篇2：物业维权案例让你透彻了解物业工作

　　物业维权经典案例让你对物业工作了解的更透彻

经典案例一：

　　水淹车库物业要不要赔?

　　台风来了，水淹地下车库，物业有没责任?近日，厦门中院针对一起此类案件作出判决，认定翡翠城小区车库被淹，物业公司也有一定责任，判决要求物业公司要对业主损失承担部分责任。

　　去年7月中旬，台风“苏力”和热带风暴“西马仑”先后影响厦门，厦门多地受灾严重。7月19日凌晨，因“西马仑”强降雨引发山体滑坡，翡翠城小区一号地下车库灌入大量洪水、泥沙，不少业主停放在车库内的轿车因此被泡在了水中，多部车辆受损严重。

　　事发后，业主许先生起诉到法院，要求物业公司承担赔偿责任。但是，物业公司辩解说，这事是因“不可抗力”引起的，物业无须赔偿。

　　近日，法院作出判决，要求物业公司赔偿业主部分经济损失。法官指出，关键在于物业公司未能证明自己在事发前和事发时采取了抢险措施。

法官点评

　　不可抗力，未必免责

　　法官说，不可抗力并非意味着当事人可以推脱一切义务和责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案当中，由于物业公司存在防范不及时、抢险不到位的过错，因此，依法应承担部分责任。

　　这一判决，意味着，要求物业公司面对自然灾害防范千万不能掉以轻心，对于灾害可能发生的后果要充分履行通知义务，让业主损失降到最低。

经典案例二：

　　小区车库到底归谁所有?

　　小区停车位，该归谁所有?厦门中院对外发布了一起因小区车库之争引发的官司。

　　据悉，引发争议的车库面积一共有473.76平方米，位于金山西三里194—200号房屋，也就在小区D栋的底层。根据《厦门市土地、房屋产权面积测算成果报告书》写明，该小区D栋底层车库层高小于2.2米，其面积不计入总建筑面积。

　　但是，小区建成几年后，开发商却要将这一底层车库卖给他人。为此，近日小区业委会向法院请求确认194—200号房产的买卖合同无效。此外，业委会还要求，要确认车库所有权归全体业主共有，并且，要移交给业委会。

　　这一案件引发极大争议。最终，中院终审判决驳回业主委员会的诉讼请求。

　　车位是否共有关键看公摊

　　法官说，小区车位是否属全体业主共有，关键在于该车位是否摊入公用建筑面积。由于本案车位面积不计入总建筑面积，又系独立单元，不属公共使用空间，无法判定属业主共用，因此，针对业委会要求确认车库权属归业主共有的请求，没有依据，法院不予支持。

经典案例三：

　　业委会，有没有起诉权?

　　业委会，有没有起诉权?近日，思明区一小区业主委员会向法院提起诉讼，状告陈先生长期违法占用小区地下二层公共区域用于停车。

　　面对起诉，陈先生辩解说，车位是他买的。之前，他与开发商签订了一份《补充协议》，约定开发商将该车位(无产权)的使用权无偿提供给陈某停放车辆，使用期限为60年。

　　但业委会认为，陈某占用的是公共区域，属于全体业主共有，开发商并无处分权利。因此，业委会请求法院判令陈某立即停止侵占。

　　近日，厦门中院作出终审裁定，裁定驳回了业委会的诉讼请求。法院认为，本案中，原告业委会未能证明其本次诉讼有经过业主大会讨论决定，因此，裁定驳回起诉。

　　哪些情况，业委会能起诉?

　　法官说，根据《物业管理条例》第19条第1款规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”

　　因此，业主委员会只能在涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷范围内具有诉讼主体资格。也就是说，业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向法院起诉。与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，业主委员会无权向法院提起民事诉讼。

经典案例四：

　　业主被盗物业要赔钱?

　　小区业主家中失窃，物业要不要赔钱?

　　去年1月25日下午，孙先生家中遭贼，丢失了大量贵重物品，但嫌犯未被抓获。

　　根据现场监控显示，物业公司管理存在疏漏。孙先生起诉说，根据物业服务合同约定，物业公司应负责管理小区人员进出，并在出入口处对来访客人进行登记，当有人携带大件物品出小区时，需要进行确认方可放行。但是，物业都没有做到。

　　近日，法院作出判决，认定物业有一定的责任，判决要求物业公司承担孙先生财产损失40%的责任。

物业有责，但也不能苛求

　　法官说，在本案中，物业公司存在过失，应承担赔偿责任。但是，本案始于盗窃案件，因盗窃案具有突发性等特点，而保安服务只是一般预防措施，物业管理公司难以彻底防范，不能苛求其保安服务能够防止一切盗窃案件的发生，所以，也不能要求物业承担过多的责任。

　　根据《物业管理条例》相关规定，物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的隐患，应当及时消除或提醒;否则，在业主遭受财产损害时，物业公司应承担相应赔偿责任。

延伸说法

物业维权“三问”

　　一问：服务有瑕疵，能少交物业费?

　　法官认为，物业服务合同是双务合同，应当坚持质价相符的原则，物业公司提供的物业服务不符合合同约定的，构成违约应当承担违约责任，业主可以请求适当减少物业费。但此类案件的处理关键还是证明标准的认定。

　　二问：追讨物业费，有没有时效?

　　法官认为，自物业公司起诉之日起前溯两年，超过两年的物业费不应支持，两年之内的物业费则应予以支持。

　　三问：拖欠物业费，滞纳金咋算?

　　法官说，这一方面，应当赋予法官一定的自由裁量权，以做好利益平衡，维护基层小区的和谐稳定。在处理滞纳金方面，我们提出如下处理原则：(1)适度惩戒原则，对于恶意拖欠物业费的业主，应让其承担滞纳金。(2)公平合理原则。(3)统一裁量原则。

篇3：物业案例:妥善处理住户公共区域漏水

【案例描述】

　　某小区某楼新接手上任的楼管在催收2601物业费的同时，业主提出室内墙体返潮和走廊有漏水现象，严重影响其正常生活而拒交物业费。经楼管协同维修部师傅仔细查看漏水点，初步排查判断为：可能来自自来水表后或暖气管后地埋管渗漏导致，漏水牵涉到2601、2602、2603三家区域，还需打开地面以确定具体责任人。

【案例分析】

　　此时的管网漏水已过质保期。依据《中华人民共和国建筑法》、《郑州市物业管理条例》、《郑州市城市供水管理条例》、《郑州市维修基金管理使用办法》的相关规定，以及《前期物业服务协议》的约定，该漏水部位确定为业主专属部分，漏水造成的维修等费用应有渗漏房间的业主所有人承担。

　　渗漏管网的业主不配合或拒绝维修的，其他受损失的业主可向人民法院提起民事侵权诉讼以维护自身的合法权益。

【解决方法】

　　为维护邻里和谐，尽快修复、尽最大限度降低损失的宗旨，由物业出面，让2601、2602、2603三家业主和物业一起协商，最终商定，需由三家共同签订一个《责任划分事宜》协议，由物业工作人员在本楼层业主的见证下打开地面以确定责任，造成的损失及相关的维修工作由渗漏管网的业主承担。经过耐心劝导，三家最终同意打开，并由物业安排专人协调本楼层业主参与全过程，并做好拍照、录像留言等证据收集工作。

　　打开之后，确定是2601家的管网问题所致，2601顺利地同意承担维修所有费用。修好之后，三家都对物业此举作为表示非常感谢，两年长期漏水问题终于在楼管积极催动下，得到妥善解决。2601随后打电话顺利地交纳了之前所欠下的所有物业费。

　　作者|李清芬

篇4：住宅小区物业案例分享

物业要求刷卡进出小区，不买车位，车就难回家

案例介绍：

　　不买停车位，就不让业主的车进小区。一小区物业管理公司要求有车业主刷卡进出小区，但没有**车位的业主不能办理出入卡，也就不能进入小区。十多天来，没有**车位的业主们只能将车停在小区外。王女士就遭遇了这样的规定。

　　王女士去年搬进了新买的商品房，私家车一直就随意停放在小区里。从上个月开始，情况出现了变化，物业公司贴出告示说小区内停车得交车位费。每月交了120元停车费后，物业就给一张门禁卡，业主开车进小区直接打卡进门。如果不交钱，从10月1日起就不让开车进小区了。王女士对物业的做法非常生气，她认为，物业公司只是进行一些职责范围内的管理工作，物业不让业主开车进小区就是“行为越位”。自己作为小区的业主，王女士有进出小区的自由和权利，物业公司的做法严重侵害了自己的合法权利。物业公司辩称：此举主要是为了维护小区的环境，制止车辆乱停乱放。

案例分析：

　　让不让业主开车进小区和业主买不买车位是两个完全不同的法律问题。物业不让业主开车进小区，这种做法肯定是不对的。这侵犯了业主的自由出入权。业主购买了商品房，对小区院落内的处地享有共同使用权，车位只是商品房的附属物，业主有商品房就是物权所有人。该物业公司以不购买车位为由不让业主开车进入小区的做法侵犯了业主的物权。

　　如果小区内要收取车位费首先应由业委会通过，按照物价部门的价格标准，并报街道办、派出所等有关部门备案。如果小区内没有业主的合法组织，则需由全体业主协商通过。在业主不知情的情况下，物业公司擅自定价的做法是不合法的。

楼上跑水，楼下要求物业索赔

案例介绍：

　　徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费?徐先生应该向谁要求索赔?

案例分析：

　　1.楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。

　　2.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。

　　3.楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。

　　4.物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。

没签订物业合同被判缴纳物业费案

案例介绍：

　　艾某经营的网吧位于某小区内。2003年7月1日，小区业主委员会与政兴物业公司签订《物业管理委托合同》。合同签订后，政兴物业按约定进行了物业服务。但艾某未向物业公司交纳物业管理费。政兴物业公司于2003年11月7日诉至法院，要求艾某付拖欠的2003年第三至第四季度的物业管理费3611元。艾某以其与物业公司之间没有签订物业合同、物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由，拒交物业费。

审判结果：

　　中法认为，艾某作为业主，物业服务合同对其具有约束力，其负有向物业公司交纳物业费的义务。判决艾某一次性给付物业公司物业管理费3611元。

案例分析：

　　《物业管理条例》规定，在业主委员会依法成立后，业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束力。如果业主委员会也未与物业公司签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务，业主则应按照实际发生的服务的价格向物业公司交纳相应的费用。

　　当前，物业管理服务合同到期或未到期即新更换物业公司，从而引发老物业不走、新物业进不来的情况十分普遍，新进物业公司运用法律手段来维护自身权益是明智之举。

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篇5：小区物业消防管理经典案例

小区居民燃烟花致火灾

物业公司被法院判赔

　　浙江省永嘉县一居民乔迁时在小区燃放烟花，致小区另一居民新房失火受损，永嘉县人民法院一审判决认定小区物业公司管理不善，判令其承担15%的损害赔偿责任，赔偿73529.85元。近日，温州市中级人民法院作出维持原判的终审判决。

　　2007年2月5日浙江永嘉人陈文丰搬家时，在永嘉华达大厦大院内燃放鞭炮、大烟花，其中威力大的烟花二个各25发，射程超过24层高。当天上午，华达大厦另一业主黄玲玲刚装饰完毕的B幢1503室失火严重受损，有关家具、电器、装璜损失及整修费用达490199元。永嘉法院一审认定，涉案火灾系由陈文丰违规燃放烟花爆竹引起，且华达大厦的物业公司即温州市大管家物业管理公司(下称大管家物业公司)对此存在管理不善，遂判决陈文丰赔偿黄玲玲财产损失416669.15元;大管家物业公司赔偿黄玲玲财产损失73529.85元。随后，大管家物业公司等提起上诉。

法院终审认为，物业一业主家中失火消防栓无水

物业管理企业判赔18万

　　一栋小高层楼房失火，消防员赶到却发现消防栓没水，火势造成业主严重损失。

　　昨日从武汉市中院获悉，小区物业公司被判赔偿失火住户18.4万余元。

除夕夜放鞭炮，12楼业主家中遭殃

　　2011年2月2日是除夕，23时许，住解放公园路某小区12楼的李萍送走亲友，准备买点食品回家，突然接到小区物业打来电话：你家房屋失火了!

　　李萍赶紧回身上楼，物业人员已拨打火警电话，10分钟后消防车到达，消防员跑上楼，将水带接上该层消防栓，却没水。只得下楼，从一楼接水灭火。

　　50分钟后大火扑灭，但李萍家的物品绝大部分烧毁，客厅顶部烧得露出钢筋，靠近阳台的墙体装饰物也被烧脱落。

经勘查发现，失火原因为外来鞭炮

　　为何消防栓无水?次日，物业公司人员回复消防询问：消防联动系统发生故障。

消防栓无水延误灭火时机，业主将物业公司告上法庭

　　李萍将物业公司告上法庭，认为物业公司管理不善致消防设施无法使用，贻误扑救火灾最佳时机，要求赔偿因火灾造成的全部损失。

　　经调查，物业公司与李萍所在小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定物业公司应保持“消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通”。

　　李萍提供被烧物品的部分发票共计8万余元;审理过程中，李萍委托有资质的公司鉴定房屋损坏损失费用共15万余元。　　另查明，当年1月31日，物业公司曾向业主通知，明确小区燃放烟花爆竹时间、地点，当天还安排保安执勤。火灾发生后，向李萍支付了1万元生活费。

物业公司管理不善，二审被判赔18万元

　　一审法院认为，火灾系燃放烟花爆竹等外来火源引发，小区消防栓无法供水，致火情扩大，造成财产损失扩大，应对本次火灾造成原告财产损失承担赔偿责任，判物业公司赔偿李萍11.9万余元。

　　李萍不服，向市中院提起上诉，请求判令物业公司赔偿全部财产损失57.5万余元。中院二审判决物业公司赔偿李萍经济损失18.4万余元。

　　办案法官解释，因物业公司管理不善，致火情扩大，与李萍财产损失的扩大有直接因果关系，物业公司应承担主责，但李萍未提交充足证据证实损失数额。编自：《长江日报》

电表箱着火烧坏电器 物业赔偿

事件

　　沈先生家住某小区，去年7月8日，他家所在的20楼用户电表箱发生火灾，致使沈先生家中的冰箱、洗衣机烧坏。沈先生起诉电力公司和物业公司，要求赔偿洗衣机、冰箱等损失共计4000余元。

　　法庭上，电力公司辩称，造成沈先生家电损坏的供电系统故障部位是共用设施，产权不属电力公司，所以该公司不应承担赔偿责任。物业公司认为，引发电路事故的供电设施应由电力公司维护，与物业公司无关。

说法

　　法院认为，物业公司作为原告居住小区的物业管理人，对小区内的共用设施负有维修管理的义务，现有证据证明，沈先生家中电压升高的故障点属小区共用设施，因此物业公司应对沈先生的损失承担赔偿责任。据此，法院作出判决，物业公司赔偿沈先生修理费用近2000元。编自：《新法制报》

小区业主停车阻塞消防通道

物业公司是否承担责任

案例

　　农历腊月二十九夜晚，一辆本田雅阁轿车停在温馨园小区内的消防通道上，现场路面上标注有黄色“消防通道禁止停车”的警示标语。小区保安巡逻时发现后未能找到车主，只好在车上留字条，让车主见条后速将车驶离消防通道，停至规定停车位。除夕之夜，小区一业主家失火，消防车到来后由于消防通道被车阻挡导致延误灭火，火灾造成业主经济损失近万元。事后，消防部门出具的《火灾事故认定书》认定，起火原因系烟花点燃阳台可燃物，小区消防通道被阻塞导致延误灭火，致使火灾损失扩大，物业公司应负主要责任。业主据此向法院起诉，要求物业公司索赔经济损失。

小区物业公司经理倍感冤枉，辩称：

　　1、火灾发生的原因烟花爆竹所致，而烟花爆竹是业主燃放的，与物业公司无因果关系;

　　2、业主的车辆阻挡了消防通道，影响了灭火，应由车辆主人承担责任;

　　3、物业公司在消防通道用黄色油漆标注了“消防通道禁止停车”的警示标语，尽到了警示责任;

　　4、保安在巡逻中发现违规停放的车辆后，在找不到车主的情况下留字条提醒车主驶离消防通道，也尽到了管理责任，因此对火灾造成的损失不应当承担责任。

法院判决

　　《消防法》第十八条第二款规定：“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务”。第二十九条“负责公共消防设施维护管理的单位，应当保持消防供水、消防通信、消防车通道等公共消防设施的完好有效”。物业公司作为小区消防安全责任单位，在发现消防通道被阻塞后，理应采取有效措施保证消防通道畅通，但物业公司未能尽到应尽的管理职责，导致延误灭火，扩大了火灾造成的损失，理应承担一定的责任。经法院调解物业公司赔偿了业主5000元经济损失。

案例点评

　　1、预防责任：物业服务企业应进行消防监控、巡查，火灾隐患防范工作，确保消防设备设施的正常运行状态，确保消防水源、消防通道、安全疏散通道畅通;

　　2、制止责任：及时制止阻塞消防通道的行为;

　　3、报告责任：发现消防隐患在自己能力范围内无法消除时应及时向公安部门报告。

　　本案中，物业公司应当预见春节期间，烟花爆竹容易引发火灾，当发现消防通道被车阻塞，在前两项措施无效的情况下，未向公安部门报告是导致其承担责任的主要原因。笔者就本案提醒各位从业者，认真履行职责是物业服务企业的义务，而穷尽职责则是物业服务企业规避风险的保障。编自：《房地产E网》

郑州一小区疏于管理致火灾

物业负责人被拘留

事发现场

　　6月11日，大河网记者从郑州市公安消防支队获悉，因发生火灾时楼内消火栓无水，排烟设施无法正常启动，消防控制室无人值班，中州大道阳光新城物业管理部门主要负责人被拘留10日，物业管理部门被立案处罚。

　　6月7日下午5时许，位于郑州市中州大道与新苑路交叉口“阳光新城小区”18号楼发生火灾。接到报警后，郑州支队迅速调集全勤指挥部及三个中队45名指战员赶赴火场。

　　消防官兵到场后发现，该小区18号楼电缆井发生火灾，火势顺着电缆井由下向上迅速蔓延，楼上有大量人员被困。

　　消防指战员一边组织灭火，一边施救被困人员，共疏散被困人员47人，解救被困群众20人，火势于19时45分被彻底扑灭。

　　期间，金水大队迅速行动，第一时间调集警力赶赴现场处置并联合辖区派出所、办事处妥善开展火灾事故处理工作。

　　火情发生后，辖区消防部队调查了解到，阳光新城小区属于高层住宅小区，电缆井火灾发生时楼内消火栓无水，楼内排烟设施无法正常启动，消防控制室也无人值班。

　　目前，消防部门已对物业管理部门主要负责人进行行政拘留10日，并对物业管理部门进行立案处罚，火灾具体原因正在进一步调查中。