篇2：住宅小区物业案例分享

物业要求刷卡进出小区，不买车位，车就难回家

案例介绍：

　　不买停车位，就不让业主的车进小区。一小区物业管理公司要求有车业主刷卡进出小区，但没有**车位的业主不能办理出入卡，也就不能进入小区。十多天来，没有**车位的业主们只能将车停在小区外。王女士就遭遇了这样的规定。

　　王女士去年搬进了新买的商品房，私家车一直就随意停放在小区里。从上个月开始，情况出现了变化，物业公司贴出告示说小区内停车得交车位费。每月交了120元停车费后，物业就给一张门禁卡，业主开车进小区直接打卡进门。如果不交钱，从10月1日起就不让开车进小区了。王女士对物业的做法非常生气，她认为，物业公司只是进行一些职责范围内的管理工作，物业不让业主开车进小区就是“行为越位”。自己作为小区的业主，王女士有进出小区的自由和权利，物业公司的做法严重侵害了自己的合法权利。物业公司辩称：此举主要是为了维护小区的环境，制止车辆乱停乱放。

案例分析：

　　让不让业主开车进小区和业主买不买车位是两个完全不同的法律问题。物业不让业主开车进小区，这种做法肯定是不对的。这侵犯了业主的自由出入权。业主购买了商品房，对小区院落内的处地享有共同使用权，车位只是商品房的附属物，业主有商品房就是物权所有人。该物业公司以不购买车位为由不让业主开车进入小区的做法侵犯了业主的物权。

　　如果小区内要收取车位费首先应由业委会通过，按照物价部门的价格标准，并报街道办、派出所等有关部门备案。如果小区内没有业主的合法组织，则需由全体业主协商通过。在业主不知情的情况下，物业公司擅自定价的做法是不合法的。

楼上跑水，楼下要求物业索赔

案例介绍：

　　徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费?徐先生应该向谁要求索赔?

案例分析：

　　1.楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。

　　2.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。

　　3.楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。

　　4.物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。

没签订物业合同被判缴纳物业费案

案例介绍：

　　艾某经营的网吧位于某小区内。2003年7月1日，小区业主委员会与政兴物业公司签订《物业管理委托合同》。合同签订后，政兴物业按约定进行了物业服务。但艾某未向物业公司交纳物业管理费。政兴物业公司于2003年11月7日诉至法院，要求艾某付拖欠的2003年第三至第四季度的物业管理费3611元。艾某以其与物业公司之间没有签订物业合同、物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由，拒交物业费。

审判结果：

　　中法认为，艾某作为业主，物业服务合同对其具有约束力，其负有向物业公司交纳物业费的义务。判决艾某一次性给付物业公司物业管理费3611元。

案例分析：

　　《物业管理条例》规定，在业主委员会依法成立后，业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束力。如果业主委员会也未与物业公司签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务，业主则应按照实际发生的服务的价格向物业公司交纳相应的费用。

　　当前，物业管理服务合同到期或未到期即新更换物业公司，从而引发老物业不走、新物业进不来的情况十分普遍，新进物业公司运用法律手段来维护自身权益是明智之举。

　　来源：网络，如有侵权请与我们联系，会及时处理!

篇3：小区物业消防管理经典案例

小区居民燃烟花致火灾

物业公司被法院判赔

　　浙江省永嘉县一居民乔迁时在小区燃放烟花，致小区另一居民新房失火受损，永嘉县人民法院一审判决认定小区物业公司管理不善，判令其承担15%的损害赔偿责任，赔偿73529.85元。近日，温州市中级人民法院作出维持原判的终审判决。

　　2007年2月5日浙江永嘉人陈文丰搬家时，在永嘉华达大厦大院内燃放鞭炮、大烟花，其中威力大的烟花二个各25发，射程超过24层高。当天上午，华达大厦另一业主黄玲玲刚装饰完毕的B幢1503室失火严重受损，有关家具、电器、装璜损失及整修费用达490199元。永嘉法院一审认定，涉案火灾系由陈文丰违规燃放烟花爆竹引起，且华达大厦的物业公司即温州市大管家物业管理公司(下称大管家物业公司)对此存在管理不善，遂判决陈文丰赔偿黄玲玲财产损失416669.15元;大管家物业公司赔偿黄玲玲财产损失73529.85元。随后，大管家物业公司等提起上诉。

法院终审认为，物业一业主家中失火消防栓无水

物业管理企业判赔18万

　　一栋小高层楼房失火，消防员赶到却发现消防栓没水，火势造成业主严重损失。

　　昨日从武汉市中院获悉，小区物业公司被判赔偿失火住户18.4万余元。

除夕夜放鞭炮，12楼业主家中遭殃

　　2011年2月2日是除夕，23时许，住解放公园路某小区12楼的李萍送走亲友，准备买点食品回家，突然接到小区物业打来电话：你家房屋失火了!

　　李萍赶紧回身上楼，物业人员已拨打火警电话，10分钟后消防车到达，消防员跑上楼，将水带接上该层消防栓，却没水。只得下楼，从一楼接水灭火。

　　50分钟后大火扑灭，但李萍家的物品绝大部分烧毁，客厅顶部烧得露出钢筋，靠近阳台的墙体装饰物也被烧脱落。

经勘查发现，失火原因为外来鞭炮

　　为何消防栓无水?次日，物业公司人员回复消防询问：消防联动系统发生故障。

消防栓无水延误灭火时机，业主将物业公司告上法庭

　　李萍将物业公司告上法庭，认为物业公司管理不善致消防设施无法使用，贻误扑救火灾最佳时机，要求赔偿因火灾造成的全部损失。

　　经调查，物业公司与李萍所在小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定物业公司应保持“消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通”。

　　李萍提供被烧物品的部分发票共计8万余元;审理过程中，李萍委托有资质的公司鉴定房屋损坏损失费用共15万余元。　　另查明，当年1月31日，物业公司曾向业主通知，明确小区燃放烟花爆竹时间、地点，当天还安排保安执勤。火灾发生后，向李萍支付了1万元生活费。

物业公司管理不善，二审被判赔18万元

　　一审法院认为，火灾系燃放烟花爆竹等外来火源引发，小区消防栓无法供水，致火情扩大，造成财产损失扩大，应对本次火灾造成原告财产损失承担赔偿责任，判物业公司赔偿李萍11.9万余元。

　　李萍不服，向市中院提起上诉，请求判令物业公司赔偿全部财产损失57.5万余元。中院二审判决物业公司赔偿李萍经济损失18.4万余元。

　　办案法官解释，因物业公司管理不善，致火情扩大，与李萍财产损失的扩大有直接因果关系，物业公司应承担主责，但李萍未提交充足证据证实损失数额。编自：《长江日报》

电表箱着火烧坏电器 物业赔偿

事件

　　沈先生家住某小区，去年7月8日，他家所在的20楼用户电表箱发生火灾，致使沈先生家中的冰箱、洗衣机烧坏。沈先生起诉电力公司和物业公司，要求赔偿洗衣机、冰箱等损失共计4000余元。

　　法庭上，电力公司辩称，造成沈先生家电损坏的供电系统故障部位是共用设施，产权不属电力公司，所以该公司不应承担赔偿责任。物业公司认为，引发电路事故的供电设施应由电力公司维护，与物业公司无关。

说法

　　法院认为，物业公司作为原告居住小区的物业管理人，对小区内的共用设施负有维修管理的义务，现有证据证明，沈先生家中电压升高的故障点属小区共用设施，因此物业公司应对沈先生的损失承担赔偿责任。据此，法院作出判决，物业公司赔偿沈先生修理费用近2000元。编自：《新法制报》

小区业主停车阻塞消防通道

物业公司是否承担责任

案例

　　农历腊月二十九夜晚，一辆本田雅阁轿车停在温馨园小区内的消防通道上，现场路面上标注有黄色“消防通道禁止停车”的警示标语。小区保安巡逻时发现后未能找到车主，只好在车上留字条，让车主见条后速将车驶离消防通道，停至规定停车位。除夕之夜，小区一业主家失火，消防车到来后由于消防通道被车阻挡导致延误灭火，火灾造成业主经济损失近万元。事后，消防部门出具的《火灾事故认定书》认定，起火原因系烟花点燃阳台可燃物，小区消防通道被阻塞导致延误灭火，致使火灾损失扩大，物业公司应负主要责任。业主据此向法院起诉，要求物业公司索赔经济损失。

小区物业公司经理倍感冤枉，辩称：

　　1、火灾发生的原因烟花爆竹所致，而烟花爆竹是业主燃放的，与物业公司无因果关系;

　　2、业主的车辆阻挡了消防通道，影响了灭火，应由车辆主人承担责任;

　　3、物业公司在消防通道用黄色油漆标注了“消防通道禁止停车”的警示标语，尽到了警示责任;

　　4、保安在巡逻中发现违规停放的车辆后，在找不到车主的情况下留字条提醒车主驶离消防通道，也尽到了管理责任，因此对火灾造成的损失不应当承担责任。

法院判决

　　《消防法》第十八条第二款规定：“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务”。第二十九条“负责公共消防设施维护管理的单位，应当保持消防供水、消防通信、消防车通道等公共消防设施的完好有效”。物业公司作为小区消防安全责任单位，在发现消防通道被阻塞后，理应采取有效措施保证消防通道畅通，但物业公司未能尽到应尽的管理职责，导致延误灭火，扩大了火灾造成的损失，理应承担一定的责任。经法院调解物业公司赔偿了业主5000元经济损失。

案例点评

　　1、预防责任：物业服务企业应进行消防监控、巡查，火灾隐患防范工作，确保消防设备设施的正常运行状态，确保消防水源、消防通道、安全疏散通道畅通;

　　2、制止责任：及时制止阻塞消防通道的行为;

　　3、报告责任：发现消防隐患在自己能力范围内无法消除时应及时向公安部门报告。

　　本案中，物业公司应当预见春节期间，烟花爆竹容易引发火灾，当发现消防通道被车阻塞，在前两项措施无效的情况下，未向公安部门报告是导致其承担责任的主要原因。笔者就本案提醒各位从业者，认真履行职责是物业服务企业的义务，而穷尽职责则是物业服务企业规避风险的保障。编自：《房地产E网》

郑州一小区疏于管理致火灾

物业负责人被拘留

事发现场

　　6月11日，大河网记者从郑州市公安消防支队获悉，因发生火灾时楼内消火栓无水，排烟设施无法正常启动，消防控制室无人值班，中州大道阳光新城物业管理部门主要负责人被拘留10日，物业管理部门被立案处罚。

　　6月7日下午5时许，位于郑州市中州大道与新苑路交叉口“阳光新城小区”18号楼发生火灾。接到报警后，郑州支队迅速调集全勤指挥部及三个中队45名指战员赶赴火场。

　　消防官兵到场后发现，该小区18号楼电缆井发生火灾，火势顺着电缆井由下向上迅速蔓延，楼上有大量人员被困。

　　消防指战员一边组织灭火，一边施救被困人员，共疏散被困人员47人，解救被困群众20人，火势于19时45分被彻底扑灭。

　　期间，金水大队迅速行动，第一时间调集警力赶赴现场处置并联合辖区派出所、办事处妥善开展火灾事故处理工作。

　　火情发生后，辖区消防部队调查了解到，阳光新城小区属于高层住宅小区，电缆井火灾发生时楼内消火栓无水，楼内排烟设施无法正常启动，消防控制室也无人值班。

　　目前，消防部门已对物业管理部门主要负责人进行行政拘留10日，并对物业管理部门进行立案处罚，火灾具体原因正在进一步调查中。

篇4：案例:业主在小区门口被松动的砖绊倒，物业应承担多少责任

　　业主在小区门口被松动的砖绊倒，物业应承担多少责任?

　　小邱是浙江湖州某小区的业主。一天上午，他驾驶电动自行车到小区门口时，被松动的地面砖卡住而摔倒受伤。事故发生后，小邱被送到医院治疗，后小邱报警。

　　交警支队出具的道路交通事故认定书载明：据当事人陈述，小邱驾驶电动自行车在A小区内被松动的地面砖卡住致其倒地，造成其受伤的交通事故。小邱因本次受伤前后共住院十余天。

　　经鉴定，小邱构成《人体损伤致残程度分级》十级伤残。后小邱与物业公司协商赔偿事宜未果，遂以物业合同纠纷为由将物业公司告上了法庭。

　　物业公司辩称，事故发生地点在小区大门以外，不属于物业服务合同约定的范围，基于物业服务合同，其不存在任何过错。物业公司在收取低额物业费时无法预见小邱产生这么大的损害后果，小邱的请求超过物业公司的合理预见。

　　业主电瓶车在小区里被偷了，物业公司赔不赔?

　　吴兴法院经审理认为，《前期物业服务合同》第四条明确约定物业公司提供的物业服务包括业主共有的公共绿化(包括16亩绿地和商业广场前20米绿化带)的养护和管理。

　　经实地测量，事故发生地点在商业广场前约18米处，应在物业服务合同约定的物业服务范围内。且道路交通事故认定书载明事故实际发生地点虽在小区门口，但从地砖铺设延续性角度，亦属于小区范围内。故根据民事诉讼证据高度盖然性的证明标准，认定本案事故的发生地点在案涉物业服务合同范围内。

　　从小邱提交的事故发生时的现场照片亦可看出，该处地面不平整，存在砖块翘起的情况，且物业公司未能提交有效证据证明其已按约履行合同约定的养护与管理义务，亦未提交证据证明其在本案事故时在事故发生地点设有警示标志，故法院认定其存在违约行为，应承担相应的赔偿责任。

　　本案中，物业公司未按约履行合同义务是导致小邱摔倒受伤的主要原因，但小邱作为完全民事行为能力人，亦未能尽到合理的注意义务，结合本次事故的起因及发生经过，经综合考量，确定物业公司承担赔偿责任的范围为小邱因本次事故受伤所造成的各项损失的60%。

　　最终，法院判决物业公司赔偿小邱医疗费、住院伙食补助费、营养费、护理费、误工费、残疾赔偿金、鉴定费、交通费等损失共计9万余元。判决生效后，物业公司向小邱支付了全部赔偿费用。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，包括对物业共用部位及物业服务合同约定的其他区域的维修、养护和管理等。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　根据法律规定，物业服务企业承担赔偿责任的范围应相当于因违约所造成的损失，应结合其违约行为与损害结果之间因果关系的大小来具体确定。

篇5：案例:电梯报警无人接听，业主被困7小时!物业公司被罚10万

　　电梯报警无人接听，业主被困7小时!物业公司被罚10万!

　　重庆某物业管理有限公司

　　在管理使用小区电梯时，未严格落实电梯紧急呼救报警装置24小时值守制度，造成业主被困电梯近7个小时，构成特种设备一般事故。

　　近日，重庆市江津区市场监管局对该物业公司处以10万元行政罚款。

　　01近日，重庆市江津区覃女士和儿子去一小区办理接房交接，准备离开的时候，发现手机遗落在新房里，便乘坐20栋2单元电梯回新房取手机。

　　当电梯从-2楼运行到10楼时，突然停止运行，电梯门无法打开。覃女士立即按压轿厢内的“警铃”及“报警电话”两个求救按钮，但均无人接听。

　　直到第二天凌晨2点，覃女士的爱人才发现母子俩被困在电梯近7个小时而报警，消防队员接警后快速赶到，将母子俩解救出来。

　　由于受到惊吓，覃女士的儿子在电梯里就出现呕吐及头晕症状，回到家后仍然呕吐不止，早上起床后又发起了高烧。

　　02江津区市场监管局调查认定，这次事故的直接原因为该小区监控室内的电梯紧急报警电话无人值守，间接原因为该物业公司电梯安全主体责任落实不到位，构成特种设备一般事故，该物业公司承担全部责任。

　　江津区市场监管局认为，该物业公司作为小区的电梯使用单位，依法应对电梯的使用承担安全主体责任。依据《重庆市特种设备安全条例》第三十六条第一款第二项的规定，电梯使用单位应加强电梯应急呼救系统的日常巡查工作，安排工作人员24小时值守，确保该系统可靠有效运用。

　　在这起事故中，该物业公司未严格落实电梯紧急呼救报警电话24小时值守制度，造成业主被困电梯近7个小时，应承担全部责任。

　　事故发生后，该物业公司积极配合江津区市场监管局调查，及时与覃女士达成赔偿协议。近日，江津区市场监管局责令该物业公司改正违法行为，并作出罚款10万元的行政处罚。

　　小编有话说：

　　电梯里的报警装置，包含“警铃”与“报警电话”两种符号标示的求助按钮。一旦发生电梯故障，被困人员按动“警铃”可向附近发出急促的报警声;按动“报警电话”，则可与物业公司值班室或监控中心通话。

　　因此，电梯报警装置被称为“生命按钮”，当被困人员没有手机，或手机信号微弱时，电梯报警装置尤为重要。报警装置如果失灵，或无人应答，其求救信号就发不出去，还会进一步加大被困者的恐惧心理，慌乱中如果以错误方式自救，比如强行推开轿厢门、贸然爬出电梯，极易造成二次事故。

　　通常情况下，物业公司必须确保报警装置功能正常，24小时专人值守，救援电话畅通无阻。当接到救援呼救时，应及时通知技术人员组织施救。

　　唯有层层落实责任，对电梯及时进行检修、维护，尤其是对紧急报警装置进行定期检查，坏了及时更换，才能杜绝相关事故的发生。