第一城别墅区物业管理费收费标准测算

　　"别墅区物业管理二处"员工薪资和其他管理支出明细

　　（1）员工薪金：计44700 元/月

　　1、别墅区管理处主任1人

　　1600元/月·人×1人=1600元/月

　　2、各别墅群管家3人

　　1300元/月·人×3人=3900元/月

　　3、保安队16人

　　（1）保安主管（1人）：

　　1200元/月·人×1人=1200元/月

　　（2）保安员（15人）：

　　1000元/月·人×15人=15000元/月

　　4、公共保洁绿化部（10人）：

　　保洁：700元/月·人×9人= 6300元/月

　　园艺：1000元/月·人×1人= 1000元/月

　　5、公共维保服务部，维修工4人

　　1100元/月·人×4人=4400元/月

　　6、业主服务中心接待员4人

　　1000元/月·人×4人=4000元/月

　　7、管家保洁3人（每名管家跟一人，专做精细保洁）

　　800元/月·人×3人=2400元/月

　　8、管家维修（每名管家跟一人，专做业主室内或院内维修）

　　1200元/月·人×3人=3600元/月

　　9、公共司机1人

　　1300元/月·人×1人=1300元/月

　　（2）员工福利计17607元/月

　　1、社会保险金：

　　（生育0.8%工伤0.5%医疗8%失业2%养老20%）

　　工资总额×31.3%= 44700元/年×31.3% = 13857元/月

　　2、年终奖及加班费

　　按每人1000元/人/年计，1000元/人×45人=45000元/年。

　　45000元/年／12个月=3750元/年

　　（3）办公事业费=550元/月

　　1、管理处办公用水电费

　　150元/月×12个月/年=1800元/年

　　2、办公电话费（含业主服务热线）

　　200元/月·部×2部=400元/月

　　（4）管理行政费用=400元/月

　　1、办公用品及印刷：100元/月

　　2、办公行政（加档案费、出差费等）：200元/月

　　3、招聘费、培训费：100元/月

　　（5）设备维修及保养费=1067元/月

　　1、附属设备、设施维护更新费用（各类灯泡、管道、阀门、龙头等配件）

　　按照以往经验每1万平米多层建筑面积，每年约需3200元维护费，合267元/月/1万平米。别墅住宅区面积40125㎡，则zz第一城别墅区每月需1067元/月的设备维修保养费

　　（6）环境卫生费 =1250元/年

　　1、保洁材料费：300元/月（拖尘、扫把、簸箕等）

　　2、生活垃圾清运费

　　15元/车×2车/天（夏天3车）×30天/月≈900元/月

　　3、环境卫生消杀费

　　喷洒双氧水消毒剂50元/月

　　合￥65574元/月

　　（7） 税金（营业税＋附加税）

　　按以支定收保本原则，按总成本的6%计

　　≈65574元×6% =3934元/月

　　★ zz第一城别墅区物业管理的月总支出为￥69508元/月

　　按成本定价原则，将"别墅区物业管理成本"摊入别墅区整体建筑面积中，得出别墅区域物业费1.7元/㎡，计算如下：

　　69508元/月÷40125㎡（别墅区建筑面积）＝1.7元/㎡/月

　　最终，根据三类别墅的价值和档次，在上述测算均价上做调整，确定别墅物业费标准为：

　　独栋别墅（面积7817㎡ ）：1.9元/㎡/月

　　双拼别墅（面积11077㎡）：1.8元/㎡/月

　　联排别墅（面积21639㎡）：1.6元/㎡/月

　　注：由于实际测算物业费标准相比潜山地区经济水平，恐住户难以接受，但为了保证物业管理水准，建议由发展商按0.2元/㎡补贴，直至项目开发结束。另外如在入住率严重不足，物业费无人交的情况下，必须由发展商补足维持物业管理所需基本成本开支。

篇2：谈物业管理费测算

　　谈物业管理费测算

　　恰逢《物业服务收费管理办法》(下称“办法”)的出台，为物业管理收费提供了法律依据。根据“办法”，物业管理费的构成分三个部份：

　　一)开始建设单位缴交的住宅区公用设施专用基金；

　　二)业主缴交的住宅维修基金和公用设备更新储备金；

　　三)业主缴交的住宅区公共性服务费。前两部份，“办法”已做出明确的缴纳办法，设立专帐管理，专款专用。

　　第三部份住宅区共性服务费，“办法”也明确了费用项目，可如何根据项目费用发生，确定这部份的物业管理费，笔者就此浅见，与诸位共同商讨。

　　对于住宅、楼宇等物业的管理，现在尚存在不同组织形式的管理方式，不论哪种组织形式的管理，都须发生管理费用，费用的来源会有所不同。现认为较为科学的物业管理是实现社会化、专业化、市场化、服务经营型的物业管理模式，实行政府主管部门行业管理，业主自治与物业管理公司专业服务相结合的管理体制，因此管理费来源于为主。本着“取之于用户、用之于用户，收支平衡，略有结余”的原则，就是说管理公司所从事的管理活动是微利行业，而依据《中华人民共和国公司法》设立的公司，“公司是以营利为目的的社团法人”，这一定义包含着特征之一：“公司是以营利为目的的经济组织。”为此物业管理费在定价、批准、执行过程中，势必会遇到物业管理公司与业主在利益上的矛盾和冲突。因此需要政府主管部门行业管理，协调两者之间的利益。物业管理费的测算要公开、公平、合理，保证物业管理有可靠足够的经费来源，维持物业管理良性循环发展。

　　物业管理费的测算，在坚持以上原则和注意处理问题的基础上，如何测算，分以下几个步骤：

　　一)根据住宅区的规模、档次和管理目标，设立岗位，配备相应能力的人力资源。

　　二)估算住宅区进行统一管理，达到确定的管理目标，所发生的各类各种费用。

　　三)考虑统一管理能取得的社会效益、环境效益和经济效益。

　　按照上述步骤和根据“办法”中住宅区公共性服务包括项目，假设以年为核算周期，以下发生的各种费用分别设为：

　　1、管理、服务人员的工资和按照办法提取的福利费(A)

　　2、公用设施、设备维修、保养和公用设备日常运行费(B)

　　3、绿化管理费(C)

　　4、清洁卫生费(D)

　　5、保安费(E)

　　6、办公费(F)

　　7、法定税费(G)。

　　目前从事物业管理正常缴纳税费有两项，即营业税和城建教育附加费。 由于住宅区内不同类型建筑，建筑标准、规格、档次、配套设施不同，如住宅、大厦等。因此分摊到某个建筑单体根据管理档次要求发生费用不同，所以物业管理还要根据不同建筑物功用不同，管理标准、档次的不同，划分不同单体发生费用所相应的经营额，分别*1 *2 *3...*K0 因此物业管理费分摊到各个单体之后，则：*= *1 +*2+ *3+...+*K

　　由于公司核算成本费用一般以年为单位，可是落实到收取物业管理费，以年为限则太长了，一般认为以月为单位收取最佳，最为合理，所以总经营额落实到每月应为*/12。那么每月摊到各个单体建筑分别为*1 /12、*2/12、*3/12...*K/12。按总面积分摊物业管理费，如总面积为S，各单体面积分别为S1、S2、S3、SK，S=S1+S2+S3......+SK0因此测算公共性服务费标准综合平均指标数Y=*/12S(单位：元/米2·月)变简称综合平均指标数。按某单位面积分摊到每个单体公共性服务费标准(单位：元/米2·月)则为：

　　Y1=*1/12S1，Y2=*2/12S2，Y3=*3/12S3，...，YK=*K/12SK，K指住宅区内物业管理K个独立单体建筑。

　　从上述关系推论结果看出，标准综合平均指标数Y，只是反映物业管理服务收费的综合水平，反映物业统一管理，所应达到的综合管理水平，用于反映物业管理水平的高低。Y1 Y2 Y3......Yk说明公共性服务费分摊到单体，某单体业主应该缴纳的公共性服务费标准，反映物业管理公共性服务于某单体业主管理服务水平的高低。应当指出，上述指标只是反映同一时空，相同条件物业管理的管理服务水平，但是两个住宅区不可能存在于同一时空，相同条件，因此不能绝对地用于比较两个住宅区管理服务水平，要比较只是相对而言，还因为物业管理不是某一时间的，而是一个长时间的过程。这里也提出比较物业管理学的理论体系问题。

　　还要指出，对住宅区进行统一管理，估算所发生的各类各种费用，还需一定的物业管理经验积累，才能比较准确的确定，或者物业管理成为一门行业，专业部门对各项工作及设备等发生的费用，依据管理档次，专门确定出行业的费用标准，这样就较为规范，如果由于通涨等原因，造成费用标准的变动，可以由行业部门公布调整系数加以调整，当然其最后体现的各种价格，还需有关部门审批，至此也有根有据，合情合理。

篇3：物业管理费用测算

　　物业管理服务费用测算

　　根据“******”人员编制计划,及拟推广管家服务的总体管理思路,对“******”的物业管理服务费进行测算。内容包括:

　　一、 经费测算的原则及说明;

　　二、 经费测算:

　　1、人工成本;2、行政办公费;3、设备/设施维护费;4、公用水电费;5、清洁绿化费;6、保安费;7、固定资产折旧;8、开办费摊销;9、不可预见费;10、管理者酬金;11、税金。

　　详细测算书内容如下:

　　第一节 经费测算的原则及说明

　　一、 测算的依据

　　(一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规;

　　(二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”;

　　(三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。

　　二、 经费测算的原则

　　(一) 遵循物业管理行业特点的原则

　　物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出,是物业管理企业正常运转的基础,也是为业主/使用者创造舒适工作环境,达到物业保值增值目的的基本条件。

　　(二) 服务水平与管理费用相匹配的原则

　　针对“*******”高档物业需求,根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点,准确定位物业管理的水平,准确定位管理费用的标准。

　　(三) “零预算”原则

　　物业管理费实行“零预算”原则,“以支定收”,根据物业管理服务的要求和标准,确定物业管理费用的支出;再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样,物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。

　　(四) 管理者提取酬金原则

　　物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。

　　三、 测算的有关说明

　　(一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费,公共设备、设施日常运行、维护及保养费,绿化管理费,保洁卫生费,保安费,办公费用,物业管理单位固定资产折旧费,税费,利润,开办费摊销、不可预见费。

　　(二) 有关费用的说明

　　1、人员工资标准

　　根据市场化原则,参照成都行业工资水平,根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准,人员工资标准如下:

　　序号 职 务 月薪 备 注

　　1 中心经理 4,000