营改增后物业公司代收款项如何缴纳增值税

　　ABC物业公司(一般纳税人)负责向业主收取水电费。20**年5月，*YZ酒店(一般纳税人)发生水电费100万元(含税，下同)，其中：电费90万元，水费10万元;ABC公司按照10%收取费用，共收取*YZ酒店110万元，那么ABC物业公司如何缴纳增值税?

　　方案一

　　方案一：合同约定水电费由*YZ酒店按照实际耗用加价10%与物业公司结算，由物业公司开具发票，物业公司再与自来水公司和电业公司结算。

　　在该方案下，物业公司多收取的10万元为价外费用，应并入销售额计算销项税。

　　销项税：90*(1+10%)/(1+17%)*17%+10*(1+10%)/(1+13%)*13%=15.65

　　进项税：90/(1+17%)*17%+10/(1+3%)*3%=13.37

　　应交增值税：15.65-13.37=2.28

　　方案二

　　方案二：合同约定水电费由*YZ酒店承担，发票由自来水公司和电业公司直接开具给*YZ酒店，物业公司收取10%的手续费，物业公司在收到款项后与自来水公司和电业公司结算，并将发票转交给*YZ酒店。

　　在该方案下，物业公司收取的费用10万元，应按照服务业缴纳增值税：

　　10/(1+6%)*6%=0.57

　　由于合同条款不同，方案一比方案二多缴纳增值税1.71(2.28-0.57)万元。

　　政策依据

　　一、根据山东国税局全面推开营改增试点政策指引(三)第一条的规定：如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握：

　　1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税;

　　2、同时具备以下条件的，暂不征收增值税：

　　(1)物业公司不垫付资金;

　　(2)自来水公司、电力公司、供热公司等(简称销货方)，将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户;

　　(3)物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。

　　二、《财政部 国家税务总局关于增值税、营业税若干政策规定的通知》(财税字〔1994〕26号) 第五条的规定：

　　代购货物行为，凡同时具备以下条件的，不征收增值税;不同时具备以下条件的，无论会计制度规定如何核算，均征收增值税。

　　(一)受托方不垫付资金;

　　(二)销货方将发票开具给委托方，并由受托方将该项发票转交给委托方;

　　(三)受托方按销售方实际收取的销售额和增值税额(如系代理进口货物则为海关代征的增值税额)与委托方结算货款，并另外收取手续费。

篇2：物业公司代收水电费可以满足上述条件

　　物业公司代收水电费可以满足上述条件：

　　(1)物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。

　　(2)物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方(即水电公司)开具发票(当然，委托方肯定不会开)。这条满足上述“以委托方名义开具发票”，只是委托方不愿意开发票而已。

　　(3)所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。

　　但是记得：想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收。

　　5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。

　　6、上述“11%或5%”，如果小区在20**年5月1日前交付，则由物业公司自行选择11%还是5%。如果小区在5月1日后交付，则全部按照11%。但对于全体业主共有的，因为没有产权，在税务局申请简易征收较困难甚至无法申请到，还需要等待政策明朗。

　　7、电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位提供业务，建议将合同修订为“广告代理服务”，这样可以适用现代服务中的广告服务，一般纳税人适用6%税率，小规模纳税人适用3%税率。

　　小规模纳税人则很简单，上述不为0%的需要交税的内容，除了不动产经营租赁服务(即电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展和业主、开发商产权车位出租临停)外，全部适用3%的征收率。对于不动产经营租赁服务，一律按照5%征收率，无论什么时候取得不动产。

篇3：物业公司收取的停车费怎么缴纳增值税

　　物业公司收取的停车费怎么缴纳增值税?

　　根据财税(20**)36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附件第一(六)8条，物业管理公司提供的物管服务应属于现代服务/商务辅助服务/企业管理服务。如果物业公司是一般纳税人，税率为6%，如果是小规模纳税人，则适用征收率3%。但物业公司同时还收取停车费，根据财税(20**)36号附件1第一(六)5条之规定，车辆停放服务按照不动产经营租赁服务按11%的税率缴纳增值税。那么物业公司收取的停车费到底该按不动产经营租赁缴纳增值税?还是按照物业管理服务缴纳增值税呢?这要看停车位的权属以及物业公司收取费用的内涵而定。

　　根据《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。如果地面车库、地下停车位通过出售、附赠的方式销售或赠与给业主，产权归属于业主，物业公司只收取物业管理费用;如果开发商把未售车库出租给业主，物业公司也只能收取物业管理费用;如果是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，如果收费的话，在扣除了必要的管理费之后所得款项应该归属于全体业主共有，因为有车业主无偿占用了小区的公共道路，损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益。

　　下面分别说明物业公司收取的停车费该怎么缴纳增值税：

　　一、如果车库或车位产权归属于业主，物业公司只收取物业管理费用，物业公司收费的内涵是对车位提供了物业管理服务，应收取相应的清洁费、水电费、管理费等作为补偿，与收取住宅物业管理费用并无本质区别，所以，收取的这类车辆停放服务费应该按照物业管理服务缴纳增值税，而不是按照不动产经营租赁缴纳增值税。

　　同样，如果开发商把车位出租给业主，车库所有权属于开发商，物业公司也只能收取物业管理费用。

　　二、如果是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，则要具体问题具体分析。如果停车位无产权，使用权属于全体业主，业主委员会委托物业公司进行管理，物业公司只收取清洁费、电费、车辆进出管理费等，那就应该按照物业管理服务缴纳增值税。但为了保护全体业主利益，体现公平，收取的停车费还包括应该给予未在该停车位停车业主的利益补偿，对这部分利益补偿收费，则应该按照不动产经营租赁缴纳增值税，由物业公司代扣代缴。

　　例题：心悦小区于20**年4月30日交房，小区有地下停车位800个，其中700个已出售给业主，20个随房赠与业主，80个待售车位开发商按200元/个·月暂时出租给业主使用。另有地上停车位50个，无产权，业主委员会委托物业公司按150元/个·月出租给业主使用。所有车位物业公司按50元/个·月收取物业管理费。物业公司是小规模纳税人，请问20**年6月物业公司应缴增值税额?

　　1、20**年6月物业公司收取的车位物管费应缴增值税=【50×(800+50)】×3%÷(1+3%)=1237.86元。

　　2、根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(20**年第16号)第四条：小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：(一)单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　20**年6月业主委员会委托物业公司收取的50个地面停车位租金收入应缴增值税=150×50×5%÷(1+5%)=357.14元。应由物业公司代扣代缴，在扣除税金及代管手续费用后的净收益应归全体业主所有。

　　3、待售地下停车位应由开发商缴纳增值税。根据国家税务总局公告20**年第16号第二条：纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称出租不动产)，适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。根据国家税务总局公告20**年第16号第三条:一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：(一)一般纳税人出租其20**年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。(二)一般纳税人出租其20**年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。一般纳税人出租其20**年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。如果开发商为一般纳税人，该小区于20**年4月30日交房，可以选择适用简易计税方法按5%的征收率计算缴纳增值税，也可以选择适用一般计税方法按11%计算缴纳增值税，同时允许抵扣进项税。本例假设开发商选择适用简易计税方法。

　　待售地下停车位应缴纳增值税=200×80×5%÷(1+5%)=761.90元。这部分增值税应由开发商缴纳。

　　综上所述，物业公司收取的停车费，其本质是收取的为停车位所有人提供物业管理服务而收取的费用，而不是停车位租金收入。所以，物业公司收取的停车位管理费用应按照现代服务业征收增值税，对车位所有人收取的租金收入应按照不动产经营租赁缴纳增值税。