星级会所恒温泳池——卖房噱头物管包袱?
豪华会所、恒温泳池、高档餐厅——在竞争越来越激烈的地产市场上,会所等设施成为了竞争的重要筹码,这些筹码在入住后却逐渐成为了物业管理的包袱。在日前举行的一次物业管理研讨会上,不少物业公司的负责人纷纷建议,物业管理除了自身的开拓能力外,希望开发商在设计的时候注重后期物业管理成本。
高端物业管理收支难平衡
高端物业与一般的物业有所区别,因此在物业管理上也有不同。深圳市首佳物业管理咨询顾问公司常务副总经理张东宁介绍,高端物业与普通物业在管理上的区别主要是因为业主身份、配套设施和居住功能、生活方式等方面造成的。
与普通住宅相比,高档住宅的业主在物业管理服务上要求更高,更重视被尊重的程度,主导意识强。高端物业的配套设施也比较完善,设施的使用维护难度大,但是高端物业往往容积率比较小,而且居住方式也不一样,不少物业业主甚至很少来住,造成了一些有偿服务的配套设施使用率过低,使得物业公司很难在收费合理和维护成本两者间找到平衡点。
地产公司靠配套抬高房价
张东宁称,高端物业管理光靠物业管理费用显然是不够的,不但难以管理好,就算是基本管理都成为问题。
目前的做法,物业公司与地产公司两者间是矛盾的,地产公司在设计的时候基本上是考虑卖房,如把景观做得非常好看,泳池要做成恒温、按摩式,会所一定要豪华等,这些设施将房子的价格拉上去了,但是日后的物业维护成本就高了。
这种现象造成了发展商往往在卖完楼后要么就是货不对板,要么就是放弃物管走人,因为谁都不愿意背上亏损的包袱。张东宁建议,高端物业的开发商不但要考虑物业的收费标准,还要在当初设计时考虑今后物业的管理成本。
物管费用仍需开发商资助
对于高端物业管理成本过高的问题,华侨城物业管理有限公司管理部经理李连军也表示了同样的观点,他称华侨城波托菲诺纯水岸项目的管理费才3.5元/平方米·月,但是纯水岸每个月光是公共区域的电费就高达10万元,因为湖水是靠人工循环的,虽然物业管理公司在开拓多种有偿服务上花了很多心思,但是仍然不足以弥补,还要开发商的支持。
中国策划研究院副院长兼物业管理专家委员会主任瞿胜江称,目前物业公司的收费标准,大多是按照“以支定收”的模式制定收费标准的,但是对于一些高端物业来讲,往往是不够的。其实开发商的成功与物业管理往往是相连的,据他了解,万科地产对于物业管理这一块的支持就是很充裕的,万科的房地产价值也因为物业管理的优势得到了抬升,并且促进了品牌的树立。
不过他同样认为,高端物业的开发商除了有必要对物业公司支持外,还要在设计时考虑物业成本,不要盲目上马配套项目,尽量为日后的物业管理创造良好的环境。
篇2：浅议如何控制物管成本
浅议如何控制物管成本
现在的物管行业究竟是亏是盈？按照业内的普遍认识，物业管理行业是一个微利行业，但有些业主对此并不买账，认为在市场经济条件下，如果物业管理公司真的亏损，那为什么不关门大吉？为此有业主猜疑，物业管理是不是暴利行业？
为什么会有两种截然不同的看法呢？首先得看物业所处地区的经济发展水平，物业的类型和规模，物业管理企业的资质等级，物业管理质量，管理水平以及物业管理费的收缴率等。对于经济适用房及业主入住率较低的物业，物业管理公司亏损的可能性比较大，面对于种种中高档物业，应该说还是有一定利润空间的，但无论如何也达不到所谓“暴利”的程度。
如何提高物业管理公司的管理水平，摆脱经营困境，提高经济效益，这是每一个物业管理从业人员都应当思考的问题。《物业服务收费管理办法》第十一条确规定了物业管理成本的基本构成。
通过规定，我们可以清晰地看到物业管理公司收入的主要来源，但这些均未反映出装修管理服务费、停车服务费、特约服务创收等费用。其实在实际操作中，这些也是物业管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，实现企业的良性循环？
1、物业管理应早期介入
物业管理公司在物业的规划设计及建设阶段应提早介入。站在使用者的角度，改进和完善物业的设计，监督施工质量，有利于完善物业的使用功能，也有利开展，提高工作效率和工作质量，从而降低使用、维修成本，提高经济效益。
2、部分项目实行专业分包业化服务转变，将部分项目发包给专业公司，例如：将清洁卫生这一技术含量较低，利润率不高的项目发包给社会上的专业清洗公司，公司在清洁卫生方面能够提供比物业管理公司更加优质的服务，而且成本会更低，物业管理公司也不用承担清洁工的社会保险等责任，这样管理费用也会降低。
3、全面节约各项费用
建立行之有效的奖惩制度，奖励节约，惩罚铺张浪费行为。要求每位员工都要有节约意识，物品信用实施以旧换新，修旧利废，综合利用。尤其对水、电、电话费等方面加以控制，在财务报销上严格把关，严格控制打的费，餐饮费等费用，确保“一支笔”的财务报销制度。
4、完善采购招标管理制度
较大的物业管理公司每年办公用品、保洁用品、维修配件、员工服装等采购费用，少则几十万，大到几百万。因此必须实行招标定点采购，这样可杜绝“暗箱操作”，从而大大降低成本。
5、充分利用物业资源，开展多种经营进行创收
物管不仅要会省钱，还得会赚钱。除去物业管理公共服务外，要广泛开展多种经营，针对客户的需求，开动脑筋，比如说家政服务，这既方便了业主也增加了收入。
6、合理定编定岗，整合资源
对照物管委托合同，甲方的要求，物业的特点等因素合理定人定岗。按因事设岗的原则，工作延伸，综合利用，提高人均管理面积，并通过招聘一专多能型人才，同时在企业内部培养一专多能型人才，使员工队伍精干，并在企业内部回忆新员工的培训，使新员工能熟练掌握各岗业务，从而提高工作效率。也可通过“1拖N”管理模式，由一个管理成熟的大型小区向周边几个小区辐射，实现管理人员的共享。对大型、绿化、维修设备，甚至车辆等，可由几个管理处综合利用，资源共享，从而降低管理成本。
7、努力实现规模经营
通过提高品牌含金量，提高资质等级，提高社会美誉度，提高服务质量，扩大市场竞争力，不断承接一些面积大、综合质量优的物业，提高规模效益，面积增加后也能不断降低单位管理成本，同时由劳动密集向知识密集转型，依靠自身的技术实务和专业化运作方式，努力形成一定的产业规模。
8、智能化管理降低成本
借物管小区朝智能化社区发展的新趋势，以IC卡等技术为核心，实现对业主用水、用电、用气及物业服务费、停车费等其他会费项目管理的新模式。还可利用先进的电视监控安防系统对小区的主要出入口、道路、公共场所进行监控，从而降低人工费用，达到降低成本的目的。
当然，企业成本管理离不开企业文化的辐射，有着良好企业文化氛围的企业，必然有利于各项成本管理制度的实施。企业内部每一个部门和每位员工都是成本的影响者，要将全体员工都当作成本管理的主体，通过种种方法不断提高成本控制意识。