新项目物业管理费的测算
物业管理费的测算是个复杂的过程,简单的估算当然会出现巨大误差,或高或低都有可能。以我的经验，物业公司进入新项目，前两年能盈利的很少。
确定收费标准前首先应认清所管物业属哪一类型,应依据什么标准核算费用.我们小区是普通商品房住宅,核算标准应按对应的法规规定来核算。以前政府对普通住宅收费有明确收费标准：196号文件，但新物业管理条例实行后，它只具有参考意义了，生搬硬套显然是不合适的，
言归正传，我先给他们算算大帐：
我目前收集到了下列数据：
一期物业管理面积：约100000平米（实测后）
一期总户数：917户
目前管理处总编制：约100人（仍在招墓中）；其中：保安员：36人；保洁员：22人；其它人员：42人
一期电梯数量：22部
绿化面积：不详
我们单元的使用率：约79%（得出公共区域面积：约80000平米）
下面算帐：
一、收入：
管理公司年度总收入：
2。3/平米/月*100，000平米*12个月=2760000
二、支出：
1、人工：
保洁员综合成本（含保险福利和物料消耗下面将不再计算清洁消耗）：1150元/人/月（市场价格）
1150*22*12=303600/年
保安员综合成本（含保险福利）：1200元/人/月（市场价格）
1200*36*12=518400/年
其他人员综合成本（各岗位人员按普通住宅一般编制方式）：
项目经理1人月薪4000；部门主管3人月薪2000；助理/领班6人月薪1200；员工32人月薪1000（含福利保险税费等）
（4000*1+2000*3+1200*6+1000*32）*12=590400
人工成本合计：303600+518400+590400=1412400元/年
2、公共设施维护运行费用：
电梯维护费用（大部分物业公司没有技术力量承担，会委托专业公司负责）：80000元/部/年
80000*22=160000元/年
各类水、电（强弱电系统）、气、暖供应系统、消防系统的泵组、阀门、开关、耗材更换等的维护费用：（由于数量不详，加之种类繁多无法一一例明，仅为估算值）：
30000元/年
公共能源费用：包括水（绿化浇灌用水、水系用水），电（公共楼道、外围照明能源供应系统运行消耗）
290000元/年
公共设施维护运行费用总计：160000+30000+200000=390000元/年
3、卫生清洁费
垃圾清运费：30元/户（这是环卫局标准，多年来没变，但物业公司与环卫局符合同时要低一些，但不会很多，原因很简单，环卫局是公家买卖不砍价）
30*917=27510元/年
化粪池清掏费用（按常规配置标准，我们小区应配置3-4个10#化粪池，每个池每年费用约3500元）：
4*3500=14000元/年
公共区域消杀费用（灭鼠、灭蟑、灭蚊、蝇等）：市场价格0。3元/作业平米
0．3*80000=24000元/年
外墙清洗费用(一年一至二次)：2。5元/平米
外墙面积：（2．9层高*18层*98楼长+15楼宽*2。9*18）*2*4栋楼=207756平米
2．5*207756=519390元/年
卫生清洁费用合计：27510+14000+24000+519390=584900元/年
4、办公费用
按现有规模，常规办公费用核算：1000元/月
1000*12=12000元/年
5、保险费用
公共设施损坏险、水浸险、第三者责任险等
30000元/年
6、税费
（按5。5%核算）
2760000*0。055=151800元
7、绿化费（首年不发生）
0
8、公共秩序维护费
发生数额很少可分别归入公共设施维护费/办公费等
以上8项是物业管理公司支出基本构成：
得出支出合计：151800+30000+12000+584900+390000+1412400=2581100元/年
物业公司利润=营业收入-营业成本
2760000-258110=178900元/年
178900÷2760000=0。065
也就是说，单就物业管理费而言，物业公司一年的收益率为6。5%左右，这个数字应该是不高的。
以上核算当然是有误差的，但不会太大。
而物业公司收入部分，除了管理费收入外，还有几块收入没有计算在内：
1、供暖费（30元/平米是政府定价）：市场上针对我们小区的燃气锅炉有了节能技术，安装配套设备后，每年可节约15-20万元费用，与技术公司平分后，物业公司可得收益约100000元。（不排除本小区不适用该设备）
2、前两年小区公共设施的各类设备均在施工单位保修期内，基本不发生维修费用。
3、物业管理公司在园区提供的特约服务（保洁、维修等）产生的收入
综合上述各项：物业公司一年的收入约在300000左右，这对**物业管理公司一年的经营来说，应该算不少了。
※需要特别关注的是：物业公司利用公共地带设立服务项目（如洗衣、超市、展示等等），所得的收益是否计入物业管理收益，是否用于物业管理支出。这需要在年底的账目公布时看清楚。但账目公布不是物业公司自已公布而应是审计公司公布。
篇2：谈物业管理费测算
谈物业管理费测算
恰逢《物业服务收费管理办法》(下称“办法”)的出台，为物业管理收费提供了法律依据。根据“办法”，物业管理费的构成分三个部份：
一)开始建设单位缴交的住宅区公用设施专用基金；
二)业主缴交的住宅维修基金和公用设备更新储备金；
三)业主缴交的住宅区公共性服务费。前两部份，“办法”已做出明确的缴纳办法，设立专帐管理，专款专用。
第三部份住宅区共性服务费，“办法”也明确了费用项目，可如何根据项目费用发生，确定这部份的物业管理费，笔者就此浅见，与诸位共同商讨。
对于住宅、楼宇等物业的管理，现在尚存在不同组织形式的管理方式，不论哪种组织形式的管理，都须发生管理费用，费用的来源会有所不同。现认为较为科学的物业管理是实现社会化、专业化、市场化、服务经营型的物业管理模式，实行政府主管部门行业管理，业主自治与物业管理公司专业服务相结合的管理体制，因此管理费来源于为主。本着“取之于用户、用之于用户，收支平衡，略有结余”的原则，就是说管理公司所从事的管理活动是微利行业，而依据《中华人民共和国公司法》设立的公司，“公司是以营利为目的的社团法人”，这一定义包含着特征之一：“公司是以营利为目的的经济组织。”为此物业管理费在定价、批准、执行过程中，势必会遇到物业管理公司与业主在利益上的矛盾和冲突。因此需要政府主管部门行业管理，协调两者之间的利益。物业管理费的测算要公开、公平、合理，保证物业管理有可靠足够的经费来源，维持物业管理良性循环发展。
物业管理费的测算，在坚持以上原则和注意处理问题的基础上，如何测算，分以下几个步骤：
一)根据住宅区的规模、档次和管理目标，设立岗位，配备相应能力的人力资源。
二)估算住宅区进行统一管理，达到确定的管理目标，所发生的各类各种费用。
三)考虑统一管理能取得的社会效益、环境效益和经济效益。
按照上述步骤和根据“办法”中住宅区公共性服务包括项目，假设以年为核算周期，以下发生的各种费用分别设为：
1、管理、服务人员的工资和按照办法提取的福利费(A)
2、公用设施、设备维修、保养和公用设备日常运行费(B)
3、绿化管理费(C)
4、清洁卫生费(D)
5、保安费(E)
6、办公费(F)
7、法定税费(G)。
目前从事物业管理正常缴纳税费有两项，即营业税和城建教育附加费。 由于住宅区内不同类型建筑，建筑标准、规格、档次、配套设施不同，如住宅、大厦等。因此分摊到某个建筑单体根据管理档次要求发生费用不同，所以物业管理还要根据不同建筑物功用不同，管理标准、档次的不同，划分不同单体发生费用所相应的经营额，分别*1 *2 *3...*K0 因此物业管理费分摊到各个单体之后，则：*= *1 +*2+ *3+...+*K
由于公司核算成本费用一般以年为单位，可是落实到收取物业管理费，以年为限则太长了，一般认为以月为单位收取最佳，最为合理，所以总经营额落实到每月应为*/12。那么每月摊到各个单体建筑分别为*1 /12、*2/12、*3/12...*K/12。按总面积分摊物业管理费，如总面积为S，各单体面积分别为S1、S2、S3、SK，S=S1+S2+S3......+SK0因此测算公共性服务费标准综合平均指标数Y=*/12S(单位：元/米2·月)变简称综合平均指标数。按某单位面积分摊到每个单体公共性服务费标准(单位：元/米2·月)则为：
Y1=*1/12S1，Y2=*2/12S2，Y3=*3/12S3，...，YK=*K/12SK，K指住宅区内物业管理K个独立单体建筑。
从上述关系推论结果看出，标准综合平均指标数Y，只是反映物业管理服务收费的综合水平，反映物业统一管理，所应达到的综合管理水平，用于反映物业管理水平的高低。Y1 Y2 Y3......Yk说明公共性服务费分摊到单体，某单体业主应该缴纳的公共性服务费标准，反映物业管理公共性服务于某单体业主管理服务水平的高低。应当指出，上述指标只是反映同一时空，相同条件物业管理的管理服务水平，但是两个住宅区不可能存在于同一时空，相同条件，因此不能绝对地用于比较两个住宅区管理服务水平，要比较只是相对而言，还因为物业管理不是某一时间的，而是一个长时间的过程。这里也提出比较物业管理学的理论体系问题。
还要指出，对住宅区进行统一管理，估算所发生的各类各种费用，还需一定的物业管理经验积累，才能比较准确的确定，或者物业管理成为一门行业，专业部门对各项工作及设备等发生的费用，依据管理档次，专门确定出行业的费用标准，这样就较为规范，如果由于通涨等原因，造成费用标准的变动，可以由行业部门公布调整系数加以调整，当然其最后体现的各种价格，还需有关部门审批，至此也有根有据，合情合理。
篇3：物业知识教材：小区物业管理经费与测算
物业知识教材：小区物业管理经费与测算
一、物业与物业管理
"物业"一词由英语"Estate"或"Property"引译而来的，含义为"财产、资产、拥有物、房地产"等。从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群，如住宅小区、工业小区;也可以是单体建筑，如一栋高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等;同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。
社会化、专业化、企业化、经营化是物业管理的4个基本特征。物业管理起源于19世纪60年代的英国。现代意义的物业管理在我国起步较晚，是随着gg开放不断深化，市场经济日趋活跃，城市建设事业的迅速发展，房地产综合开发的崛起和房屋管理体制改革步伐的加快，于本世纪80年代由沿海地区逐渐兴起的。
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司--深圳市物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国内地物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。随后从深圳到广州，从南方到北方，从沿海到内地，在众多城市物业管理公司像雨后春笋般涌现，物业公司呈现出一派蓬勃生机。1993年6月30日，成立了全国首家物业管理协会--深圳市物业管理协会。
1994年4月建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出:"住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理"。从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制改革指明了方向，并提供了法规依据。
1996年2月，国家计委、建设部联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前迈出了一大步。
20**年9月1日施行的《物业管理条例》，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。
二、住宅区物业管理经费的来源
住宅区物业管理经费是提高住宅区管理水平，搞好综合服务的重要基础条件，对物业管理企业和广大住户来说又是一个非常明显的问题，是关系物业管理能否维持下去并持续发展的关键。
住宅区实行物业管理，其目的之一就是要改变以往单纯靠上级拨款、党委补贴，有多少钱办多少事的被动局面。但是，由于传统观念及职工的经济收入水平还较低，还不能承受较高的费用，因此，要解决住宅区的管理经费问题，必须建立多渠道、多层次的筹集物业管理经费机制。住宅区物业管理经费的来源主要有:
一是物业管理企业可以定期向住宅区的单位和住户收取一定数量的物业管理费。如山东局一队基地管理处自20**年1月开始，按0.10元/平方米、月收取(内部价格)，保证了门卫及清洁工的工资。
二是住宅区维修养护专项基金。该基金是指用于住宅区共用部位、公共设施设备的更新与大、中修基金。该费用的收取通过双向筹集的渠道进行。1、公有住房售出后，由售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上，多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%;由业主一次性或分次筹集。2、商品房出售后，维修基金由开发建设单位和购房人双向筹集。在房屋销售阶段，建设单位可按住宅的综合造价提取2%(多层住宅)、3%(高层住宅)的维修基金(纳入住宅成本);住户在办理签约、入户手续时按购房款的1%或建筑成本价的1.5%(每平方米)一次性交纳维修基金。不管是公房出售后，还是商品房出售后，如遇某些重大原因，维修基金不敷使用时，经业主委员会研究决定，还可临时向业主筹集。维修基金必须专款专用，只能用于物业公用部位和公用设施、设备的更新与大、中修。维修基金的突出特点就是他的数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全的基础上，争取产生最大的增值收益，如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可你补日常管理费用的不足。
三是一业为主，多种经营。要以物业公司为依托，完善住宅区的配套设施，建车棚、车库等，有条件的单位，建设门头房，对外出租或自己经营。这些经济实体既为住宅区住用人服务，也向社会承担业务，用多种经营取得的部分利润，你补管理费的不足，实现以业养业的目的。四是依靠单位和改制企业的支持。地勘单位搞物业管理是一种体制创新，由于优势资产和精兵强将已到改制企业，作为各级领导要高度支持并帮助物业管理企业，扶持物业管理企业。改制企业要从维护大局的角度，做好资金的支持和思想上的支持。
三、住宅区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算
(一)住宅区公共服务收费的费用构成
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;
2、公共设施、设备日常运行、维修及保护费;
3、绿化管理费;
4、清洁卫生费;
5、保安费;
6、办公费;
7、物业管理单位固定资产折旧费;
8、法定税金。
此外，对实行物业保险的住宅区，还应包括投保财产保险及各种责任保险的支出。
(二)住宅区公共性服务收费标准测算原则
住宅区公共性服务收费标准由所在地综合服务项目，劳动付出状况、物价指数变化和住户的经济承受能力，以及住宅小区的档次制定。
(三)住宅区公共服务收费的测算方法
公共服务收费的测算可用公式来表示:
*=∑*i(i=1，2，......9)
*:公共性服务收费标准，单位为元/月.平方米;
*i:各分项费用收费标准，单位为元/月.平方米;
i:分项项数;
∑:表示对各分项费用算术求和。
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费
该项费用指物业管理企业的人员费用。包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费。不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。
各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业的性质、参考当地平均工资水平确定。按规定提取的福利费包括福利基金(按工资总额的14%计算)、工会经费(按工资总额的2%计算)、教育经费(按工资总额的1.5%计算)和社会保险费(按有关规定计算)组成。
该项费用测算方法是根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类管理、服务人员的编制数;然后确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额;再按基本工资总额计算上述各项的金额;汇总后即为每月该项费用的总金额，最后分摊到每月每平方米建筑面积。
其测算公式为:
工资、福利费=(月基本工资总额+各项福利费、社会保险费+加班费+服装费)/总建筑面积(元/月.平方米)
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费该项费用包括住宅区楼宇内公用部位如过道、门厅、楼梯及区内道路环境内的各种土建零修费;各类公共设施、设备如室外上、下水管道、电器部分、燃气部分等的日常运行维修及保养费;区内及楼宇内公共照明费等。不包括业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修、养护、更换与更新费用;公共设施、设备的大、中修费用;电梯的运行、保养与维修费用;共用天线保养维修费用;高压水泵的运行、维修费用;冬季供暖费。这些费用按国家和当地的现行规定与标准分别向产权人和使用人另行收取。
该项费用可按成本法或简单测算法进行测算。成本法即分别测算各分项费用的实际成本指出，然后求和。简单测算法是指:以住宅每平方米建筑成本为基数，普通多层住宅公共设施、设备建造成本按住宅建筑成本的15%计取，折旧年限按25年计算，每月/每平方米建筑面积应分摊的公共设施、设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。
3、绿化管理费、保安费、办公费、物业管理企业固定资产折旧费、利润及法定税率等应进行具体测算。
4、漏交率问题
由于多种原因，物业管理服务费的收缴不可能达到100%。这就产生了漏交率的问题。如果将个别也漏交而造成的损失摊到其他业主身上，显然是不合理的;但由物业管理企业完全负担这部分损失也是不合理的。解决这一问题的正确途径是一方面从业主、业主委员会到物业管理企业要尽可能提高物业管理服务费的收交率;同时在进行物业管理经费财务预算时要注意留有一定的余地。