商圈调查及竞争对手项目踩盘制度
招商人员每周至少两次项目大市场及区域商业市场次调查：调查市场整体情况、
1.商业地产投放量、区域市场的商业环境、租金、经营业态、交通等；
2.对新出竞争对手项目的走访和报告制度：要做到知己知彼，方能百战百胜的格局，同时对了解的商业项目的信息做成文档备案报告给公司上级。
篇2：地产营销人必修课:项目踩盘
地产营销人的必修课--项目踩盘
踩盘是每个地产营销人的必修课，踩盘需要做哪些准备工作？踩盘过程如何收集有用的信息？踩盘后如何完成高质量的总结报告？
踩盘前的准备工作
1.信息收集
（1）网络信息采集：进一步确定踩盘的必要性，产品重合度，竞争契合度。
（2）报广搜集：项目主打广告语、定位、主推产品与本案是否接近？
（3）售楼处电话地址：以备不时之需，还可以提前电话调查。
2.确定任务
（1）根据已掌握的信息和调查目标，确定具体的踩盘任务。
（2）调研重点：交通、配套、商铺及车位销售、户型价格及区间、优惠等内容。
3.交通方式
（1）踩盘最佳的交通方式：自行车。
原因：可以看得很细致，随时可以停下进行调研，随时可以停下问路、拍照，窄路不担心，坏路推着走——不用担心被抄牌。
（2）不适合情形：别墅调研、高档项目调研。
（3）奢侈一点的踩盘——汽车。预算费用较高——商业间谍，必须的。
4.调查时间
估算调查时间，留出足够的时间量；弄清楚地图，最好准备好路书，小心迷路。行经道路，调研范围；计算成本，比如餐费、交通费、加油费、饮料等等。
5.物料准备
（1）照相机：先得会用，其后别忘了卡和电池；（2）手机：偷拍的最佳工具；（3）笔记本：有问题随时记下，过后形成踩盘手记；（4）包：符合调研人身份的，实用的；（5）录音笔：需要的话。
6.身份准备
（1）项目调研人数不能太多，人物间关系要处理好。做什么工作？对什么户型关心，关心什么问题，提前确定——骗人不是件容易的事情，细节一定要照顾到。
（2）调研项目对人的服装、穿着有什么要求。看别墅就别骑自行车了。
（3）善于伪装，说符合身份的话，比专业人员的思想境界要高。少用专业语言，多说大白话，外行话。
（4）脸皮厚一点，别怕被人骂，反正也是背后骂两句，顶多背后你也骂他。他要敢打你，恭喜你有机会歇工伤了。
（5）队友是很关键的，比如万一需要拍照。
7.电话预约
（1）事先电话调查，并预约到访时间。
（2）更让对方相信你的身份，会有专门的人接待你——谁接电谁接待。省得跑冤枉路；接待人员更认真，更容易相信你；让踩盘效果更好。
外围踩盘要点
1.路途中开始
（1）路途中就要集中精力，开始踩盘行动！用手中的相机和笔记本记录：
（2）行径主干道：也是客户到达必经之路。
（3）配套设施：项目配套价值所在，也是客户关心所在。
案例：
2.项目外围
这是明目张胆地用照相机的时候，不需要担心被打，狂拍吧。
主要内容：精神堡垒，甬道，导引标志——同时要注意这些物品的创意、制作材质等内容。
以上内容中：创意代表了操作团队的追求，材质代表了项目营销推广费用的情况。
3.进入现场
拍照变得不容易，除了拍摄，还需要近距离弄明白一些物品的制作工艺和材质，从细节感受项目。
主要内容：园林形象小品、引导牌、形象标志、道旗灯旗。
（1）道路及主入口
华侨城手法(图1)：华侨城在波托:菲诺门口采用从德国进口REMO200红色路标漆，制作成其独有的红色自行车道以区隔开其他区域。
龙湖手法（图2)：在小区门前的路中间摆放移动花箱，人为的形成龙湖“私家”路的印象。
朗钜手法（图3）：在小区主放口设置意大利风格水景主题景观，突出贡献形式感和尊贵感。
（2）围档引导入口
唐宁one围墙手法：8米高围墙，画面十分具有冲击力，并且配合灯光字，效果震撼。
（3）引导系统
清林径导视手法：用手工木制的导规牌呼应项目主题。
CLASS导视手法：钢铁雕塑导视营造一种仪式感。
（4）道旗、刀旗
注意形式、文案和创意——可以看到项目营销动作。
万科（左图）手法：利用时间节点，找准优惠营销的空破口。
悦城（中图）手法：几十面超高道旗一字排开，上写“一种标准一种趋势”，大气磅
龙湖（右图）手法：在采用4米高阵式道旗并且配合灯笼同时悬挂，充满仪式感，且不单调。
现场踩盘要点：9步走
1.氛围
(1) 豪宅的售楼处必定有不同氛围
华侨城手法：绿树掩映（奢华）+欧式岗亭（安全），但大门敞开，尊贵感和私密感稍欠。
翡翠城手法：车辆和行人欲进入售楼处必须在门口花坛前绕半圈，而不像一般楼盘那样开口大门敞开，在曲折中体现了不大众一定的距离感。
2.外形
有的售楼处主打创意：深业紫麟山
有的则突出创意感、时代感：天津富力城
3.安保
岗位设置恰到好处，管理规范，装备整齐；人员形象气质佳，举指一丝不苟；服务规范，应答得体。
4.五感
用你全部的感官，全方位体会售楼处：
（1）眼（视觉）：看摆布，看沙盘，看视听资料，看宣传材料；
（2）耳（听觉）：销售人员讲解，背景音乐，视听资料；
（3）鼻（嗅觉、空气）：空气洁净度，花香？
（4）舌（饮料）：饮料，水OR茶OR咖啡；
（5）身（触觉、体会）：物品材质，装修材质等。
5.动线
（1）拉门接待；（2）区域沙盘介终；（3）沙盘介终；（4）单体户型介终；（5）材质介终；（6）总公司项目介终；（7）洽谈；（8）登记领取礼品；（9）送客；（A）同伴服务递水。
踩盘时默记动线，总结时能够大致将售楼处平面图画出，并标出动线者为佳。要求踩盘者心理素质，方向感，记忆力好。
案例：星河时代售楼处平面图
星河时代售楼处实景
6.沙盘
（1）沙盘比例往往经过处理，无法准确看出楼间距、建筑密度等信息。
（2）但可以通过看销售进度，整体规划，园林规划水平。结合销售人
员讲解，进一步了解楼盘推售情况——相关知识，如工秳进场等。（3）另外，通过沙盘制作成本、科技水平等情况，可以大致了解项目推广实力。
实例：中建御景华庭沙盘规划
1.核心优势解构—角度
（1）“回”型建筑规划；（2）丰富不多变的空间组团；（3）景观轴线不“视觉通廊”；（4）开放式街区商业规划。
结论：区域市场独具创想的规划+景观
2.核心优势解构—高度
（1）河西片区“制高点”；（2）18—26—31F挺拔俊秀的城市天际线；（3）3M层高，“高人一筹”；（4）空*享平台。
3.核心优势解构—尺度
（1）230米超大楼间距；（2）不同楼座韵徇组合，尺度适宜；（3）区域市场未曾有过的1.5万平米中央景观；（4）组团景观串联始织，户户有景。
结论：居住之道，张弛有度。
4.核心优势解构—纯度
（1）纯粹100%的经典住宅户型；市场追捧的85-100两室；——市场秲缺的110-130㎡三室； 120-130 ㎡的经典三室； 130 -140㎡的舒适三室。
（2）纯净的运河环绕；（3）纯新的河西老城区。
结论：在河西老区，最“纯”的社区诞生了！
5.核心优势解构—深度
世界500强企业成员、11000㎡开放式商业街区、15000平米中央景观。
7.视听资料
如何看视听资料？是拍摄的电规片？还是3D技术制作的？是平面投影？还是3D立体投影？是单纯的单向播放？还是具有交互功能？
8.宣传材料
如何看宣传材料？
楼书，DM单，折页——这是你可以要到手的。通过创意、设计、制作水平，可以透视项目营销团队的工作态度和专业精神。
9.展览展示
如何看展览展示用品？
展览展示用品较为多样化，包括区位交通图、大型展板、易拉宝、墙画、工法展示、建筑材料展示——这只能依赖与业水平和偷拍技能发现。
也有房型立体模型，园林模型，配套展示等—从中可以了解项目优势所在，并且发现营销团队赖以击败周边对手的秘技何在。
中新生态城之景杉——偷拍作品
建筑建材展示：
（1）建筑质量展示：有的可能含有建筑局部剖解；（2）建筑材料展示：管材、水暖件、玻璃等；
（3）小区公共设施：安保、道路、灯具、配电、对讲；（4）精装修项目：精装修建材。
如何看销售人员：一看、二听、三聊
1.一看
销售人员仪容仪表
（1）发型标准—销售不是选美，一定要庄重；（2）面部标准—干净，清洁，不能吃大蒜洋葱；（3）服装标准—统一的工装，大方得体；（4）手和指甲—讲究卫生，无长指甲，指甲油；（5）首饰—少数饰物允许，过多浮华；（6）工牌—规范的表现，让客户记住。
言谈举止
（1）举止有礼，无恶劣习惯；（2）普通话标准，无口头语；（3）掌控话题的能力强，亲和力佳；（4）熟练掌握礼貌用语，不卑不亢。
2.二听
（1）销售说辞——熟练程度证明专业水平；（2）对项目熟悉程度——是照本宣科，还是活学活用？（3）推盘节奏——对项目各期产品是否熟悉，卖点是否清楚明白；（4）销售说辞以外的——是否引人入胜？是否能把握人心？是否有精彩的小故事？
3.三聊
（1）找麻烦——找出项目弱点，并提出质疑；比如对价格，对区位，对交通，对配套，对户型，对开发商——这些问题有些往往不在销售说辞上，需要销售自己理解，熟练掌握才能回答。另外，所谓褒贬是买主，采用这种方式暗调才会体现出购买欲望。
（2）做试验——针对不同户型对比，连续问价，表现出摇摆的情绪。返样可以观察销售对价格体系的掌握程度、专业水平——对踩盘者要求也高。
（3）看应变——销售人员的应变能力，代表了其素质和经验，也代表一销售方培训是否到位。
（4）把真正想问的话隐藏起来——找麻烦的同时，可以问项目人群？卖的怎么样样？看似了解项目热度，也好像闲聊，但目的是要了解项目销售情况。当然销售往往不会说实话，需要你分辩。
如何看样板间——三步走
1.看房通道
施工状态下，依然可以营造满足客户心理的动线。
龙湖手法：在无施工状态下绿地＋舞台式布景，花小钱，体现情境感。
西岭贡院手法：在施工状态下用造价低廉的钢架雨篷制造动线，使用并且品质感强。
示例
临近实楼样板间，有大幅广告牌遮档在施工的工地，满足气氛营造要求。
保利玫瑰湾——已经成型，却未完全开发利用的看房动线。
2.楼梯间
一定要问，未来交工标准是这样吗？
中海手法：楼梯把手上缠着红布，防止冬天金属把手太凉，令客户感到不适。地上铺的地毯与楼梯十分贴合，把手的压边十分整齐。
3.标识牌
样板间是通过体验式营销，让消费者产生置业冲动的营销平台。 但对踩盘人员来说，要分辩光鲜表象下面的东西。
首先，明了房型，有助于全面了解户型优势。
4.五大要素
样板间五大要素：
（1）尺度——进深、开间、层高；
（2）动静区分——动区静区划分；
（3）使用功能——空间是否浪费，卫生健康（卫生间厨房使用功能与健康功能是否兼得）；
（4）附加值——销售亮点：270度转解窗、飘窗、赠送面积、两梯两户、七层电梯等；
（5）与园林景观相融性——对居者的关怀度；
（6）精装看品牌——精装选用品牌不能被埋没。
如何看园林景观——六大点
1.总体规划
园林规划基本要素：（1）入口：主入口，次入口。车流动线：红线所示。（2）人流动线：黄线所示。
以人流车流互不干扰为最高境界。
2.园林规划
（1）景观主线：主轴，有的是景观带，有的是主题景观。（2）副景观带：一般是以主题景观形式出现。（3）层次感：置身其中，步移景异，曲境通幽。（4）建筑与景观相宜性，互不影响。（5）建筑对人的影响：私密性，安全性。
3.主题园林
（
1）看懂风格：中式、欧式，古典、现代，对称、几何。（2）看懂小品：一般是水系，主题雕塑，重点植物，小区公共活动区。（3）看懂植物：果木、名花、艺术处理的植株。超级植物，名贵花木为支撑——如星河湾。（4）总体氛围营造，设计独具匠心，材料工艺难度，估算成本支出。4.植物层次
北京龙湖手法：3米内5种植物，小尺度上注重植物层次的搭配！
5.园林细节
龙湖手法：高出路面5公分的隔离，枯树皮覆盖裸土。
6.人宅相合
园林是为人服务的，因此要从两个角度看人宅相合性问题：
（1）从楼体角度看景观
考虑：规野，私密性，采光性，隔音性，与主要园林主题的距离。
（2）从园林角度看住宅
考虑：植物与建筑的和谐效果，园林对建筑的围合效果与距离，适当的便捷性。
如何踩开盘项目——开盘前：看推广，看蓄客；开盘日：看价格，看组织，看成交
1.前期推广
对开盘期踩盘，除需要完成常规项目踩盘工作外，还需要持续性关注目标项目。
第一点：开盘前推广动作
开盘前，硬广以形象稿为主，维持了仁恒一贯的高雅的风格路线。软文类，以仁恒的品牌为基本，产品品质为诉求点，建立“第三代国际社区概念”。开盘后，以项目实景为硬广画面，烘托真个产品的品质。
2.推量及蓄客
对开盘主推产品进行研究，弄明白如下几个问题：
（1）产品优势、主推卖点；（2）开盘推量，分户型，数量；（3）客户群描摹，蓄客情况；（4）如前期有开盘，市场热度如何。
某项目蓄客流程——分成4个阶段
3.开盘价格
开盘价格是一个体系：
（1）了解不同产品的优惠额度；（2）不同付款方式的优惠幅度；（3）前期派卡、定金优惠额度。
一般开盘管理较为严格，未交定金不能进入现场，踩盘者往只能以购房者身份，向已购房者了解销售及价格情况。
4.前期组织
梅陇镇前期积累约一万名客户，如果无合理的梳理方法，无法识别客户诚意度，梅陇镇从前期积累客户开始便发放金地家天下会员卡，会员卡带有磁条，每次客户参与活动现场刷卡，客户系统均有记录。
（1）对新客户补卡，试算价格：25日—26日为新到场诚意客户补卡，流程与原积累期已发卡客户接待流程相同，延续已分组次序号继续分组。
（2）电脑自动给新客户分组：27日停止办理客户选房卡，内部整理客户情况，截止27日，共实现分组250批次，每批次20人。
5.开盘组织
开盘当天有的项目会组织一定规模的活动，规模一般较小，否则会喧宾夺主。此时可以观察：
（1）公关公司与开发商的协调组织；（2）对开盘现场气氛的把握。
6.成交
成交情况踩盘往往无法准确获得，可采用变通方式：
（1）成交情况可以从相关部门公布的数据得到（滞后）；（2）也可以从当时销售组别数量确定；（3）销控往往会有一定的水分，不可尽信。
另外，再严密的开盘组细，也有漏洞可钻。
7.成交热度
除此以外，踩盘者还可以通过现场到访人数，到访者素质表现，所驾驶车辆价格档次，对开盘项目的热度进行估算，作为预测该项目未来市场行情的参考依据。
例如：现场来车较多，会展周边停车位全部摆满，数量在800左右，考虑地下停车估计在1000左右。车的档次多在12万到20万之间，由此可见投资客占有相当数量。
踩盘后期工作（总结阶段；踩盘结论的作用）
1.踩盘总结，先个人总结，再集体总结，唯有此才能拾遗补缺，发现各自的不足和问题，减少缺漏项，提高踩盘水平。
2.分析所踩项目的优势劣势及问题，尝试解答踩盘前拟定的各种问题。
3.发现问题缺漏，可及时进行电话回访，或重复踩盘。
篇3：论售楼人员踩盘潜准则
第一部分：踩盘者的潜规则
1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆”
我想很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，每次踩盘感受可能都不同，同行去看同行的盘子，说白了就是为了搜集情报和增长见识。但是被搜集的人就说了，我凭什么让你知道我的方法或者手段（虽然这些东西没有多少创新，但是还是人家的劳动成果），这种想法也是无可厚非的。
但是行业要发展，个人要进步，没有交流怎么办，我想去踩盘也是一种交流。作为地产策划人，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。代理公司到异地代理项目，项目负责人都会和销售人员一起踩盘，其实在前期作业的时候该得到的各个楼盘情况大都掌握，为什么还还要踩呢？原因无他，只是想了解各楼盘的销售实力。同时也想让我的销售人员向同行学习，所谓的情报其实就是信息经过收集、整理、加工、分析、升华的产物，在这里收集的工作其实可以使用很多不同的方法来实现，有的时候公开的信息经过加工之后形成的情报比询问出来的信息准确和有效的多。同时在收集的时候，必须带着目的去收集。
所谓“耳听为虚，眼见为实”。不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。
2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间
地产圈里踩盘最多的可能就是市调部/市场部的人，其它的诸如策划部、销售部、公司老总等人则相对较少，也就说目的决定踩盘人的人选，不可把全部的工作都委托给市调组成员。
很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，这里有两个原则，一是根据情况选择公开和隐蔽；另一个就是需要个人素质在起作用，不要刺探一些不应问得问题，仅问常规性的问题，信息变成情报不是在收集阶段，而应是在大量信息被整理、分析之后得出。
到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段，在销售人员清闲的时间,不和人家接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。
3、以什么的身份和借口交谈会最佳？
明着去或暗着来结果会是什么？表不表明身份其实它涉及行业销售水准，个人心态和处世态度，以及个人修养，真正需要的资料不会轻而易举得到的，要靠经验去估，去观察．
3.1、假扮客户
踩盘人假扮客户大都出于这样一种假设：“我把自己当成一个准客户，即使接待员看出你是踩盘的，只要你不说，他总是会抱有一丝的幻想，你表明了身份，他就什么幻想也没了！”其实搞的大家都跟FBI是的很可悲，这样做通常伤害最大的是销售人员，大家都知道实行佣金制的公司一般实行的是轮流接待客户制，一轮过当天可能就再也没有机会接待客户了。一般来说假扮客户最好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，这样二人既可以相互配合又能够不引起很多事故。
3.2、直接标明同行的身份
一般情况下我们明示身份，在深圳等房地产发展比较成熟的区域大多情况下还是能得到优待的，同行之间的理解和帮助多过了猜疑和不满，但是总有那么几次意外；而在房地产发展欠发达地区，多数跑盘人都会有不被同行善待的记忆。当然了亮身份也有例外情况比如：你在被踩盘的项目有熟人，又不便于打招呼，你就可以找个借口以闲聊或学习的口吻了解情况（比如我认识某代理公司的老总，因为某事需要到其项目踩盘，对于这种小事其实时没有必要和老总打招呼的，因此就可以用闲聊的方式去获得一些资料）。另外一种情况就是你是管理层的或者决策层的，你可以直接找被踩盘的案场销售经理，讲明来意。同行进行信息沟通，你需要信息时也可找我，做到双赢，皆大欢喜。没有永远的敌人，只有永远的利益。
通常在你表明了身份之后会有两种情况，一是销售人员把你当成“准客户”接待，二是消极接待甚至拒绝接待。当销售人员把你当作“准客户“接待我就不多讲了，这里主要讲一下被踩的楼盘销售人员消极接待甚至拒绝接待的情况。一般销售人员会说：“这不太好说，这不方便说，那个保密”，非常让人真生气，（心理暗想：“非要装做买房的顾客，把你骗来骗去，浪费你的感情才高兴！我既然来踩盘，那就说明这是个任务，是任务就必须完成！”），因此踩盘人死缠烂打也是无奈之举，某公司的一位副总在谈这件事的时候说，我在如果想要在那个售楼部拍一个东西，我会天天去，第一次不行我再去，第二次不行，我还去，.直到拍到为止，他们要忙着卖楼，我就不信会有人整天“陪着我”！ 在这种情况下不排除销售人员有内部规定，我想最根本的就是踩盘人和她没有直接的利益关系，当然也不排除踩盘的也太多了的情况。
3.3、踩盘一定要准备好相应的设备和交通工具
很多管理层已经认识到了解竞争对手信息对自己项目的重要性，因此为了获得足够份量的信息，对市调人员进行了全方位的武装，为了防止和销售人员经过长时间的交流后无法记住全部的信息，就配备微型录音笔；为了便于存储有价值的图片资料和不能笔录的资料，就配备了带有大容量摄像功能的手机（如果要记录楼盘的工地现场状况和楼盘实景，可以携带微型数码相机，记住是微型的不是大型的数码相机）；为了便于携带很多资料一定要带个可以把你要收集的资料全放进去的手提袋或者夹包，切不可拿着很多的楼书四处“乱窜”；如果你要调研高档楼盘尽量不要做公交车去，也不要穿着几十元的廉价服装，最好公司派专职司机拉市调人员去踩盘。如此不一而足，说道底就是你尽量把自己和你要去踩盘的客户身份特征、消费习惯、言谈举止相吻合。4、踩盘一定要端正心态
房地产行业特殊原因致使诸多边缘从业人过于感性与自我，要求都能“不以物喜，不以己悲”实在太难，多换位多包容，一定会有意想不到的回报，古人云“退一步海阔天空！”要相信信念的力量，不要还没踩盘之前，就幻想着销售人员的冷眼或态度的恶劣，那样得到的结果往往是你相信的结果，在做每件事情的时候，如果你能换个角度，朝好的方向去想，所得到的结果往往事倍功半，有的时候去某个项目踩盘会发现其它公司的踩盘者也在，都认识发生碰车状况，弄的踩盘的都很不好意思，想想售楼中心的销售人员一天得接待多少我们这样的啊，再不善待同行，可说不过去了。
第二部分：售楼处销售人员的行为准则
1、销售人员的要有“善待同行的理念”
1.1、多个朋友多条路，本是同根生，相煎何太急。
就一个城市而言，地产人的圈子实在不大，大家都是打工一族，四处漂着总存在更换公司的可能，若在踩盘过程中能结识新的朋友，何尝不是个人社会专业资源的延展。现在得市场信息是流通网络，不从这里得到，也会从别得地方得到，用遮掩不友善得态度对待对方，结果只能使自己职业生涯道路越走越狭隘！何况在成熟的市场上，根本就没有什么秘密可言很多信息是公开的，就算你了解到，又能怎样？人家先你一步，速度很重要。因此在岗前培训的时候管理层就要灌输给销售人员“损人不利己的事最好别干”思想。
1.2、接待踩盘者对销售新手来说事个难得的锻炼自己的机会。
专业的销售人员并不怕竞争对手来踩盘,反而希望大家互相了解,进行信息交流,因为来踩盘的人都是业内人士，其实一个楼盘的好与坏，业内人士的评价很重要。刚入行不久销售人员,应该喜欢接待踩盘的才对,因为你会觉得他们懂得多,问的也专业,能让你的能力很快的提高!通常来说作为一个新手,能把一个踩盘的应付下来,就象征着你出师了!
1.3、友好一些
对于踩盘者的热情更可以反映出本楼盘的自信，我就是最好的！友好一些，可以为自己在业界树立良好的口碑；友好一些，你可能获得更多的客户，因为同行也要买房，而且同行还是周边人在卖房时的意见领袖；友好一些，你也许改天就可能被哪个老总高薪挖走；友好一些，市调人员也就是了解一些基本信息，可能还不比客户问得多......
1.4、被踩盘人员的感受和礼遇
看待事物的时候我们应该多方面观察，不能仅仅只看到事物的一种情况，我们大家都在呼吁踩盘时遇到尴尬的同时，也要换个角度站在销售人员的处境去想想他们的难处，大家都能理解的一点是现在售楼部是轮换接客户，接一个踩盘的，势必会少接一个准客户，（当然这种机会在售楼部基本上大家都均等的，今天你接一个踩盘的，明天就轮到我了）如果这个踩盘者能诚实的说明来意，也就罢了，人心换人心，大家都干这一行，没准以后还能碰上，更何况房地产这个圈子很小，少了一个准客户，但是多了一个同行朋友，以后还可以互同有无，何乐而不为呢，大家心知肚明，能告诉客户的也就能告诉你没必要遮遮掩掩的，该亮出来的总归要亮出来，最头疼的是装的又不象客户，言谈之中多有专业水准，问是不是同行，还死不承认的那种；他们往往在大多数情况下都会表现出一副高高在上、志高气昂的表情，这就造成很多语言上发生了带有侵犯、不尊重他人的现象，同时也可能会无意识的与自己所处项目进行比较，在话语中会带有歧视、轻视等感情色彩。你想谁愿意面对一个不诚恳的人，既然这样销售人员的态度也会变的，说白了要想骗取一个有经验的销售人员，要付出很大的代价，所以我们也要善待销售人员的理念，他们也需要尊重与坦诚。
2、销售人员的接待方式方法
其实我遇到的好多销售人员都说自己对同行比较友好的，大部分销售经理也要求这样做，在不占用轮次的情况下，还是希望有更多的机会和同行沟通。但是需要在沟通过程还是保守必要一些商业秘密的比如楼盘的最终成交价格、最大的折扣幅度、销控计划、销售率、客源构成、将要实施的促销活动等等。
第三部分：建议
1、希望有业界大佬出面能组织个松散型的自律组织。
该组织依托当地一家有影响力的媒体，通过定期或者不定期的业余时间的思想交流，达到相互学习，相互沟通，共同把地产事业做的更大更强，同时在沟通的过程中大家可以花更小的精力和财力结识更多的志同道合的业内朋友。
2、组建网络信息平台，通过网络这个虚拟的世界和可以掩盖真实身份的马甲交流信息和思想。
以上种种潜规则是我这几年工作的一些心得，一家之言，不登大雅之堂，拿来与诸君共勉。