在计划经济生产方式中,社会个体的经济行为实际上是由于政权力来决定的,所以在这种生产方式中,社会经济的运行由一个看得见的手,制成了一个固定的轨道,社会经济个体被强制在这个轨道中运行,盈利还是亏损都由这只看得见的手通包,所以,经济规律在计划经济的生产方式中几科不能明显直接地起作用。
在市场经济生产方式中,资源的配置权力属于市场,经营者根据市场自己决定自己的行为,经济规律现实地充当大家的游戏规则,谁好谁干,谁生谁死,一切都由市场来决定,经济规律十分直接显现地起作用。例如:我国gg开放以后,商业物业在我国的变化就显示了经济规律的作用,无论是北京的亚细亚等大型商场的倒闭和难以为继,还是我们福州市一些商场的关门、冷清、不停地更换经营项目等,种种现象都蕴涵着经济规律。
在目前这种市场供求状况下,面对不停推出的商业物业和正在开发的商业物业,我们向大家介绍一种判断商业物业供求状况的理论——商圈理论。
商圈也称购买圈、商势圈,是指在一定经济区域内,以商场或商业区为中心,向周围扩展形成辐射力理,对顾客吸引所形成的一定范围或区域。
商圈根据在经济区域中的地位,可以区分为核心商圉、次给商圈和边缘商圈。
一磐在核心商圈内,包括一些本区域重要的大商场和以这些大型商场为核心的小型商场,核心商圈一般占据该经济区域顾客总数的60%-70%,每个顾客平均购买额的也最高。当然,一个城市可以拥有一个以上的核心商圈,这种情况一般只发生在超大型城市中,例如北京就可以在一定时间内拥有西单和王府井两个核心商圈,但是,在一般大中型城市中,因为消费者和购买力有限,客观只需要一个核心商圈,这也许是福州市除了东街口商业区域以外,其它区域客观上属于次级商圈,即使这个区域的大型商场在软硬件各个方面与核心商圈的大型商场完全一样,由于位置上的差异,客观环境使它们很难以核心商圈的大型商场一样进行市场定位,消费者的数量和消费水平使其难以维持着较高级的经营项目和较商级的经营环境。
次级商圈是指核心商圈外围的商业区,它一般拥有着该经济区域20%左右的顾客,顾客较分散;边缘商圈是指痊于次级商圈外围的商业区,其拥有顾客的比例低于次级商圈,一般来说,非核心商圈商业密度相对较小,其商场宜适合建立经营挑选性不强、档次相对较低的商业物业,除非该商圈聚集了数量较大的特别消费者群体,例如北京的燕莎商业城,周围聚集了大量的外国人、白领等阶层,经营者善于经营,入市的时机也好,北京的公交系统发达,是成功的典型。
十分清楚,核心商圈、次级商圈和边缘商圈的客流量、营业额是依次递减的,其商业特业的价格必然由高到底。例如:福州市以东街口百货市场为中心由西向东延伸,东街、东大路的商业物业就比较典型,商业物业的价格、商场的装修情况、经营项目的档次等都可以画出一条逐渐下降的曲线,如果在东大路上开设较高级的百货商店,客观的困难就会相应增大。
在进行商业物业的房地产开发中,商圈的饱和,意味这个商圈内竞争达到了白热,顾客被严重分流,资源的利用效能相对下降,经营环境欠佳,商业物业的收益也欠佳,从而使商业物业的价格也相应下降。
测量商圈饱和度,使用比较广泛的是饱和度指数,其公式为:
IRS=(C*RE)÷RF
其中:
IRS为饱和度指数;
C为顾客总数;
RE为每一位顾客的平均购买额;
RF为商圈内商场的营业面积。
假设某年福州某商圈的商场每平方米平均营业额10996元,顾客为350万人,全年人平均购买5000元,现有商业物业为110万平方米,那么该商圈的饱和指数:
(350*5000)÷110=15909元/平方米
那么,该商圈每平方米的营业额与正常水平相差近5000元,说明该商
圈的商业物业已经饱和了,商业物业的价格不一定只升不降。
当然,福州市和我国大多数城市一样,就业压力巨大,开办商业是一个在技术、资金等方面比较容易的经济活动,使我国许多城市的商业物业,特别是治街的一楼小型店面形成了一种特殊供求关系,即使在很多商业物业门可罗雀的情况下,仍然具有一个特别的需求支撑,购买新开发的商业物业,以使自己就业,常常是一个新开发的小区,其入住率很低的时候,其沿街店面已经热热闹闹地全部开张了,相信这种需求也是有一个度的。
另外,由于我国城市建设方面还不够完善,使一个商圈内可以密密麻麻地开发商业物业,没有顾客的休息区域,没有绿化区,也没有美化设施,这是使核心商圈内商业物业超过饱和指数的重要原因;一条商业街的长度也是有要求的,一条商业街超越了人劳累的程度,也会影响商业物业的经营效果。
篇2：商业物业供求商圈理论
在计划经济生产方式中,社会个体的经济行为实际上是由于政权力来决定的,所以在这种生产方式中,社会经济的运行由一个看得见的手,制成了一个固定的轨道,社会经济个体被强制在这个轨道中运行,盈利还是亏损都由这只看得见的手通包,所以,经济规律在计划经济的生产方式中几科不能明显直接地起作用。
在市场经济生产方式中,资源的配置权力属于市场,经营者根据市场自己决定自己的行为,经济规律现实地充当大家的游戏规则,谁好谁干,谁生谁死,一切都由市场来决定,经济规律十分直接显现地起作用。例如:我国gg开放以后,商业物业在我国的变化就显示了经济规律的作用,无论是北京的亚细亚等大型商场的倒闭和难以为继,还是我们福州市一些商场的关门、冷清、不停地更换经营项目等,种种现象都蕴涵着经济规律。
在目前这种市场供求状况下,面对不停推出的商业物业和正在开发的商业物业,我们向大家介绍一种判断商业物业供求状况的理论——商圈理论。
商圈也称购买圈、商势圈,是指在一定经济区域内,以商场或商业区为中心,向周围扩展形成辐射力理,对顾客吸引所形成的一定范围或区域。
商圈根据在经济区域中的地位,可以区分为核心商圉、次给商圈和边缘商圈。
一磐在核心商圈内,包括一些本区域重要的大商场和以这些大型商场为核心的小型商场,核心商圈一般占据该经济区域顾客总数的60%-70%,每个顾客平均购买额的也最高。当然,一个城市可以拥有一个以上的核心商圈,这种情况一般只发生在超大型城市中,例如北京就可以在一定时间内拥有西单和王府井两个核心商圈,但是,在一般大中型城市中,因为消费者和购买力有限,客观只需要一个核心商圈,这也许是福州市除了东街口商业区域以外,其它区域客观上属于次级商圈,即使这个区域的大型商场在软硬件各个方面与核心商圈的大型商场完全一样,由于位置上的差异,客观环境使它们很难以核心商圈的大型商场一样进行市场定位,消费者的数量和消费水平使其难以维持着较高级的经营项目和较商级的经营环境。
次级商圈是指核心商圈外围的商业区,它一般拥有着该经济区域20%左右的顾客,顾客较分散;边缘商圈是指痊于次级商圈外围的商业区,其拥有顾客的比例低于次级商圈,一般来说,非核心商圈商业密度相对较小,其商场宜适合建立经营挑选性不强、档次相对较低的商业物业,除非该商圈聚集了数量较大的特别消费者群体,例如北京的燕莎商业城,周围聚集了大量的外国人、白领等阶层,经营者善于经营,入市的时机也好,北京的公交系统发达,是成功的典型。
十分清楚,核心商圈、次级商圈和边缘商圈的客流量、营业额是依次递减的,其商业特业的价格必然由高到底。例如:福州市以东街口百货市场为中心由西向东延伸,东街、东大路的商业物业就比较典型,商业物业的价格、商场的装修情况、经营项目的档次等都可以画出一条逐渐下降的曲线,如果在东大路上开设较高级的百货商店,客观的困难就会相应增大。
在进行商业物业的房地产开发中,商圈的饱和,意味这个商圈内竞争达到了白热,顾客被严重分流,资源的利用效能相对下降,经营环境欠佳,商业物业的收益也欠佳,从而使商业物业的价格也相应下降。
测量商圈饱和度,使用比较广泛的是饱和度指数,其公式为:
IRS=(C*RE)÷RF
其中:
IRS为饱和度指数;
C为顾客总数;
RE为每一位顾客的平均购买额;
RF为商圈内商场的营业面积。
假设某年福州某商圈的商场每平方米平均营业额10996元,顾客为350万人,全年人平均购买5000元,现有商业物业为110万平方米,那么该商圈的饱和指数:
(350*5000)÷110=15909元/平方米
那么,该商圈每平方米的营业额与正常水平相差近5000元,说明该商
圈的商业物业已经饱和了,商业物业的价格不一定只升不降。
当然,福州市和我国大多数城市一样,就业压力巨大,开办商业是一个在技术、资金等方面比较容易的经济活动,使我国许多城市的商业物业,特别是治街的一楼小型店面形成了一种特殊供求关系,即使在很多商业物业门可罗雀的情况下,仍然具有一个特别的需求支撑,购买新开发的商业物业,以使自己就业,常常是一个新开发的小区,其入住率很低的时候,其沿街店面已经热热闹闹地全部开张了,相信这种需求也是有一个度的。
另外,由于我国城市建设方面还不够完善,使一个商圈内可以密密麻麻地开发商业物业,没有顾客的休息区域,没有绿化区,也没有美化设施,这是使核心商圈内商业物业超过饱和指数的重要原因;一条商业街的长度也是有要求的,一条商业街超越了人劳累的程度,也会影响商业物业的经营效果。
篇3：商业地产运作核心是招商
商业地产运作的核心是招商
最近一直在和一位业界的朋友争论，原因是对商业地产的运作有不同的理解。因为理解不同，导致商业地产的操作模式不同，自然也会有不同的结果。结果中的一种情况：招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值；另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。
所以天津的冯新总经理，将商业地产的操作模式分为二派：一派是杀鸡取蛋型，另外一派是养鸡生蛋型。
我认为不管是哪种形式，都应该以“招商”作为商业地产的核心。“只要商铺能出租，在运营，它就具备升值的可能，从而做到“进可攻，退可守”的理想境地。“进”就是可以“带租约销售，”“退”就是先持有,后寻机再售，或寻求上市、REITS、或信托。”这是我在各种场合讲的对招商的理解。下面是招商与销售过程中应把握的几个原则：
一、招商难度远大于销售，佣金上要有侧重。
在实际操作中，很多一线的“置业代表”往往青睐销售。为什么呢？因为销售后回款，他便可领取很高的佣金，而且这个过程很简单，大多适用于投资客，这类业主的特点大多是不太懂商业运营，而追求投资回报。在实际操作中，只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置，以及区域大概租金，合同就可以鉴定了！某种程度上，开发商的销售员比投资业主更专业！
而招商会难的多，一般来讲，选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款，租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定，而且大一些的商铺不是选址员能确定的，一般要报给地区经理、地区总经理、甚至商业总部总经理，其要亲自察看区位、房型，以及合同条件，然后才会确定。甚至这些高级职位的人，可能会亲自参与谈判。这时，开发商的招商专员相对商家选址人员来说，不如人家专业。这个谈判过程很长，难度也很高，有时十几个条件中，只要一个条件谈不拢，或者电力供应、结构形式、或物业服务内容有争议，就谈不成。
所以在市场上，招商人员很难招，而销售人员很好找，就是这个道理。解决方法是对招商人员，在工资和佣金上，要有所侧重。
二、招商人员在数量上要多于销售人员，要保持相对稳定。
对销售人员，很多项目实行“末位淘汰制”，但对于招商人员，由于谈判周期长、难度高、专业性强，所以要求人员相对稳定，讲究“跟踪”，不是“一促而就”的急于求成。项目招商人员，一般按业态分工，人员数量，应该2-3倍于销售人员，考核周期要加长，考核标准也要针对招商技能和专业性及责任心三方面。
三、招商要善于借助专业招商机构
在招商过程中，开发商手中掌握的商家资源是有限的，而一些专业招商机构，则掌握着大量的商家资源，更重要的，它们对商家的选址要求很熟悉，他们对谈判会起到重要的推进作用。通过实际经验，对品牌商家，或大面积的商铺招商，往往中介能起到决定性作用。
实际工作中，可以在招商部门中，专门设置代理行（中介）管理组，负责与之鉴定合作合同，和与其所带领的商户的谈判对接，这样，往往起到“借船出海”的重要作用。
四、带租约销售，是大多数开发商接受的商业地产运营形式
在商业地产开发过程中，除了上市公司，或者极少数对资金要求不高的开发商外，大多数对现金流有明确的要求，这就要求处理好售与租的关系。
既然是商业地产运营的核心是招商，公司又要求营销部门回款，那就出现了“带租约销售”这种模式，才能够巧妙解决两方面的问题。
“带租约销售”就是招商在前，销售在后，又要将二者巧妙结合在一起，让他们成功对接，在操作中对招商部门和销售部门要求都很高，尤其是对营销总监，要求其比较全面，妥善处理好租房与业主的关系。
综述:和朋友的争论，是一种善意的争论，是在不同的操作手法上，对商业地产的不同理解而形成的。我只是希望，通过有益的争论，双方能够学习对方的长处，让更多的商业地产开发商走出“租和售”的怪圈，成为成熟的商业地产开发商。