浅谈房地产市场调研的看法

　　市场调研是每一个房地产行业的从业人士，了解市场的重要手段和必要过程。

　　1、根据岗位不同，工作性质和目的有很大的差异。

　　初入行者，踏街、踩盘、扫楼作为市场调研的三种重要手段，除了认识市场为将来工作储备能量外，有时更重要的是工作态度的锤炼和韧性的修磨，过程比结果来的更为重要。

　　作为企业的领导者，已经从事了多个项目，经历了不同区域市场，是否还要了解市场的第一手信息，答案毋庸置疑。但如何去调研这是一个问题，我们不可能要求一个公司的老总，整天在大街上进行问卷调查，步行进行市场摸底，偶尔为之得目的是为了做出表率、表明大家工作的重要从而提高团队工作效率，但如果每天都这样，我们就会理解成这个老总不务正业。

　　那作为企业的决策者需要通过何种手段取得对市场的了解，从而做出正确的决策呢？曾经听人谈过一个温州的老总，学历不高，从事房地产开发不过短短几年，但在全国已经有多个项目开发，积累了亿万财富，曾经有人就问他为什么有如此准确地判断力，每做一个项目都这么成功，他笑着说：“其实也没什么，由于我对区域市场不了解，在做一个项目之前，我总是带上不同数额的钱，在这个城市住上一个礼拜，干什么呢？打的、住酒店、消费，和当地人聊天，能够消费完、消费的满意，是决定我是否做这个项目的基础，在我看来项目的可行性分析一点作用都没有”，结果举座哗然。

　　我们不去探讨这种形式的科学性，从结果来反馈这种方式已经在某些事物的某种程度上获得了成功，一个温州人带着他商人的敏感和嗅觉，抛弃了繁杂的可行性分析的过程，在自己的位置上完成了项目可不可以做得决策过程，至于如何去做可能就是他的运营团队所要考虑得问题，在这中间没有太多地数据的束缚和理性分析的过程，如此复杂的问题被他轻描淡写的化解了。也许真正地进行充分市场调研以及漫长的分析过程，可能会给他规避更多得风险，但同样也可能会给他找到很多缩手缩脚的理由以及稍纵即逝的市场机会。

　　2、如何看待市场调研中的数据，如何更好的让数据为我们服务

　　目前房地产市场千变万化，从宏观到微观大家相互变化相互制约，市场越具体、数据越深入，变化和更新速度越快，很多时候我们都只能谈论一个宏观市场的阶段反映。

　　如果真正去运作项目，会发现在整个操盘过程中，决策的制定以及执行中所花费的精力和时间可能只占到20%甚至更少，其余80%的时间和精力我们都花费在调研上，去了解我们的竞争对手、目标客户的消费习惯和心理，每一次有目的的专项调研，都是在寻找支撑我们决策的依据，所以任何调研的数据只有在这个有目的的决策过程中产生效果，其余时间只有借鉴意义，任何所谓的经验和保留的数据有可能都会对我们的决策产生误导。

　　3、根据结果变化，还是以我为主

　　项目在运作中，会突然出现或好或坏的症状，当然这中间我们已经设立预警机制可能已经有所预见，更多的时候我们可能需要进行专题调研，分析原因解决问题。

　　情况变好，企业的所有者就会认为销售速度过快利润率降低，而且调研结果也显示市场中出现了可以涨价的利好因素，但同时这些因素都是阶段性的，没有持久性的影响力；另外变好的原因也和对目标客户的促销活动刺激有关，是求变还是以不变应万变，可能让经营者很挠头。

　　这就像和朋友交往，为了紧紧抓住这个朋友，我是要发挥自己的聪明才智、采取一些技巧，消减别人对他的诱惑，以己之长对别人之短，从而以差异突出个人优势；还是我既然知道你喜欢我，一切就按照我的既定模式坚持下来，从一而终；在这种前提下，在不知道未来结果之前，你会发现你的调研结果是多余的。

　　市场调研在一个项目的运作过程中，相伴始终，在项目的不同时期呈现不同的形态，作为一个想在房私产行业中有所发展的人来说，必须要熟练掌握市场调研的各种手段，以及市场调研之后呈现的各种形态，通过这样一个过程，锻炼自己准确的市场判断力和操盘水平，才有可能成为行业中真正的强者。

篇2：房地产市场调研程序

　　房地产公司市场调研程序

　　1目的和范围：为项目总体定位、产品设计定位提供相应的供需市场信息;为公司相应的战略、战术策略调整提供市场依据;根据公司总体开发计划，组织撰写销售策划方案、产品销售定价方案。适用于公司项目的全程市场调研及总经理指定的专项命题调研。

　　2职责：

　　2.1经营销售部负责配合我司开发项目进行供应市场调查，撰写市场调研报告，呈递相关部门。

　　经营销售部负责对需求市场进行市场调查，撰写市场调研报告，呈递相关

　　2.2部门。

　　2.3经营销售部负责提供设计配合，就设计研发部提供的产品开发各阶段设计方案，提供会审意见。

　　2.4经营销售部根据公司总体开发计划，组织撰写销售策划方案。

　　2.5总经理室组织进行成本估算，并于定价前传递经营部。

　　2.6审计核算部负责计算房屋面积。

　　2.7经营销售部负责组织销售价格的评审，财务计统部参与评审，总经理批准定价。

　　3工作程序

　　3.1供应市场调查

　　3.1.1项目开发前期

　　3.1.1.1经营销售部市场调研组与总经室项目策划中心共同负责对待开发项目周边景观、交通状况、市政配套以及生活配套进行调查。

　　3.1.1.2经营销售部市场调研负责组织市调专员及前台销售人员对待开发项目相关的房地产供应市场进行调查。

　　a)市场调研组针对不同类型的楼盘设计楼盘个案调查详表。

　　b)市场调研组进行楼盘个案调查，并填写楼盘个案调查详表，必要情况下对楼盘进行拍照存档。

　　c)市场调研组列出需要前台销售员参加调研的楼盘名单，递交销售主任。

　　d)销售主任组织销售员进行指定楼盘的个案调查，并填写专用的楼盘个案调查详表，提交市场调研组。

　　3.1.2经营销售部市场调研组负责组织市调专员及前台销售人员进行项目开发中、后期市场竞争项目跟踪调查。

　　3.1.2.1经营销售部市场调研组安排市调专员在项目开发中、后期对前期调研中涉及的竞争性楼盘进行跟踪调查。

　　3.1.2.2在项目开发中、后期，经营销售部市场调研组及时向销售主任提供新近开盘的楼盘名单，销售主任组织销售员进行个案调查，并给将填写完毕的个案调查详递交市场调研组。

　　3.1.3经营销售部市场调研组负责根据调查采集的基础资料撰写各阶段市场调查报告，经部门经理审核后，根据需要递交总经室及设计研发部。

　　3.2需求市场调查

　　3.2.1经营销售部市场调研组安排市调专员根据开发项目设计调查表，经部门经理批准后，递交项目销售主任。

　　3.2.2销售主任组织销售员引导客户填写表单，定期将调查表及汇总结果提交市场调研组。

　　3.2.3经营销售部市场调研组负责针对公司组织的各类活动设计调查表单，经部门经理批准后，递交销售主任。

　　3.2.4经营销售部市场调研组组织销售员引导客户填写表单，活动结束后将调查表及汇总结果提交市场调研组。

　　3.2.5根据基础资料，经营销售部市场调研组负责组织撰写各类市场调研报告，经经营销售部经理确认后，根据需要递交总经室及设计研发部。

　　3.3专项命题调研

　　3.3.1总经理根据公司的开发的战略、战术需要下达专项命题调研市场的指令。

　　3.3.2经营销售部市场调研组根据专题命题安排市调专员进行专项市场调查。

　　3.3.3经营销售部市场调研组负责撰写调研报告，经经营销售部经理批准后，呈递总经理。

　　3.4异地考察

　　3.4.1经营销售部市场调研组负责组织收集异地优秀楼盘的信息，向部门经理提出异地考察申请。

　　3.4.2经营销售部经理审核后以请示单的形式向总经理报考察计划。

　　3.4.3总经理批准后，由经营销售部经理组织人员对异地优秀楼盘进行考察。

　　3.4.4经营销售部市场调研组负责组织撰写异地考察报告，经经营销售部经理审核后，根据需要递交总经理及设计研发部。

　　3.5设计配合

　　3.5.1设计研发部在产品设计各阶段，向经营销售部提供设计方案、设计变更、施工图、施工更改等相关图文。

　　3.5.2经营销售部市场调研组负责组织部门内部相关人员提出经营销售部意见，以书面形式汇总，经部门经理审核批准后，递交设计研发部。

　　3.5.3由设计研发部书面回复对各项建议的采纳情况后，经营销售部市场调研组负责组织开展新一轮设计配合工作。

　　3.6销售策划

　　3.6.1项目

　　推广前期，由经营销售部市场调研组负责组织撰写各项目销售策划方案。工程项目部负责及时提供相应项目的工程进度计划。

　　3.6.2销售策划方案经经营销售部内部各工作组讨论通过后，由部门经理审核批准，并呈送总经室寻求批示意见。

　　3.6.3销售策划方案经总经室批准通过后，由经营销售部组织实施。

　　3.7产品定价

　　3.7.1设计研发部在定价前50天向经营销售部提供项目总平图、单体户型平面图以及规划思路。

　　3.7.2总经理室组织进行成本估算，并于定价前30天传递经营部。

　　3.7.3审计核算部根据施工图计算房屋面积，并于开盘前40天内向经营销售部提供面积表。

　　3.7.4经营销售部在开盘前10天根据上述部门提供的资料并结合市场调研情况编制房屋价格草案。

　　3.7.5经营销售部组织财务计统部、审计核算部、设计研发部、总经理室对价格草案进行评审。

　　3.7.6经营销售部制作价格表，以请示单形式由财务计统部、总经理室会签，总经理批准定价。

　　4相关文件

　　5相关表单

　　5.1楼盘个案调查表

篇3：房地产营销部市场调研员岗位任职要求岗位工作职责

　　房地产营销部市场调研员岗位任职要求与岗位职责

　　一、任职要求

　　１、性别：男

　　年龄：２５～３０岁左右

　　学历：本科以上

　　专业：市场营销与统计学相关专业

　　２、职称：不限

　　职业技能：熟悉房地产市场，有相关专业知

　　识及分析能力

　　计算机需求程度：一般

　　外语种类：英语

　　外语熟练程度：一般掌握

　　语言表达能力：语言表达能力强，有较强的沟通能力

　　写作能力：文笔好，有综合分析能力

　　３、具有相关房地产销售经验，熟悉房地产专业知识。

　　４、具有较强的语言表达能力，有较强的沟通、协调能力。

　　５、具有责任心及良好的人际关系。

　　６、文笔好，有较强的综合分析能力，具有统计学的相关知识。

　　二、岗位职责

　　１、制订、提交市场调研计划，并组织落实。

　　２、调查房地产市场相关数据，定期提交分析报告。

　　３、调查市场状况，为公司开发项目提供依据。

　　４、调查市场状况，为公司项目销售提供依据。

　　５、调查市场状况，为公司项目定向提供依据。

　　６、制订、提交项目户型方案。

　　７、制订、提交项目销售价格方案。

　　８、协调主管业务与公司内外各类关系。

　　９、完成上级领导交办的各项工作。