小区业主委员会成立后物业管理目标与指标

　　一、管理目标：

　　1、业主委员会成立后12个月至18个月，达到深圳市安全文明(优秀住宅)小区标准;

　　2、业主委员会成立后24个月至30个月，达到广东省优秀住宅小区标准;

　　3、业主委员会成立后36个月至42个月，达到全国城市物业管理优秀住宅小区标准;

　　4、小区实行封闭式管理，护卫班实行24小时值班，确保业主和住户生合财产安全;

　　5、小区清洁实行专职保洁员责任制，保证小区内24小时全天候干净、卫生、整洁;

　　6、小区车辆实行智能化ic卡管理，车辆凭卡进出，无卡无证车辆禁止驶出小区，所有外来车辆未经许可不得进入小区;

　　8、水电维修班实行24小时值班制度，业主遇到问题随叫随到，公共机电设备运作正常，设备完好率100%;

　　9、绿化按时修剪、维护、保持花草树木茂盛美观，绿化完好率99%以上;

　　10、营造小区浓厚的文化氛围，每年社区文化活动不得少于12次，每次参与人员不得少于300人;

　　11、实施不少于10项的特约服务，把物业的服务内容融入到业主的衣、食、住、行中。

　　二、分项指标：

　　1.房屋完好率： 100%

　　2.房屋零修、急修及时率： 99%

　　3.维修工程质量合格率： 100%

　　4.管理费收缴率： ≥98%

　　5.绿化完好率： 99%

　　6.清洁、保洁率： ≥99%

　　7.道路完好率及使用率： 100%

　　8.化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率： 100%

　　9.排水管、明暗沟完好率： 100%

　　10.路灯完好率： 100%

　　11.汽车场完好率： 100%

　　12.公共文体设施、建筑小品完好率： 100%

　　13.小区内重大刑事案件发生率： 0

　　14.小区内治安案件发生率： ≤1/年

　　15.消防设施、设备完好率： 100%

　　16.火警发生率： ≤1%

　　17.火灾发生率： 0%

　　18.违章发生率： 2%

　　19.违章处理率： 100%

　　20.用户有效投诉率： ≤2%

　　21.有效投诉处理率： 100%

　　22.管理层员工专业培训合格率： 100%

　　23.特种作业员工持证上岗率： 100%

　　24.维修服务回访率： ≥30%

　　25.业主(住户)对物业管理综合满意率： ≥98%服务特色(“菜单式”服务模式)

篇2：物业知识教材：小区物业管理目标与原则

　　物业知识教材：小区物业管理目标与原则

　　依据建设部《城市新建住宅小区管理办法》(以下简称“管理办法”)的要求，居住小区的物业管理从房地产开发企业开始工作时就应当进行。“管理办法”第五条规定:“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。”

　　为了对物业管理公司的选聘与对管理工作进行检查和监督，“管理办法”第六条规定“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。

　　一、管委会的组建及其权利与义务

　　(一)管委会的组建

　　该委员会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。

　　(二)管委会的权利与义务

　　管委会的权利:

　　1.制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人，使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利;

　　2.决定选聘或续聘物业管理公司;

　　3.审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施;

　　4.审查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。

　　管委会的义务:

　　1.根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督;

　　2.协助物业管理公司落实各项管理工作;

　　3.接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督;

　　4.接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

　　二、小区交付使用前物业公司的主要管理工作

　　城市新建居住小区的物业管理，从规划阶段开始到住户入住前，其物业管理从三个阶段进行。物业公司专业管理前，由房地产开发企业负责管理;房地产开发企业与物业公司签订合同分别同步管理(以上的管理为“同步介入”或称为“超前管理”);居住小区物业管理。其中，第二阶段的物业管理具有一定特殊性，依据不同的管理项目。

　　三、居住小区物业管理的目标

　　建设部“管理办法”的制订，有两个重要的目的:一是“为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境”;二是“对住宅小区内的房屋建筑及其设备......进行维护修缮和整治”。这一目的，要求居住小区物业管理通过以下管理的目标来实现。

　　第一是社会效益。

　　这表现为居民提供一个整洁、文明、安全、生活方便的居住环境。这种安全、舒适的居住环境以交通、绿化、卫生、文化、教育和娱乐为一体的整个社区环境，它对调解人际关系、维护社会安定团结具有重要的意义。

　　第二是经济效益。

　　这种经济效益从以下几方面表现出来:一是从政府方面来说，不仅它改变了以往政府用于房屋维修、环卫、绿化和其他公共市政设施上的费用，而且还可以向物业管理企业收取税收。二是从业主方面来看，物业的专业和科学管理，对维护好房屋住宅及附属设备、设施，延长其使用寿命，从而保障业主的经济利益。最后，从开发企业以及住宅小区物业管理来说，居住小区的社会效益有利于房产的销售和资金的周转。物业管理通过各种有偿服务，既便利于居民生活，又可取能得一定的经济效益，从而增加管理费用的来源。

　　第三是环境效益。

　　居住小区的物业管理，通过小区内的绿化、上下水及用煤、液化气的专业管理，不仅有助于人的身心健康，还将对城市建设产生积极的影响。

　　四、居住小区物业管理的原则

　　物业公司是一种服务型行业，它不仅具有独立的法人资格，又是自负盈亏、独立经营、独立核算的企业，居住小区物业管理的目标，应密切联系服务与经营来进行。为此，它遵循的主要原则是:

　　1.业主自治自律与专业管理相结合。

　　住宅小区物业管理首先应遵循业主自治自律与专业化管理相结合的原则。业主自治自律是基础，但住宅小区的管理又具有技术性、专业性强的特点，必须以专业化管理为主;住宅区的日常管理工作，是大量的、繁琐的，离不开居民的支持。因此增强居民的群体意识，依靠和组织群众参与管理、发挥业主自治自律的作用，是实行这一原则的关键。

　　2.服务至上、寓管理于服务之中。

　　住宅小区的物业管理是一项服务性很强的工作，关系到千家万户的生活、休息、文娱、安全、卫生、教育、体育等诸方面。住宅小区管理中的服务工作，具有长期性和群众性的特点:服务时限很长，往往几十年以上;服务对象范围很宽，男女老幼，各行各业，且流动性大、变化快。因此，必须坚持“服务至上，寓管理于服务之中”的原则，树立“为民服务、对民负责”的指导思想。

　　3.所有权与经营权相分离。

　　实行所有权与经营管理权两权相分离，是现代物业管理与旧式的房屋管理本质区别之一。这是针对城镇居民住宅小区，特别是旧有居民住宅小区存在的“两权”不清问题提出来的，目的在于解决分散管理与统一管理的矛盾。房屋及小区环境内各种设备是一个有机的统一体。若按分散的产权权属由产权单位或产权人自行管理，显然弊端很多。因此，必须实行所有权与管理权两权分离，在依法确认产权权属的前提下，实行管理经营权的集中统一。由一定物业管理企业对某一居民住宅小区实行统一管理、综合治理、全方位服务。

　　4.企业经营、独立核算。

　　必须改革原有管理体制，实行政企分开，使管理机构成为经济实体，具有相对独立的经营自主权，逐步实现住宅经营管理的市场化。

　　5.有偿服务和费用合理分担。

　　物业管理企业要搞好管理，实行优质服务，就必须有资金来源。资金的主要来源是业主和用户，因此要实行有偿服务、合理分担的原则，物业管理企业提供的管理和服务是有偿的，应该本着“量出为入、公平合理”以及“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，由房地产开发企业、物业管理企业和业主及使用人共同合理分担。

篇3：新体制下物业管理的目标

　　新体制下物业管理的目标

　　物业管理是一个新兴行业，物业管理的目标更具有新的内涵。探析新体制下物业管理的奋斗目标，将促进物业管理工作者更有明确的努力方向，并围绕奋斗目标积极工作，取得成效。笔者认为，新体制下物业管理的奋斗目标主要体现在以下四大方面:

　　一、为业主服务，使物业保值增值

　　发展商开发某宗房地产，从概算设计、选址、项目可行性方案、立项报批、资金筹集、拆迁、建筑安装物业形成，到市场营销，其目的是最大限度地追求利润。优秀的物业管理公司，不仅能对物业善加爱护，使其“青春永驻”，而且一流的物业加上优质的服务形成最佳组合，使企业形象潜移默化地进入市场，扎根在消费者心中，形成物业自身建筑以外的价值---无形资产。将有形资产与无形资产构成的物业保值增值，为业主带来更大的利润是物业管理企业的首要目标。例如某中外合资综合大厦的发展史，可以充分地体现这一理念。该大厦是一座综合性大厦，占地2.02万平方米，总建筑面积达8.7万平方米。接收时的使用面积为2.95万平方米，仅占总建筑面积的34%、营业收入少，服务质量差，信誉很低。采用新的物业管理后，营业收入逐年递增，营业毛利逐年提高，实现毛利是实行现代物管前的3倍。三年后大厦偿还了银行贷款本息近2亿元人民币。账面资产净增0.64亿。三年来大厦经营虽然翻了三番，但员工人数并未增加，员工工资增长2.8倍。物业管理为业主带来了丰厚的收益。

　　二、为用户服务，创造安、快、暖、便、洁的时间与空间环境

　　物业管理不是管理机构，是第三产业，是有偿出售智力和劳务的服务性行业。物业管理是一种特殊商品，其核心是服务，即:物业管理=时间+空间+服务。所谓“时间”，就是物业管理一年365天，每天每时分分秒秒都要保证物业的安全、清洁，正常运行;所谓“空间”，就是使用人花钱买下的某宗楼或某室某单元，在他使用的规定时间段里，物业管理者要常建常新，保持良好的空间环境，不要出现渗漏、水管堵塞、电源不通等问题。要使“时间”和“空间”都正常，靠的是周到细致的服务。“服务”，在物业管理行业中，是有价商品。一宗物业在市场上竞争力的强弱，虽然因素诸多，除价格外，交通地理位置等都是人们在购房前考虑的先决条件，但这些条件确立后，物业管理的好坏则自然成为这诸多因素中的主要因素。因为买房是一次性的，但使用确是长期性的，为提供优良的服务，创造安全、温暖、快捷、方便、清洁的时间与空间环境。使用户入住后，水、电、气、电梯、小区环境、服务设施、治安等系列配套设施都能跟上，从而使住户买得放心，住得安心。居民要想住得舒适，关键还在于物业管理。因此，物业管理作为服务行业，已成为商品房促销，为使用者提供方便的重要手段。

　　三、为社会服务，使家庭、经济、社会、环境协调发展

　　以经济稳步增长为基本特征的中国现代化进程，对住宅建设需求巨大、城市建设任务繁重、生产经营用房急骤增加、人民群众安居乐业要求提高。这种状况，对物业管理的需求不言而喻。管理好这些物业，使家庭、经济、环境和社会协调发展，是物业管理者的责任和宗旨。

　　物质文明与精神文明的程度，是衡量一个国家、一个地区现代化和发达程度的标志。物业管理是城市建设的窗口，是城市管理现代化的重要标志，我国城市管理也有不少先进典型:张家港市，热闹而不失洁，繁华而不失雅;成都锦秀花园，市政配套设施齐全，建筑质量过硬，更可贵的是物业管理工作出色，服务项目多，服务周到细致，连很挑剔的日本客人都赞不绝口，推荐其他人员入住。因此通过物业管理，推动和协调物业内的业主和租户之间的人际关系，建立起互利互惠、和睦共处的邻里关系，使物业这类贵重资产和高价商品得以发挥最大效益。

　　四、为企业服务，求生存、求发展、求效益、求形象

　　物业管理公司是有偿出售智力和劳务的经营型企业，获取利润是其基本生存的基础，也是发展的需要。传统福利型房屋管理之所以难于起到管理的作用，根本原因就是没有经费来源保证业务的开展，仅仅维持电灯能亮，水管有水的基本设施运行的局面。物业管理公司要求的生存和发展，在管理体制上要严格按现代企业制度办事，在运行机制上要实行独立自主、自负盈亏、自主经营、自我发展的道路。但是，物业管理公司所赚取的利润不可能是暴利，只能是微利，一旦失去用户的信任，也就失去生存的基础。物业公司生存靠服务。

　　中国大陆的物业管理虽然起步较晚，但随着gg开放不断深化，市场经济日趋活跃，房地产综合开发的崛起和房产管理体制改革加快，物业管理于80年代初在我国沿海城市逐渐兴起，深圳市1993年就有专业的物业管理公司逾百家，并成立了全国首家物业管理协会，如深圳市海丽大厦物业管理公司和莲花二村物业管理公司，在管理上都有独到之处，北京市裕中西里小区、花家地小区、恩济里小区、保利大厦物业管理不仅得到用户的认可和同行的称赞，而且对自身企业的发展也创造了良好的基础。

　　综上所述，笔者认为，物业管理在我国尚属起步，物业管理公司在发展过程中将会遇到很多曲折和困难，但只要我们明确了奋斗目标，就会脚踏实地、艰苦努力，朝着既定的方向迈进，并且会取得辉煌的成就。

　　佳美物业公司李雁鄂