案例分析：小区业委会委员丧失资格应依法重选
【案例分析】
江汉区某住宅小区于20**年兴建开发，业主陆续入住后，于次年成立了业主委员会，分别推选了张某、李某、马某等5人为业主委员会委员。20**年5月，张某因触犯刑法被判处管制两年;同年10月，李某因工作原因常驻外地，遂将其在该小区的房产卖与他人;当年底，马某又因发生交通事故，造成严重的脑外伤，成了植物人。此时，距下一次业主大会召开时间还有两个多月，无法及时补选业委会委员，小区业委会陷入停摆状态。
业主委员会是代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。根据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，其主要的职责有：执行业主大会的决定和决议;召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;监督管理规约的实施;督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;组织和监督专项维修资金的筹集和使用;调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;业主大会赋予的其他职责。根据法律规定，业主委员会由5~11名委员组成。
由于业主委员会的重要性，法律对其委员的资格也作出了明确的规定，其中包括了委员资格终止的规定。根据《武汉市物业管理条例》第三十七条的规定：业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：(一)不再是该物业管理区域内的业主;(二)丧失民事行为能力，不能履行委员职责;(三)被依法限制人身自由半年以上;(四)以书面方式向业主大会提出辞职请求;(五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。本案中李某属于第一类情形、张某属于第三类情形、马某由于系植物人，处于无意识状态，应认定为丧失民事行为能力。三人都属于委员资格自行终止的情形。
根据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的1/2时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
本案中当业主委员会委员空缺时未能补足，致使委员人数不足总数的1/2，也一直未召开临时业主大会，重选业主委员会。在这种情况下，不能因为业主委员会的缺失而损害业主的利益，对此，法律也做出了规定，在新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
综上所述，业主委员会是代表业主利益的重要组织，业主委员会代表业主行使重要的职责，其委员资格如被终止，应依法重选。
(湖北诚明律师事务所供稿)
物业经理人网 www.pMceo.com篇2：成立业主委员会筹备小组公告增补业委会委员公告
成立业主委员会筹备小组公告增补业委会委员公告
关于增补海文花园业委会委员的公告
关于增补海文花园业委会委员的公告
20**年9月12日，海文花园业主委员会召开会议，就有关海文花园**阁增补一名业委会委员问题进行了讨论，并研究制定了增补委员的选举办法，现公告如下：
一、选举流程：
1.自荐、推荐业委会委员候选人;
2.**阁业主投票采取差额选举办法，选出业委会委员1名;
二、选举办法：
1.首先由**阁全体业主进行推荐(包括自荐)，推荐表由业委会选举工作小组逐家发放，再由推荐人投到指定地方，最后由业委会人员收齐推荐表并统计票数。若第一名推荐得票率超过本栋楼的50%，则自然成为业委会委员候选人。
2.若第一名得票率未超过50%，则将得票最高的前二名做为委员的候选人。
三、选举注意事项：
1.自荐人、推荐人和被推荐人必须是业主本人(业主：即房产证上的名字)。推荐人必须在推荐表上签字才有效，如业主本人因故不能签名的，可书面委托他人代签，无委托的代签视为无效推荐签名，受委托人最多只能接受3个业主的委托。
2.业委会委员候选人经业委会审查资格后，向**阁业主公示14天，对候选人名单有异议的在14天内书面向业委会反映，业委会在收集业主意见后公告候选人最终名单。
四、业委会委员正式选举：
1.本次选举增补委员1名，实行差额选举选出;
2.业委会选举的表决方式采取召开业主大会，现场发票，当场回收的形式进行。选票、委托书由业委会选举工作小组统一印制并编号，由选举小组成员进行发选票。因故不能投票的，可书面委托他人进行投票，受委托人最多只能接受3个业主的委托。
3.计算业主投票份额，各房屋按每10平方米建筑面积为1票，不足10平方米的，5平方米过5平方米以上的计算为一票，不足5平方米的不计票，一份物业的业主投票权不能分散。
4.10月23日由工作小组开始向业主发放选票，11月8 日前由业委会工作小组根据具体情况决定，召开**阁业主大会发选票、正式选举出委员。将候选人按得票多少排序，得票多的1名当选为正式委员，如出现票数相同，无法确定最后人选时，不再进行重选，由业委会讨论决定。
5.选举结果向全体业主公告。
此选举办法业主如有异议，可在公告3天内书面向业委会反映，如无异议，业委会委员选举工作将按此公告内容进行，欢迎广大业主积极参与选举，并支持配合选举工作小组的工作，使本次选举工作圆满完成。
海文花园业主委员会选举工作小组
二○**年十月八日
成立业主委员会筹备小组的公告
**家园成立业主委员会筹备小组的公告
太白社区**家园于20**年7月完成了交付工作，2年多来，在太白社区的殷切关怀和**物业公司的全力管理下，度过了2年!在这个过程中，小区全体业主都表示衷心的感谢!伴随着时光的斗转星移，小区内的许多问题也进一步暴露了出来，直接关系到小区所有住户的权益。为此，于20**年12月23日中午12：30在社区的指导和广大居民代表的强烈要求下，在太白社区会议厅召开了此次会议!
我**小区在这两年里由于管道煤气问题、业主房屋维修问题以及对物业公司的"误解"等等急需解决的问题都表明，小区没有一个属于全体业主的组织，单个个体去处理这些问题显得力不从心，加上我小区的房产公司目前已经搬出宁波，很多问题都很棘手，甚至可以说依靠个体力量是没有办法解决!社区领导和物业是很关心小区的工作，大家在平时也提出了很多的交流意见!加上小区的实际现状是符合20**年5月24日浙江省第十届人民代表大会的第二十五次会议通过的第55号文件《浙江省物业管理条例》中的第七、八、九条关于成立业主委员会的要求!
参加会议人员11人来自小区各个楼层，是小区的居民代表之一，收集了广大居民的意见，大家都把这两年多来小区的问题等都展开了多方面的讨论，最后一致签名(签名单以保存)决定我**小区需要尽快成立业主委员会!
成立小区业主委员会必须严格按照《浙江省物业管理条例》进行，结合相关文件和我小区的现状，具体如下：
一、根据浙江省物业条例规定要求：
1、房屋出售并交付使用的建筑面积面积达到物业总建筑面积60%以上。
2、首套房屋出售并交付使用满2年，而且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上。
3、业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。筹备组成员名单应当自成立之日内在物业管理区域内书面公告。
业主大会筹备组应当告知所在物业主管部门、街道办事处、居民委员会，接受告知的单位应该派代表参加会议，给予指导!
首次业主委员会的筹备经费由建设单位承担!
二、**小区的房子交付已经2年多，第1、2条都完全符合，23日的居民代表会议也已经全面召开，太白社区领导十分重视，考虑到小区会议召开地点没有等因素，为我们安排了会议厅,派出了社区人员积极参加，建设单位由于种种原因，目前已搬迁，无法到场!在整个会议中大家一致选举决定居民杨松荣为筹备小组组长，其余12名为组员，(详细见附页)。全面负责**小区业主委员会成立工作的前期准备!
三、小区在这两年里由于管道煤气问题、业主房屋维修问题以及对物业公司的"误解"等等问题都表明，小区没有一个属于全体业主的组织，单个个体去处理这些问题显得力不从心，加上我小区的房产公司目前已经搬出宁波，很多问题都很棘手，甚至可以说依靠个体力量是没有办法解决!社区领导和物业是很关心小区的工作，大家在平时也有很多的交流的意见!加上小区的实际现状是符合20**年5月24日浙江省第十届人民代表大会的第二十五次会议通过的第55号文件《浙江省物业管理条例》中的第七、八、九条关于成立业主委员会的要求!
特决定：
大碶太白社区**家园业主委员会筹备委员会成立。
居民代表选举产生组长：**(1#502)
组员：**(1#504) **(2#505) **(6#302) **(1#201)
**(8#503); **(7#202)
筹备委员会严格按照《浙江省物业管理条例》要求开展进一步工作!
太白社区(意见)：
万通公司(意见)：
**家园业主委员会筹备组
20**年12月23日
报：北仑物管处、太白社区
抄：**物业公司
送：**家园全体业主
另：按照《浙江省物业条例》要求规定公示三日于物业管理区域接受监督
业主委员会选举办法的公告
关于海文花园业主委员会选举办法的公告
20**年2月26日在海文花园会所三楼召开了海文花园业主委员会(下简称业委会)筹备小组成员会议，就有关海文花园业委会选举的问题进行了讨论，制定了业主委员会的选举办法，现向全体业主公告如下：
一、选举流程：
1、自荐、推荐楼长候选人;
2、除2号楼外，每栋楼推举楼长一名，商铺推举代表一名，作
为业主委员会候选人，共7人;
3、全体业主投票采取差额选举办法，选出6名业主委员会委员
(2号楼预留1名)。
二、楼长选举办法：
1、首先由海文花园全体业主(2号楼业主除外)进行推荐(包括自荐)，推荐表由筹备小组人员逐家发放，再由推荐人投到指定地方，最后由筹备小组人员收齐推荐表并统计票数。若第一名推荐得票率超过本栋的50%，则自然当选楼长，并成为业主委员会委员侯选人。
2、若第一名得票率未超过50%，则将得票最高的前三名作为楼
长候选人三天后组织本栋业主投票，得票最高者当选楼长并成为业主委员会委员侯选人。
三、选举注意事项：
1、自荐人、推荐人和被推荐人必须是业主本人(业主：即房产
证或购房合同上的名字)，推荐人必须在推荐表上签名才生效，如业主本人因故不能签名的，可书面委托他人代签，无委托的代签视为无效推荐签名。受委托人最多只能接受3个业主的委托。
2、业委会候选人经筹备小组和区主管部门审查资格后，向全体
业主公示14天。如对候选人名单有异议的应在14天内书面向区主管或筹备小组反映，区主管部门或筹备小组在收集业主意见后公告候选人最终名单。
四、业主委员会正式选举：
1、海文花园业主委员会设正式委员7名(含2号楼1名)，本次
选举候选人7名，实行差额选举选出6名(2号楼预留1名)，落选的1名楼长可列席业委会会议。
2、业主委员会选举的表决方式采取上门发票、集中收票的形式
进行。选票、委托书由筹备小组统一印制并编号，由筹备小组成员进行发选票。业主因故不投票的，可书面委托他人进行投票。受委托人最多只能接受3个业主的委托。
3、计算业主投票份额，各类房屋按每10平方米建筑面积为一
票，不足10平方米的，5平方米或5平方米以上的计算为一票，不足5平方米的不计票，一份物业的业主的投票权不能分散。
4、3月22日由筹备小组开始向业主发放选票。3月27日前将选
票投至管理处大门口指定地点。公开清点选票时间将由筹备小组人员根据具体情况定，届时请建设局领导、居委会领导、派出所领导监督唱票。候选人得票按多少排序，得票多的前6名当选为正式委员。如出现票数相同无法确定最后人选时，不再进行重选，由当选的业委会委员讨论决定。
5、选举结果向全体业主公告，筹备小组解散。
6、由第一次业委会会议产生业委会主任、副主任、执行秘书及
委员分工。
此选举办法业主如有异议，可在公告3天内书面向区主管部门反映，如无异议，业委会选举工作将按此公告内容进行。欢迎广大业主积极参与选举，并支持配合筹备小组的工作，使海文花园业委会选举工作圆满完成。
咨询电话：***
海文花园业主委员会筹备工作小组
二0**年二月二十七日