房地产市场调研,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测,为决策者们了解房地产市场的变动趋势,制定公司营业计划,拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的"不动性",房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入,也习惯依据地域形态,由点(单个楼盘)到线、面(区域市场),再由线、面(区域市场)到体(宏观环境);然后再从体回复到点、线和面,不断的循环往复,融会贯通,才可真正把握。
一、点--单个楼盘
对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础,它不但是新进员工接触房地产知识的第一课,而且也是任何资深人员,对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。
单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项:
第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲,就是分析楼盘的区域历史沿革,区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等);了解区域交通状况,(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等);因或公共配套设施(水、电煤等市政配套;公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲,就是楼盘地块的大小形状,所处位置,它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样,楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素,它的优劣与否,往往决定了楼盘的大部分价值。
第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分,重点在于了解楼盘的土地、总建面积,产品类别与规划,建筑设计与外观,总建套数与房型,面积、格局配比,建筑用材,公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础,只有认真分析产品,才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目,虽不是产品本身,但却是产品的重要构成,它就是我们常说的公司的组成,即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?……,从而评估楼盘的资信度。
第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中,往往有许多价格方面的促销活动,但万变不离其宗,其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。
第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点,媒体选择,广告密度和实施效果等等。
第五项是销售执行。这是最关键的地方,一方面是指销售点的选择,人员的配置,业务执行……,另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征……,所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果,其他几个方面都是因,了解因果,分析其中的缘由,是单个楼盘,也是整个市调工作的全部内涵。
二、线和面--区域市场
对单个楼盘的详尽了解之后,可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析,主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。
区域分析 区域分析是指在特定区域中,对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析,在具体分析中,区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起,通过区域分析便可得知,它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路,虹桥商贸区的发展规划是分不开的。
区域产品 区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内,楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点,以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘,在大家都是住宅,都是一样的价格,都是一样的品质的情况下,其中的一个卖得相当好,这就是区域产品应该着力分析的地方。
需求特征 需求特征是指区域人口数量和密度,人口结构和家庭规模,购买力水平,客户的需求结构与特征,人口素质和习惯嗜好……,需求特征是从客户的角度对产品的一种审视,把握需求特征是不断创新的动力与源泉。
区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告,首先应该详细调查该区域某一单个楼盘,而后以这个楼盘所在的街道为延伸区,将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后,则以这一街道为基准,分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况……, 由此从点到线,从线到面,不断的比较、分析,归纳和总结,区域市场的状况便会了如指掌。
三、体--宏观环境
对点、线、面的把握是市场调查的主体,但不是全部,只有对体 (宏观环境)的深刻理解,才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。
政治社会 政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度,房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石,剖析房地产市场,不能忽视政治因素。
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行政法规 行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度,对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税,它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多,投资资金就不太愿意进来,经济发展速度就相对缓慢一点;限制过少,投机暴利的行为就接踵而至,对国民经济的损害也不可低估。
国际状况 国际间经济、军事、政治等环境如何,对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机,它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析,因为在东南亚金融危机中,中国周边国家的货币均贬值20%~50%,而人民币则巍然不动。作为一个投资商人,他在作出决策之前,肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候,他必然裹足不前。
总之,点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架,它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径,只有认真地进行市场调查,科学的进行分析整理,我们才可能成为真正的市场专家
篇2：房地产市场调研程序
房地产公司市场调研程序
1目的和范围：为项目总体定位、产品设计定位提供相应的供需市场信息;为公司相应的战略、战术策略调整提供市场依据;根据公司总体开发计划，组织撰写销售策划方案、产品销售定价方案。适用于公司项目的全程市场调研及总经理指定的专项命题调研。
2职责：
2.1经营销售部负责配合我司开发项目进行供应市场调查，撰写市场调研报告，呈递相关部门。
经营销售部负责对需求市场进行市场调查，撰写市场调研报告，呈递相关
2.2部门。
2.3经营销售部负责提供设计配合，就设计研发部提供的产品开发各阶段设计方案，提供会审意见。
2.4经营销售部根据公司总体开发计划，组织撰写销售策划方案。
2.5总经理室组织进行成本估算，并于定价前传递经营部。
2.6审计核算部负责计算房屋面积。
2.7经营销售部负责组织销售价格的评审，财务计统部参与评审，总经理批准定价。
3工作程序
3.1供应市场调查
3.1.1项目开发前期
3.1.1.1经营销售部市场调研组与总经室项目策划中心共同负责对待开发项目周边景观、交通状况、市政配套以及生活配套进行调查。
3.1.1.2经营销售部市场调研负责组织市调专员及前台销售人员对待开发项目相关的房地产供应市场进行调查。
a)市场调研组针对不同类型的楼盘设计楼盘个案调查详表。
b)市场调研组进行楼盘个案调查，并填写楼盘个案调查详表，必要情况下对楼盘进行拍照存档。
c)市场调研组列出需要前台销售员参加调研的楼盘名单，递交销售主任。
d)销售主任组织销售员进行指定楼盘的个案调查，并填写专用的楼盘个案调查详表，提交市场调研组。
3.1.2经营销售部市场调研组负责组织市调专员及前台销售人员进行项目开发中、后期市场竞争项目跟踪调查。
3.1.2.1经营销售部市场调研组安排市调专员在项目开发中、后期对前期调研中涉及的竞争性楼盘进行跟踪调查。
3.1.2.2在项目开发中、后期，经营销售部市场调研组及时向销售主任提供新近开盘的楼盘名单，销售主任组织销售员进行个案调查，并给将填写完毕的个案调查详递交市场调研组。
3.1.3经营销售部市场调研组负责根据调查采集的基础资料撰写各阶段市场调查报告，经部门经理审核后，根据需要递交总经室及设计研发部。
3.2需求市场调查
3.2.1经营销售部市场调研组安排市调专员根据开发项目设计调查表，经部门经理批准后，递交项目销售主任。
3.2.2销售主任组织销售员引导客户填写表单，定期将调查表及汇总结果提交市场调研组。
3.2.3经营销售部市场调研组负责针对公司组织的各类活动设计调查表单，经部门经理批准后，递交销售主任。
3.2.4经营销售部市场调研组组织销售员引导客户填写表单，活动结束后将调查表及汇总结果提交市场调研组。
3.2.5根据基础资料，经营销售部市场调研组负责组织撰写各类市场调研报告，经经营销售部经理确认后，根据需要递交总经室及设计研发部。
3.3专项命题调研
3.3.1总经理根据公司的开发的战略、战术需要下达专项命题调研市场的指令。
3.3.2经营销售部市场调研组根据专题命题安排市调专员进行专项市场调查。
3.3.3经营销售部市场调研组负责撰写调研报告，经经营销售部经理批准后，呈递总经理。
3.4异地考察
3.4.1经营销售部市场调研组负责组织收集异地优秀楼盘的信息，向部门经理提出异地考察申请。
3.4.2经营销售部经理审核后以请示单的形式向总经理报考察计划。
3.4.3总经理批准后，由经营销售部经理组织人员对异地优秀楼盘进行考察。
3.4.4经营销售部市场调研组负责组织撰写异地考察报告，经经营销售部经理审核后，根据需要递交总经理及设计研发部。
3.5设计配合
3.5.1设计研发部在产品设计各阶段，向经营销售部提供设计方案、设计变更、施工图、施工更改等相关图文。
3.5.2经营销售部市场调研组负责组织部门内部相关人员提出经营销售部意见，以书面形式汇总，经部门经理审核批准后，递交设计研发部。
3.5.3由设计研发部书面回复对各项建议的采纳情况后，经营销售部市场调研组负责组织开展新一轮设计配合工作。
3.6销售策划
3.6.1项目
推广前期，由经营销售部市场调研组负责组织撰写各项目销售策划方案。工程项目部负责及时提供相应项目的工程进度计划。
3.6.2销售策划方案经经营销售部内部各工作组讨论通过后，由部门经理审核批准，并呈送总经室寻求批示意见。
3.6.3销售策划方案经总经室批准通过后，由经营销售部组织实施。
3.7产品定价
3.7.1设计研发部在定价前50天向经营销售部提供项目总平图、单体户型平面图以及规划思路。
3.7.2总经理室组织进行成本估算，并于定价前30天传递经营部。
3.7.3审计核算部根据施工图计算房屋面积，并于开盘前40天内向经营销售部提供面积表。
3.7.4经营销售部在开盘前10天根据上述部门提供的资料并结合市场调研情况编制房屋价格草案。
3.7.5经营销售部组织财务计统部、审计核算部、设计研发部、总经理室对价格草案进行评审。
3.7.6经营销售部制作价格表，以请示单形式由财务计统部、总经理室会签，总经理批准定价。
4相关文件
5相关表单
5.1楼盘个案调查表
篇3：房地产营销部市场调研员岗位任职要求岗位工作职责
房地产营销部市场调研员岗位任职要求与岗位职责
一、任职要求
１、性别：男
年龄：２５～３０岁左右
学历：本科以上
专业：市场营销与统计学相关专业
２、职称：不限
职业技能：熟悉房地产市场，有相关专业知
识及分析能力
计算机需求程度：一般
外语种类：英语
外语熟练程度：一般掌握
语言表达能力：语言表达能力强，有较强的沟通能力
写作能力：文笔好，有综合分析能力
３、具有相关房地产销售经验，熟悉房地产专业知识。
４、具有较强的语言表达能力，有较强的沟通、协调能力。
５、具有责任心及良好的人际关系。
６、文笔好，有较强的综合分析能力，具有统计学的相关知识。
二、岗位职责
１、制订、提交市场调研计划，并组织落实。
２、调查房地产市场相关数据，定期提交分析报告。
３、调查市场状况，为公司开发项目提供依据。
４、调查市场状况，为公司项目销售提供依据。
５、调查市场状况，为公司项目定向提供依据。
６、制订、提交项目户型方案。
７、制订、提交项目销售价格方案。
８、协调主管业务与公司内外各类关系。
９、完成上级领导交办的各项工作。