谈物业管理费测算
恰逢《物业服务收费管理办法》(下称“办法”)的出台，为物业管理收费提供了法律依据。根据“办法”，物业管理费的构成分三个部份：
一)开始建设单位缴交的住宅区公用设施专用基金；
二)业主缴交的住宅维修基金和公用设备更新储备金；
三)业主缴交的住宅区公共性服务费。前两部份，“办法”已做出明确的缴纳办法，设立专帐管理，专款专用。
第三部份住宅区共性服务费，“办法”也明确了费用项目，可如何根据项目费用发生，确定这部份的物业管理费，笔者就此浅见，与诸位共同商讨。
对于住宅、楼宇等物业的管理，现在尚存在不同组织形式的管理方式，不论哪种组织形式的管理，都须发生管理费用，费用的来源会有所不同。现认为较为科学的物业管理是实现社会化、专业化、市场化、服务经营型的物业管理模式，实行政府主管部门行业管理，业主自治与物业管理公司专业服务相结合的管理体制，因此管理费来源于为主。本着“取之于用户、用之于用户，收支平衡，略有结余”的原则，就是说管理公司所从事的管理活动是微利行业，而依据《中华人民共和国公司法》设立的公司，“公司是以营利为目的的社团法人”，这一定义包含着特征之一：“公司是以营利为目的的经济组织。”为此物业管理费在定价、批准、执行过程中，势必会遇到物业管理公司与业主在利益上的矛盾和冲突。因此需要政府主管部门行业管理，协调两者之间的利益。物业管理费的测算要公开、公平、合理，保证物业管理有可靠足够的经费来源，维持物业管理良性循环发展。
物业管理费的测算，在坚持以上原则和注意处理问题的基础上，如何测算，分以下几个步骤：
一)根据住宅区的规模、档次和管理目标，设立岗位，配备相应能力的人力资源。
二)估算住宅区进行统一管理，达到确定的管理目标，所发生的各类各种费用。
三)考虑统一管理能取得的社会效益、环境效益和经济效益。
按照上述步骤和根据“办法”中住宅区公共性服务包括项目，假设以年为核算周期，以下发生的各种费用分别设为：
1、管理、服务人员的工资和按照办法提取的福利费(A)
2、公用设施、设备维修、保养和公用设备日常运行费(B)
3、绿化管理费(C)
4、清洁卫生费(D)
5、保安费(E)
6、办公费(F)
7、法定税费(G)。
目前从事物业管理正常缴纳税费有两项，即营业税和城建教育附加费。 由于住宅区内不同类型建筑，建筑标准、规格、档次、配套设施不同，如住宅、大厦等。因此分摊到某个建筑单体根据管理档次要求发生费用不同，所以物业管理还要根据不同建筑物功用不同，管理标准、档次的不同，划分不同单体发生费用所相应的经营额，分别*1 *2 *3...*K0 因此物业管理费分摊到各个单体之后，则：*= *1 +*2+ *3+...+*K
由于公司核算成本费用一般以年为单位，可是落实到收取物业管理费，以年为限则太长了，一般认为以月为单位收取最佳，最为合理，所以总经营额落实到每月应为*/12。那么每月摊到各个单体建筑分别为*1 /12、*2/12、*3/12...*K/12。按总面积分摊物业管理费，如总面积为S，各单体面积分别为S1、S2、S3、SK，S=S1+S2+S3......+SK0因此测算公共性服务费标准综合平均指标数Y=*/12S(单位：元/米2·月)变简称综合平均指标数。按某单位面积分摊到每个单体公共性服务费标准(单位：元/米2·月)则为：
Y1=*1/12S1，Y2=*2/12S2，Y3=*3/12S3，...，YK=*K/12SK，K指住宅区内物业管理K个独立单体建筑。
从上述关系推论结果看出，标准综合平均指标数Y，只是反映物业管理服务收费的综合水平，反映物业统一管理，所应达到的综合管理水平，用于反映物业管理水平的高低。Y1 Y2 Y3......Yk说明公共性服务费分摊到单体，某单体业主应该缴纳的公共性服务费标准，反映物业管理公共性服务于某单体业主管理服务水平的高低。应当指出，上述指标只是反映同一时空，相同条件物业管理的管理服务水平，但是两个住宅区不可能存在于同一时空，相同条件，因此不能绝对地用于比较两个住宅区管理服务水平，要比较只是相对而言，还因为物业管理不是某一时间的，而是一个长时间的过程。这里也提出比较物业管理学的理论体系问题。
还要指出，对住宅区进行统一管理，估算所发生的各类各种费用，还需一定的物业管理经验积累，才能比较准确的确定，或者物业管理成为一门行业，专业部门对各项工作及设备等发生的费用，依据管理档次，专门确定出行业的费用标准，这样就较为规范，如果由于通涨等原因，造成费用标准的变动，可以由行业部门公布调整系数加以调整，当然其最后体现的各种价格，还需有关部门审批，至此也有根有据，合情合理。
篇2：住宅小区物业管理费标准测算方案参考
住宅小区物业管理费标准测算方案参考
一、物业管理费收入测算
为了便于测算,结合商业物业及车位的的物业管理服务收入,以及日后平均年收费率估算,假设××小区物业服务费标准为PM,则
营业收入=住宅物业服务费收入+车辆停放服务费收入+ 商业物业服务费收入
=住宅建筑面积×PM×12月×96%+车位数×25元/车位.月×12月×95%+ 商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%
=20164.09㎡×PM×12月×96%+96个×25元×12月×95%+1619.7㎡×2.3元×12月×70%
=232290.32PM+27360.00+31292.60
=232290.32PM+58652.60
说明：◆%比是指年度收费率;◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。
二、物业管理成本支出测算
|
序号 |
项 目 |
月发生额 元 |
年发生额 元 |
备 注 |
|
1 |
工资及福利 |
19350.00 |
232200.00 |
附表1 |
|
2 |
行政办公费 |
1156.68 |
13880.00 |
附表2 |
|
3 |
设备设施维护费 |
2083.33 |
25000.00 |
附表3 |
|
4 |
环境管理费 |
430.00 |
5160.00 |
附表4 |
|
5 |
公共水电费 |
3100.00 |
37200.00 |
附表5 |
|
合 计 |
26120.01 |
313440.00 |
|
|
|
6 |
社区文化建设费 |
|
||
|
7 |
不可预见费 |
营业收入×2% |
||
|
8 |
酬金 |
营业收入×10% |
||
|
9 |
法定税金 |
营业收入×5.5% |
||
|
成本支出总计 |
313440.00＋营业收入×17.5％ |
|||
附表1：
工资估算 ￥232200.00元
|
职位 |
薪金标准 包括福利社保 |
预算人数 人 |
全年薪金总额 元 |
平均每月 薪金支出 元 |
|
|
年终奖金 按一个月薪标准 |
薪金合计 |
||||
|
主管 |
2400.00 |
1人 |
2000.00/人 |
30800.00 |
|
|
秩序维护员 |
1700.00 |
6人 |
1300.00/人 |
130200.00 |
|
|
客服管理员 |
1700.00 |
1人 |
1300.00/人 |
21700.00 |
|
|
工程技工 |
1900.00 |
1人 |
1500.00 |
24300.00 |
|
|
清洁绿化员 |
1000.00 |
2人 |
600.00/人 |
25200.00 |
|
|
合 计 |
11人 |
|
232200.00 |
19350.00 |
|
附表2：
行政办公费估算 ￥13880.00元
|
序号 |
项目 |
测算式依据 |
计算式 |
支出金额 人民币元 |
|
|
月支出 |
年支出 |
||||
|
一 |
通讯费 |
|
|
|
|
|
1 |
移动电话 |
100元·部/月 |
100×1部 |
150.00 |
1800.00 |
|
2 |
物业服务中心电话 |
150元·部/月 |
150×1部 |
150.00 |
1800.00 |
|
二 |
交通费 |
100元·人/月 |
100×2人 |
150.00 |
1800.00 |
|
三 |
办公用易耗品 |
|
|
150.00 |
1800.00 |
|
四 |
服装费 |
|
|
|
|
|
1 |
管理干部服装 |
2套·880元/2年分摊 |
440×1人 |
36.67 |
440.00 |
|
2 |
一般工作人员服装 |
2套·800元/2年分摊 |
400×2人 |
66.67 |
800.00 |
|
3 |
秩序维护员服装 |
2套·600元/2年分摊 |
300×6人 |
150.00 |
1800.00 |
|
4 |
清洁绿化服装 |
2套·300元/2年分摊 |
150×2人 |
25.00 |
300.00 |
|
五 |
物料折旧费 |
|
|
|
|
|
1 |
电脑 |
1台·3200元/台/4年分摊 |
800×1台 |
66.67 |
800.00 |
|
2 |
监控室空调 |
1台·2000元/台/4年分摊 |
500×1台 |
41.67 |
500.00 |
|
3 |
对讲机 |
1台·1200元/台/3年分摊 |
400×3台 |
100.00 |
1200.00 |
|
4 |
对讲机电池 |
1块·120元/块/2年分摊 |
60×4块 |
20.00 |
240.00 |
|
六 |
业务费及 其它支出 |
|
|
50.00 |
600.00 |
|
合 计 |
|
|
1156.68 |
13880.00 |
|
附表3：
设备设施维护费估算 ￥25000.00.元
|
名 称 |
摘 要 |
金额 元 /月 |
|
|
月支出 |
年支出 |
||
|
工程维修工具 |
维修工具按3年分摊 |
41.67 |
500.00 |
|
工程维修物料 |
经验值估算 |
250.00 |
3000.00 |
|
保安监控系统维护 |
委外保养 |
750.00 |
9000.00 |
|
电梯维护保养 |
委外保养 包括年检费用 4部·2000元/台/年 |
666.67 |
8000.00 |
|
化粪池清理维护 |
委外清理维护 250元/组 |
125.00 |
1500.00 |
|
停车场养护 |
|
83.33 |
1000.00 |
|
消防、供水系统维护 |
自保 含维修材料费用 |
166.67 |
2000.00 |
|
二次供电发电机 维护保养 |
自保 |
|
|
|
其 他 |
|
|
|
|
合计 |
|
2083.33 |
25000.00 |
备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。
附表4：
环境管理费估算 ￥5160.00元
|
序号 |
项目 |
测算式依据 |
计算式 |
支出金额 元 |
|
|
月支出 |
年支出 |
||||
|
1 |
园林绿化保养 |
综合估算 |
|
60.00 |
720.00 |
|
2 |
垃圾承运费 |
环卫处收费 |
|
100.00 |
1200.00 |
|
3 |
四害消杀 |
预支出 |
|
100.00 |
1200.00 |
|
4 |
清洁、绿化工具 |
综合估算 |
|
100.00 |
1200.00 |
|
5 |
清洁用品的消耗 |
综合估算 |
|
50.00 |
600.00 |
|
6 |
水池、梯间 清洗消毒等 |
综合估算 |
|
20.00 |
240.00 |
|
合 计 |
|
|
430.00 |
5160.00 |
|
附表5：
公共水电费估算 ￥37200.00元
|
项目 |
测算式依据 |
计算式 |
支出金额 元 |
|
|
月支出 |
年支出 |
|||
|
路灯、园林用电等 |
综合估算 |
|
300.00 |
3600.00 |
|
办公、监控中心 |
综合估算 |
|
600.00 |
7200.00 |
|
地库车场照明、地库排风机、地库潜水泵等 |
综合估算 |
|
400.00 |
4800.00 |
|
电梯、电梯房风机等 |
4部电梯估算 |
|
1800.00 |
21600.00 |
|
|
|
|
|
|
|
合 计 |
|
|
3100.00 |
37200.00 |
三、物业管理服务费标准的测算
下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。
若×××小区物业管理实现收支平衡,则：营业收入—成本支出=0
即：营业收入— 313440.00+营业收入×17.5% =0
推算出：
营业收入=379927.27元
根据物业管理费收入测算结果,按营业收入的测算公式,则应为：
营业收入=住宅物业服务费收入+车辆停放服务费收入+ 商业物业服务费收入
379927.27元=232290.32PM++27360.00+31292.60
推算出：
PM≈1.383元/㎡.月
根据上述测算,我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为￥1.38元/㎡·月
上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发,按新的物业服务收费管理办法还应将管理费分摊等费用纳入测算 如公司运营费用、公司要承担的税费等 。当然,收入与支出应根据本企业和小区实际运营情况测算 如本公司人员工资、小区能源损耗、日常运作资源损耗、税费等 。另外,测算过程还应考虑未来成本的上升可能,故在此基础上要预留3～5年 或根据物业服务合同期限 的提升空间。如当时测算标准为1.5元/㎡·月,但考虑未来成本上涨因素,则在此基础上最低要提升到2.0元/㎡·月。那么在实际操作中如直接按此标准收取,恐业户也不一定能接受也不诚信,所以在对外收取上则明确或公告“第一年按物业管理费标准的75%收取 为不让业户感到迷惑或不理解,可对外宣传开发商为回馈业户而采取的贴补政策 ,第二年按 %收取,第N年按 %收取”。这样做法,避免了未来因提升管理费标准而去做大量工作之苦 我想业主也会理解
仅供参考,不足之处,请予批评指导。
篇3：物管案例：房子没住，交不交管理费
物管案例：房子没住，交不交管理费
某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认出为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？
[案例分析]
认为房屋细部有问题，并提出了自己的意见，但却收取了房屋钥匙，该女士的这种做法意味着她已经认可房屋的交付使用了。
物业管理费实质上是向产权人、使用人收取公共区域管理服务费，主要包括公共卫生清洁、公用设施设备的维修保养及保安、消防、绿化等费用。此费用一般按物业100%入住率测算分摊到每平方米。因管理费的收费标准是“以支定收”的，若有一户业主因房屋未住不交管理费，物业管理管理公司收取的费用就减少了一份。要保证正常工作，只能挪用其他费用，侵占其他业主的权益。另外，从物业管理的运作过程看，物业管理工作一旦启动，物业内的所有公共设备和配套设施都要运作，管理人员要到位，服务工作要开展，各项管理费用支出要发生。不可能因个别物业的空置，使物业整体的管理如治安、消防、保洁、电梯、公共照明及管理维护人员间断或减少。
因此，该女士所购买的房屋，虽然未住过，但因管理公司的综合服务并未因此而减少，故仍应缴纳管理费。
[解决方法]
物业管理公司接到该女士的投诉后，首先向她解释了《物业管理条例》中的有关规定，说明只有开发商未卖出的房屋才可以减免部分管理费，而她的房屋不属免收之列，不但应足额补齐管理费，还需缴纳滞纳金。物业管理公司还把政府有关规定复印交给该女士，该女士最后缴纳了管理费。考虑到该女士的特殊情况，经请示业主委员会同意，管理公司减免了该女士的管理费滞纳金。
[相关法规制度]
1．《服务收费标准作业程序》（节选）
一、目的
规范服务费用的收缴工作，确保如数、及时、安全的收回各项费用。
二、适用范围
适用于物业部管理服务费及其他各项有偿服务费的收缴工作。
三、职责
1．出纳员或收费员负责按本程序办理各项费用的银行托收及现金收取工作。
2．各部门主管负责对本部门相关有偿服务项目计费与审核。
3．财务部会计负责对各项有偿服务费用的计算及填制收费通知单。
4．服务处管理员负责通知单的派发及催缴工作。
5．财务部主管负责费用收缴工作的监督。
四、程序要点
1．费用收取的范围
(1)管理服务费。
(2)机电维修、清洁、绿化等各项特约服务费。
(3)代收代缴的水、电、煤气、电话等费用。
(4)兼营的餐饮、娱乐等各项服务费。
(5)其他各项多种经营服务费用。
2．滞纳金的计算方法
(1)对每月银行的第二次托收未果，也未到物业部用现金交纳管理服务费的住户，公司财务部应自每月一日起按1‰计收期滞纳金。
(2)滞纳金的计算公式：本金×（1+1‰）n（n为滞纳天数）。
3．管理费的收缴
(1)管理费的收取标准：（仅供参考）
A．多层带电梯：1.20元/月·平方米；
B．多层不带电梯：1.00元/月·平方米；
C．别墅：3.00元/月·平方米；
D．商铺：3.00元/月·平方米~15.00元/月·平方米；
E．写字楼：3.00元/月·平方米；
F．公寓：1.20元/月·平方米。
(2)管理费的收缴程序：
A．公司财务部从业主入伙之日起计收管理费。业主收到入伙通知后一个月内未来办理入伙手续的应视入伙，开始计收管理费；
B．财务部会计每月20日前应根据业主资料编制下月《应收管理费用明细表》，内容包括：编号、房号、业主姓名、房屋面积、管理费标准、应收金额、上月欠费、滞纳金、本月应收等；
C．财务部会计将《应收费用明细表》于每月20日报财务部主管审核，经审核如有差错，应及时更正；如无疑问，财务部主管在财务审核栏内答署姓名、日期；
D．财务部主管应在22日前将审核无误的《应收管理费明细表》交财务部会计填写《收费通知单》；
E．财务部会计应在每月25日前将填写完整的《收费通知单》交财务部主管审核。经审核有误的，应及时查明予以更正；经审核无误的，财务部主管在《收费通知单》上加盖财务专用章；
F．财务部主管在每月28日前将有效的《收费通知单》交公共事务部管理员派发；
G．公共事务部的管理员根据住户资料填写信封，装入《收费通知单》，视住户不同情况采取不同的派发方式：
--需要直接送达的，管理员应在两个工作日内送交住户家中，并请住户签收；
--如住户家中无人接收的，应在两个工作日内送进住户信箱；
--需要邮寄的，管理员应贴足邮资，并在两个工作日内到邮局发送。
H．公共事务管理员应详细的记录《收费通知单》的派发情况；
Y．出纳员根据《应收管理费收缴明细表》填制委托收款凭证及相关资料，在银行规定的托收日期前一日送交开户行；
J．出纳员在银行每次托收后的两日内到银行读取已托收数据，并根据托收情况向已全额托收的业主出具加盖“转账收讫”章的有效收款收据；
K．未办理银行托收的业主管理费，由业主到公司财务部用现金支付。出纳员在收取业主用现金交纳的管理费时应按《现金管理标准作业程序》中的相关规定收取；
L．出纳员应于规定收费日后的五日内编制《费用收缴明细表》报财务部主管审核。经审核存有疑问的，应及时查明，予以更正；经审核无误后的应在财务审核栏内签署姓名及日期后交财务部会计；
M．财务部会计将已全额收回的管理费用按《会计核算标准作业程序》进行账务处理；对未能收取的费用，应在银行第一次托收后的3日内根据欠费资料填写《管理费用催缴通知单》；
N．《管理费用催缴通知单》经财务部主管审核无误后，加盖公司财务专用章，交公共事务部在3日内派发；
O．公共事务部原则上应在规定期限内，将催缴通知单送交住户或其家人的手中，并让接收人在回执上签收；特殊情况无法找到住户及其家人的，应将催缴通知单用邮寄的方法寄交住户；
P．公共事务部应做好送达、邮寄的派发记录，保管好住户签收的回执，并将派发情况向部门主管汇报。
......