花园小区房屋建筑主体管理方案

2024-06-18 7702

　　花园小区房屋建筑主体管理方案

　　一、房管工作内容

　　房屋主体结构安全预防勘察，房屋结构及附属设施的日常巡查及日常养护，房屋修缮工程管理及修缮资金统筹管理和安排（别墅？！），房屋装修施工监理，系统VI识别牌的规划设计及维护管理，物业管理活动质量检查监督，服务体系的建立及服务质量监督。

　　二、房屋建筑结构及附属设施管理

　　建立勘察机制，管理处拟定计划后，由工程技术员每半年定期组织1次对各房屋主体结构部分进行巡检，分析建筑结构情况，以保证房屋安全使用。建立巡查养护制度，每日周1次对全小区进行系统巡查，巡查范围包括屋顶（面）、楼梯及扶手、外墙、道路、车场、围墙、门窗、设备机房、化粪池、其他配套设施及环境巡视；对巡查发现需进行维护的，及时进行维护；对环境问题及时协调处理和整改。

　　三、维修养护资金管理

　　自进入管理之日起建立维修养护资金专项档案；使用时按总体计划负责立项申请及可行性分析；由物业公司负责审核后相关主管部门审批，完成资金统筹后及时进行养护或修缮施工；对所有养护费使用项目，建立系统的档案一式二份，长时间保存。

　　四、基本管理

　　建立系统的日常资料档案，保持管理工作的连续性、可查性、可比性。包括树立小区平面图，设立各项管理告示牌、VI识别牌；建立物业交接、验收档案，图纸资料档案；设立宣传栏并形成定期出版制。每年进行1-2次对小区业主意见征询，及时改进工作作风和管理方式，提高工作效率，提高服务质量。

　　五、房屋维护工程管理

　　维修工程采用预算审核及招标管理，技术性要求不高或使用资金小的工程自行维修或委托维修，技术要求高或使用资金大的项目实行招标制并按合同方式发包；维修过程由专职工程技术员负责施工监理。

　　六、实施数据化管理

　　自开展管理工作始，实行数据的统一管理，规范管理工作，力求作到任何数据的来源均达到有真实依据；为小区管理累积管理痕迹。

　　※日常房管事务管理工作实施规范运作，如下表：

　　工作安排8：00~8：30处理投诉；8：30~9：30巡视；9：30~12：00跟踪监督；14：00~15：30（学习、培训、应按培训计划而不是日常工作）整理档案；15：30~16：30巡视；16：30~18：30走访、回访考核标准

　　工作内容跟踪

　　监督日常：3遍/天；入伙期间：8小时/天；

　　巡视日常：2遍/天；竣工期间：8小时/天；

　　走访1次/周；1遍/月；

　　回访处理率：100%，回访记录100%。

　　处理内容与处理方法日检

　　项目1、施工巡视；2、违章检查；3、车辆管理；4、治安；5、清洁；6、绿化；7、维修；8、机电设备；9、社区活动；10、员工宿舍；11、内务巡视。

　　处理

　　方法1、记录巡视发现的问题，搜集资料；

　　2、对巡视中发现的问题，分类进行处理并及时向有关部门反馈解决；

　　1）填写意见转呈表；

　　2）发现的维修不合格，填写维修记录，及时反映到主管部门；

　　3）即行关闭轻微不合格项目；

　　4）发现违章行为按"违章处理规定"执行；

　　5）发现严重不合格项，填写纠正措施报告。

　　周检

　　项目全面检查住宅区各项工作，着重对房管日检中发现的不合格项进行检查处理。

　　处理

　　办法管理处主任组织各部门主管、领班，对发现的不合格项及时整改，严重不合格项制定纠正措施。

　　考核标准平时日检、周检、月检按ISO9002质量体系考核标准执行；

　　年终按国家建设部对"全国城市物业管理优秀示范区"的考核验收标准执行。

　　※小区设施、照明日常管理工作，实施规范运作。如下表：

　　主要内容

　　运行组值班：保障小区办公、供水、供电等正常运作并做好记录;

　　巡视：巡视设备运作情况，做好巡查记录；

　　维修组负责设施、设备的各项维修、保养工作，并做好记录；

　　定期清洁设备；

　　负责对设备设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。

　　检查项目及处理方法

　　检查项目1、水泵；2、水池、水箱；3、风机；4、防盗监控系统； 5、对讲报警系统；6、火灾报警控制系统； 7、消火栓；8、干粉灭火器。

　　处理方法按照公司ISO9002标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报主管部门并提出纠正措施。

　　考核标准日常周检、月检考核按ISO9002质量标准；

　　年终考核按国家"优秀示范区"标准考核。

　　※小区设施日常维修养护管理工作，实施规范运作。如下表：

　　工作安排8：00~8：30处理投诉；8：30~10：00跟踪监督；10：30~12：00维修养护；14：00~15：30巡视维修养护；15：30~17：00整理学习；17：00~18：30回访。

　　主要工作

　　房屋本体室内：小修30分钟，一般故障2小时，不超过8小时，较难故障3天内。48小时跟踪验证。

　　楼梯、墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3~4年全面修补刷漆一次。

　　公共

　　设施室内污水系统：每月检查一次，发现问题及时修补。

　　道路车场：每天检查1遍，随坏随修；

　　明暗沟：每周检查1遍，随坏随修；

　　供水电气：每月细查1遍；

　　楼道灯：每月检查1遍，即坏即修。

　　检查项目及处理方法

　　检查项目1、地基基础；2、梁柱板主体；3、墙体；4、顶棚；5、楼梯扶手；6、公共门窗；7、隔热层、防水层；8、水池； 9、消防设施；10、信报箱；11、标识；12、散水坡；13、上下雨污水管；14、设备房；15、道路；16、道路；17、电缆沟盖板；18、路面；19、踏步台阶；20、给排水；21、路灯；22、清洁设备；23、娱乐设施。

　　处理方法按照公司ISO9002标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报主管部门并提出纠正措施。

　　考核标准日常周检、月检考核按ISO9002质量标准；

　　年终考核按国家建设部考核标准。

篇2：北京市房屋建筑安全管理员管理办法（2012年试行）

　　北京市房屋建筑安全管理员管理办法(20**试行)

　　第一章总则

　　第一条为提升房屋建筑使用安全管理水平，提高房屋建筑使用安全管理工作人员的专业素质，依据《北京市房屋建筑使用安全管理办法》(北京市人民政府229号令)和《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》(京政发〔20**〕17号)，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条本市行政区域内房屋建筑安全管理员的管理，适用本办法。

　　第三条本办法所称房屋建筑安全管理员是指具备房屋建筑结构或设施设备安全管理的专业知识和技能，经市住房城乡建设委考试合格，取得《考试合格证书》的房屋建筑安全管理人员。

　　房屋建筑安全管理员按专业分为房屋建筑结构安全管理员和房屋建筑设施设备安全管理员。

　　第四条市住房城乡建设委负责全市房屋建筑安全管理员的考试、发证和监督管理工作。

　　各区县房屋行政主管部门负责本行政区域内房屋建筑安全管理员的日常检查与监督管理工作。

　　第二章人员要求

　　第五条申请参加房屋建筑安全管理员考试应当符合下列条件：

　　(一) 遵守国家法律法规，有良好的职业道德，工作认真负责，坚持原则，作风正派，廉洁自律，无违法、违规记录;

　　(二) 年龄已满18周岁，身体健康，无影响房屋建筑安全管理工作的疾病;

　　(三) 取得相关专业中专以上学历的，从事房屋建筑及设备管理相关工作满5年;取得相关专业大专学历的，从事房屋建筑及设备管理相关工作满3年;取得相关专业大学本科以上学历的，从事房屋建筑及设备管理相关工作满2年;

　　(四) 报考房屋建筑结构安全管理员的人员应取得工业与民用建筑、工程管理等建筑类相关专业学历之一;报考房屋建筑设施设备安全管理员的人员应取得机电一体化、计算机技术、供热通风与空调、物业管理等机械、电气自动化、物业管理相关专业学历之一。

　　不符合上述学历要求，但从事物业管理工作满10年且从事房屋建筑及设备管理相关工作满8年的，经聘用单位推荐也可报考。

　　第六条房屋建筑自行管理的单位或者受托管理的物业服务企业(以下统称房屋管理单位)应当按照以下标准配备房屋建筑安全管理员：

　　(一) 学校、幼儿园、医院、体育馆、商场、影剧院、宾馆、办公楼等大型公共建筑和人员密集场所的房屋建筑，每个物业管理区域或自管房项目建筑面积≤150000M2的，应当配备房屋建筑结构和房屋建筑设施设备安全管理员各一名;建筑面积>150000M2的，应当配备房屋建筑结构和房屋建筑设施设备安全管理员各两名。

　　(二) 居住建筑，每个物业管理区域或自管房项目建筑面积≤250000M2的应当配备房屋建筑结构和房屋建筑设施设备安全管理员各一名;建筑面积>250000M2的应当配备房屋建筑结构和房屋建筑设施设备安全管理员各两名。

　　第七条房屋建筑安全管理员不得同时服务于两个或两个以上房屋管理单位或物业管理区域、自管房项目。

　　第三章工作职责

　　第八条房屋建筑安全管理员应对所管理的居住建筑、公共建筑、工业建筑，进行使用安全检查。使用安全检查包括日常检查和特定情况检查。对于检查中发现的房屋建筑使用安全问题应当及时向房屋建筑使用安全责任人和有关行政主管部门报告。

　　第九条房屋建筑结构安全管理员应对房屋建筑的地基基础、建筑结构、建筑构件与部件、附属构筑物、建筑防水、建筑装饰装修等进行使用安全检查。

　　第十条房屋建筑结构安全管理员日常检查应包括下列内容：

　　(一) 房屋的开裂、变形，地基不均匀沉降等异常现象;

　　(二) 木质产品和木质构件的虫蛀、腐朽等现象;

　　(三) 建筑构件与部件的完好性及与主体结构连接部位的牢固情况;

　　(四) 金属构件等防腐或者防火涂层的完好性;

　　(五) 室内外共用部位装饰装修的松动、起翘、脱落等现象;

　　(六) 建筑防水的完好情况;

　　(七) 白蚁蚁害区蚁情;

　　(八) 房屋建筑附属构筑物的安全牢固情况。

　　第十一条房屋建筑结构安全管理员特定情况的检查应包括下列内容：

　　(一) 在雨季到来之前，对共用部位的外窗渗漏情况、屋面渗漏情况等进行检查;

　　(二) 恶劣天气到来前后，对共用部位的外窗和房屋建筑附属构筑物的牢固性进行检查;

　　(三) 其他需要进行特定检查的情况。

　　第十二条房屋建筑设施设备安全管理员应对房屋建筑配套的电梯、压力容器、锅炉等特种设备，燃气设施、消防设施、电气设施、供暖设施、防雷装置和二次供水设备等进行使用安全检查。

　　第十三条房屋建筑设施设备安全管理员日常检查应包括下列内容：

　　(一) 房屋建筑共用部位空调的运行状况;

　　(二) 安全出口、疏散通道是否畅通，消防设施、消防器材运行情况，消防安全标志的完好性;

　　(三) 供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等基础设施设备的完好性及运行情况。

　　第十四条房屋建筑设施设备安全管理员特定情况的检查应包括下列内容：

　　(一) 在采暖期到来之前，对共用部位采暖设施的完好性和安全性进行检查;

　　(二) 在雨季到来之前，屋面及室外排水设施等进行检查，进行防雷装置检查;

　　(三) 恶劣天气到来前后，对重要的共用设施设备的运行情况进行检查;

　　(四) 其他需要进行特定检查的情况。

　　第十五条房屋建筑安全管理员应当对下列危害房屋建筑使用安全的行为及时制止;制止无效的，应当及时向房屋建筑使用安全责任人和相关行政主管部门报告。

　　(一) 擅自变动建筑主体和承重结构的;

　　(二) 违法存放易燃、易爆、放射性、侵蚀性和危害人体健康物品的;

　　(三) 超过设计使用荷载使用房屋的;

　　(四) 堵塞疏散通道，封闭建筑物的疏散出口，损坏消防设施的;

　　(五) 擅自拆改防雷装置的;

　　(六) 擅自拆改燃气、供暖、供电、通讯线路等设施设备的;

　　(七) 未按规定办理装修申报登记手续，擅自进行装修施工的。

　　第十六条房屋管理单位应按要求建立房屋建筑使用安全管理档案;积极配合相关行政主管部门对房屋建筑安全的检查，按照要求提供房屋。

　　第十七条房屋建筑安全管理员应当切实履行职责，不断提高安全知识和管理水平，自觉接受房屋行政主管部门的监督和指导。

　　第十八条本市房屋建筑安全管理员信息纳入北京市物业服务企业信用信息系统。

　　受聘于物业服务企业的房屋建筑安全管理员，经考试合格并取得合格证书的，应将相关信息补充到物业服务合同备案信息中。

　　第十九条房屋建筑安全管理员人员变更的，物业服务企业应当及时通过“北京市住房城乡建设行业从业人员考务与证书管理系统”和“北京市物业服务企业信用信息管理系统”办理变更手续。

　　第二十条本市房屋建筑安全管理员《考试合格证书》有效期为三年。有效期满需要延期的，应当于期满前三个月向发证机关申请办理延期手续。房屋建筑安全管理员取得《考试合格证书》后三年内未从事房屋建筑安全管理工作的，不予延期。

　　第二十一条本市房屋建筑安全管理员每年须参加不少于16学时的继续教育;继续教育工作由北京市物业服务评估监理协会组织实施。

　　第二十二条房屋建筑安全管理员有下列情形之一的，由区县房屋行政主管部门责令其改正：

　　(一) 服务于两个或两个以上单位或物业管理区域的;

　　(二) 未按照国家和北京市有关法律、法规、标准和文件要求履行房屋建筑安全管理职责的;

　　(三) 违反房屋建筑使用安全管理规定，弄虚作假、瞒报房屋建筑安全问题的;

　　(四) 拒绝接受房屋行政主管部门监督、检查的。

　　第二十三条房屋建筑安全管理员有下列情形之一的，由市住房城乡建设委取消房屋建筑安全管理员《考试合格证》：

　　(一) 有效期满且未申请延期的;

　　(二) 未按规定完成继续教育学时或未参加继续教育的;

　　(三) 没有正确履行职责或未履行职责，造成房屋建筑使用安全事故的;

　　(四) 其他应予取消《考试合格证书》的情形。

　　房屋建筑安全管理员被取消《考试合格证书》的，自证书取消之日起三年内不得参加房屋建筑安全管理员考试。

　　因没有正确履行职责或未履行职责，造成房屋建筑使用安全事故，导致人身伤亡或重大经济损失的，终身不得参加房屋建筑安全管理员考试。

　　第二十四条以欺骗、贿赂等不正当手段取得房屋建筑安全管理员《考试合格证书》的，由市住房城乡建设委撤销其合格证书。

　　第二十五条对未按本办法规定配备房屋建筑安全管理员的物业服务企业，区县房屋行政主管部门应当依据《北京市物业服务企业信用信息管理办法》对物业服务企业记3分，对项目负责人记1分。

　　第二十六条对未按本办法规定配备房屋建筑安全管理员的房屋管理单位，区县住房城乡建设行政主管部门应当按照《北京市房屋建筑使用安全管理办法》责令限期改正;拒不改正的，处1万元以上3万元以下罚款。

　　第五章附则

　　第二十七条本办法自20**年10月1日起施行。

篇3：北京市房屋建筑安全管理员管理办法（2013年试行）

　　北京市房屋建筑安全管理员管理办法(试行)