什么是物业设备设施?
物业设备即包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、楼控、监控、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。
物业设备管理的主要内容
(1)物业设备基础资料的管理
(2)物业设备运行管理
(3)物业设备维修管理
(4)物业设备更新改造管理
(5)备品配件管理
(6)固定资产(设备)管理和工程资料的管理等
1、物业设备基础资料的管理
注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。
(1)设备原始档案
设备原始档案包括：
a)设备清单或装箱单
i.设备发票
ii.产品质量合格证明书
iii.开箱验收报告
iv.产品技术资料
v.安装施工、水压试验、调试、验收报告
b)设备技术资料
设备技术资料包括：
i.设备卡片
ii.设备台帐
iii.设备技术登录薄
iv.竣工图
v.系统资料
c)政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件
2、物业设备运行管理
**物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。
一是：设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态
(1)针对设备的特点，制定科学、严密切实可行的操作规程。
(2)对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，
必须严格要求持证上岗。
(3)加强维护保养工作。
(4)设备中的仪表、(如压力表、安全阀等)、安全附件必须定期校验，确保灵
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(5)对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。
(6)对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。
二是：从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。
设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：
(1)初期投资费用管理
在购置设备时，应综合考虑一下因素：
A、设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要。
B、设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。
C、设备价格及运行时能源的耗用情况。
D、设备寿命。
E、设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和振动。
F、注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备。
(2)运行成本管理
A、能源消耗的经济核算。
B、操作人员的配备。
C、维修费用的管理。
3、 物业设备维修管理
设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。
(1)维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时间运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。
(2)维护保养工作的实施
维护保养工作主要分日常保养和定期维护保养两种。
A、日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、振动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。更多精彩加物业社区微信
B、定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。应做好以下工作：
*彻底内外清扫、擦洗、疏通;
*检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙;
*检查安全装置
*检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞;
*清洗油箱，检查油位指示器，换油;
*检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。
(3)设备的点检
*设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。
*设备的点检包括日常点检及计划检查。
*设备的日常点检由操作人员随机检查。
日常点检内容主要包括：
(1)运行状况及参数;
(2)安全保护装置;
(3)易磨损的零部件;
(4)易污染堵塞、需经常清洗更换的部件;
(5)在运行中经常要求调整的部位;
(6)在运行中经常出现不正常现象的部位。
**设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检内容主要有：
(1)记录设备的磨损情况，发现其他异常情况;
(2)更换零部件;
(3)确定修理的部位、部件及修理时间;
(4)安排检修计划。
(4)物业设备的计划检修
*对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修
*实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。
(5)计划检修和维护保养的关系
*设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。
4、物业设备更新改造管理
在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新方式。
备品配件的管理
*运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。
*需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原则。
*备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。更多精彩加物业社区微信
5、固定资产(设备)管理
*固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等。
*不属于生产经营主要设备的物品，单价值在2000以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产管理。
固定资产管理应考虑的几个问题：
*固定资产(设备)的利用程度：利用率和生产率两个指标。
*设备折旧：参考同类，根据设备情况以及技术进步程度。
*设备的报废
*固定资产的管理要求：
A、保证其完整无缺。
B、提高其完程度和利用效果。
C、正确核定其需用量。
D、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。
F、进行其投资预测。
6、工程资料的管理
1) 资料管理的目的和意义
2) 物业工程资料的分类目录
A、竣工验收资料
B、设备管理资料
C、二次装修设备改造变更资料
3)工程资料管理的方法:文件档案管理和电脑管理两大类。
4)工程资料管理的要求：
A、归档：要求和时间
B、保管：严格做到“七防”(防火、盗、高温、潮、虫，尘及有害气体);
每年年底一次特别清理。
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：企业设备管理制度：设备管理内容
企业设备管理制度：设备管理内容
□ 设备技术状况的管理对所有设备按设备的技术状况、维护状况和管理状况分为完好设备和非完好设备，并分别制订具体考核标准。
各单位的生产设备必须完成上级下达的技术状况指标，即考核设备的综合完好率。专业部门，要分别制订出年、季、月度设备综合完好率指标，并层层分解逐级落实到岗位。
□ 设备润滑管理
(一)对设备润滑管理工作的要求：
1.各单位机动部门设润滑专业员负责设备润滑专业技术管理工作;厂矿或车间机动科
(组)设专职或兼职润滑专业员负责本单位润滑专业技术管理工作;修理车间(工段)设润滑
班或润滑工负责设备润滑工作。
2.每台设备都必须制订完善的设备润滑“五定”图表和要求，并认真执行。
3.各厂矿要认真执行设备用油三清洁(油桶、油具、加油点)，保证润滑油(脂)的清洁
和油路畅通，防止堵塞。
4.对大型、特殊、专用设备用油要坚持定期分析化验制度。
5.润滑专业人员要做好设备润滑新技术推广和油品更新换代工作。
6.认真做到废油的回收管理工作。
(二)润滑“五定”图表的制订、执行和修改。
1.厂矿生产设备润滑“五定”图表必须逐台制订，和使用维护规程同时发至岗位。
2.设备润滑“五定”图表的内容是：
定点：规定润滑部位、名称及加油点数;
定质：规定每个加油点润滑油脂牌号;
定时：规定加、换油时间;
定量：规定每次加、换油数量;
定人：规定每个加、换油点的负责人。
3.岗位操作及维护人员要认真执行设备润滑“五定”图表规定，并做好运行记录。
4.润滑专业人员要定期检查和不定期抽查润滑“五定”图表执行情况，发现问题及时处 理。
5.岗位操作和维护人员必须随时注意设备各部润滑状况，发现问题及时报告和处理。
(三)润滑油脂的分析化验管理。
设备运转过程中，由于受到机件本身及外界灰尘、水份、温度等因素的影响，使润滑
油脂变质，为保证润滑油的质量，需定期进行过滤分析和化验工作，对不同设备规定不同的取样化验时间。经化验后的油品不符合使用要求时要及时更换润滑油脂。各厂矿对设备润滑油必须做到油具清洁，油路畅通。
(四)设备润滑新技术的应用与油品更新管理。
1.厂矿对生产设备润滑油跑、冒、滴、漏情况，要组织研究攻关，逐步解决。
2.油品的更新换代要列入厂矿的年度设备工作计划中，并经过试验，保证安全方可加
以实施，油品更新前必须对油具、油箱、管路进行清洗。
□ 设备缺陷的处理
1.设备发生缺陷，岗位操作和维护人员能排除的应立即排除，并在日志中详细记录。
2.岗位操作人员无力排除的设备缺陷要详细记录并逐级上报，同时精心操作，加强观
察，注意缺陷发展。
3.未能及时排除的设备缺陷，必须在每天生产调度会上研究决定如何处理。
4.在安排处理每项缺陷前，必须有相应的措施，明确专人负责，防止缺陷扩大。
□ 设备运行动态管理
设备运行动态管理，是指通过一定的手段，使各级维护与管理人员能牢牢掌握住设备的运行情况，依据设备运行的状况制订相应措施。
(一)建立健全系统的设备巡检标准
各厂矿要对每台设备，依据其结构和运行方式，定出检查的部位(巡检点)、内容(检查什么)、正常运行的叁数标准(允许的值)，并针对设备的具体运行特点，对设备的每一个巡检点，确定出明确的检查周期，一般可分为时、班、日、周、旬、月检查点。
(二)建立健全巡检保证体系
生产岗位操作人员负责对本岗位使用设备的所有巡检点进行检查，专业维修人员要承
包对重点设备的巡检任务。各厂矿都要根据设备的多少和复杂程度，确定设置专职巡检工
的人数和人选，专职巡检工除负责承包重要的巡检点之外，要全面掌握设备运行动态。
(三)资讯传递与反馈
生产岗位操作人员巡检时，发现设备不能继续运转需紧急处理的问题，要立即通知当
班调度，由值班负责人组织处理。一般隐患或缺陷，检查后登入检查表，并按时传递给专
职巡检工。
专职维修人员进行的设备点检，要做好记录，除安排本组处理外，要将资讯向专职巡
检工传递，以便统一汇总。
专职巡检工除完成承包的巡检点任务外，还要负责将各方面的巡检结果，按日汇总整
理，并列出当日重点问题向厂矿机动科传递。
机动科列出主要问题，除登记台帐之外，还应及时输入电脑，便于上级大公司机动
部门的综合管理。
(四)动态资料的应用
巡检工针对巡检中发现的设备缺陷、隐患，提出应安排检修的项目，纳入检修计划。
巡检中发现的设备缺陷，必须立即处理的，由当班的生产指挥者即刻组织处理;本班
无能力处理的，由厂矿领导确定解决方案。
重要设备的重大缺陷，由厂级领导组织研究，确定控制方案和处理方案。
(五)设备薄弱环节的立项处理
凡属下列情况均属设备薄弱环节：
1.运行中经常发生故障停机而反复处理无效的部位;
2.运行中影响产品质量和产量的设备、部位;
3.运行达不到小修周期要求，经常要进行计划外检修的部位(或设备);
4.存在不安全隐患(人身及设备安全)，且日常维护和简单修理无法解决的部位或设
备。
(六)对薄弱环节的管理
各大公司机动处要依据动态资料，列出设备薄弱环节，按时组织审理，确定当前应解 决的专案，提出改进方案; 厂矿要组织有关人员对改进方案进行审议，审定后列入检修计划; 设备薄弱环节改进实施后，要进行效果考察，作出评价意见，经有关领导审阅后，存入设 备档案。