篇2：关于进一步规范南京市物业管理项目交接工作的意见(2017年)

　　关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见(20**年)

　　各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：

　　经市政府同意，现将市房产局拟定的《关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见》转发给你们，请认真贯彻执行。

　　南京市人民政府办公厅

　　20**年10月26日

　　(此件公开发布)

　　关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见

　　(市房产局 20**年10月)

　　为贯彻落实《*中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》，规范各方主体物业管理项目交接行为，维护业主和物业服务企业合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》(以下称省条例)、《南京市住宅物业管理条例》(以下称市条例)等有关规定，提出如下意见。

　　一、总体要求

　　按照社会矛盾和安全隐患大排查大整治行动的总体要求，从夯实基础、社区治理大局出发，坚持以矛盾纠纷化解为导向，按照“属地监管、权责明确、多方联动、依法有序”的原则，加强对物业管理项目交接的规范，加强对物业交接突发事件和问题隐患的排查和应急处理，确保物业管理交接不发生重大群体性*事件。

　　二、相关制度

　　南京市住宅区物业管理项目交接应当严格按照省条例第五十五条、第五十六条的规定。政府部门、物业服务企业、业主自治组织在交接过程中应当执行下列八项制度。

　　(一)依法选聘制度

　　1.根据《物权法》及相关法规规定，选聘物业服务企业应当由业主共同决定。住宅区成立业主大会后，业主大会有权更换前期物业服务企业，并按规定开展物业服务企业的选聘工作。

　　2.业主大会、业主大会授权的业主委员会签订的物业服务合同期限届满三个月前，应当组织召开业主大会会议决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)，并在物业管理区域显著位置公告。

　　3.合同期限届满，业主大会决定解聘在管物业服务企业的，应按规定开展选聘工作;合同未到期，业主大会需解聘在管物业服务企业的，应当通过协商或司法等途径解除合同，明确违约责任及解决办法。

　　4.在选聘工作开展前，业主委员会应当制定并公开住宅区物业服务标准、人员配置、服务价格等量化指标，充分听取业主的意见和建议，同时公告业主意见、建议的采纳情况。如有20%以上业主书面提出意见、建议或异议的，业主组织应将所提内容提交业主大会会议表决。业主委员会在取得业主大会关于选聘物业服务企业的授权后，应按照“公平、公开、公正”的原则，依照相关程序开展选聘工作，具体实施细则由市住房保障和房产局另行制定。

　　(二)第三方评估制度

　　根据市条例、《南京市物业服务第三方评估管理暂行办法》(宁政规〔20**〕10号)规定，提倡业主组织在制定物业服务标准、物业管理项目交接时按照有关技术导则实行第三方评估。业主委员会可以聘请第三方评估机构指导上述工作流程，明确住宅区物业管理现状、重点难点、服务标准、收费标准、交接事项及交接协议等。区和街道监管部门可通过政府购买服务等方式，组织第三方评估机构参与，指导、协助和监督辖区内的物业服务企业选聘和物业管理项目交接工作。

　　(三)公开招标制度

　　鼓励、提倡业主组织通过全市统一的招投标平台选聘物业服务企业。业主委员会在取得业主大会授权后，应依照相关法律法规，以招标人身份通过公开招标方式开展物业服务企业选聘工作，具体实施细则由市住房保障和房产局另行制定。

　　(四)竞聘企业公示制度

　　业主大会选聘物业服务企业的，业主委员会应在物业管理区域内显著位置公示竞聘物业服务企业的情况。包括：企业简介、营业执照、近三年信用记录、在管项目业绩、拟派项目负责人简历及近三年行业信用记录、物业服务标准和收费价格、物业管理方案、竞聘行为准则承诺书(示范文本由市住房保障和房产局另行制定)。

　　(五)竞聘情况预报预告制度

　　业主组织、拟承接项目的物业服务企业、拟退出项目的物业服务企业应向项目所在地的区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)及时书面报告物业企业选聘过程和情况。业主大会形成选聘决定后，业主委员会应当在签订物业服务合同前，将业主大会决定、物业服务合同草案在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于7日。

　　(六)联席会议制度

　　由区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)牵头，充分发挥市条例第六十九条规定联席会议制度作用，协调推进条块结合，联合各相关单位部门，依托市、区、街三级管理体系，加强综治、公安、信访、调解、司法、物价、市场监管、税务、消防等部门的联合执法和协作联动，分工协作，密切配合，共同抓好物业管理项目交接过程中的矛盾调处工作。

　　(七)违规惩戒制度

　　物业服务企业在物业管理项目交接时出现强行接管、拒不移交、未按照规定履行退出程序的，或在竞聘物业管理项目时采取不正当竞争手段，未完整如实公布企业情况的，由区物业管理行政主管部门和相关职能部门依法实施行政处罚，并将相关失信行为记入企业信用信息系统，向社会公布。处理方式包括：

　　1.行政处罚。根据省条例第八十七条规定，被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续，或者在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的，区级物业主管部门可对其处五万元以上二十万元以下罚款;提请颁发资质证书的部门依法降低其资质等级直至吊销资质证书。对于在物业移交中扰乱公共秩序、妨碍治安管理等行为，由公安部门依法处置。

　　2.预征失信信息。因物业管理项目交接引发群体性事件、造成严重社会影响的，对新老物业服务企业均先按扣分标准上限先行征集失信信息，并暂时停止其在本市物业管理市场承接新的物业管理项目。事实调查清楚后，按照相关规定进行处理。对于违反预报告、公开公示等上述制度的物业服务企业，一经查实，立即纳入失信信息征集范围。

　　3.撤销违法决定。业主委员会未依法施行物业服务企业选聘和物业管理项目交接的，或存在违反法律、法规规定，超越业主大会赋予职权，侵害业主合法权益情形的，由所在地的区物业管理行政主管部门或街道办事处(镇人民政府)责令其限期改正，逾期不改正的，由所在地的区物业管理行政主管部门或街道办事处(镇人民政府)依法撤销其违法决定，并指导所在地社区组织召开业主大会会议选举新的业主委员会。

　　(八)舆情通报制度

　　市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应建立切实可行的信息互动机制，有效应对、及时通报物业交接的实际情况，向各方传递物业项目交接过程中的协调工作，对于典型案例予以书面通报。指定熟悉法规、政策的同志担任物业新闻发言人，及时向社会公布相关信息，正面引导舆论导向，为矛盾化解创造良好外部氛围。

　　三、保障措施

　　(一)加强组织领导。市政府建立全市物业管理联席会议制度。市房产局负责加强综合协调，积极联系市综治、法院、公安、城管、消防、地税、工商等部门按照各自工作职责，指导各区开展工作，做好全市物业管理项目交接的统筹工作;负责落实日常检查制度和重大典型案例通报机制;负责组织行业协会、物业行业管理专家制定物业管理项目评估流程、交接查验、交接协议示范文本。区政府负责建立街道办事处(镇人民政府)及相关职能部门共同参与的物业管理重大矛盾应急协调机制，加大对街道办事处(镇人民政府)履行物业管理职责的考核力度，将街道物业管理交接矛盾发生率、街道主要领导协调情况作为重要考核内容。街道办事处(镇人民政府)应当依法指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作，及时协调解决业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业交接项目管理阶段出现的问题。

　　(二)规范交接流程。街道办事处(镇人民政府)应根据市条例第四十六条、第四十七条、第六十七条规定和本意见，结合本街道(镇)交接项目实际情况，牵头做好交接过程中的各项工作。街道物管、综治、司法、公安派出所、业主代表、新老物业企业负责人应共同参与物业移交，列出书面交接清单和交接查验内容，有序开展移交工作。交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用现状给予确认，并报街道办事处(镇人民政府)备案。矛盾突出的小区，街道办事处(镇人民政府)物业管理部门、综治部门、司法所和公安派出所应提前介入，共同参与，积极排查化解矛盾纠纷，防止因矛盾冲突引发群体性事件，并做好相关秩序维护工作。

　　(三)完善协调机制。街道办事处(镇人民政府)应当及时组织召开物业管理联席会议，协调解决物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题。在落实预报预告制度过程中，区物业管理行政主管部门应当及时会同街道办事处(镇人民政府)和居民委员会(村民委员会)到物业项目听取业主组织、业主及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作，及时发现问题苗头，及时处理。建立并完善第三方评估和调解机制，区、街道办事处(镇人民政府)可采用购买服务形式委托第三方机构组织，为各方提供专业意见和调解服务，参与物业交接过程中矛盾纠纷的协调。对于物业管理项目退出，且未能确定新物业服务企业的，街道办事处(镇人民政府)应当落实必要应急措施，及时指导、协助业主大会、业主组织迅速安排符合条件的物业服务企业托管，实施阶段性的基本物业服务，防止小区失管产生的次生不稳定隐患。

　　(四)落实日常管理。各区物业管理行政主管部门要会同街道、社区，通过专项检查和日常动态巡查，通过积极走访小区和业主，通过12345工单和市民投诉，及时发现问题隐患，认真梳理情况，重点聚焦业主大会选举业主组织(含换届)、选聘物业服务企业、新老物业交接等三类情况，切实做好属地重大物业管理矛盾的排查工作。对于排查出的矛盾问题，要准确分析矛盾产生的根源和症结，对于可能突发的矛盾纠纷，要建立各方沟通协调的平台，形成工作预案，及时处理，及时缓和化解矛盾，力争做到辖区内物业管理矛盾“小事在社区小区消化、大事在区内街道不激化”;对于重大的矛盾隐患和紧急情况，要及时上报区委、区政府和市房产局，加大联动协调的力度，切实降低影响社会稳定、影响南京物业管理声誉等矛盾事件的发生率。行业协会应当加强对物业服务企业的培训、教育和行业自律，通过自律公约形式，规范市场行为和市场秩序。对于违反自律公约的企业，应建立行业负面观察和行业内通报的机制，对物业服务市场起到警示作用。

　　以上意见，本市成立物业管理委员会的物业管理项目参照执行。

篇3：南京市关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见

　　南京市关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见

　　各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：

　　经市政府同意，现将市房产局拟定的《关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见》转发给你们，请认真贯彻执行。

　　南京市人民政府办公厅

　　20**年10月26日

　　(此件公开发布)

　　关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见

　　(市房产局20**年10月)

　　为贯彻落实《*中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》，规范各方主体物业管理项目交接行为，维护业主和物业服务企业合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》(以下称省条例)、《南京市住宅物业管理条例》(以下称市条例)等有关规定，提出如下意见。

　　一、总体要求

　　按照社会矛盾和安全隐患大排查大整治行动的总体要求，从夯实基础、社区治理大局出发，坚持以矛盾纠纷化解为导向，按照“属地监管、权责明确、多方联动、依法有序”的原则，加强对物业管理项目交接的规范，加强对物业交接突发事件和问题隐患的排查和应急处理，确保物业管理交接不发生重大群体性*事件。

　　二、相关制度

　　南京市住宅区物业管理项目交接应当严格按照省条例第五十五条、第五十六条的规定。政府部门、物业服务企业、业主自治组织在交接过程中应当执行下列八项制度。

　　(一)依法选聘制度

　　1.根据《物权法》及相关法规规定，选聘物业服务企业应当由业主共同决定。住宅区成立业主大会后，业主大会有权更换前期物业服务企业，并按规定开展物业服务企业的选聘工作。

　　2.业主大会、业主大会授权的业主委员会签订的物业服务合同期限届满三个月前，应当组织召开业主大会会议决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)，并在物业管理区域显著位置公告。

　　3.合同期限届满，业主大会决定解聘在管物业服务企业的，应按规定开展选聘工作;合同未到期，业主大会需解聘在管物业服务企业的，应当通过协商或司法等途径解除合同，明确违约责任及解决办法。

　　4.在选聘工作开展前，业主委员会应当制定并公开住宅区物业服务标准、人员配置、服务价格等量化指标，充分听取业主的意见和建议，同时公告业主意见、建议的采纳情况。如有20%以上业主书面提出意见、建议或异议的，业主组织应将所提内容提交业主大会会议表决。业主委员会在取得业主大会关于选聘物业服务企业的授权后，应按照“公平、公开、公正”的原则，依照相关程序开展选聘工作，具体实施细则由市住房保障和房产局另行制定。

　　(二)第三方评估制度

　　根据市条例、《南京市物业服务第三方评估管理暂行办法》(宁政规〔20**〕10号)规定，提倡业主组织在制定物业服务标准、物业管理项目交接时按照有关技术导则实行第三方评估。业主委员会可以聘请第三方评估机构指导上述工作流程，明确住宅区物业管理现状、重点难点、服务标准、收费标准、交接事项及交接协议等。区和街道监管部门可通过政府购买服务等方式，组织第三方评估机构参与，指导、协助和监督辖区内的物业服务企业选聘和物业管理项目交接工作。

　　(三)公开招标制度

　　鼓励、提倡业主组织通过全市统一的招投标平台选聘物业服务企业。业主委员会在取得业主大会授权后，应依照相关法律法规，以招标人身份通过公开招标方式开展物业服务企业选聘工作，具体实施细则由市住房保障和房产局另行制定。

　　(四)竞聘企业公示制度

　　业主大会选聘物业服务企业的，业主委员会应在物业管理区域内显著位置公示竞聘物业服务企业的情况。包括：企业简介、营业执照、近三年信用记录、在管项目业绩、拟派项目负责人简历及近三年行业信用记录、物业服务标准和收费价格、物业管理方案、竞聘行为准则承诺书(示范文本由市住房保障和房产局另行制定)。

　　(五)竞聘情况预报预告制度

　　业主组织、拟承接项目的物业服务企业、拟退出项目的物业服务企业应向项目所在地的区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)及时书面报告物业企业选聘过程和情况。业主大会形成选聘决定后，业主委员会应当在签订物业服务合同前，将业主大会决定、物业服务合同草案在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于7日。

　　(六)联席会议制度

　　由区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)牵头，充分发挥市条例第六十九条规定联席会议制度作用，协调推进条块结合，联合各相关单位部门，依托市、区、街三级管理体系，加强综治、公安、信访、调解、司法、物价、市场监管、税务、消防等部门的联合执法和协作联动，分工协作，密切配合，共同抓好物业管理项目交接过程中的矛盾调处工作。

　　(七)违规惩戒制度

　　物业服务企业在物业管理项目交接时出现强行接管、拒不移交、未按照规定履行退出程序的，或在竞聘物业管理项目时采取不正当竞争手段，未完整如实公布企业情况的，由区物业管理行政主管部门和相关职能部门依法实施行政处罚，并将

　　更多资讯 相关失信行为记入企业信用信息系统，向社会公布。处理方式包括：

　　1.行政处罚。根据省条例第八十七条规定，被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续，或者在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的，区级物业主管部门可对其处五万元以上二十万元以下罚款;提请颁发资质证书的部门依法降低其资质等级直至吊销资质证书。对于在物业移交中扰乱公共秩序、妨碍治安管理等行为，由公安部门依法处置。

　　2.预征失信信息。因物业管理项目交接引发群体性事件、造成严重社会影响的，对新老物业服务企业均先按扣分标准上限先行征集失信信息，并暂时停止其在本市物业管理市场承接新的物业管理项目。事实调查清楚后，按照相关规定进行处理。对于违反预报告、公开公示等上述制度的物业服务企业，一经查实，立即纳入失信信息征集范围。

　　3.撤销违法决定。业主委员会未依法施行物业服务企业选聘和物业管理项目交接的，或存在违反法律、法规规定，超越业主大会赋予职权，侵害业主合法权益情形的，由所在地的区物业管理行政主管部门或街道办事处(镇人民政府)责令其限期改正，逾期不改正的，由所在地的区物业管理行政主管部门或街道办事处(镇人民政府)依法撤销其违法决定，并指导所在地社区组织召开业主大会会议选举新的业主委员会。

　　(八)舆情通报制度

　　市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应建立切实可行的信息互动机制，有效应对、及时通报物业交接的实际情况，向各方传递物业项目交接过程中的协调工作，对于典型案例予以书面通报。指定熟悉法规、政策的同志担任物业新闻发言人，及时向社会公布相关信息，正面引导舆论导向，为矛盾化解创造良好外部氛围。

　　三、保障措施

　　(一)加强组织领导。市政府建立全市物业管理联席会议制度。市房产局负责加强综合协调，积极联系市综治、法院、公安、城管、消防、地税、工商等部门按照各自工作职责，指导各区开展工作，做好全市物业管理项目交接的统筹工作;负责落实日常检查制度和重大典型案例通报机制;负责组织行业协会、物业行业管理专家制定物业管理项目评估流程、交接查验、交接协议示范文本。区政府负责建立街道办事处(镇人民政府)及相关职能部门共同参与的物业管理重大矛盾应急协调机制，加大对街道办事处(镇人民政府)履行物业管理职责的考核力度，将街道物业管理交接矛盾发生率、街道主要领导协调情况作为重要考核内容。街道办事处(镇人民政府)应当依法指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作，及时协调解决业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业交接项目管理阶段出现的问题。

　　(二)规范交接流程。街道办事处(镇人民政府)应根据市条例第四十六条、第四十七条、第六十七条规定和本意见，结合本街道(镇)交接项目实际情况，牵头做好交接过程中的各项工作。街道物管、综治、司法、公安派出所、业主代表、新老物业企业负责人应共同参与物业移交，列出书面交接清单和交接查验内容，有序开展移交工作。交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用现状给予确认，并报街道办事处(镇人民政府)备案。矛盾突出的小区，街道办事处(镇人民政府)物业管理部门、综治部门、司法所和公安派出所应提前介入，共同参与，积极排查化解矛盾纠纷，防止因矛盾冲突引发群体性事件，并做好相关秩序维护工作。

　　(三)完善协调机制。街道办事处(镇人民政府)应当及时组织召开物业管理联席会议，协调解决物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题。在落实预报预告制度过程中，区物业管理行政主管部门应当及时会同街道办事处(镇人民政府)和居民委员会(村民委员会)到物业项目听取业主组织、业主及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作，及时发现问题苗头，及时处理。建立并完善第三方评估和调解机制，区、街道办事处(镇人民政府)可采用购买服务形式委托第三方机构组织，为各方提供专业意见和调解服务，参与物业交接过程中矛盾纠纷的协调。对于物业管理项目退出，且未能确定新物业服务企业的，街道办事处(镇人民政府)应当落实必要应急措施，及时指导、协助业主大会、业主组织迅速安排符合条件的物业服务企业托管，实施阶段性的基本物业服务，防止小区失管产生的次生不稳定隐患。

　　(四)落实日常管理。各区物业管理行政主管部门要会同街道、社区，通过专项检查和日常动态巡查，通过积极走访小区和业主，通过12345工单和市民投诉，及时发现问题隐患，认真梳理情况，重点聚焦业主大会选举业主组织(含换届)、选聘物业服务企业、新老物业交接等三类情况，切实做好属地重大物业管理矛盾的排查工作。对于排查出的矛盾问题，要准确分析矛盾产生的根源和症结，对于可能突发的矛盾纠纷，要建立各方沟通协调的平台，形成工作预案，及时处理，及时缓和化解矛盾，力争做到辖区内物业管理矛盾“小事在社区小区消化、大事在区内街道不激化”;对于重大的矛盾隐患和紧急情况，要及时上报区委、区政府和市房产局，加大联动协调的力度，切实降低影响社会稳定、影响南京物业管理声誉等矛盾事件的发生率。行业协会应当加强对物业服务企业的培训、教育和行业自律，通过自律公约形式，规范市场行为和市场秩序。对于违反自律公约的企业，应建立行业负面观察和行业内通报的机制，对物业服务市场起到警示作用。

　　以上意见，本市成立物业管理委员会的物业管理项目参照执行。

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篇4：谈前期物业管理交接验收

谈前期物业管理交接验收

　　物业承接验收制度是国务院《物业管理条例》确立的七项重要制度之一，该制度执行的好坏，直接关系到物业能否正常使用及广大业主、使用人的人身安全等业主的切身利益，它的建立和完善，有利于减少物业管理矛盾、纠纷。前期物业管理交接验收是物业承接验收的基础只有搞好了前期物业管理交接验收，在后期的物业管理活动中，物业承接验收才能得于继续开展。

　　一、前期物业管理交接验收的重要性

　　前期物业管理交接验收是物业管理企业承接前期物业管理服务过程中，对新建物业共用部位、共用设施进行查验，接受有关移交资料，代表业主要求建设单位解决新建物业的建设遗留问题，并与建设单位办理物业承接验收手续。

　　(一)前期物业管理交接验收是物业承接验收的基础。前期物业管理交接验收主要是对新建物业是否按设计要求建设施工，物业共用配套设施是否完善，物业使用功能是否完备，质量是否合格等方面进行查验。物业管理企业通过前期物业管理交接验收及时了解新建物业的概况，点交新建物业的配套设施设备，发现新建物业的建设遗留问题，并与建设单位就该遗留问题达成解决方案，交接竣工总平面图、物业质量保修文件和物业使用说明文件等资料，为后期的物业管理服务和以后的物业承接验收打好基础和做好准备。

　　(二)前期物业管理交接验收是保障业主合法权益的重要途径。目前，新建房屋综合验收已取消，房屋验收由主体结构验收、消防验收等多个专项验收组成，购房人与开发建设单位以是否取得房屋使用说明书和房屋质量保证书作为房屋的交付使用的条件。目前，有许多小区都存在业主取得了上述两书，但小区配套并不完善的情况，如围墙没有修好，道路、绿化工程没有完成，门禁系统没有开通，以及部分房屋存在使用功能和质量问题(如厨房、厕所漏水，排污管道设置不合理等等)。业主在入住后，发现配套不完善及房屋有质量问题，业主往往以此为由不交物业服务费，产生了大量前期物业管理矛盾和纠纷，其实质也就是业主的合法权益受到侵害。物业管理企业通过前期物业管理交接验收，可以发现类似问题，并督促开发建设单位及时解决，对解决难度大的问题，可以明确要求开发建设单位列出详细的整改方案，并监督其完成，同时做好业主与开发建设单位之间的协调沟通工作，维护业主的合法权益。

　　二、前期物业管理交接验收难的根源浅析

　　(一)物业管理企业在前期物业管理交接验收中角色尴尬。在物业办理预售许可证前，开发建设单位以一个大业主的身份与物业管理企业签订了前期物业服务合同，在业主入住后，开发建设单位又通过业主临时公约将前期物业服务合同中业主的权利义务让给广大业主，这样对于很多前期物业服务的相关约定履行起到了很好的规范。但是，对于前期物业管理交接验收，就存在交接验收主体错位的现象，即.在前期物业服务合同中，开发建设单位以甲方的身份代表业主委托物业管理企业为业主提供物业管理服务，在交接验收中，又要求物业管理企业代表业主与开发建设单位搞好交接验收。这种主体错位，就使得前期物业管理交接验收难于开展，如果物业管理企业在前期物业服务合同中强调前期物业交接验收，开发建设单位可能就不与之签订服务合同，而使得物业管理企业受制于开发建设单位。同样，在前期物业管理招投标中，开发建设单位也占据主动地位，物业管理企业为了中标，取得物业项目的管理权而对前期物业的交接验收做出让步。虽然，建设部和我市均制定了《前期物业服务合同(示范文本)》，但示范文本只能参照执行并没有强制使用，开发建设单位和物业管理企业可以对此做出修改或者不予采用。

　　(二)在前期物业管理交接验收中，物业管理企业责任缺失。在前期物业交接验收中，《物业管理条例》要求开发建设单位履行物业的交接验收义务，但对物业管理企业并没用做出强制性的要求，对物业管理企业不认真履行交接验收义务并没有相应的处罚措施，也就是说物业管理企业在交接验收过程中是否履行交接验收职责，完全凭物业管理企业的自身约束和责任心。对于开发建设单位控股的物业管理企业，“儿子”受制于“老子”，前期物业管理交接验收职责履行将无从谈起，对于诚信度不高的开发

篇5：浅论物业管理的交接验收

　　浅论物业管理的交接验收

　　物业承接验收制度是国务院《物业管理条例》确立的七项重要制度之一，该制度执行的好坏，直接关系到物业能否正常使用及广大业主、使用人的人身安全等业主的切身利益，它的建立和完善，有利于减少物业管理矛盾、纠纷。前期物业管理交接验收是物业承接验收的基础只有搞好了前期物业管理交接验收，在后期的物业管理活动中，物业承接验收才能得于继续开展。

一、前期物业管理交接验收的重要性

　　前期物业管理交接验收是物业管理企业承接前期物业管理服务过程中，对新建物业共用部位、共用设施进行查验，接受有关移交资料，代表业主要求建设单位解决新建物业的建设遗留问题，并与建设单位办理物业承接验收手续。

　　(一)前期物业管理交接验收是物业承接验收的基础。前期物业管理交接验收主要是对新建物业是否按设计要求建设施工，物业共用配套设施是否完善，物业使用功能是否完备，质量是否合格等方面进行查验。物业管理企业通过前期物业管理交接验收及时了解新建物业的概况，点交新建物业的配套设施设备，发现新建物业的建设遗留问题，并与建设单位就该遗留问题达成解决方案，交接竣工总平面图、物业质量保修文件和物业使用说明文件等资料，为后期的物业管理服务和以后的物业承接验收打好基础和做好准备。

　　(二)前期物业管理交接验收是保障业主合法权益的重要途径。目前，新建房屋综合验收已取消，房屋验收由主体结构验收、消防验收等多个专项验收组成，购房人与开发建设单位以是否取得房屋使用说明书和房屋质量保证书作为房屋的交付使用的条件。目前，有许多小区都存在业主取得了上述两书，但小区配套并不完善的情况，如围墙没有修好，道路、绿化工程没有完成，门禁系统没有开通，以及部分房屋存在使用功能和质量问题(如厨房、厕所漏水，排污管道设置不合理等等)。业主在入住后，发现配套不完善及房屋有质量问题，业主往往以此为由不交物业服务费，产生了大量前期物业管理矛盾和纠纷，其实质也就是业主的合法权益受到侵害。物业管理企业通过前期物业管理交接验收，可以发现类似问题，并督促开发建设单位及时解决，对解决难度大的问题，可以明确要求开发建设单位列出详细的整改方案，并监督其完成，同时做好业主与开发建设单位之间的协调沟通工作，维护业主的合法权益。

二、前期物业管理交接验收难的根源浅析

　　(一)物业管理企业在前期物业管理交接验收中角色尴尬。在物业办理预售许可证前，开发建设单位以一个大业主的身份与物业管理企业签订了前期物业服务合同，在业主入住后，开发建设单位又通过业主临时公约将前期物业服务合同中业主的权利义务让给广大业主，这样对于很多前期物业服务的相关约定履行起到了很好的规范。但是，对于前期物业管理交接验收，就存在交接验收主体错位的现象，即.在前期物业服务合同中，开发建设单位以甲方的身份代表业主委托物业管理企业为业主提供物业管理服务，在交接验收中，又要求物业管理企业代表业主与开发建设单位搞好交接验收。这种主体错位，就使得前期物业管理交接验收难于开展，如果物业管理企业在前期物业服务合同中强调前期物业交接验收，开发建设单位可能就不与之签订服务合同，而使得物业管理企业受制于开发建设单位。同样，在前期物业管理招投标中，开发建设单位也占据主动地位，物业管理企业为了中标，取得物业项目的管理权而对前期物业的交接验收做出让步。虽然，建设部和我市均制定了《前期物业服务合同(示范文本)》，但示范文本只能参照执行并没有强制使用，开发建设单位和物业管理企业可以对此做出修改或者不予采用。

　　(二)在前期物业管理交接验收中，物业管理企业责任缺失。在前期物业交接验收中，《物业管理条例》要求开发建设单位履行物业的交接验收义务，但对物业管理企业并没用做出强制性的要求，对物业管理企业不认真履行交接验收义务并没有相应的处罚措施，也就是说物业管理企业在交接验收过程中是否履行交接验收职责，完全凭物业管理企业的自身约束和责任心。对于开发建设单位控股的物业管理企业，“儿子”受制于“老子”，前期物业管理交接验收职责履行将无从谈起，对于诚信度不高的开发建设单位，其控股的物业管理企业往往采用“头痛医头，脚痛医脚”的简单办法或者拖延战术来解决开发建设过程中的遗留问题，确保开发建设单位"后院"不起火。目前，在前期物业管理中，业主因物业项目配套不完善或者存在质量问题投诉困难，解决困难(开发建设单位已经完成开发和销售)，业主在无奈的情况下往往拒交物业服务费。大多数物业管理企业认为是开发建设单位的遗留问题，应该找开发建设单位解决，抱怨自己是“代人受过”，从根本上分析，物业项目配套不完善或者存在质量问题是开发建设单位的问题，但物业管理企业也有没有认真履行交接验收职责的过失。

　　(三)物业管理企业的管理服务水平有待提高。在我市乃至全国，物业管理企业绝大多数是三级企业，其人员的素质和工程技术水平有限，对物业的建设工程质量和配套设施设备的安装及质量不具备验收能力。很多小企业在交接验收时，只知道项目及配套设

　　

　　施设备的有无，对项目及配套设施设备建设是否符合建设安装要求、质量是否合格并不是太清楚，尤其是对物业的消防、电梯、供暖制;令和排污设施是否合格缺乏判断力，我市沙坪坝区燕渝苑小区的化粪池爆炸打死保安的案例，就与化粪池是否通气有关。

　　(四)业主的知情权没有得到充分体现。业主在购房时，大多关注其专有部位及室内配套的质量，很少关心共有设施设备的配备是否完善合格，缺乏整个物业的概念和责任意识。另外，开发建设单位和物业管理企业也不愿意业主参与前期物业的交接验收，据了解，其原因有三：一是业主不具备前期物业交接验收的能力，二是业主不能正确地对待前期物业开发建设过程中的遗留问题，一个物业项目在建成后总会或多或少地有些后续遗留问题需要慢慢解决，业主知情后，可能就会认为自己所购买的物业有瑕疵，而出现业主哄吵集访现象，使小问题复杂化，引起不必要的矛盾，三是也不排除少数开发建设单位有隐情，不想让业主知道。

　　三、建立和完善物业管理交接验收制度的思

　　考要解决前期物业管理交接验收难的问题，关键要确立前期物业管理交接验收制度，明确物业管理企业的职责，广大业主共同参与，三管齐下，才能切实解决。

　　一是要确立前期物业管理交接验收制度。严格执行《物业管理条例》(以下简称《条例》，根据《条例》精神，由物业行政主管部门制定前期物业管理交接验收配套文件，明确前期物业交接验收流程，及需要注意的事项，物业管理协会及物业管理培训中心可以组织人员编制物业项目及配套设施设备的交接验收基本标准，搞好物业从业人员前期物业交接验收培训，以提升物业管理企业的整体素质和管理服务水平。同时，加强监督指导，各区县物业行政主管部门应参与物业的交接验收。对前期物业项目质量不合格、配套不完善的开发建设单位，责令其限期整改，对其情节严重的，可按《条例》第五十九条予以罚款处罚，依法行政，使《条例》的精神落到实处。

　　二是实行开发建设与物业管理分业经营，特别要加大力度推进前期物业管理招投标，减少和杜绝物业管理企业与开发建设单位“一家亲”，而人为有意地不履行前期物业管理交接验收职责的情况发生，一个地区物业管理市场是否规范与此有着较大的关系，因此，应不遗力推进此项工作。

　　三是规范物业管理市场秩序，提升物业管理行业素质加大物业管理行政监督和指导力度，严格查处各种物业管理违规违法行为，推行优胜劣汰的市场竞争机制，扶优扶强。通过市场运作原则，逐步淘汰那些管理服务不到位，无诚信无业绩的物业管理企业。当前，主城区物业管理企业数量较多，全市发展不平衡，也正由于主城区物业管理企业数量过多，而出现了一些不规范的竞争。因此，在主城区，要大力扶持品牌物业管理企业做大做强，让那些小企业、差企业自动清理出局，以提升我市物业管理行业的整体素质。

　　四是明确物业管理企业在前期物业交接验收中的职责和义务。在物业管理法规中赋予物业管理企业在前期物业交接验收的主体资格，明确其职责及义务及不履行此项职责的责任，从而对物业管理企业在前期物业管理交接验收行为进行约束。

　　五是广大业主共同参与。通过宣传《条例》，树立业主的责任意识，提高其参与物业管理服务事项的积极性。同时，要求物业管理企业应将前期物业交接验收以动态的形式及时告知业主，也可以让有一定能力的业主参与此项工作，让业主对自己的物业享有广泛的知情权，对开发建设单位的违约行为进行直接监督，共同做好前期物业的交接验收工作。