篇2：交接受阻 物业公司状告业委会获胜诉

原告:上海实发物业管理有限公司(以下简称实发物业公司)
被告:上海市徐汇区金环大厦业主委员会(以下简称金杯大厦业委会)
第三人:上海新富物业发展有限公司(以下简称新富物业公司)

案情:

实发物业公司和金环大厦业委会于20**年1月23日签订《物业管理服务合同》,约定由金环大厦业委会委托实发物业公司对襄阳南路489号金环大厦进行物业管理,合同期为20**年2月1日起至20**年1月31日止。实发物业公司依约于20**年2月1日零时派员前往金环大厦履行合同时,因前期物业管理单位新富物业公司不肯办理移交,致合同无法履行。鉴于在这之前于合同签订后,有部分业主在一份“业主意见”中签名表示对实发物业公司的管理能力、水平及服务质量不了解,否定业委会的选聘决定,并认为选聘物业公司应召开业主大会表决。新富物业公司便以此为由,认为已签合同无效,拒绝与实发物业公司便利交接。

法院认为,金环大厦业委会作为全体业主代表,与实发物业公司所签的《物业管理服务合同》形式合法,内容也未违反国家法律和行政法规的禁止性规定,应为合法有效,并不因部分业主存有异议而致使该合同丧失有效或得以解决。金环大厦的业主对业委会选聘实发物业公司作为金环大厦物业管理公司的决定有意见,应当通过合法途径进行;且这都是业委会与小区业主的内部关系,不能作为新富物业公司住张所签的合同无效,并拒绝与实发物业公司办理交接的抗辩理由。新富物业公司系金环大厦前期物业管理公司,至业委会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时,前期物业管理服务合同即告终止,继续占有有关物业管理资料和设施是非法的。现实发物业公司要求履行合同,金环大厦业委会亦同意履行,实发物业公司的诉讼请求本院仅予以支持,在执行中难以实施;鉴于第三人新富物业公司已参与诉讼,故为减少讼累,予以一并处理。致使双方合同不能履行的障碍在于第三人新富物业公司不愿撤离金环大厦,不向实发物业公司办理交接,新富物业公司对引发纠纷负有责任,应负担相应诉讼费用。

注:此案已由新富物业公司向一中院上诉,正由一中院复审。

笔者观点:这是一件发生在《物业管理条例》实施之前的案例。不同的是,选聘、解聘物业管理企业的职责,之前是由业委会履行,之后则是由业主大会经所持投票权的2/3以上业主通过。然而,在《条例》实施前后,相同的是,经由业委会(代表业主与业主大会)同新的物业管理企业签订了物业服务合同的,此前的企业原由的合同已经终止,契约关系已经不复存在,因此,其必须按时退出,并将相关资料移交给业委会。但是,可以说在物业管理市场的形成初期,便就有企业不是这样做的,而是“赖着不肯走”,从而形成为一家要“进”、一家不“出”、双方“僵持”的纠纷局面,乃至双方的保安对垒、剑拔弩张。物业管理市场的这种无序状态必须予以节制。为此,物业管理企业应从这个案例中得到如下启示:

一、善待“进”、“出”。

要作观念的转变,尤其是发展商属下的物业公司所管理的由其发展商开发的项目,必须认识到这么一点,那就是随着产权的转移,管理归属同样会起变化。对于此类企业而言,有两条途径可以选择:一是认认真真、兢兢业业地为业主管理和服务,千方万计、用心良苦地在服务中避免和减少瑕疵,让绝大多数业主来认同你们的服务。再说,你们参与了早期介入,进行了前期物业管理服务,又有着同发展商熟悉的得天独厚的条件,在业主大会成立之后的续聘选择上,无疑会得到优先的考虑;二是不会或者不去珍惜前期物业管理阶段的努力机会,不好好去理顺同发展商之间诸如房屋质量等的相关责任,自认为此项目非己

篇3：业委会加强安全防范维护小区秩序公告(新旧物业交接)

　　业委会关于加强安全防范、维护小区秩序的公告（新旧物业交接）

　　（20**年第*号公告）

　　尊敬的各位业主,大家好：

　　小区在8月底举行的业主大会临时会议中投票确定了**物业服务有限公司为本小区新的服务企业。

　　现业委会正在与该公司洽谈签约的具体事宜，在新的物业公司尚未进场的情况下，由于合一物业不作为，造成小区垃圾清理滞后、安保工作出现漏洞。

　　基于上述情况，业委会已与zz物业商定，由其在9月6日派遣保洁、保安进驻小区，承担保洁、安保工作。在此特别时期，业委会特别提醒全体业主，为了维护小区整体的运行秩序，请大家共同做到以下几点：

　　1、出门前仔细检查门、窗、阳台门是否锁好；

　　2、请将垃圾投放在指定垃圾桶内；

　　3、发现可疑闲杂人员，立即报警或通知临时工作人员；

　　4、消防通道请勿堆放杂物及易燃物品，避免消防事故发生。

　　感谢全体业主的大力支持！

　　**小区第二届业主委员会

　　20**年*月*日

篇4：业委会小区物业公司更换交接公告

　　业委会关于小区物业公司更换与交接的公告

　　JY花园业委会公告

　　各位业主：

　　根据《北京市朝阳区JY花园小区第三次业主大会决议》，我小区应于九月十七日进行物业交接，由于原物业北京**物业管理有限公司拒绝交接小区的物业管理权，只是对小区地上部分实行撤管（包括保安、保洁、电梯和绿地等），新选聘的北京zz物业管理有限公司还不能有效地开展全部物业服务管理工作。为保证小区的和谐稳定，朝阳区政府及望京街道办事处等相关部门和业委会都在积极开展工作和协调。为保证广大业主的知情权，防止有人制造新的事端，现将各方面情况向大家通报。

　　一．小区物业交接情况

　　九月十七日上午，根据《北京市朝阳区JY花园小区第三次业主大会决议》，北京zz物业管理有限公司按时到达小区，准备进行物业交接；朝阳区建委物业科、望京街道办事处、爽秋路居委会以及供电局、自来水公司、燃气公司等相关政府部门均有同志到场见证交接。在交接现场，北京**物业管理有限公司经理朱劲松强调他们只是对小区地上部分（包括保安、保洁、电梯等）实行撤管，对物业用房、配电室、水泵房等相关设施以及小区的物业管理资料（包括小区各种图纸等工程竣工验收资料、设施设备维保资料、垃圾消纳许可文件等）拒绝交接。小区物业服务管理就此陷入困境。为了保证小区居民生活尽量不受到影响，在朝阳区物业科杨科长主持下，业委会决定由北京zz物业管理有限公司先行进驻原物业撤管的地方，在条件不完全具备的情况下开始履行保安、保洁等职能。

　　二．各方关于物业交接的态度

　　（一）北京**物业管理有限公司（原物业）

　　1.北京**物业管理有限公司已不愿在小区服务，九月十七日起对小区地上部分实行撤管，包括保安、保洁、电梯和绿地等。

　　2.北京**物业管理有限公司受小区开发商北京金致达房地产开发有限公司的全权委托管理其在小区的物业，包括地下车库，地上Ａ、Ｂ两座的一至三层商业部分。由于小区原设计的物业用房、配电室、水泵房等相关设施在地下，和开发商的相纠结，需与之协商道路通行权，在此之前不能移交以上设施。

　　3.小区业主欠缴物业费情况严重，在追缴物业费的事情没有明确说法之前，不能移交小区的物业管理资料（包括小区各种图纸等工程竣工验收资料、设施设备维保资料、垃圾消纳许可文件等）。

　　（二）业主委员会

　　1.按照物权法规定，业主对建筑物共有部位及公共设施具有共同管理权。业主大会选聘新的物业服务企业后，北京**物业管理有限公司已经没有资格再滞留小区，并无权继续占有小区业主共有的场所、场地以及其他公共设施。

　　2.根据物权法及物业管理条例，北京**物业管理有限公司拒绝交出物业管理权的所有理由均没有法律支持。

　　3.北京**物业管理有限公司的非法滞留小区，已经构成对业主共同管理权的妨碍，北京**物业管理有限公司应当立即撤离小区物业服务区域。

　　4.北京**物业管理有限公司违法继续占有小区物业管理资料，已经构成对于业主对该资料的共同共有权的侵占，应当依法返还。

　　5.北京**物业管理有限公司非法控制配电室、高压水泵房等设施、设备以及电梯维修、维护资料，给业主的生活构成安全隐患，必须尽快移交。

　　6.北京**物业管理有限公司非法控制部分归业主共有的地下车库，已经构成非法侵占，必须立即返还。

　　（三）北京zz物业管理有限公司（新物业）

　　1.根据《北京市朝阳区JY花园小区第三次业主大会决议》以及与JY花园业主委员会签订的《北京市朝阳区JY花园小区物业服务委托合同》，北京zz物业管理有限公司进驻JY花园小区是合法的。

　　2.北京zz物业管理有限公司愿意在现有条件下，争取早日让小区物业服务走上正轨。

　　3.北京zz物业管理有限公司现阶段履行物业服务面临很多现实的困难，如：小区物业办公用房被侵占，小区保安和保洁人员没有驻留场所；老物业不肯交接垃圾消纳证，所以即使新物业运出去垃圾，附近的垃圾站也不收；小区监控设备极不完善，许多摄像头被拆除，C、D座门前护栏被拆除，小区保安缺少基本的技术防范措施；喷水池水泵不知去向，许多灯光设备被损坏，老物业卡着公共用水的供给，使保洁工作难以进行等……这些都还需要政府有关部门

帮助协调。

　　（四）政府有关部门

　　朝阳区信访办：

　　1.JY花园业主大会依法选举zz物业是符合法律程序的；

　　2.小区除规定的共有部分外，建筑区划内的通道、消防、设备层或设备件等部分应当认定为共有部分，小区全体业主享有通行权；

　　3.原物业公司不得以欠缴物业费为由拒绝交接物业管理权；

　　4.希望北京**物业管理有限公司，尊重业主的合法权利，做好物业交接工作，并建议在9月21日前无条件交接完毕；

　　5.如果原物业不进行交接，小区出现任何责任问题仍然由原物业承担；

　　6.建议小区业委会走法律诉讼程序解决JY花园物业交接问题，根据小区目前的现状可以向法院提出先予执行的申请。

　　朝阳区质量技术监督局：

　　1.北京**物业管理有限公司拒绝合法交接物业管理工作，电梯若出现任何问题，由北京**物业管理有限公司负全责。

　　望京街道办事处：

　　1.支持JY花园小区业主依法行使选聘物业的权利；

　　2.依法行政，积极协调有关部门为JY花园小区的和谐稳定作出努力；

　　3.希望JY花园小区广大业主以国庆期间保安全保稳定的大局为重，通过正常途径反映问题，不要采取过激行为。

　　三．小区物业管理现状

　　1.zz物业在C座303室租房作为临时办公地点开始为小区服务。

　　2.zz物业先行垫资改善小区硬件，包括各楼座防盗门、大门、小区道路等。

　　3.zz物业的保安开始在小区正常执勤。

　　4.zz物业的保洁工开始清理小区内滞留多日的垃圾。

　　5.部分业主自发组织起来在小区巡逻，与新物业共同维护小区的安全。

　　四．政府部门开展的工作

　　1.朝阳区政府、望京街道办事处相关部门在物业交接前后屡次召开协调会，敦促北京**物业管理有限公司尊重业主的合法权利，做好物业交接工作。

　　2.望京街道办事处协调花家地派出所加强对JY花园的治安巡逻力度，要求爽秋路居委会密切注意JY花园的情况，做广大业主和政府及时有效沟通的桥梁。

　　3.朝阳区政府物业科、小区权属科为业主委员会提供了地下一、二层和C、D座夹层的产权权属的图纸。

　　4.朝阳区信访办给北京市二中院执行庭打电话，确认了小区地下一层车库及地上Ａ、Ｂ两座的一至三层商业部分已被法院查封，进入拍卖程序的事实。

　　5.望京街道办事处城建科积极协调有关部门解决本小区垃圾消纳问题。

　　五．业委会开展的工作

　　1.业委会在律师的指导下于9月24日正式对北京**物业管理有限公司提起诉讼，并将在条件许可时向法院申请先予执行。

　　2.向各有关政府部门反映小区状况，争取政府部门的支持。

　　3.帮助新物业克服困难，尽可能履行物业服务管理职责。

　　4.继续敦促北京**物业管理有限公司尽快彻底交接物业管理权及物业管理资料。

　　广大业主们，眼前的困难是暂时的，政府各部门和业委会都在坚持不懈地为小区的和谐稳定努力着。JY花园终将回归为广大业主们的JY花园！在维护我们自己权益的同时，恳请大家顾全大局，在法律、法规的指导下解决问题，为我们伟大祖国的60周年大庆贡献我们的一份微薄力量！祝大家国庆节、中秋节阖家欢乐！

　　北京市JY花园小区业委会

　　20**年9月23日