第一城别墅物业管理服务项目分类

　　1、导入"酒店式物业管理服务模式"和"人性化物业管理理念"所提供的特色化、个性化服务内容

　　1）酒店级保安的功能分化

　　特色：

　　- 形象保安在zz第一城的主大门入口，聘请外形威武的退役军人为形象保安，这样，每一位业主进入小区时，从形象保安标准有力、干净利索的敬礼中，从他们威武、望庄严的形象里，会有一种油然而生的、作为一个zz第一城的尊贵和自豪感，也极大地提升了楼盘的品质、档次感。

　　- 服务性保安同其它楼盘与众不同的是，zz第一城小区内巡视的保安将不再以身挎警棍和对讲机，冷冰冰的面孔这样缺乏亲和力和住户认可的形象出现，他们将身着西服，届面时他们会彬彬有礼，面带微笑在小区内巡视，并且随时准备为住户服务，如帮住户提东西，护接送小孩去幼儿园，在雨天将没带伞的住户送到楼门口，纠正不文明的行为，看护区内的安全等，而住户也不用对此感到诧异，因为这一切都是他们份内的工作内容，是他们应尽的职责。试想住户怎能不有宾至如归的感觉呢？

　　- 值班保安晚上的专职巡更保安，主要是保安职能。

　　操作要点：

　　各类型保安要严格区分，不能混在一起使用。

　　各类型的保安的着装要区分开来，让住户一眼就能辨认出是哪类型，更好的为住户服务。

　　所有类型的保安都有保安的职责。

　　对于服务性保安，除进行保安培训外，还要进行服务性的多种专业、多种能力的培训。

　　2）个性化家庭保姆

　　特色：

　　1） 钟点工保姆：针对结构较简单的家庭，提供清洁、洗烫、烹饪、家教、接送小孩等服务，将节约住户的费用，免除住户请全职保姆私人空间被打扰的敝病。

　　2） 专职非住宿保姆：针对有老人、婴幼儿结构较复杂的家庭，提供全天候的各种家庭保姆服务，保姆在晚上工作完成后，将返回物业管理公司宿舍，第二天早上再上住户家服务。这样既保证了服务的全天候，又免除了住户需要单独准备保姆房的不便。并可在广告宣传和销售中作为一个独特的卖点，同时也是项目服务的特色和独创。

　　3） 专职住宿保姆：针对极少数有老人、病人和婴儿的家庭，提供专职的住宿保姆服务。

　　操作要点：

　　1） 所有的家政服务人员（包括保姆），统一由物业管理公司招聘和管理。

　　2） 保姆尽量在同一地方定向招聘（如同一个村），以便于管理和安全，如有可能，最好于项目周边农村招聘。

　　3） 家政服务人员要严格进行服务技能、操作规范的培训，住户直接和物业管理公司打交道，充分保证服务的素质和住户的家庭及财产安全。

　　4） 在销售中销售人员要针对产品无保姆房的特点，对今后提供的个性化家庭保姆服务进行宣传、推广。

　　3）多重购物系统

　　特色：

　　1） 由外至内，由大至小，由住户外出选购到送货上门，多重购物系统保证住户购物的方便、快捷。

　　2） 购物系统包括：

　　--网上购物：通过小区局域网进入Internet，进行网上购物。

　　--小区内的小型士多连锁店：引进一个小型士多连锁店（如：7-11专门店），为小区内的住户提供日常购物服务。

　　--周末购物巴士：在周末定时开通往返大型商场、商业中心的购物班车，解决住户多层次的购物需求。

　　--商家成立服务联盟：在业主入住后，由物业招集商家成立服务联盟，主要集中于衣、食、住、行、娱等跟日常生活息息相关的方面，基本上是对前期服务的延续。包括：

　　衣：服装专卖店，儿童用品店、母婴用品店、大型商场和超市等。

　　食：大型商场和超市、农贸市场、酒楼、食肆、酒店、送餐公司等。

　　住：水电气公司、电讯、医院、银行、学校、幼儿园、家私、布艺等。

　　娱：健康中心、卡拉OK。

　　游：项目附近的休闲场所。

　　2.常规性公共服务

　　物业公司履行物业管理合同，为全体业主提供的经常性服务，是所有辖区内业主都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、细微、优质的服务提供给业主。包括

　　2.1、安全管理服务。安全、消防、车辆管理工作是zz第一城别墅重点管理工作之一，是为了保障所管物业区域内的人员、财物不受损失，为业主营造一种安全、无干扰的生活环境。我们采取内外互防的管理方式对所辖物业区域的治安和消防、车辆工作进行全面管理。

　　1.安全管理内容

　　a) 负责维护辖区内部治安秩序，预防和查处治安事故。

　　b) 维护区域内车辆及来往人员的管理。

　　c) 实行封闭式24小时保安制度，突发事件第一时间到达现场。

　　2. 治安管理实施措施

　　a) 实施"半军事化"管理，实施住宿和24小时备班制，建立业务、绩效考核与工资晋升挂钩，实现10%的淘汰率，保证保安人员的高素质和战斗力。

　　b) 落实保安各岗岗位职责、管理制度。

　　c) 明确责任区域及重点部位，实行分岛管理同时定岗与巡查相结合的辖区式管理。

　　d) 实行24小时保安巡逻制度，各项记录完整。

　　e) 利用智能化技术安全防范的方法与人防有机结合。

　　f) 根据各管理阶段的情况，制定相应的管理方法及工作重点。

　　g) 制定突发时间处理程序，具备处理能力。

　　2.2、消防管理

　　对消防工作实施管理，预防物业火灾的发生。最大限度地减少火灾损失，为住户的生活提供安全的环境，保护小区业主、住户的人身和财产的安全。消防管理的主要内容：

　　a) 在保安部内设置专职管理负责。并做好义务消防队的建立和培训工作。

　　b) 防火档案制度。建立防火档案对火险隐患、校方设备状况（位置、功能、状态等）重点消防部位、前期消防工作概况等都要记录在案。以备随时查阅。还要根据档案记载的前期消防概况，定期进行研究，不断提高防火、灭火的水平和效率。

　　c) 消防岗位责任制度。建立各级负责的逐级防火岗位责任制，从经理到员工，都对消防负有一定的责任。

　　d) 定期进行消防安全检查制度，各种记录完整。

　　e) 专兼职消防员的定期训练和演习制度。

　　f) 管理好区域内设施、设备，通过对各种消防设备设施的保养与维修，保持消防设备设施的完好，专业合格状态。以多种宣传形式加强区内住户消防意识。

　　2.3、车辆交通管理

　　对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

　　1. 车辆交通管理实施措施：

　　a) 车辆分类管理:按照车辆类型分为汽车、摩托车、自行车管理，其中摩托车、自行车分区域存放，汽车存入专用车库及指定的道路停放。

　　b) 小区保安有效组织车流和车辆停放。

　　c) 汽车凭IC卡，经电脑读卡进入小区。

　　d) 外来人员及车辆进出由出入口保安员明确来访人员的身份或得到业主确认后引领车辆停放指定地点（区域外），并进行登记，同时通知内保人员引领来访人员进入小区，经业主再次确认后，保安方可离去。如业主不在或业主不愿接见访客，保安员将劝其离开。

　　2.4 环境卫生管理

　　是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运，达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。

　　1. 制定作业指导书

　　a) 清洁工管理规定。

　　b) 清洁工卫生区域划分表。

　　c) 主管巡检制度。

　　2. 管理方法

　　a) 清洁工必须着装上岗，规范作业。根据《清洁工作作业指导书》，进行日常的清洁工作。

　　b) 管家部主管按照《清洁工作质量标准作业规程》的规定，对所辖区域卫生状况进行全面的巡视检查，每天不少于2次。发现问题及时对相关人员予以纠正，并在《日常工作检查记录表》上做好记录。作为对清洁工的工作结果评定依据。

　　c) 管家部根据《卫生消杀管理标准作业规程》对消杀的施过程进行控制。每月（不少于2次）检查小区的虫鼠情况，详细记录填写《保洁消杀工作记录表》，每月抽查消杀施工记录，落实消杀次数和监控消杀效果。

　　d) 健全各项记录。

　　2. 保洁各项服务标准如下：

　　a) 道路的清洁标准：

　　目视地面无杂物、积水、无明显污渍、泥沙；

　　道路、人行道无污渍、每200平方米痰迹控制在一个以内；

　　行人路面干净无浮尘、无杂物、垃圾和痰渍；

　　路面垃圾滞留时间不能超过10分钟。

　　b) 广场、花园的清洁标准：

　　地面洁净无积尘、无污渍、无垃圾；

　　花坛外表洁净无污渍；

　　广场、花园里的垃圾滞留时间不能超过15分钟。

　　c) 绿化带的清洁标准：

　　目视绿化带无明显垃圾、落叶、漂浮物；

　　每100平方米烟头控制在1个以内；

　　花坛外表洁净无污渍。

　　d) 水面的保洁

　　作业人员必须会游泳。

　　水面的保洁工作应每天进行一次，保持水面无飘浮物。

　　e) 游乐设施清洁标准：

　　游乐设施表面干净光亮，无灰尘污渍、锈迹；

　　目视游乐场周围整洁干净、无果皮、纸屑等垃圾。

　　f) 路灯的保洁

　　路灯的应保洁每月保一次。

　　路灯的保洁应在白天灭灯断电时进行，作业前保洁部主管应通知机电维修部断开电源。

　　路灯保洁方法具体依照《玻璃、灯具、不锈钢的清洁标准作业规程》操作。

　　g) 雕塑装饰物、标识、宣传牌的清洁

　　雕塑装饰物的清洁：

　　有污迹是应用清洁剂涂在污迹处，用抹布擦试，然后用水清洗。不锈钢装饰物依照《玻璃、灯具、不锈钢的清洁标准作业规程》方法进行操作。

　　宣传标识牌的清洁：

　　有广告纸时请先撕下纸后再用湿抹布擦抹，然后用干布抹干净，如有污迹应用清洁剂进行清洗；

　　宣传牌、标示牌等应每天擦试一遍。

　　h) 果皮箱的清洁

　　果皮箱每天清洗一次，遇特殊情况应增加清洗次数。

　　清洗完毕应及进将果皮箱运回原处，并套好垃圾袋。

　　清标准应达到：目视垃圾筒、果皮箱无污迹、无油迹；垃圾筒、果皮箱周围无积水。

　　i) 信报箱的清洁

　　每周擦试住户信报箱两次。

　　擦试后的信报箱应干净无灰尘、无污迹。

　　j) 监控探头

　　监控探头每周擦试一次。

　　擦试探头的玻璃镜片时必须使用镜头擦纸，以免有毛尘和刮伤镜面。

　　清洁后应达到镜头光亮洁净、探头外表干净无灰尘。

　　k) 别墅周边非公共部位的无偿保洁:

　　每周清扫一次别墅墙面、墙根部分滴水坡、地脚线、指示牌等公共设施。

　　清洁标准：

　　地面、台阶、玻璃洁净、无污渍、水渍、灰尘；

　　室外护栏（铁艺护栏油漆无脱皮）、完好；地脚线干净无灰尘；

　　大理石地面目视干净、无污渍；

　　2.5 共用设施、设备的管理

　　范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、暖气干线、楼内消防设施。

　　共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

　　2.6 共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

　　范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、湖面、地下自行车库、公共机动车库等。

　　根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：湖面、地下机动车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通，水质达标、基本完好。

　　2.7 智能化设施设备

　　范围包括：楼宇可视对视系统、如户宽带数据网系统、室内智能报警系统，"六表"远传系统、报警系统、周界红外线对射报警系统、公共区间闭路监控、智能IC卡门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

　　根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合zz第一城别墅智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

　　A1、修订、完善智能系统管理制度

　　A1.1、明确智能系统设备责任类别划分：

　　一类设备：监控中心、室内智能系统主机设备，如：系统管理电脑终端、前端调制解调器及附属设备、闭路摄像监视系统室内设备、保安巡更系统主机设备。

　　二类设备：监控中心室外的智能系统末端设备、设施，如：远红外探测器、紧急求助按钮、煤气泄漏报警、保安电子巡更签到器。

　　A1.2、建立设备管理责任制

　　--监控总值班室人员负责一类设备的运行操作、维护保养和故障处理。

　　--维修部负责室外二类设备设施的定期巡检、试验和保养及住户家中二类设备设施的故障维修。

　　--管家部负责指导培训区内住户正确使用室内智能设施，减少错误操作和误报。

　　A1.3、建立健全的各类岗位责任制，明确相关工作程序、工作制度，如：

　　--岗位职责

　　--运行管理制度（值班规定、交接班制度、设备操作规程、设备巡检

　　--设备维护、保养管理制度（设备日常、定期维护保养规程、设备维护保养检查制度、设备大修改造、管理程序）

　　--工作程序（报警处理程序、突发事件处理程序、自然灾害处理程序、事故处理程序）

　　--设备档案管理制度。

　　A2、重视人员培训

　　在智能系统安装、调试、验收阶段，选派高素质专业人员提前介入参与配合相关工作，力争尽早熟悉整个智能系统，并对相关上岗人员进行岗前业务技能、技术培训及持续的在职培训。

　　A2.1、对监控总值班室人员进行系统结构、系统工作原理、所辖设备的性能原理特点、操作规程、维修保养规范、故障处理方法、报警处理程序等方面的培训。

　　A2.2、对监控室人员、维修部人员、管理中心相关人员进行住宅室内智能系统末端设施操作、使用方法、检查保养方法等方面的培训。

　　A2.3、对保安员进行住宅内智能末端设施、电子巡更签到器、周边红外线对射仪、停车场设备设施的使用操作方法，各类事件处理程序等方面的培训。

　　对上述人员分阶段考核，确保日后工作质量。

　　A3、智能系统设备的档案管理

　　由管理中心负责设备档案的建立、技术资料的收集、整理、归档。

　　--监控室人员配合相关工作。

　　--设备分类及编号。

　　--建立设备台帐和卡片。

　　--建立设备技术资料档案。

　　--定期进行设备核查（年度）。

　　A4、智能系统的运行管理。

　　A4.1、监控中心主机设备的运行

　　监控总值班室值班人员负责保证系统的正常运行、操作。

　　A4.1.1严格执行相关作业指导书规定（岗位职责、工作方式、运行操作规程）

　　对各设备进行操作和监视、分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态。定期对各类信息、数据进行系统的分析，形成日、月报表，发现异常及时处理。

　　A4.1.2接到各类报警信号（防盗报警、煤气泄漏、紧急求助、监视图象有异常情况等）立即指挥保安赶赴现场，及时处置各类事件并做好记录。

　　A4.1.3每日定时查看巡更报表，发现问题（如保安未按时巡更签到或巡逻

路线有误等）及时通知当班保安领班或主管，并记录处理情况及结果。

　　A5、系统的维护保养管理

　　智能系统设备维护保养分日常维护保养和定期维护保养2个方面。日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养包括性能状态、检查、系统试验和计划性修理的内容。

　　A5.1、系统的维护保养实施计划的制订

　　监控中心、维修部分别按责任划分，根据相关设备维护保养规程和设备具体状况，制订所管辖设备年度、季度、月度维护保养实施计划，并确定设备维护保养责任人。

　　A5.2设备维护保养计划的实施

　　做到：按期实施、认真记录、发现问题、及时处理。

　　--监控总值班室值班人员按责任划分，负责智能系统一类设备的日常维护保养和定期维护保养工作。

　　--维修部负责二类室外设备设施（摄像机、红外探测器、电子巡更器、停车场设备是、设施等）日常维护保养和定期维护保养及传输线路的定期巡检工作。

　　A5.3设备维护保养工作质量的检查

　　服务中心主管、维修部主管、监控中心负责人根据《设备管理》程序和《设备维护保养、检查制度》，分层次、分系统、分类别对所辖设备状况，所辖人员维修保养工作质量、进行定期检查和评议，发现问题查找不合格原因，采取纠正措施，并跟踪改进情况，对其所辖人员设备维护保养工作质量的评议作为考核依据，改进工作质量的目的。

　　A6、设备的维修管理

　　设备维修分为预防维修和故障维修两种方法。预防维修是指在设备发生故障前预先对其劣化和缺陷部件进行维护和修理。故障维修是对设备发生故障后，对失效损坏的部分进行针对性修理。两种维修方法的使用保证了设备的最佳状态。

　　3. 特约"酒店式服务"

　　通过向业主提供高效、多样的"酒店式"服务，形成高档、温馨、和谐的社区环境，营造一种悠闲、便捷的生活。真正从业主的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现管家式服务的全面性和专业性。包括：

　　3.1 特色贴心服务

　　类别

　　热线服务：

　　1 定时叫醒

　　2 服务预约

　　3 电话留言转达

　　4 飞机航班查询

　　5 电话号码查询

　　6 各项便民查询

　　保安服务 7 24小时安全保卫

　　8 全天候红外线外围防务

　　9 24小时保安电视监控

　　10 住宅室内紧急报警

　　商务服务：

　　11 代收、发传真

　　12 代收、发电子邮件

　　※13 代请翻译

　　14 ※代收租金

　　15 房屋租赁

　　16 ※代请律师

　　车辆服务：

　　17 ※代客加油、代客租车

　　教育服务：

　　18 代请家教

　　19 各类培训班

　　20 健康、养身知识讲座

　　餐饮服务：

　　21 ※代电话订餐

　　22 ※代订座

　　生活服务：

　　23 ※设立家庭健康档案

　　24 ※代笔

　　25 代发信件

　　26 代发快件

　　27 代售IC卡

　　28 代售邮票

　　29 代订报纸刊物

　　30 ※代收、发行李托运

　　31 代缴话费

　　32 代订奶品

　　33 代订火车、飞机票

　　34 代订酒店客房

　　35 留言代转达

　　36 上门收、送洗衣

　　37 电器调试

　　38 蚊虫消杀服务

　　39 灭鼠服务

　　40 代办申请电话

　　41 物品寄存（小件）

　　42 物品转交

　　※43 银行代存款

　　44 运动场所预订（仅限于物业会馆）

　　3.2 特约贴心服务

篇2：别墅前期物业管理服务协议业主版

　　别墅前期物业管理服务协议业主版

　　本协议当事人：

　　甲方：z物业管理有限公司千岛湖分公司

　　乙方：_____

　　甲方是指：1、杭州******开发有限公司委托的物业管理企业。

　　乙方是指：购房人（业主）

　　前期物业管理是指：是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

　　本物业名称： ***别墅

　　乙方所购房屋销售（预售）合同编号：

　　乙方所购房屋基本情况：

　　类型：_____

　　座落位置：_____

　　建筑面积：_____平方米

　　根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：

　　第一条 双方的权利和义务

　　一、甲方的权利和义务

　　1.对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。

　　2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主公约》并书面告知乙方。

　　3.建立健全本物业的物业管理档案资料。

　　4.制止违反本物业的物业管理制度和《业主公约》、《业主手册》的行为。

　　5.甲方可委托专业公司承担本物业的部分专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理转让给第三方。

　　6.依据本协议向乙方收取物业管理费用。

　　7.编制物业管理服务及财务年度计划。

　　8.每六个月向乙方公布物业维修、更新费用的收支账目。

　　9.提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《******别墅室内装修管理协议》。

　　10.不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

　　11.向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务并合理收取费用。

　　12.自本协议终止时5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，向物业管理企业移交建设单位提供的材料及其它物业管理材料，物业管理移交手续须经业主委员会确认。

　　二、乙方的权利义务

　　1.参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。

　　2.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议。

　　3.遵守本物业的物业管理制度、《业主公约》和《业主手册》。

　　4.依据本协议向甲方交纳物业管理费用，享有与所缴纳物业管理费相符的服务。

　　5.装饰装修房屋时，遵守《******别墅室内装修管理协议》，违反装修协议，给物业造成损害的将承担赔偿责任。

　　6.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。

　　7.转让房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议。

　　8.对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度、《业主公约》和《业主手册》等造成的损失、损害承担民事责任。

　　9.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。

　　10.因甲方维护修缮共用部位、共用设施、设备需要占用乙方自用部位、自用设施的，乙方应予以配合。

　　11.不得擅自将住宅改为非住宅使用。

　　第二条 物业管理服务内容

　　一、房屋共用部位的维护和管理

　　共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯机房、水泵间等。

　　二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理

　　共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　三、环境卫生

　　1.物业管理区域内的公共场所、公共设施及房屋共用部位保洁。

　　2.垃圾的收集和清运。

　　四、保安

　　1.内容

　　（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。

　　（2）门岗执勤。

　　（3）巡逻检查。

　　（4）安全监控。

　　2.责任

　　（1）协助公安部门加强治安防范，协查各种违法案件。

　　（2）检查、掌握物业管理区域内的各类情况。

　　（3）及时发现各类事故苗头，协助有关部门力争把事故消灭在萌芽状态。

　　五、交通秩序与车辆停放

　　1.内容

　　（1）限速、限重。

　　（2）禁鸣。

　　（3）按规定停放。

　　（4）车辆出入管理。

　　（5）泊位管理。

　　2.责任

　　（1）指挥车辆遵章行驶，有序停放。

　　（2）保持小区安静。

　　（3）保持道路通畅。

　　六、房屋装饰装修管理

　　按照《***别墅室内装修管理协议》对业主的房屋装饰装修行为实施管理。

　　七、消防管理

　　1.内容

　　（1）公共区域消防器材和易燃品管理。

　　（2）消防监控。

　　（3）义务消防。

　　2.责任

　　（1）消防器材和设施齐全、有效。

　　（2）消防通道畅通。

　　（3）发生火警，组织灭火或报警。

　　八、公共绿化

　　1.内容

　　（1）修剪、浇灌、施肥等绿化养护。

　　（2）清洁公共绿地。

　　（3）除虫和必要的补种。

　　2.责任

　　（1）保持花草树木的正常生长。

　　（2）保持公共绿地整洁。

　　（3）绿化植物茂盛、无缺株。

　　第三条 物业管理服务质量

　　一、房屋外观：清洁，无污染。

　　二、设备运行：正常、故障时间无特殊情况下不超过2小时。

　　三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：按计划及时完成。

　　四、环境卫生：整洁。

　　五、绿化：按景观要求维护。

　　六、交通秩序与车辆停放：整齐、有序、无事故。

　　七、保安：热情服务、按章办事、仪表整洁、文明礼貌。

　　八、消防：做好以“预防为主、防消结合”的消防防范工作。

　　九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：

　　小修：立即处理，72小时内力争修复，并建立登记、回访制度。

　　急修：报修后30分钟内或按约定时间准时上门维修，24小时力争修复，并建立登记、回访制度。

　　十、业主和物业使用人对甲方的满意率达到95%。

　　第四条 物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）

　　一、乙方交纳费用时间：物业管理费自《入伙通知书》规定的入伙之日起开始计收。

　　二、住宅按建筑面积每月每平方米3.5元。

　　三、地面停车位按每月每个元。

　　四、因乙方原因空置房屋由乙方按物管费标准的70%向甲方交纳，空置时间最长不超过一年。

　　五、乙方出租物业，物业管理服务费用由乙方交纳，乙方与承租人约定由承担人缴纳的，从其约定，乙方负连带缴纳责任。

　　六、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。

　　七、每次交纳费用时间：每季度首月5日前交纳。

　　八、其它有偿服务收费另行约定。

　　第五条 代收代缴收费服务

　　受有关部门或单位的委托，甲方有提供水费、电费、燃（煤）气、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）；收费标准执行政府规定。

　　第六条 维修基金的管理与使用

　　一、 据杭州市物业管理条例第四十七条、四十八条规定，本物业建立共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。乙方在入伙前交纳按建筑面积元/平方米的维修基金。

　　二、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

　　三、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。

　　四、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

　　第七条 保险

　　乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理。

　　第八条 广告牌设置及权益

　　乙方不得擅自在小区内设置任何形式的广告牌（包括标牌、标识等）。

　　第九条 其它约定事项

　　一、物业管理费待业主委员会成立后再作调整；其它收费按物价管理部门规定执行。

　　二、乙方不得擅自改变房屋使用性质。

　　第十条 违约责任

　　一、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。

　　二、乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

　　一、甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。

　　二、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付。

　　三、长期不缴纳物业管理费之业主，物业管理公司有权按有关规定向业主追究法律责任。

　　第十一条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

　　第十二条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

　　第十三条 本协议内空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力。

　　本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

　　第十四条 本协议在履行中如发生争议，双方协调解决或向物业管理行政主管部门申请调解；

　　协商或调解无效，可向杭州市仲裁委员会申请仲裁。

　　第十五条 本协议共十页，一式两份，甲乙双方各执一份。

　　第十六条 在签订本协议前，由甲方送当地物业管理行政主管部门备案。

　　第十七条 本协议自双方签字、盖章之日起生效。

　　甲方签章：乙方签章：

　　代表人：代表人：

　　年 月 日年 月 日

篇3：物业知识教材：别墅物业管理

　　物业知识教材：别墅物业管理

　　一、别墅的特征

　　1.别墅的群体性。别墅的突出特征之一是群体建筑，一般是几十栋、上百栋，统一设计，统一施工，构成群体，形成规模，自成体系。

　　2.占地多、面积大是其第二个特征。

　　3.楼层少，每户占用土地面积大，一般是一、二层，最多不超过三层的小楼，建筑面积一般在200~400平方米之间。

　　二、别墅的特性

　　(一)建筑档次高设备设施齐备

　　别墅在建筑档次和设备设施配套上除与写字楼、公寓等相同处之外，其主要特性是：

　　1.框架式结构，2~3层，防震性能好，安全系数大，保证业主或用户使用安全可靠。

　　2.主要建筑用材料，特别是装饰材料主要是进口，如钢材、铝带、胶合板、涂料、卫生洁具、家用电器等。

　　3.配套设施齐备，从衣、食、住、行，到吃、喝、玩、乐，从设计到施工，均为业主或用户居住安全、生活舒适、方便进行了全面安排和考虑。

　　4.环境优美，由于别墅占用土地面积大，每户都是独门独院，空闲面积多，为绿化环境提供了条件，一般有山(或营造人工假山)，有水，丛林簇拥，片片绿地，乃至鸟语花香。

　　(二)住户层次高

　　在我国目前(将来恐怕也是如此)能够买得起或租住得起别墅的，是极少数人，而决非一般工薪阶层或普通老百姓。据了解目前在北京要购买一栋别墅，少则几十万、上百万人民币 ，多的几百万人民币，最高的则要上千万人民币。即使租住，建筑平方米每日租金也在人民币16元以上。因此，凡能购买或租住得起的，都是有钱的人。而有大钱的人一般都是(个别 的除外)文化层次和社会经济地位较高，对居住条件和居住环境比较讲究，自然对物业管理和服务要求较高。

　　(三)物业管理和服务要求高

　　正是由于客户层次高，所以对物业管理的档次要求也相应高。因为有钱，更容易引起坏 人的注意。因此，物业管理必须从高标准、严要求出发，特别是消防保安方面、环境绿化方面和多种项目服务方面等，要有可靠的保证，要实行封闭式管理。

　　(四)物业管理收费标准高

　　我国目前物业管理收费标准，只有居民小区，国家及各级政府房地产主管部门都做了具 体规定。北京市政府1996年制定的《委托管理收费标准》中，对普通居民住宅收费标准做了 明确规定。而商务物业，如：写字楼、公寓、酒店、别墅等，国家目前尚未做出具体规定，一般是由委托方与受托方共同协商确定。从目前北京市实际情况看，三星级及其以上物业， 收取管理费大体在人民币16~40元/(平方米·月)，而以公寓收费最高。

　　三、别墅的物业管理

　　(一)物业管理的指导思想与原则

　　1.指导思想

　　别墅物业管理的指导思想是：

　　(1)有利于加强别墅的管理，保证住户的人身、财产安全，生活方便舒适，物业保值增值。

　　(2)有利于物业管理公司自身的发展。

　　(3)有利于为物业管理公司股东创造一定的经济效益。

　　2.原则

　　物业管理的原则是：全心全意为业主服务，一切从有利于业主和用户的角度出发，搞好 各项管理和服务工作。

　　(二)别墅物业管理的关键性

　　根据上述别墅的特征与特性以及管理的指导思想和原则，别墅的物业管理与服务，除了 与写字楼、公寓等相同之处外，应重点做好以下几个方面的管理与服务工作：

　　1.要特别抓好消防与保安工作

　　前面我们已经讲过，能够购买得起或租住得起别墅的一般都是有钱的人、社会经济地位 比较高的人。因为有钱、因为社会经济地位比较高，财产比较多，就更容易引起坏人的注意。因此，物业管理应特别突出加强消防与保安管理工作，要实行封闭式管理，24小时全面巡 逻、全面监控;对进出的人员进行监视，外来人员一律实行登记制度，对来访客人，还要电话征得住户同意后，方可放入。要采取一切有效措施，确保住户的人身、财产安全。

　　2.要搞好环境绿化工作

　　一般居住在别墅群里的住户，绝不仅仅是解决居住的问题，而是讲求享受，除了要求要 有一个安全的居住条件外，还要求有一个清静、优美的生活环境。因为一般别墅都是2~3层 小楼，独门独院，楼前房后空地很多，如：位于北京东北郊温榆河畔的丽京花园别墅，占地 20万平方米，建有389套别墅，平均每套占地514平方米。而园内建有人工湖泊水域面积高达 6500平方米;绿化面积占总建筑面积的60%，人均占有绿地110平方米。给环境绿化提供了 前提条件。因此，物业管理应特别注意搞好环境绿化工作，为住户创造出一个花园式的居住环境，使栋栋别墅，掩映于绿荫丛中，处处鸟语花香。

　　3.搞好全方位服务

　　为方便住户，物业管理要在保证设备设施安全正常运行、卫生保洁达到标准要求、礼貌 服务符合规定标准的前提下，搞好多种服务，如：通讯、商业网点、餐饮、康乐、各项体育场所、学校、代订报纸、代购物、代送子女上学等。