为了规范中建物业中央空调系统设备的管理，确保空调系统设备（设施）处于良好运行状态特制定本规程。
1.空调系统操作规程
1.1启动前检查
1.1.1检查机组电源：380V±10%，
1.1.2检查管道有无渗漏，所有阀门是否已开启。
1.1.3检查冷却塔水位、膨胀水箱水位是否适量。
1.2启动操作
1.2.1按下控制箱启动按钮并保持5秒钟，系统则按以下顺序进入自动启动模式：
1.2.2空调水系统启动运行5分钟后，空调主机进入待命状态，按下启动按钮，机组开始投入运行。
1.2.3按照使用需要启动新风机、空调柜机及各区域风机盘管。
1.3停机操作
1.3.1按下空调主机停止按钮，系统则按以下顺序进入自动停机模式：
1.3.2紧急停机：按下控制箱操作面板下方的“紧急停机”按钮即可。
1.4空调系统运行管理
1.4.1机组的运行时间和运行方案，根据气温、冷冻水供、回水温度、设备运行状况以及管理处的要求进行安排，使冷冻水供水温度控制在10℃以下，回水温度控制在16℃以下。设备责任人也可根据气温变化及时调节空调负荷和运行工况，已达到节能的目的。
1.4.2在机组运行过程中，设备责任人须每2小时检查一次运行情况，观察各类表计，并填写《中央空调系统运行记录表》。正常情况下，高压表（排气压力）应为1.1~1.7MPa，低压表（吸气压力）应为0.3~0.6MPa，各运转压缩机间的排气压力差应小于0.1MPa 。
1.4.3空调系统运行故障应急处理方法：
篇2：中央空调系统设备检查保养内容及周期
序号 检查保养项目保养内容周期
1机组外观清洁1次/月
2控制柜检查、清洁1次/月
3水流开关检查、调整灵敏度1次/月
4柜机/新风机过滤网清洗1次/月
5压缩机电机润滑注二硫化钼1次/月
6冷却塔过滤网清洗，损坏更换1次/季
7布水器清洗、调整，损坏更换1次/季
8闸阀螺杆涂黄油除锈、紧固1次/季
9水泵电机轴承加黄油、更换盘根1次/季
10 进水浮球阀检查、调整，损坏更换1次/季
11 空调风机皮带调整松劲，损坏更换1次/季
12 盘管滤网、电机轴承清洁，检查，损坏更换1次/季
13 电动机润滑加润滑油1次/季
14 设备房地漏检查、清理1次/季
15 冷却塔风机检查、调整风叶角度1次/半年
16 压力表、温度计损坏更换1次/半年
17 排气阀损坏更换1次/半年
18 设备机座检查、紧固地脚螺栓1次/半年
19 管道吊支架如有松动、脱落，紧固、更换1次/半年
20 制冷剂量测漏、补充制冷剂1次/半年
21 冷冻水补充乙二醇浓度1次/年
22 压缩机电机绝缘检查1次/年
23 管道保温修补更换1次/年
24 管道防锈除锈，刷漆或换管1次/年
25 电气主回路、二次回路检查、测试1次/年
26 综合检查保养项目
及完好标准
1、 制冷量、冷却能力及运行参数基本达到设计要求或工艺需要，无超温、超压现象
2、 各传动系统运转正常，润滑良好，油质符合要求，运行噪音符合环保部门规定
3、 清洁，无腐蚀、破坏、漏水、漏风、堵塞现象
4、 附件齐全，灵敏可靠，保温良好，色标正确
5、 电气控制系统级保护装置齐全，工作正常。1次/年
篇3：中央空调设备维护维修保养规范
中央空调设备维护维修保养规范
一 目的
1、规范中央空调系统设备维护维修保养工作，以确保中央空调系统设备正常运行。
二 范围
2、适用于分公司所管物业的中央空调系统设备的维护维修保养工作。
三 职责
3、服务供方负责提供空调主机的维护维修保养工作。
4、工程部空调维修工负责实施中央空调系统其它设备的维护维修保养工作。
5、工程部负责人负责对中央空调系统设备的维护维修保养工作进行监督、指导。
四 维护保养
6、维护保养周期、内容及方法
7、服务供方需按照保养合同规定的内容对空调主机实施维护保养工作，并提交维护保养报告，由工程部负责保存至合同结束后两年。
8、工程部维修工负责对服务供方实施的维护保养工作进行检查、监督，并对维护保养工作结果进行确认。
9、工程部维修工需按照年度及月度、季度保养计划所要求的内容对中央空调系统主机以外的设备实施维护保养工作，并将维护保养情况记录于“工程部工作日志”、“每月空调系统设备维护保养记录表”、“空调设备保养记录表”、“空调风机盘管滤网清洁保养记录表”内。
五 维修
10、服务供方负责提供空调主机的维修工作。
11、工程部负责对服务供方提供的空调主机维修进行检查及监督，并对维修结果进行确认，同时填写“设备维修记录表”。
12、工程部维修工负责提供空调主机以外的设备维修工作，维修人员接到维修任务后，按《设备设施维修程序》执行，维修完成后在“工程部班工作日志”中做相应记录。
13、维修过程中空调系统的操作按《中央空调系统设备操作规范》执行。
篇4：中央空调系统操作规程与维护保养标准
为了规范中建物业中央空调系统设备的管理，确保空调系统设备(设施)处于良好运行状态特制定本规程。
1.空调系统操作规程
1.1启动前检查
1.1.1检查机组电源：380V±10%，
1.1.2检查管道有无渗漏，所有阀门是否已开启。
1.1.3检查冷却塔水位、膨胀水箱水位是否适量。
1.2启动操作
1.2.1按下控制箱启动按钮并保持5秒钟，系统则按以下顺序进入自动启动模式：
1.2.2空调水系统启动运行5分钟后，空调主机进入待命状态，按下启动按钮，机组开始投入运行。
1.2.3按照使用需要启动新风机、空调柜机及各区域风机盘管。
1.3停机操作
1.3.1按下空调主机停止按钮，系统则按以下顺序进入自动停机模式：
1.3.2紧急停机：按下控制箱操作面板下方的“紧急停机”按钮即可。
1.4空调系统运行管理
1.4.1机组的运行时间和运行方案，根据气温、冷冻水供、回水温度、设备运行状况以及管理处的要求进行安排，使冷冻水供水温度控制在10℃以下，回水温度控制在16℃以下。设备责任人也可根据气温变化及时调节空调负荷和运行工况，已达到节能的目的。
1.4.2在机组运行过程中，设备责任人须每2小时检查一次运行情况，观察各类表计，并填写《中央空调系统运行记录表》。正常情况下，高压表(排气压力)应为1.1~1.7MPa，低压表(吸气压力)应为0.3~0.6MPa，各运转压缩机间的排气压力差应小于0.1MPa 。
1.4.3空调系统运行故障应急处理方法
篇5：中央空调维修保养规程
中央空调维修保养规程
为规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好，特制定本规程。
(一)冷却塔维修保养：专业人员每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。
1、用500V摇表检查电机绝缘电阻应不低于0.5兆欧，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5兆欧以上时则应拆修电机线圈。
2、检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油;如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。
3、检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带;检查皮带是否太松，如是则应调整(每半个月检查一次);检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。
4、检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。
5、清洗冷却塔(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶。
6、检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复(不定期)。
7、拧紧所有紧固件。
8、清洁整个冷却塔外表。
(二)风机盘管维修保养：专业人员每隔半年对风机进行一次清洁、保养。
1、检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。
2、每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气(不定期)。
3、用500V摇表检查风机电机线圈绝缘电阻应不低于0.5兆欧，否则应整修处理。检查电容有无变形、膨胀或开裂，如是则应更换同规格电容;检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。
4、清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。
5、用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。
6、拧紧所有紧固件。
7、清洁风机盘管外壳。
(三)冷凝器、蒸发器维修保养：专业人员每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。
1、柜式蒸发器维修保养：
(1)每周清洗一次空气过滤网;
(2)清洁蒸发器散热片;
(3)清洁接水盘。
2、水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢)：
(1)配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂);
(2)拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时;
(3)酸洗完后用1%的NaOH溶液或5%Na2CO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗三次以上;
(4)全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修;如不漏水则重新装好(如发兰的密封胶垫已老化则应更换)。
(四)冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养：专业人员每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。
1、电动机维修保养：
(1)用500V摇表检查电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上，否则应进行干燥处理或修复;
(2)检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承;
(3)检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。
2、水泵维修保养：
(1)转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承;如是水泵叶轮问题则应拆修水泵;
(2)检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定期)。
3、检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。
4、清洗水泵过滤网。
5、拧紧水泵机组所有紧固螺栓。
6、清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。
(五)专业人员每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路处是否有大量的冷凝水或保温层已破损，如是则应重做保温层。
(六)阀类维修保养：专业人员每半年对阀类进行一次保养。
1、节制阀与调节阀的维修保养：
(1)检查是否泄漏，如是则应加压填料;
(2)检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加润滑油;
(3)如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门;
(4)检查法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。
2、电磁调节阀、压差调节阀维修保养：
(1)干燥过滤网：检查干燥过滤网是否已脏堵或吸潮，如是则应更换同规格的干燥过滤器;
(2)电磁调节阀、压差调节阀：
——通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀;
——对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应更换密封胶垫。
(七)检测、控制部分维修保养：专业人员每半年对检测、控制部分进行一次保养。
1、检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养：
(1)对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换;
(2)送检温度计、压力表合格后方可再使用;
(3)检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换;
(4)检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。
2、控制部分维修保养：
(1)清洁控制柜内外的灰尘、脏物;
(2)检查、紧固所有接头线，对于烧蚀严重的接头线应更换;
(3)交流接触器维修保养：
——清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
——清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器;
——清洁铁心上的灰尘及脏物;
——拧紧所有紧固螺栓。
(4)热继电器维修保养：
——检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应修整处理，处理后达不到要求的应更换;
——检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。
(5)自动空气开关维修保养：
——用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5兆欧，否则应烘干处理;
——清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换;
——清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)。
(6)信号灯、指示仪表维修保养：
——检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡;
——检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换。
(7)中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查两者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器;
(八)压缩机维修保养：专业人员每年对压缩机进行一次检测、保养。
1、检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再冲注润滑油;如油已变色则应彻底更换润滑油。
2、检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。
3、具体检查压缩机如下参数：
(1)压缩机电机绝缘电阻(正常0.5兆欧以上);
(2)压缩机运行电流(正常为额定值，三相基本平衡);
(3)压缩机油压(正常10--15kgf/c㎡);
(4)压缩机外壳温度(正常85℃以下);
(5)吸气压力(正常值4.9--5.4 kgf/c㎡);
(6)排气压力(正常值12.5 kgf/c㎡);
(7)检查压缩机是否有异常的噪音或振动;
(8)检查压缩机是否有异常的气味。
通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机(外委维修)。
(九)专业人员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在中央空调维修保养记录表内，并于每次维修保养后的3天内整理成册存档，保存期为长期。