1.0目的
确保弱电设备安全、可靠运行，确保维保人员的安全，确保在维保过程中使用的物品不会破坏环境。
2.0适用范围
适用联合广场内BAS系统，停车场系统，办公自动化系统、闭路监控系统、IC卡系统。
3.0职责
3.1弱电技术员负责BAS系统主机的操作与维保、停车场系统的维护保养、办公自动化系统的维护保养、闭路监控系统的维护保养、IC卡系统维护保养。
3.2弱电主管工程师负责各系统维护保养的技术指导以及系统完善的计划、施工、管理工作。
3.3 弱电主管工程师负责依据前一年底编制的《设备年度维护保养计划》编制《设备月度维护保养计划》。
4.0 作业用具
万用表、打线钳、人字梯、网络测试仪、工业酒精、黄油、安全鞋
5.0 作业准备
穿好安全鞋、工作服。对作业工具和防护用品的安全性及完好性进行检查。
6.0工作内容
6.1 在维保过程中，需要用到酒精时，妥善保管，远离火源。
6.2在维修保养过程中产生的废油、废电池、废塑料、废有机溶剂(如酒精、清洁剂)、抹布手套等废弃物的处理见《固体及危险废弃物管理作业指导书》。
6.3 定期维护保养内容如下表：
类 别 项目保 养 要 求使用工具频次填写记录
主机 BAS网络网络设备通讯正常，数据传输速度正常，无数据丢失现象。每月《设备〈设施〉保养记录》
接受与发送指令能正常送发指令接受信息，延时不超过10秒每月
报警测试监控点出现故障时，报警框出现报警提示每月
数据备份更新7798的数据备份每月
网络传送卡78010网络通讯与其它7798通讯正常，与DDC模块通讯正常。万用表日常维护
设备卫生清除灰尘杂物，保证散热良好。
网络控制7798网络通讯与其它7798通讯正常，与DDC模块通讯正常。每月
接受与发送指令能正常发送与接受指令，延时不超过10秒。
设备卫生除去灰尘杂物，保证环境温度低于50℃大于0℃
IC卡提取考勤数据每月的第一个工作日每月
续表
类 别项目保 养 要 求使用工具频次填写记录
直接式数字控制器（DDC）网络通讯检测通讯电压（24VDC），指示灯如损坏更换。万用表每月《设备〈设施〉保养记录》
接受指令能正常接受指令，输出电压正常（24VAC）
设备接线整理零乱接线，做好标识工作。
设备卫生、环境清除设备上杂物、灰尘。检查环境温度低于50℃大于0℃。
停车场系统服务器
设备卫生 网络通讯删除临时车记录半月
硬盘更换1.5年
备份数据每季
工作站删除临时文件每月
硬盘整理每季
硬盘更换 2年
道闸闸机线路板清洗每半年
转动轴部分加油每季
上升与下降平衡测试，上升到顶部垂直，下降到底部平衡且上升与下降时应平衡每月
读卡器测试读卡距离不少于10cm每季
读卡线圈检查焊点有无氧化每半年
车辆
探测器对灵敏度进行调试，选择适当灵敏度每季
办公自动化系统 服务器数据备份每季
盘更换1.5年
工作站删除临时文件每月
数据备份每季
闭路监控系统 电脑主机查杀病毒、数据备份每月
硬盘更换1.5年
视频矩阵视频接头牢固、标识清晰烙铁每月
通讯分配器输入、输出电压是否正常万用表每月
录相机录、放相测试每月
7.0 巡查要求
类 别
项目检查内容频 次填写记录
停车场系统
服务器卫生清洁情况每月《弱电系统巡查记录表》
UPS电源外表清洁充放电切换
闸机稳固，起落是否平稳适中
摄像机稳固，摄像清晰
读卡器读卡灵敏度高
转换器无机械故障，切换灵敏
地感线圈灵敏度正常
工作站电脑运行是否正常，有否故障重复
电脑网络数据传输速度正常
闭路监控系统电脑主机表面是否清洁，系统运行情况是否正常每月
视频矩阵电源指示正常，切换正常
通讯分配器通讯电压正常，接线牢固
监视器表面清洁，图像清晰、稳定
长时间录像机放、录像正常
摄像机镜头角度正确、清洁
综合布线系统跳线跳线是否规范，线接触是否完好每月
容量容量多少，是否已满
DP门箱箱内外卫生，除尘
IC卡
系统考勤机电源是否正常，外观是否清洁，屏幕有无提示每月
续表
类别类别项目检查内容频次填写记录
竖井门锁门锁是否有破损
每月 《弱电系统巡查记录》
清洁箱内卫生、地面卫生、管线布置是否规范
照明井内照明是否完好
电话箱箱内接线是否规范
BA线箱内外卫生，接线是否规范，模块的卫生，模块工作的正常与否
模块箱箱内外卫生，接线是否规范
有线电视接头是否牢固不松动,布线是否规范

办公自动化服务器数据库记录检查每季《中控室系统运行维修记录》
工作站硬盘的分区使用情况每季
查杀病毒和防毒软件升级每月
网络通讯测试每季
无线对讲系统中转台检查中转台电源,功率放大是否正常每月
车载机检查电源，监听情况
接/收天线检查天线接口是否良好
电源显示正常
机柜温度是否超过50℃
管线管线是否完好
8.0 注意事项
8.1 删除车临时记录，可以延迟，不可以提前。
8.2 更换硬盘视硬盘情况而定，若早于更换周期前坏掉，则应立即更换。
8.3BAS系统维保应注意不影响系统的运行，同时提前通知设备设施管理人员。
8.4停车场删除临时车记录时，会影响系统运行速度，所以应选择车辆进出较少时进行删除，如夜间或休息日。
8.5 道闸测试应注意行人与车辆安全。
9.0 异常情况见《设备设施应急处理作业指导书》
10.0相关文件
《设备设施应急处理作业指导书》
《固体及危险废弃物管理作业指导书》
11.0 记录
《设备年度维护保养计划》
《设备月度维护保养计划》
《设备〈设施〉保养记录》
《设备〈设施〉维修记录》
《弱电系统巡查记录》（停车场、办公楼）
《中控室系统运行记录表》

篇2：物业设备维护工作实务探讨

　　物业设备维护工作实务探讨

　　一、物业设备管理存在的问题及设备维护工作的重要性

　　（一）物业设备管理存在的问题。

　　众所周知，与物业相配套的设备不仅数量多、技术含量高，而且价值也很大，因此，怎样做好物业的设备管理是众多物业管理者的工作重点和难点。当前，在物业设备管理方面存在着如下两大问题，给物业管理带来了许多实际困难。

　　1、设备运行环境问题。

　　当前的现实情况是，物业设备运行环境一般来说是不如人意的，如电梯机房、发电机房、高压配电房等在气候炎热的季节里室内温度很高，容易加剧设备的磨损和导致电气绝缘性能下降等不良后果；又如安装在室外的排气换气设备、消防增压设备、空调冷却设备等会在长期风吹雨打日晒的条件下氧化锈蚀，加速设备的陈旧老化；又比如水泵机组、空调机组、通风供暖机组等许多设备安装在潮湿的地下室里，及易受潮腐蚀，使设备的控制线路、机体外表和固定装置氧化加剧，提前丧失局部使用功能和甚至整体使用功能，等等。

　　2、设备管理经验和理论问题。

　　由于我国物业管理发展的历史相对制造业来说是较短的，因此对物业设备的管理、维修等方面的经验不足，相应的理论也滞后于物业管理其他活动的理论，加上物业行业与传统的制造行业在设备管理方面存在着众多的差异，所以，对后者的理论和经验不能完全照搬照套。此外，作为提供专业服务的物业管理企业，普遍存在设备管理人员素质不高的情况，尤其是设备维修及管理人员的技术层次低、专业结构不合理、队伍不稳定等现象，使得设备管理工作效率低，成本高，这已成为物业管理企业非常棘手的大难题。

　　（二）设备维护工作的重要性。

　　由于维护工作可以很好地改善设备运行环境，延长设备的使用寿命，而且维护成本相对于设备的修理成本要低得多，这些对于设备甚至对于整个物业的保值增值来说是十分有益的。

　　1、学习和运用设备维护理论的重要性。

　　对于上述物业设备管理的两大问题，固然有其他众多的原因，但也与物业设备管理理论滞后有密切的关系。在物业管理企业中，许多企业领导不重视设备管理，一方面是不知道设备管理在物业管理活动中的重要性，另一方面也确实存在缺乏有关设备管理、维修等方面的专业知识的情况，如设备的日常维护工作到底该做哪些事情，怎样做才能使设备维护的好等。因此对于物业设备管理者来说，学习和运用设备维护方面的理论知识，总结设备维护方面的经验显得十分重要。

　　2、开展设备维护工作的重要性。

　　设备的维护工作，与设备的检查工作、设备的修理工作构成设备维修工作的三大核心内容。由于目前许多物业管理企业缺乏设备维护专业理论的支撑，故在工作中往往难以做好物业设备维护工作，从而使设备提前进入大修期，甚至提前退役和更新，这种现象较普遍。

　　因此，笔者从实践经验出发，在下文中提出对物业设备维护理论的初步研究，就有关物业设备的维护的概念、特点、对象、内涵、范围及内容、维护与检查、修理和保养的区别等方面进行探讨，供有关物业管理企业及有关人员参考。

　　二、物业设备维护概述

　　（一）设备维护的基本概念、特点和对象

　　1、设备维护的基本概念。本文所谓的设备维护，是指在物业管理区域内，维持和保护与房屋建筑物相配套的设备、设施的规定功能和规定状态的技术措施及其活动。

　　2、设备维护的特点。设备维护工作具有如下特点：

　　（1）经常性。设备维护属日常性工作，是物业管理企业时常进行的活动；

　　（2）维持性。设备维护主要作用是维持物业设备的功能和状态，而不是评价或恢复；

　　（3）保护性。设备维护具有保护物业设备，使其损耗尽可能地轻微和缓慢。

　　3、设备维护的对象。设备维护的客观对象是物业设备及其相关的环境等，而设备维护的实质对象是物业设备的功能和状态，这是正确理解设备维护的一个基本要点。因此，对物业设备进行维护，首先应了解维护对象的功能和状态，通过对设备的维护，以期达到设备具有正常的功能和状态；其次，物业设备功能和状态并不是维护者人为的想象出来的，而是设备的设计、制造以及设备在建筑物中配套规划等活动的综合体现。

　　（二）规定功能的内涵。

　　在房地产开发前期，建设单位和规划设计部门就要根据市场需求，确定物业设备应具有的基本功能和特殊功能。这些功能，既应满足人们对物业的各种需求，同时也应符合国家有关的政策、法规和规范。

　　1、设备的基本功能。它包括物业设备与方便、舒适、安全等有关的功能，如垂直交通、供电配电、给水排水、防范监控、消防安全等。

　　2、设备的特殊功能。它是根据特别要求所应具备的使用功能，如写字楼、高档公寓、别墅等应具的特殊通讯功能，如卫星通讯、局域网、广域网、信息自动交换等功能；物业管理自动化功能，如自动远程抄表、点屏查询等；以及其它特殊服务功能等。

　　3、物业设备的功能应符合国家有关规定。如对普通房屋来说，物业的消防功能应符合GBJ16《建筑设备防火规范》，高层民用建筑还应符合GBJ45《高层民用建筑设计防火规范》；物业的防雷功能应符合《防雷减灾管理办法》和GB5007《建筑物防雷设计规范》；物业的给水排水功能要符合《给水排水标准规范》等等。

　　（三）规定状态的内涵。

　　根据物业设备功能和技术规范来规定物业设备状态，且这种状态是可用具体的技术特征、性能指标来描述或评价的。人们可将这些规定状态与实际状态做比较，并根据两者的偏离是否在规定范围，从而判断物业设备是否处于正常状态或受控状态。

　　1、设备的一般规定状态通过如下不同的指标来表示：

　　（1）额定指标。如供电设备的输出功率、频率、电流和电压等；水泵的扬程和流量等；电梯的运行速度、载重等；

　　（2）实际指标。如配电设备的功率因素，三相电流平衡；水泵的水头损失；电梯的舒适感、平层精度等；

　　（3）控制指标。如设备运行时的震动、噪声、温升等。

　　2、外部因素对设备规定状态的影响。值得指出的是，外部因素直接影响物业设备的规定状态，因此，本文也将改善外部因素纳入维护措施之中。

　　三、设备维护的范围和内容

　　（一）认识维护范围和内容的要点。

　　对于设备维护范围和维护内容应有一个较为全面的认识和理解，这对于有效开展物业设备维护工作来说是必要的。一般来说，应注意下列要点：

　　1、设备维护的范围是指维护对象的空间，设备维护的内容是指具体采取的技术措施或维护项目。

　　2、设备维护的范围和内容与物业类型有关。不同类型的物业其维护的范围和内容是有差异的，不能一概而论，应视具体情况来确定维护的范围和内容。

　　3、合理确定设备维护的范围和内容是非常重要的。尽管设备维护的范围和内容较为复杂，但合理的使用、正确的操作是对物业设备最好的维护，也是最为经济的。

　　4、除上述设备维护内容外，还应根据物业设备的实际情况和设备运行规律，增补相应的维护措施。

　　（二）设备维护的范围和内容。

　　设备维护在设备管理中是一种积极的保护性措施。科学合理地进行设备的维护工作，也应根据实际情况确定设备维护的范围和内容。在物业管理中，通常可采取下列措施使设备持续保持完好功能和正常状态。

　　1、降温。一般出现下列情况时应采取降温措施：

　　（1）当设备运行产生的温升过高将会损坏设备时。功率较大的电力拖动设备就是如此，温升太高，超过电气绝缘性能限度，极易引发线圈匝间短路。

　　（2）当设备的周围环境温度超过其运行条件时，设备就容易出现故障。例如某些由微机控制的电梯，其环境温度一般应低于40℃，因此要调节机房温度以免气温太高使控制信号出错导致电梯运行不正常。通常可采取开窗、通风换气、对设备直接吹风、利用空调机等降温措施。

　　（3）对下列设备要重点维护：电梯曳引机组、中央空调冷水机组、消防自动报警中心设备、发电机组、计算机中心等。

　　2、除湿（潮）。

　　（1）空间湿度大将引起设备的氧化腐蚀，降低使用寿命，引发电气短路，造成设备故障，这在南方地区是尤为明显。除湿就是对设备运行环境进行干燥，使设备在规定湿度条件下运行的一种维护措施。通常可采取开窗、通风、阻断潮湿来源（如及时抽出地面、集水坑里的积水等）、采用除湿机等措施。

　　（2）设备会因受潮而引起控制信号线路板、电路、接插件等局部节点处氧化腐蚀，这将导致设备工作时好时坏，不稳定，检查和修理非常困难。维护措施除上述以外，还可以在一些重要部位涂抹油脂，如接插件可涂一些导电油脂，对有绝缘要求的线路板，则可在表面或局部表面涂抹绝缘性能较好的油脂。

　　对下列设备或机房要重点维护：电梯、消防自动报警装置、高压电力设备、安装在地下室的设备，停车场设备、其他安装在有水房间里的设备等。

　　3、防锈。设备在露天或潮湿的环境条件下极易氧化腐蚀，因此需要采取防锈措施来保护设备。防锈就是对设备表面（如机身外壳等）和重要的外露部位涂防护材料的措施，一般可直接采取涂防锈漆、涂抹油脂等措施，可间接采取隔离湿源，通风干燥等措施。

　　此项工作范围较广，故应视实际情况对重要设备、重点部位做好此项维护工作。

　　4、防晒。事实证明阳光对设备的破坏作用是存在的，它将引起设备表层氧化、油漆脱落、陈旧变色、加剧温升等不良后果。因此，需要进行避免阳光直接照射设备的防护性措施，如搭蓬、挂帘、设置防晒设施等。

　　对下列设备要重点维护：安装在屋顶上消防设备、给水增压设备、通风设备、燃气供气设备、安全防范设备或装置等。

　　5、防雨（水）。雨水作用在设备上后，不仅会使设备的电气绝缘性能下降，引起电气短路故障，也能使金属表面氧化锈蚀，加速设备磨损。因此，对安装在露天或易受雨水溅浸的室内设备，要采取防止雨水直接落着、浸泡、溅湿的保护性措施，如设置门窗、搭建防雨蓬、设立防护栏、隔离板、排水沟等，临时的也可采取遮盖防水布等措施。

　　对一些安装在室外或易受雨水溅浸的室内重要设备和设施，根据实际工作要求进行此项维护工作。

　　6、保温。一些设备是需要保温的，如采暖设备、北方地区的室外给水设备等，主要目的是减少能量损耗或保护设备免遭破坏。因此，对需要保持一定环境温度的特殊设备或设备某些部位采取保温措施。一般可采取包扎保温材料，对设备周围环境加温的措施。

　　对下列设备或机房要重点维护：安装于室外的生活给水设备、供暖管网、蒸汽或热水等热媒循环管网等。

　　7、防震。某些设备是需要采取防震措施的，如含有微机的设备、高精度测量仪器仪表等。对于需防震的设备，一般均应按随机技术文件规定要求进行防震，也可采取开凿防震沟、设置缓冲材料或装置、有效减少震源或降低震级的措施。

　　对下列设备或机房要重点维护：安全监控设备、计算机设备、频繁且断续动作的动力设备等。

　　8、稳压。电源电压的波动对用电设备的影响是明显的。当电压波动的幅度超过规定值时，就会引起电气控制系统的紊乱，导致设备故障。如电梯、消防及智能化设备等，当电压波动太大时，就会引发信号失真、控制失灵等现象。因此，对那些有电源电压波动幅度要求的设备应采取稳压保护措施，如设置电力稳压器。

　　对下列设备要重点维护：电梯、消防设备、计算机设备等。

　　9、除尘。空中的尘埃容易在电气设备中积淀，在受潮时会引起漏电、爬电现象，严重的会导致电气短路等不良后果。另外，尘埃也很容易使设备表面陈旧。因此，要采取措施防尘和除尘，如采取吸尘器除尘、设置隔离装置防止尘埃进入设备等措施。

　　对于大多数设备来说，都有必要对重要部位进行此项维护工作。

　　10、防小动物。实践表明，小动物像老鼠、小鸟等会造成设备的损坏或故障。老鼠经常会窜入电气设备中啃咬电缆、塑料外套等引起电气线路绝缘保护失效，或进入电气柜内，尤其是高压电气设备中引发短路、电器烧毁等；小鸟会在风机吸风口、通气口、室外电气柜等处做窠，引起设备故障。因此，对重要线缆应采用套金属管加以保护，或采取在吸风口、通气口等开放处安置金属网、在供电和配电房内查堵老鼠洞、设置其他防护设施防止小动物进入设备房或设备中的措施。

　　对下列设备或机房要重点维护：电梯设备、电气设备、消防自动报警及联动设备、其他用电设备的重要部位、露天的通风换气设备、中央空调设备的冷却塔等。

　　11、防盗防破坏。这是为保护设备免遭人为盗窃和损坏的防范性措施。一般采取固定设备、设置防护设施、对重要设备安装防盗报警装置等措施。

　　对于安装于室外的重要设备和装置，如消防栓、通讯设备、网络交换机、自动洒水机，及其他人工不易直接监视管理的设备和装置。

　　四、设备维护与设备维修其他要素及设备保养的区别

　　当前，人们对设备维护与设备保养还存在着较模糊的认识，从而使这两类有着不同重点的工作混淆一起，从而直接导致对设备维护工作的不重视现象出现，这对设备管理的整体效果来说是十分不利的。

　　1、对设备进行维护是一类技术措施和技术活动，其目的是排除设备及设备本身以外的因素对设备的损坏，防止外界因素对设备使用寿命的不利影响，保持设备正常运行状态和条件。

　　2、设备维护有别于对设备所进行的检查和修理，后者主要是对设备本身的功能和状态所进行评定、恢复的一类技术措施和技术活动。也不同于设备的保养，尽管保养过程中有时会做一些维护工作，但重心还在设备本身上，而维护的重心主要还是在于减少或避免来自设备以外的因素对设备的不利影响。

　　3、一些物业管理企业的设备管理人员，对设备维护与设备保养的不能区别，从而使有关设备维修的计划制订、人员分工职责上不甚合理，因此，科学地认识和区分维护和保养也是非常必要的。

　　尽管物业设备的维护与保养都具有预防性，但还是有区别的。其主要区别归纳如下：

　　（1）时间不同。维护是经常性的；但是除日常保养外，还有周期性计划保养，因此，保养既有经常性，也还有定期性。

　　（2）内容不同。维护是维持和保护物业设备规定的功能和状态，基本上不含对物业设备的修理；而保养是根据不同级别的要求，有的不含修理，而有的是包含修理的。

　　（3）范畴不同，维护是小概念，保养是大概念。事实上，保养是在预防维修制度下的维修活动，而维修是包含维护的，因此，维护是保养活动的一部分。但两者又不能等同混淆，这主要是为了更好地专业分工，提高维修效率。

　　（4）对象不同。维护一般是以设备以及设备本身以外的环境、工作条件、情况、现象为工作对象；而保养通常主要是以设备为直接对象。

　　（5）占用工时不同。维护工作通常是不占用设备工时的，而一些保养工作是要占用设备工时的。

　　综上所述，对物业设备的维护内容较多，维护工作意义重要，因此，物业管理企业及有关人员应该加以重视，并在实践中不断地总结经验和充实，大家共同努力，使物业设备维护工作有一个长足的进展，设备管理理论水平不断地提高，以适应不断进步发展的物业管理活动的要求。

　　参考文献

　　1、（德）阿道夫·吕策尔着，张友诚译设备维修北京：中国宇航出版社，20**

　　2、中国机械工程学会设备维修分会编著设备工程名词术语北京：中国经济出版社，1999

　　本文在《住宅与房地产/物业管理》杂志20**年第三期发表

篇3：物业设备维修、维护、保养基础知识

　　物业设备维修、维护、保养基础知识

　　一、物业管理服务的设备、设施构成(十大类)

　　物业管理中常见的设备、附属设施，主要有：

　　供电设备

　　给排水设备

　　消防设备

　　电梯设备

　　空调暖通设备

　　电讯设备

　　安防设备

　　楼宇智能控制设备

　　加工维修工具设备

　　房屋本体及其附属设施

　　常见的附属设施，主要有：

　　道路、绿地、停车场库、照明路灯、给水设施、井、化粪池、垃圾箱(房)等。

　　二、物业管理服务的设备管理意义：

　　1、设备、设施管理是一项极为重要的基础管理工作。

　　2、有利于完善物业使用功能和实现物业保值增值。

　　3、有利于推动物业管理，反映出物业管理公司的管理水平及企业形象。

　　三、物业管理服务的设备管理服务意识

　　四、设备运行维护管理的分类(检修等级)

　　1、 日检：________________

　　2、 月检：________________

　　3、 季(半年)检：__________

　　4、 年检：________________

　　5、 大修：________________

　　五、设备管理的运作方式：

　　房屋设备、设施管理主要包括：

　　1、专业技术管理和组织管理

　　2、设备设施管理的内容：

　　基础资料、设备运行、设备维修、设备能源、文明安全

　　3、备技术资料的统计分析

　　4、管理制度的建立：

　　六、设备设施的维护要求

　　对人员要求：

　　三严：严查、严管、严控

　　四会：会操作、会保养、会维修、会记录

　　对设备环境要求：

　　三干净：设备干净、机房干净、工作场所干净

　　对设备要求：

　　四不漏：不漏水、不漏电、不漏气、不漏油

　　五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好

　　七、设备设施的预防性管理

　　了解设备故障的规律：

　　减少设备的故障率：重保养方式，通过高密度保养，延长设备的低故障稳定运行时间，减少高额的大修费用支出。

　　八、节能管理

　　技术节能：通过对设备的了解、技术改造、引入先进节能技术等

　　管理节能：通过了解设备的运行规律，通过管理手段达到节能效果。

　　九、设备的前期介入主要考虑的方面：

　　1、设计方面的要求：从物业管理对物业功能、维护角度考虑及时要求地产修正设计。

　　2、施工管理的要求：从业主使用功能出发修正缺陷。

　　3、竣工验收阶段：图纸资料的准确性、资料齐全、设备功能符合设计要求。

　　十、设备突发事件的处理。

　　1、设备方面的突发事件有哪些：

　　2、设备突发事件处理流程

　　3、处理设备的突发事件应注意的几个方面

　　遇事不慌(特别是在顾客面前)

　　迅速，有条不紊处理。

　　正确评估事件等级，避免事态的扩大化

　　要对事件原因进行认真的分析。确保分析数据的可靠性

　　注意回避风险。

　　十一、讨论设备管理中运行维护、预防、突发事件处理、技术档案管理之间关系。