住宅小区物业管理费标准测算方案参考
一、物业管理费收入测算
为了便于测算,结合商业物业及车位的的物业管理服务收入,以及日后平均年收费率估算,假设××小区物业服务费标准为PM,则
营业收入=住宅物业服务费收入+车辆停放服务费收入+ 商业物业服务费收入
=住宅建筑面积×PM×12月×96%+车位数×25元/车位.月×12月×95%+ 商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%
=20164.09㎡×PM×12月×96%+96个×25元×12月×95%+1619.7㎡×2.3元×12月×70%
=232290.32PM+27360.00+31292.60
=232290.32PM+58652.60
说明：◆%比是指年度收费率;◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。
二、物业管理成本支出测算
|
序号 |
项 目 |
月发生额 元 |
年发生额 元 |
备 注 |
|
1 |
工资及福利 |
19350.00 |
232200.00 |
附表1 |
|
2 |
行政办公费 |
1156.68 |
13880.00 |
附表2 |
|
3 |
设备设施维护费 |
2083.33 |
25000.00 |
附表3 |
|
4 |
环境管理费 |
430.00 |
5160.00 |
附表4 |
|
5 |
公共水电费 |
3100.00 |
37200.00 |
附表5 |
|
合 计 |
26120.01 |
313440.00 |
|
|
|
6 |
社区文化建设费 |
|
||
|
7 |
不可预见费 |
营业收入×2% |
||
|
8 |
酬金 |
营业收入×10% |
||
|
9 |
法定税金 |
营业收入×5.5% |
||
|
成本支出总计 |
313440.00＋营业收入×17.5％ |
|||
附表1：
工资估算 ￥232200.00元
|
职位 |
薪金标准 包括福利社保 |
预算人数 人 |
全年薪金总额 元 |
平均每月 薪金支出 元 |
|
|
年终奖金 按一个月薪标准 |
薪金合计 |
||||
|
主管 |
2400.00 |
1人 |
2000.00/人 |
30800.00 |
|
|
秩序维护员 |
1700.00 |
6人 |
1300.00/人 |
130200.00 |
|
|
客服管理员 |
1700.00 |
1人 |
1300.00/人 |
21700.00 |
|
|
工程技工 |
1900.00 |
1人 |
1500.00 |
24300.00 |
|
|
清洁绿化员 |
1000.00 |
2人 |
600.00/人 |
25200.00 |
|
|
合 计 |
11人 |
|
232200.00 |
19350.00 |
|
附表2：
行政办公费估算 ￥13880.00元
|
序号 |
项目 |
测算式依据 |
计算式 |
支出金额 人民币元 |
|
|
月支出 |
年支出 |
||||
|
一 |
通讯费 |
|
|
|
|
|
1 |
移动电话 |
100元·部/月 |
100×1部 |
150.00 |
1800.00 |
|
2 |
物业服务中心电话 |
150元·部/月 |
150×1部 |
150.00 |
1800.00 |
|
二 |
交通费 |
100元·人/月 |
100×2人 |
150.00 |
1800.00 |
|
三 |
办公用易耗品 |
|
|
150.00 |
1800.00 |
|
四 |
服装费 |
|
|
|
|
|
1 |
管理干部服装 |
2套·880元/2年分摊 |
440×1人 |
36.67 |
440.00 |
|
2 |
一般工作人员服装 |
2套·800元/2年分摊 |
400×2人 |
66.67 |
800.00 |
|
3 |
秩序维护员服装 |
2套·600元/2年分摊 |
300×6人 |
150.00 |
1800.00 |
|
4 |
清洁绿化服装 |
2套·300元/2年分摊 |
150×2人 |
25.00 |
300.00 |
|
五 |
物料折旧费 |
|
|
|
|
|
1 |
电脑 |
1台·3200元/台/4年分摊 |
800×1台 |
66.67 |
800.00 |
|
2 |
监控室空调 |
1台·2000元/台/4年分摊 |
500×1台 |
41.67 |
500.00 |
|
3 |
对讲机 |
1台·1200元/台/3年分摊 |
400×3台 |
100.00 |
1200.00 |
|
4 |
对讲机电池 |
1块·120元/块/2年分摊 |
60×4块 |
20.00 |
240.00 |
|
六 |
业务费及 其它支出 |
|
|
50.00 |
600.00 |
|
合 计 |
|
|
1156.68 |
13880.00 |
|
附表3：
设备设施维护费估算 ￥25000.00.元
|
名 称 |
摘 要 |
金额 元 /月 |
|
|
月支出 |
年支出 |
||
|
工程维修工具 |
维修工具按3年分摊 |
41.67 |
500.00 |
|
工程维修物料 |
经验值估算 |
250.00 |
3000.00 |
|
保安监控系统维护 |
委外保养 |
750.00 |
9000.00 |
|
电梯维护保养 |
委外保养 包括年检费用 4部·2000元/台/年 |
666.67 |
8000.00 |
|
化粪池清理维护 |
委外清理维护 250元/组 |
125.00 |
1500.00 |
|
停车场养护 |
|
83.33 |
1000.00 |
|
消防、供水系统维护 |
自保 含维修材料费用 |
166.67 |
2000.00 |
|
二次供电发电机 维护保养 |
自保 |
|
|
|
其 他 |
|
|
|
|
合计 |
|
2083.33 |
25000.00 |
备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。
附表4：
环境管理费估算 ￥5160.00元
|
序号 |
项目 |
测算式依据 |
计算式 |
支出金额 元 |
|
|
月支出 |
年支出 |
||||
|
1 |
园林绿化保养 |
综合估算 |
|
60.00 |
720.00 |
|
2 |
垃圾承运费 |
环卫处收费 |
|
100.00 |
1200.00 |
|
3 |
四害消杀 |
预支出 |
|
100.00 |
1200.00 |
|
4 |
清洁、绿化工具 |
综合估算 |
|
100.00 |
1200.00 |
|
5 |
清洁用品的消耗 |
综合估算 |
|
50.00 |
600.00 |
|
6 |
水池、梯间 清洗消毒等 |
综合估算 |
|
20.00 |
240.00 |
|
合 计 |
|
|
430.00 |
5160.00 |
|
附表5：
公共水电费估算 ￥37200.00元
|
项目 |
测算式依据 |
计算式 |
支出金额 元 |
|
|
月支出 |
年支出 |
|||
|
路灯、园林用电等 |
综合估算 |
|
300.00 |
3600.00 |
|
办公、监控中心 |
综合估算 |
|
600.00 |
7200.00 |
|
地库车场照明、地库排风机、地库潜水泵等 |
综合估算 |
|
400.00 |
4800.00 |
|
电梯、电梯房风机等 |
4部电梯估算 |
|
1800.00 |
21600.00 |
|
|
|
|
|
|
|
合 计 |
|
|
3100.00 |
37200.00 |
三、物业管理服务费标准的测算
下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。
若×××小区物业管理实现收支平衡,则：营业收入—成本支出=0
即：营业收入— 313440.00+营业收入×17.5% =0
推算出：
营业收入=379927.27元
根据物业管理费收入测算结果,按营业收入的测算公式,则应为：
营业收入=住宅物业服务费收入+车辆停放服务费收入+ 商业物业服务费收入
379927.27元=232290.32PM++27360.00+31292.60
推算出：
PM≈1.383元/㎡.月
根据上述测算,我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为￥1.38元/㎡·月
上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发,按新的物业服务收费管理办法还应将管理费分摊等费用纳入测算 如公司运营费用、公司要承担的税费等 。当然,收入与支出应根据本企业和小区实际运营情况测算 如本公司人员工资、小区能源损耗、日常运作资源损耗、税费等 。另外,测算过程还应考虑未来成本的上升可能,故在此基础上要预留3～5年 或根据物业服务合同期限 的提升空间。如当时测算标准为1.5元/㎡·月,但考虑未来成本上涨因素,则在此基础上最低要提升到2.0元/㎡·月。那么在实际操作中如直接按此标准收取,恐业户也不一定能接受也不诚信,所以在对外收取上则明确或公告“第一年按物业管理费标准的75%收取 为不让业户感到迷惑或不理解,可对外宣传开发商为回馈业户而采取的贴补政策 ,第二年按 %收取,第N年按 %收取”。这样做法,避免了未来因提升管理费标准而去做大量工作之苦 我想业主也会理解
仅供参考,不足之处,请予批评指导。
篇2：谈物业管理费测算
谈物业管理费测算
恰逢《物业服务收费管理办法》(下称“办法”)的出台，为物业管理收费提供了法律依据。根据“办法”，物业管理费的构成分三个部份：
一)开始建设单位缴交的住宅区公用设施专用基金；
二)业主缴交的住宅维修基金和公用设备更新储备金；
三)业主缴交的住宅区公共性服务费。前两部份，“办法”已做出明确的缴纳办法，设立专帐管理，专款专用。
第三部份住宅区共性服务费，“办法”也明确了费用项目，可如何根据项目费用发生，确定这部份的物业管理费，笔者就此浅见，与诸位共同商讨。
对于住宅、楼宇等物业的管理，现在尚存在不同组织形式的管理方式，不论哪种组织形式的管理，都须发生管理费用，费用的来源会有所不同。现认为较为科学的物业管理是实现社会化、专业化、市场化、服务经营型的物业管理模式，实行政府主管部门行业管理，业主自治与物业管理公司专业服务相结合的管理体制，因此管理费来源于为主。本着“取之于用户、用之于用户，收支平衡，略有结余”的原则，就是说管理公司所从事的管理活动是微利行业，而依据《中华人民共和国公司法》设立的公司，“公司是以营利为目的的社团法人”，这一定义包含着特征之一：“公司是以营利为目的的经济组织。”为此物业管理费在定价、批准、执行过程中，势必会遇到物业管理公司与业主在利益上的矛盾和冲突。因此需要政府主管部门行业管理，协调两者之间的利益。物业管理费的测算要公开、公平、合理，保证物业管理有可靠足够的经费来源，维持物业管理良性循环发展。
物业管理费的测算，在坚持以上原则和注意处理问题的基础上，如何测算，分以下几个步骤：
一)根据住宅区的规模、档次和管理目标，设立岗位，配备相应能力的人力资源。
二)估算住宅区进行统一管理，达到确定的管理目标，所发生的各类各种费用。
三)考虑统一管理能取得的社会效益、环境效益和经济效益。
按照上述步骤和根据“办法”中住宅区公共性服务包括项目，假设以年为核算周期，以下发生的各种费用分别设为：
1、管理、服务人员的工资和按照办法提取的福利费(A)
2、公用设施、设备维修、保养和公用设备日常运行费(B)
3、绿化管理费(C)
4、清洁卫生费(D)
5、保安费(E)
6、办公费(F)
7、法定税费(G)。
目前从事物业管理正常缴纳税费有两项，即营业税和城建教育附加费。 由于住宅区内不同类型建筑，建筑标准、规格、档次、配套设施不同，如住宅、大厦等。因此分摊到某个建筑单体根据管理档次要求发生费用不同，所以物业管理还要根据不同建筑物功用不同，管理标准、档次的不同，划分不同单体发生费用所相应的经营额，分别*1 *2 *3...*K0 因此物业管理费分摊到各个单体之后，则：*= *1 +*2+ *3+...+*K
由于公司核算成本费用一般以年为单位，可是落实到收取物业管理费，以年为限则太长了，一般认为以月为单位收取最佳，最为合理，所以总经营额落实到每月应为*/12。那么每月摊到各个单体建筑分别为*1 /12、*2/12、*3/12...*K/12。按总面积分摊物业管理费，如总面积为S，各单体面积分别为S1、S2、S3、SK，S=S1+S2+S3......+SK0因此测算公共性服务费标准综合平均指标数Y=*/12S(单位：元/米2·月)变简称综合平均指标数。按某单位面积分摊到每个单体公共性服务费标准(单位：元/米2·月)则为：
Y1=*1/12S1，Y2=*2/12S2，Y3=*3/12S3，...，YK=*K/12SK，K指住宅区内物业管理K个独立单体建筑。
从上述关系推论结果看出，标准综合平均指标数Y，只是反映物业管理服务收费的综合水平，反映物业统一管理，所应达到的综合管理水平，用于反映物业管理水平的高低。Y1 Y2 Y3......Yk说明公共性服务费分摊到单体，某单体业主应该缴纳的公共性服务费标准，反映物业管理公共性服务于某单体业主管理服务水平的高低。应当指出，上述指标只是反映同一时空，相同条件物业管理的管理服务水平，但是两个住宅区不可能存在于同一时空，相同条件，因此不能绝对地用于比较两个住宅区管理服务水平，要比较只是相对而言，还因为物业管理不是某一时间的，而是一个长时间的过程。这里也提出比较物业管理学的理论体系问题。
还要指出，对住宅区进行统一管理，估算所发生的各类各种费用，还需一定的物业管理经验积累，才能比较准确的确定，或者物业管理成为一门行业，专业部门对各项工作及设备等发生的费用，依据管理档次，专门确定出行业的费用标准，这样就较为规范，如果由于通涨等原因，造成费用标准的变动，可以由行业部门公布调整系数加以调整，当然其最后体现的各种价格，还需有关部门审批，至此也有根有据，合情合理。
篇3：物业管理费用测算
物业管理服务费用测算
根据“******”人员编制计划,及拟推广管家服务的总体管理思路,对“******”的物业管理服务费进行测算。内容包括:
一、 经费测算的原则及说明;
二、 经费测算:
1、人工成本;2、行政办公费;3、设备/设施维护费;4、公用水电费;5、清洁绿化费;6、保安费;7、固定资产折旧;8、开办费摊销;9、不可预见费;10、管理者酬金;11、税金。
详细测算书内容如下:
第一节 经费测算的原则及说明
一、 测算的依据
(一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规;
(二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”;
(三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。
二、 经费测算的原则
(一) 遵循物业管理行业特点的原则
物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出,是物业管理企业正常运转的基础,也是为业主/使用者创造舒适工作环境,达到物业保值增值目的的基本条件。
(二) 服务水平与管理费用相匹配的原则
针对“*******”高档物业需求,根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点,准确定位物业管理的水平,准确定位管理费用的标准。
(三) “零预算”原则
物业管理费实行“零预算”原则,“以支定收”,根据物业管理服务的要求和标准,确定物业管理费用的支出;再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样,物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。
(四) 管理者提取酬金原则
物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。
三、 测算的有关说明
(一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费,公共设备、设施日常运行、维护及保养费,绿化管理费,保洁卫生费,保安费,办公费用,物业管理单位固定资产折旧费,税费,利润,开办费摊销、不可预见费。
(二) 有关费用的说明
1、人员工资标准
根据市场化原则,参照成都行业工资水平,根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准,人员工资标准如下:
序号 职 务 月薪 备 注
1 中心经理 4,000