市场开拓战略,不断延伸经营触角,扩大商圈范围,提高市场占有率。?如果商圈范围较小,商圈内消费能力尚不足以适应企业经营的需要,则可以考虑提高知名度,重新定位,扩大商圈范围,面对更多消费者;如果商圈大小已经足够,商圈内的消费能力很强,企业就应考虑提高忠诚度,增加消费者在本店消费的比重,充分挖掘商圈内的消费能力。?
四、商圈分析有助于加快资金周转
通过商圈分析,可以了解商圈内顾客的消费行为与习惯,从而合理组织商品,加快商品周转,提高资金使用效率。
五、商圈分析有助于为开设分店和连锁店提供参考
除了新店址商圈分析,对目前营业的分店进行商圈调研所得到的结果也可以为新开设分店或连锁店提供相关信息,并避免自身商圈范围交叉重复。
商圈分析的要素
商圈与零售店经营活动有着极为密切的关系,无论新开店还是老店,都不应忽视对商圈的分析。所谓商圈分析,就是经营者对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围因素进行实地调查和分析,为选择店址,制定和调整经营策略提供依据。
一、商圈的层次
根据顾客前往零售店所需的时间和所走的路程,可以划分商圈的大小。一般而言,商圈可分为三个层次。?核心商圈:核心商圈是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域,一般顾客光顾很方便,核心商圈顾客一般占商店的销售额的55-70%?次级商圈:次级商圈是位于核心商圈以外的邻近区域,顾客需花费一段时间才能到达,这部分商圈顾客一般占零售店的销售额的15-25%?边际商圈:边际商圈位于次级商圈的外围,属于较远的辐射区域。
二、商圈的大小
1、商圈地图、四周道路描述、交通状况?2、商圈半径?3、商圈内总人口?
三、不同业态的商圈特点
区域性的商店,核心商圈顾客密度较大,是主要目标顾客;而次级商圈顾客密度较小,对零售店的重要性也相对较弱;而边际商圈的顾客只是偶尔来光顾,在商场的经营计划中一般不会依赖这部分顾客。
居民区的便利店,商圈范围一般较小,顾客密度很大,很少有次级商圈和边际商圈的顾客。
位于商业中心、交通要道的大型商场等业态形式,核心商圈的顾客一般密度较小,次级商圈和边际商圈的顾客对这类店的贡献较大,需相当重视。
四、商圈顾客的来源
零售店有其特定的商圈范围,在这一范围内,零售店服务的对象,即顾客来源可分为三部分。
1、居住人口。是指居住在零售店附近的常住人口,这部分人口具有一定的地域性,是核心商圈内基本顾客的主要来源。他们忠诚度较高,消费场所比较固定,但是顾客人数弹性较小,难以挖掘来扩大市场,单店规模不宜短期内进行过大变化。
2、工作人口。是指工作地点在零售店附近的人口,这部分人口中不少利用上下班就近购买商品,他们是次级商圈基本顾客的主要来源。商圈内工作人口越多,商圈规模越容易扩张,潜在的顾客数量就较多,单店扩大规模更具有可行性。
3、流动人口。是指在交通要道、商业繁华地区、公共活动场所过往的人口。这部分人口是处于商业区的零售业态商店的主要顾客来源,是构成边缘商圈内顾客的基础。流动人口选择消费场所的随意性较大,忠诚度较低,从而较易受到商业竞争对手的影响。
商圈分析的方法
一、商圈层次分析
各级商圈的时间、路程、顾客人数比例、顾客特征、销售额分布
二、客流量分析
平日、周末、节日客流量差异?客流量时点分布
十字路口客流量、街道客流量、商场客流量、车站客流量
客流类型(自身客流、分享客流、派生客流)
客流规律(客流目的、速度、滞留时间)
三、顾客分析
顾客消费习惯研究
顾客消费心理及行为分析
人口统计因素:性别、年龄、文化程度、职业构成、收入水平、?消费水平、家庭结构
四、环境分析
地理因素
区域性质(商业区、居民区、交通要道、郊区)
交通状况(道路、公交车站、铁路)?
地形特点(二面、三面临街、能见度高)
竞争商店位置
竞争对手分析
区域供求关系分析
五、自身分析
商品因素、经营特征、经营规模、经营品种、商店促销手段
篇2：房地产商圈概念
商圈的概念
商圈,是指零售店以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围。
零售店的销售活动通常都有一定的地理界限,也即有相对稳定的商圈。不同的零售店由于地理位置、交通状况、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同,使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个零售店在不同的经营时期受到不同因素的干扰和影响,其商圈并不是一成不变的,商圈规模时大时小,商圈形态表现为各种不规则的多角型。为便于分析研究,一般将视为以零售店本身为中心的同心圆。
商圈分析的作用
一、商圈分析是新开商店合理选址的前提
为了估算市场容量,针对较大的目标市场,就需要通过商圈分析确定商圈范围,了解商圈内人口分布状况以及市场、非市场因素的有关资料,进行市场细分与定位,根据经营计划选择一个或多个消费群,进行经营效益评估,衡量店址的使用价值。
二、商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略
通过商圈分析,可以掌握客流来源和客流类型,了解顾客的不同需求和特点,采取竞争性的经营策略,满足顾客现实与潜在的需求。
三、商圈分析有助于零售店制定市场开拓策略
通过商圈分析,可以明确哪些是本店的基础顾客群,哪些是潜在顾客群。力求在保持基础顾客群的同时,着力吸引潜在顾客群。制定市场开拓战略,不断延伸经营触角,扩大商圈范围,提高市场占有率。?如果商圈范围较小,商圈内消费能力尚不足以适应企业经营的需要,则可以考虑提高知名度,重新定位,扩大商圈范围,面对更多消费者;如果商圈大小已经足够,商圈内的消费能力很强,企业就应考虑提高忠诚度,增加消费者在本店消费的比重,充分挖掘商圈内的消费能力。?
四、商圈分析有助于加快资金周转
通过商圈分析,可以了解商圈内顾客的消费行为与习惯,从而合理组织商品,加快商品周转,提高资金使用效率。
五、商圈分析有助于为开设分店和连锁店提供参考
除了新店址商圈分析,对目前营业的分店进行商圈调研所得到的结果也可以为新开设分店或连锁店提供相关信息,并避免自身商圈范围交叉重复。
商圈分析的要素
商圈与零售店经营活动有着极为密切的关系,无论新开店还是老店,都不应忽视对商圈的分析。所谓商圈分析,就是经营者对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围因素进行实地调查和分析,为选择店址,制定和调整经营策略提供依据。
一、商圈的层次
根据顾客前往零售店所需的时间和所走的路程,可以划分商圈的大小。一般而言,商圈可分为三个层次。?核心商圈:核心商圈是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域,一般顾客光顾很方便,核心商圈顾客一般占商店的销售额的55-70%?次级商圈:次级商圈是位于核心商圈以外的邻近区域,顾客需花费一段时间才能到达,这部分商圈顾客一般占零售店的销售额的15-25%?边际商圈:边际商圈位于次级商圈的外围,属于较远的辐射区域。
二、商圈的大小
1、商圈地图、四周道路描述、交通状况?2、商圈半径?3、商圈内总人口?
三、不同业态的商圈特点
区域性的商店,核心商圈顾客密度较大,是主要目标顾客;而次级商圈顾客密度较小,对零售店的重要性也相对较弱;而边际商圈的顾客只是偶尔来光顾,在商场的经营计划中一般不会依赖这部分顾客。
居民区的便利店,商圈范围一般较小,顾客密度很大,很少有次级商圈和边际商圈的顾客。
位于商业中心、交通要道的大型商场等业态形式,核心商圈的顾客一般密度较小,次级商圈和边际商圈的顾客对这类店的贡献较大,需相当重视。
四、商圈顾客的来源
零售店有其特定的商圈范围,在这一范围内,零售店服务的对象,即顾客来源可分为三部分。
1、居住人口。是指居住在零售店附近的常住人口,这部分人口具有一定的地域性,是核心商圈内基本顾客的主要来源。他们忠诚度较高,消费场所比较固定,但是顾客人数弹性较小,难以挖掘来扩大市场,单店规模不宜短期内进行过大变化。
2、工作人口。是指工作地点在零售店附近的人口,这部分人口中不少利用上下班就近购买商品,他们是次级商圈基本顾客的主要来源。商圈内工作人口越多,商圈规模越容易扩张,潜在的顾客数量就较多,单店扩大规模更具有可行性。
3、流动人口。是指在交通要道、商业繁华地区、公共活动场所过往的人口。这部分人口是处于商业区的零售业态商店的主要顾客来源,是构成边缘商圈内顾客的基础。流动人口选择消费场所的随意性较大,忠诚度较低,从而较易受到商业竞争对手的影响。
商圈分析的方法
一、商圈层次分析
各级商圈的时间、路程、顾客人数比例、顾客特征、销售额分布
二、客流量分析
平日、周末、节日客流量差异?客流量时点分布
十字路口客流量、街道客流量、商场客流量、车站客流量
客流类型(自身客流、分享客流、派生客流)
客流规律(客流目的、速度、滞留时间)
三、顾客分析
顾客消费习惯研究
顾客消费心理及行为分析
人口统计因素:性别、年龄、文化程度、职业构成、收入水平、?消费水平、家庭结构
四、环境分析
地理因素
区域性质(商业区、居民区、交通要道、郊区)
交通状况(道路、公交车站、铁路)?
地形特点(二面、三面临街、能见度高)
竞争商店位置
竞争对手分析
区域供求关系分析
五、自身分析
商品因素、经营特征、经营规模、经营品种、商店促销手段
篇3：房地产公司员工物业管理培训计划
这个培训计划是开放性的，房地产公司的每一个成员都有必要接受一定程度的物业管理培训。该讲提出了一套简明的培训系统，有助于我们建立基于全局策略物业管理动作机制
第1操作环节：制定一个实战型的培训计划
物业管理的员工培训是要结合招聘计划来进行，通常是分三步到位，即高级管理员、高级技术员、技术骨干和普通员工。
高级管理员包括正副总经理、行政秘书(或经理助理)、工程部经理、电脑工程师、机电工程师、财务主管。这批人通常应于交付使用前六个月到位。他们的前期工作是负责组建管理公司，参与设备安装及试运行，制定管理计划和对下属员工进行招聘和培训。
技术骨干包括部门经理、水电技术员、电脑操作员、业务员和出纳，应该于交付使用前两个月到位，他们的前期任务是熟悉公司运作程序和部门分工，熟悉设备操作。
普通员工包括保安员、清洁工、园丁，应该于交付使用前三周到位，他们的前期任务是熟悉物业情况，熟悉本职工作和实战演习。
要点A：高级管理员培训内容
物业管理理念
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释
应变组织、指挥能力
消防、急救常识及器具使用
管理及公关常识
要点B:技术骨干培训内容
责任感，荣誉感培养
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释
应变组织、指挥能力
公关知识及技巧
消防、急救常识及器具使用
设备操作及维护知识
维修具使用及保养
住户投诉处理能力
要点c：普通员工培训内容
责任感荣誉感培养
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
管理规则及员工守贝
消防急救常识及器具使用
设备操作及维护知识
为使物业管理工作能够一开始就正常运作并且尽旱趋于成熟在对员工进行了全面的专业培训后，还应该在专家的指导下进行多次实战演习，以便及时纠正错误。
第2操作环节：物业管理培训的筹备工作
要点A：培训目的：
迅速认识物业管理建立起正确的管理意 服务意识直接运用所学开展实际工作。
要点B：培训对象：
物业管理公司主管以上人员及直接与顾客按触的一线管理服务人员
要点c：培训方式：
集中授课、角色扮演实际操作交流研讨跟班实习收看幻灯录像及现场参观等方式。
第3操作环节：培训的具体内容
具体内容A：入伙前相关课程 、
第1课：物业管理概述 、
物业管理起源于中国古代的皇宫管理，我们的祖先早早就认识到牧业管理的重要性。然而，当今世界性的物业管理会议每二年召开一次，我国却从未参加过。纵观物业管理发展趋势，住宅管理和商业大厦管理将成为物业管理的两大流派，中国必将成为住宅管理高手，能否成为商业大厦管理行家呢?
物业管理除了管理物业外还能做什么?物业管理的最高境界是什么?创新、进取，总是和别人不一样，又总是走在别人前面。
第2课：房屋建筑及管理基础常识
您会辩论建筑物中的承重与非承重部分吗?您会计算房屋面积吗?您会看建筑图纸吗?您了解
多少房地产各级市场基本常识?您知道房屋主权70年到期后归谁所有吗?如果住户向您问起这些问题，回答不出来可就失职了。
第3课：不同类型物业的不同管理手法
住宅管理要寓管理于服务之中;工业厂房管理要把安全放在首位;写字楼管理要抓住它的生命线即机电设备管理;商场管理范围最大，专业程度最高。但是，掌握了管理的基本功，什么样的物业管理都难不倒您。
第4课：物业管理法规
有人说，中国的物业管理大难搞，因为法规不健全，果真如此吗?如果5年以后才健全怎么办?工作不做了吗?不然，怎样熟知现有洁规并利用有关法规，物业管理人义不容辞。香港采取的是有紧有松的“大笼子”策略，让我们剖析一下。
第5课：物业管理机构的设置
多数物业管理公司都设有保安部、工程部、财务部、经营部等，我们不这样设，为
什么?
一个总经理，一、二个副总经理，这样设置合适吗?
一个人必须同时干三件事，否则不称职!怎么于?
第6课：房屋的接管验收及其注意事项
认真仔细验收，是为了方便今后的维护工作，验收不认真，麻烦事在后面等着您。
怎样把好验收关?验收查出不合格怎么交涉以保护物业公司利益?机电设备安装调试要全程跟踪、记录、建立机器档案，如同医生治人建病历一样。调试中曾出现过的问题，可令您在接管后的维护工作胸有成竹，“药”到“病”除。
具体内容B：入伙初期相关课程
第1课：入伙程序及相关事务
办理入伙手续，是接触住户的第一课，上好这一课，可以为今后的双方关系打下良好基础，该说什么话，该做哪些事，想得越全面越周到，今后工作越顺利。
第2课：顾客投诉心态分析及处理技巧
求发泄、求尊重、求补偿，是顾客投诉的三种心态，听其言、观其色，针对不同的心态灵活处理，这里面有策略。
一个不在意，电视报纸曝你光，联名上诉让你慌。那么如何处理投诉呢?这里面有技巧。
第3课：装修管理
装修管理不善，可引来住户投诉，造成危险隐患，发生治安案件等。管理手法不当，双方矛盾形成，还可能影响到住户的关系。矛盾激化，你在明处，他在暗处，令你十分被动，怎么办?建立装修巡查制度，让我们用案例告诉你有效的管理手段。
第4课：房屋机电设备管理技巧
制度化，是机电设备管理的有效方法，周一做什么，周二做什么，定好制度，照办就行了，管理人员怎么流动，制度始终不变。
有人说：机器不过是一堆通上电就会动作的钢铁。我们说：机器也是有感知的，你好好照顾它，它就为你认真工作，你不善对它，那它就会对你不客气!
第5课：绿化养护与管理
招个绿化工程师就可以保证树常青、草常绿吗?不一定，绿化管理并不那么简单，但也不很复杂，这里面有档次、有文化。
玉兰路上玉兰花香，玫瑰路上玫瑰斗艳，由路认花、由花寻路，这不是档次、这不是文化吗?
第6课：紧急突发及特殊事件的处理和防范
火警、匪警等，大家都知道怎么处理。电梯困人、老人犯病、煤气泄漏、住户钥匙忘在屋内进不去、夫妻吵架、丈夫外遇、拾获财物、恐吓电话、派出所检查、孩子深夜未归、接待参观检查、天气突变气候恶劣、停电停水、停煤气、家用电器突然故障、碰伤摔坏、街道办居委会上门公于，政府职能上级主管单位拉赞助乱摊派，特殊车辆及人员不服从管理等等，什么事都可能面对，别怕，我们让你在听故事中学习处理技巧。
具体内容c：进入正常阶段的日常管理相关课程
第1课：有效培训与考核
人员培训是企业内部管理的重要一课，一般的培训，老师讲了100%，学生听进去的80%，理解消化了60%，记住的40%，而能够运用的只有20%，真正起到作用的，可能还不到10% ，这样的效果如何改变呢?
考核很难，因为考核标准不易制定，制定出一个好的标准，考核的工作就完成了
一半。另一个原因是因为人情观念作怪。
我们追求的考核，是完全客观化的，一个固定标准套在谁身上，就可以考核谁，任何一位考官拿到这个标准都可以实施考核，同时无法掺人个人主观影响。这个标准，就像当年苏联“老大哥”逼我们还债一样苛刻，我们抵债的革果，他们用一个圈来套，大了不行，小了不要!
第2课：物业管理中的财务管理
讲理论，老师累，学主烦。给你一张资产负债表，从头到尾就讲这张表，原来看懂它挺容易，从此，你再不用怕面对阿拉伯数字了!
第3课：业委会的作用及其组建
业委会向往户倡议重新选择物业管理公司说明了什么问题?不容置疑，说明了管理公司失误。怎样让业委会为我所用?怎样处理和摆准双方关系和位置?我们的经验一定对你有用。
第4课：海外物业管理简介
海外物业管理公司做什么?我们在做什么?帮你比较一下，分析各自特点取长补短。
不用亲身出去，看看照片，若有心，你自己也能得到启发。
听听教员在香港三年物业管理工作的经历，现身说法最生动。
第5课： 1S09002导入
1S09002简称“埃嗦九千”，有人戏称之为“噜嗦九千”，分析一下，为什么让你感到噜嗦?质量是永恒的竞争法宝，但日本人说，未来竞争取胜的不再是质量，而是......，你怎么看?搞9002，是为了图名，还是确有大用?
第6课：初级电脑
中层以上干部必须掌握简单英语、掌握汽车驾驶，掌握电脑运用，这是现代人基本的工作和谋生本领。
电子邮件、网上会议、信息共享，教你网上滞洒走一回，你一定会“爱”上它。