成都市甲级写字楼市场调研分析
一、我国各大中心城市办公物业发展情况及未来趋势
由于宏观调控，特别是国家七部委出台的房产调控政策，对上海、北京、广州等特大型城市的住宅市场产生了持续的影响，一、二手房的成交量都大幅萎缩，价格也越来越松动。而写字楼的出租情况却十分火爆，甲级写字楼更是一再受到海外基金的追捧。据相关统计资料显示，作为我国第一大城市的上海，南京西路周边25层以上写字楼出租率达到80％以上，而一些高档写字楼如恒隆广场等出租率都在95％以上，且换手率很低。巨大的需求使写字楼市场步步升温，当前写字楼已经成为“敏感时期”的市场新宠。
加入WTO以来，随着我国城市特别是特大中心城市的的不断扩大，市中心土地的越来越稀缺，写字楼的开发也逐步从市中心向外扩散。许多城市都根据自身发展状况，开辟了专门的经济技术开发区或者工业技术园区，通过一系列的招商引资优惠措施，积极吸引国内外大型企业特别是世界500强企业进驻。这也有效带动了当地写字楼的开发，其租金也年年攀升，投资写字楼的利润空间的不断呈现。预计20**、20**、20**年这三年我国特大中心城市甲级写字楼的售价和租金都会直线上升，供小于求的局面在未来一段时期内仍然存在。
二、 成都目前办公物业市场调研分析
1、办公物业类型
目前成都市办公物业类型主要包括：纯办公物业、办公用途的电梯公寓、小户型商务楼(具商务功能的小户型公寓)。从调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了60%的比例，电梯公寓作商务用的物业占6.7%。
2、各类型办公物业分析
类型A：纯办公物业——高级写字楼
（1）、成都高级写字楼分布
成都的甲级（准甲级）、高级写字楼主要分布于由总府路和顺城大街-人民南路及南大街一线所形成的“十”字型道路两侧区域内，它们也构成了成都的事实CBD：
春熙路-盐市口-天府广场是成都最为繁华和传统的中心商业区，构成了成都最具影响力的零售核。市中心的绝对地位、最为优越的商业资源和高额土地成本成为该区域高级写字楼兴建的最直接动力。
顺城大街-骡马市一带聚集了成都最多的金融企业、写字楼和星级酒店，顺城大街亦被冠以“金融一条街”称号。该区域也是成都市规划的CBD区域的核心组成部分。
人民南路（含南大街）沿线是近年来发展最为迅猛的写字楼开发热点区域，且具备良好的后续发展空间。其动因主要包括：
交通优势：相比绝对市中心和顺城大街、骡马市一带的拥堵交通，人民南路是目前成都最为畅通的城市主干道，且同时连接着市中心、城南“富人区”和双流机场，具备完整的交通循环体系。
磨子桥IT商圈效应：人民南路连接着成都著名的磨子桥IT商圈，该商圈吸附着大量的公司组织，成为写字楼物业的直接需求方，时代数码广场、@世界均是这一典型。
临河景观优势：这是市中心及顺城大街一带写字楼物业所无法比拟的资源优势，它无疑能使临河一带的写字楼物业具备更好的卖相。目前代表项目为开行国际广场。
政府南迁利好：政府南迁，众多大型机关、企事业的进驻，使人民南路区域成为预期中新老城区的枢纽地带，这在一定程度上能强化该区域发展写字楼物业的可行性。
本项目处于人民南路南延线，也是南部新区构建“新会展商务圈”的桥头堡位置，并具备政府机关企事业单位直接的资源优势，加之李嘉诚和记黄埔项目即将启动，该区域完全具备了开发特色写字楼物业的众多优势。
（2）、成都高级写字楼的发展历程
阶段一：新时代广场独领风骚。在1996年之前，除了市内几间星级宾馆，成都尚没有一座现代化商务写字楼。这一显著的市场空白点使1996年交付使用的成都首座高等级写字楼——新时代广场取得了非凡的租售业绩，吸引了大量的国内外知名企业入驻（至今仍有一部分此类客户），其租金一度高达150-200元/平米·月。
阶段二：僧多粥少，市场迅速降温。新时代广场的非凡租售业绩极大地刺激了众多的房地产开发商，1996年前后成都市中心迅速开建了十几座高档写字楼项目，仅盐市口到玉带桥不到两公里的顺城大街两侧，就聚集了9座，总量达60多万平米。然而，成都高等级写字楼市场与上海、广州等沿海城市差异甚大：外资机构和外省派驻机构相对较少；而受当地经济总体水平影响，本地有足够实力的民营企业（国营企业大都有自己的地盘）数量亦十分有限。因此这批在1995-1996年期间开工的高档写字楼集中在1998年前后进入预售阶段时，僧多粥少的局面便摆在了每家开发商面前。而先期竣工的新时代广场率先抢占了本已不多的客户资源，更使其他项目在预售期便一筹莫展。成都的高档写字楼市场迅速降温，1998年以后成都新开高等级商务写字楼的建设几乎陷入停滞状态，并由此产生了一批停工停建工程和“烂尾楼”工程。
阶段三：大浪淘沙，川信、冠城成为旗帜。在新时代广场独领风骚长达3-4年之后，1995-1996年开工的那批写字楼中，川信大厦、冠城广场开始脱颖而出。如冠城广场凭借高规格的硬件配套、营销上对国际大公司的强力公关以及特别的优惠政策，说服惠普、思科、摩托罗拉等“招牌性”企业进驻，北京金杜、美国美标等著名公司亦从新时代广场搬迁过来。此后，川信大厦和冠城广场成为成都顶级写字楼的两面旗帜，这里聚集了在蓉50%以上的外资机构和30%左右的国内知名企业成都分公司或办事处，约有60多家上市公司和数家世界500强企业，租金高达100-130元/平米·月，入驻率均在90%以上。而同时，与这两栋大厦几乎供不应求相反的是，整个成都的写字楼行业却呈现出一种供大于求的状况。
阶段四：市场有所升温，主导仍是消化存量。随着政府采取的烂尾楼整治措施的出台和招商引资的卓有成效，以及“西部大开发”政策和中国加入WTO的利好消息的综合影响，沉寂多时的写字楼市场开始在20**年得到启动。城市之心、世都大厦、时代数码广场、威斯顿联邦大厦等停工停建项目相继重新包装面市，且均取得了一定的租售业绩。同时，开发商亦不再盲目地新开写字楼项目，只有@世界、时代广场等少数几个楼盘。
阶段五：走向复苏，趋势鲜明。近年来随着城市发展速度的加快，办公物业需求不断上升；而旧有的办公物业（除少量高档办公物业）由于修建较早，各方面的形象、配套和服务设施都难以满足目前商务办公的发展要求，产品面临更新换代，办公物业市场需求日趋旺盛；同时，城市规划中两个副中心方案的出台，以及城市核心中央商务区规划的确立都在一定程度上带动了整个商务办公市场的再次升温。20**-20**年，成都写字楼投资大幅度增长，由于需求量上升，成都写字楼空置面积呈下降趋势。整体来看，目前成都市的商务办公物业的市场供需正趋向平衡发展，市场杠杆的调节作用明显。
小结：
一直以来，成都的写字楼呈两极
分化的态势，一方面是顶级甲级写字楼市场需求旺盛，供不应求；另一方面大量商住楼门可罗雀，市场供应和市场需求出现明显的反差。据调查，目前成都有大量的单位希望在一个采光通风良好、环境宽松的氛围里办公，但苦于目前市场上的商住楼不能满足公司形象的要求，不得不租在甲级写字楼或酒店里，忍受高昂的办公费用，压抑的办公环境……市场亟待新的办公产品。于是，从20**年开始，成都写字楼开始向情景化趋势发展，@世界、时代广场、钱江·铂金时代、丰德国际广场等写字楼都在这方面进行积极的探索，旨在开发既能满足企业形象，又能节约办公成本，实现办公舒适化的办公产品，办公向情景化方向发展是必然的趋势。（3）、成都市写字楼未来发展趋势
①写字楼升级换代需求迫切
在成都写字楼市场，目前虽有时代广场、川信大厦等一批甲级写字楼的出现，但更多写字楼仍处在中低档次，有些甚至商住混杂。一些写字楼名头很响，但配套设施、楼高、办公面积等都与国际标准相差甚远，外形上体现不出实力企业的档次，内部设计满足不了企业办公需求。而目前成都外企入驻却以每年50%的速度递增，成都市写字楼升级换代呼之欲来。
这种升级在成都CBD区尤显迫切。在成都CBD核心区域，现在有高档商务写字楼30多栋，而能与国际接轨的甲级写字楼却是凤毛麟角。核心区域内聚集了在蓉60%以上的外资机构，世界500强里的80余家跨国公司，72家金融机构，这些外来企业还在每日递增。因为寻找不到合适的办公场地，许多企业只好整层地租下高档酒店办公，如锦江宾馆就有日本丰田汽车公司、香港大公报等；假日酒店则有加拿大加成顾问有限公司、日本经济协会等。
②地段拼抢更加激烈
由于土地的不可再生性，地段对于写字楼而言具有永久性的现实意义。随着时间推进，写字楼的地段概念将得到前所未有的强化。一个城市的CBD区将成为写字楼开发商家交火最为激烈的之地。
成都CBD区核心地区2.45平方公里，包括了春熙路、红星路、盐市口、骡马市、顺城街等传统主要商务、商业区域。核心区之外的片区是中央商务区的外区，该区域3.05平方公里，将有少量的居住区域。据透露，整个中央商务区总建筑面积将达到1300多万平方米，纯粹商业楼盘将占1170万平方米。目前核心区域内高档商务写字楼建筑面积只有100万多平方米。
这种竞争源于对写字楼建造的高规格要求。成都CBD区内虽然已经出现少量真正甲级写字楼，但大多数写字楼仍然不能与国际标准接轨。
③高智能化发展成必然趋势
高智能化写字楼也将成为成都甲级写字楼的发展方向。虽然目前已经出现了一些这样的写字楼，但其发展还没成为规模，因此还不能完全满足相关高端企业的需求。但据了解，一些准备大力进军写字楼的实力开发商都已将打造高智能化写字楼作为目标。
简而言之，写字楼的智能化就是通过一系列国际领先技术的通讯自动化系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、保安自动化管理系统等的设备安装，使每栋楼都变成一个蕴涵有巨大能量的信息化坐标，而入驻企业可以随心所欲应用相关信息转换.这不仅指大厦的水、电、空调、电梯、消防、安保的精密监测与控制,而且通过语音与数据的高速通讯接入,使企业的办公效率得到全面提升,并在一栋楼里就可以完成全球化沟通.一个最简单的方面,比如通讯，高智能化的写字楼绝不会因为身在电梯或者大楼深处而让手机信号受损，从而影响业务联系。
④甲级写字楼审核入驻资格
随着社会分工明确化、细分化速度的日益加快，写字楼客户的行业特性也更为突出。因此，在巨大的市场需求面前，部分高品质的写字楼会充分利用入驻企业(客户)的知名度、档次来提升自身的品牌优势。因此，在企业入驻之前，写字楼开发商将会对该企业的实力、信誉等各方面进行详细调查，以保证入驻企业的水平都够得上入驻的档次。
（4）、需求市场的相关调查
①成都市内写字楼使用的满意程度调查
最近，成都市某市场研究机构针对“成都市内写字楼使用的满意程度”进行了问卷调查，调查结果显示：在1000多家入驻乙级写字楼的机构和345家入驻甲级写字楼的机构中，竟然有超过70%的机构对其现在使用的写字楼感到不满：
交通：走路开车都不方便。41.2%的被调查公司对所在写字楼的交通不满。其中，不满意的因素主要有：受单行道限制（占81.05%）；地处市中心，交通拥挤，绿化面积小（占5.13%）；修路不便，借道行驶（占5.13%）；公共汽车乘坐不方便（占2.56%）；二环路口交通不方便（占2.56%）。
电梯：太少太慢。对写字楼配备电梯的调查结果满意度仅为30.6%，主要原因是：速度太慢（占53.42%）；电梯量少，拥挤（占47.26%）和质量品质太差，经常坏（占7.53%）。而根据统计，目前成都写字楼的一部电梯要服务8000平方米左右的建筑面积，按每家公司占用建筑面积为200平方米计算，每40家单位才拥有一部电梯，在上下班人流量高峰期，电梯的拥挤程度可想而知。
IT通讯设备：终端少，故障多。对于写字楼IT通讯设备，差不多6成的公司对于没有宽带、自己接线、拨号上网、电话线不够用不满意；认为长城宽带常出故障，终端少占19.4%。而一些修建较早的写字楼的网线改造工程就更令物管头痛。
空调：制冷制暖不到位。37.98%的公司对写字楼空调配备不满。其原因有：没有中央空调，自装空调又没有预留位置；空调制冷制暖都不到位；空气质量不好等。一场非典，使人们对健康有了更深刻的理解，写字楼作为上班族们最主要的活动场所，其采光、通风、健康、生态环境的被关注程度就更甚于其它类型的物业。然而给中央空调配备新风系统的写字楼在成都非常少，几乎所有的甲级和乙级写字楼使用的中央空调都是传统中央空调，制冷和制热效果不好不说，各单位还不能自由地调控室内温度，非常不方便。可想而知，今后的商务办公物业无论开发理念，还是产品设计都会有更大的突破。
物管：不尽人意。尽管被调查公司中，仅有21.4%对写字楼的物管感到不满，但其中透露出来的问题也值得注意。写字楼卫生条件差、物管保安素质差、物管费用高、进出人员杂等使大多数入驻公司不满意。
车位：数量少，费用高。对写字楼目前车位的感觉满意的公司仅有19.47%，不满意和非常不满意的占去了一大半。其中，76.32%的公司认为车位太少太拥挤，出入不方便。目前成都的甲级写字楼一般配备停车位200-350个左右，平均每200-300平米仅有一个停车位。这不仅不能满足公司内部人员对车位的需求，来客要停车就更加不方便。
周边配套：就餐购物不方便。租或购买写字楼的单位，对写字楼周边配套设施十分看重。然而，仍然有27%的公司认为，所处写字楼周边配套令人不满。如：员工就餐不方便，（占69.7%）；购物不方便（占9.08%）等。大多的成都甲级写字楼都有自己的餐饮部，为客户提供
工作快餐，而乙级写字楼中午员工的就餐问题就非常突出。层高：给人压抑感。被调查公司对成都甲级写字楼的楼层净高通常在2.4米左右表示满意或非常满意的仅占30.7%，房间窗户少、层高低、有压抑感是主要问题。
② 目标消费市场的需求心理分析
A、选择办公地点的重要影响因素：
是否符合公司发展及形象的要求；
商务办公物业的租金和售价；
进出办公地点的交通顺畅、方便；
商务办公物业所处的位置，是否是商业繁华地段；
商务和办公配套是否完善及方便程度；
办公环境的舒适性、健康性（如就餐是否方便，通风、采光条件是否良好等）。
B、商务办公物业消费群体的需求倾向：
实力机构多选择档次较高、物管较完善的办公物业，并且重视周边及物业办公环境；成都国际化程度的加深，外资驻蓉机构尤其喜好规划合理，交通便利，企事业单位密集的区域，以提升公司企业形象；
纯办公物业仍然是需求的主体；
跨国大企业倾向于整层购买，中小企业则看好适用（100-300平方米）的办公空间；
对产品的需求特征越来越集中在配套、管理、价位等方面。
职业投资人，尤其看重未来城市发展规划，选择有巨大投资升值潜力的地段。
篇2：房地产市场调研程序
房地产公司市场调研程序
1目的和范围：为项目总体定位、产品设计定位提供相应的供需市场信息;为公司相应的战略、战术策略调整提供市场依据;根据公司总体开发计划，组织撰写销售策划方案、产品销售定价方案。适用于公司项目的全程市场调研及总经理指定的专项命题调研。
2职责：
2.1经营销售部负责配合我司开发项目进行供应市场调查，撰写市场调研报告，呈递相关部门。
经营销售部负责对需求市场进行市场调查，撰写市场调研报告，呈递相关
2.2部门。
2.3经营销售部负责提供设计配合，就设计研发部提供的产品开发各阶段设计方案，提供会审意见。
2.4经营销售部根据公司总体开发计划，组织撰写销售策划方案。
2.5总经理室组织进行成本估算，并于定价前传递经营部。
2.6审计核算部负责计算房屋面积。
2.7经营销售部负责组织销售价格的评审，财务计统部参与评审，总经理批准定价。
3工作程序
3.1供应市场调查
3.1.1项目开发前期
3.1.1.1经营销售部市场调研组与总经室项目策划中心共同负责对待开发项目周边景观、交通状况、市政配套以及生活配套进行调查。
3.1.1.2经营销售部市场调研负责组织市调专员及前台销售人员对待开发项目相关的房地产供应市场进行调查。
a)市场调研组针对不同类型的楼盘设计楼盘个案调查详表。
b)市场调研组进行楼盘个案调查，并填写楼盘个案调查详表，必要情况下对楼盘进行拍照存档。
c)市场调研组列出需要前台销售员参加调研的楼盘名单，递交销售主任。
d)销售主任组织销售员进行指定楼盘的个案调查，并填写专用的楼盘个案调查详表，提交市场调研组。
3.1.2经营销售部市场调研组负责组织市调专员及前台销售人员进行项目开发中、后期市场竞争项目跟踪调查。
3.1.2.1经营销售部市场调研组安排市调专员在项目开发中、后期对前期调研中涉及的竞争性楼盘进行跟踪调查。
3.1.2.2在项目开发中、后期，经营销售部市场调研组及时向销售主任提供新近开盘的楼盘名单，销售主任组织销售员进行个案调查，并给将填写完毕的个案调查详递交市场调研组。
3.1.3经营销售部市场调研组负责根据调查采集的基础资料撰写各阶段市场调查报告，经部门经理审核后，根据需要递交总经室及设计研发部。
3.2需求市场调查
3.2.1经营销售部市场调研组安排市调专员根据开发项目设计调查表，经部门经理批准后，递交项目销售主任。
3.2.2销售主任组织销售员引导客户填写表单，定期将调查表及汇总结果提交市场调研组。
3.2.3经营销售部市场调研组负责针对公司组织的各类活动设计调查表单，经部门经理批准后，递交销售主任。
3.2.4经营销售部市场调研组组织销售员引导客户填写表单，活动结束后将调查表及汇总结果提交市场调研组。
3.2.5根据基础资料，经营销售部市场调研组负责组织撰写各类市场调研报告，经经营销售部经理确认后，根据需要递交总经室及设计研发部。
3.3专项命题调研
3.3.1总经理根据公司的开发的战略、战术需要下达专项命题调研市场的指令。
3.3.2经营销售部市场调研组根据专题命题安排市调专员进行专项市场调查。
3.3.3经营销售部市场调研组负责撰写调研报告，经经营销售部经理批准后，呈递总经理。
3.4异地考察
3.4.1经营销售部市场调研组负责组织收集异地优秀楼盘的信息，向部门经理提出异地考察申请。
3.4.2经营销售部经理审核后以请示单的形式向总经理报考察计划。
3.4.3总经理批准后，由经营销售部经理组织人员对异地优秀楼盘进行考察。
3.4.4经营销售部市场调研组负责组织撰写异地考察报告，经经营销售部经理审核后，根据需要递交总经理及设计研发部。
3.5设计配合
3.5.1设计研发部在产品设计各阶段，向经营销售部提供设计方案、设计变更、施工图、施工更改等相关图文。
3.5.2经营销售部市场调研组负责组织部门内部相关人员提出经营销售部意见，以书面形式汇总，经部门经理审核批准后，递交设计研发部。
3.5.3由设计研发部书面回复对各项建议的采纳情况后，经营销售部市场调研组负责组织开展新一轮设计配合工作。
3.6销售策划
3.6.1项目
推广前期，由经营销售部市场调研组负责组织撰写各项目销售策划方案。工程项目部负责及时提供相应项目的工程进度计划。
3.6.2销售策划方案经经营销售部内部各工作组讨论通过后，由部门经理审核批准，并呈送总经室寻求批示意见。
3.6.3销售策划方案经总经室批准通过后，由经营销售部组织实施。
3.7产品定价
3.7.1设计研发部在定价前50天向经营销售部提供项目总平图、单体户型平面图以及规划思路。
3.7.2总经理室组织进行成本估算，并于定价前30天传递经营部。
3.7.3审计核算部根据施工图计算房屋面积，并于开盘前40天内向经营销售部提供面积表。
3.7.4经营销售部在开盘前10天根据上述部门提供的资料并结合市场调研情况编制房屋价格草案。
3.7.5经营销售部组织财务计统部、审计核算部、设计研发部、总经理室对价格草案进行评审。
3.7.6经营销售部制作价格表，以请示单形式由财务计统部、总经理室会签，总经理批准定价。
4相关文件
5相关表单
5.1楼盘个案调查表
篇3：天安地产市场调研程序
安永地产市场调研程序
1.市场调研的重要性
房地产行业作为资金密集型行业，项目运作资金动辄上亿元，丝毫的马虎都可能导致严重的后 果。通过市场调研使房地产投资开发商充分了解现有市场，对产品及营销策略进行评估，不断 发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险；消费者的需求是不断变化的，通过及时 的市场调研可以掌握消费者的意向和动态。
2.市场调研的主要类型
房地产市场调查贯穿房地产经营全过程，根据目的和用途的不同可以分为：服务于房地产投资 方向决策的市场调研、服务于房地产项目运作的市场调研、服务于市场推广与销售的市场调研 。
服务于房地产投资方向决策的市场调研：
调研成果主要应用于公司的投资方向决策，指导投资开发商的地皮投资以及项目的初步定位。 主要有：
宏观环境调查研究：包括政策法规、房地产经济知识、城市规划、区域人口特征、基础设施等 基本状况等。通过调查分析了解房地产市场的现状及动态。
房地产产品调查研究：在售楼盘资料统计——现有住宅项目的供应量、价格、户型特点、装修 情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析；区域市场分析——对特定区 域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析；新盘汇总分析——阶段性对 新盘进行调查分析，追踪市场发展方向。
置业消费需求趋势调查研究：针对消费者需求动机、购买行为以及需求影响因素进行研究，以 之作为开发商把握需求动态的依据。
品牌调查研究：品牌调查研究是品牌建设的基础。
服务于房地产项目运作的市场调研：
项目定位调查研究：针对具体楼盘项目所处的区域，通过对置业消费需求的研究，结合周边竞 争项目的研究和区位特征研究，对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。
置业消费需求研究——了解消费者购房的目的及原因、购房心理及动机分析、消费行为与习惯 、购房者选择楼盘时关注的因素及决策过程、购房者追求的生活方式、购房时主要的信息获取 渠道等市场信息。竞争楼盘研究——了解特定区域内竞争楼盘，尤其是明星楼盘的销售状况、 优劣势、主要卖点，为楼盘定位提供参考依据。
产品测试调查研究：针对将建楼盘，依据设计结果对楼盘的各指标分别进行测试。具体内容包 括：社区配套设施与功能需求测试；建筑类型与容积率之间的匹配关系；房屋格局、面积与各 功能区的分割等。
服务于市场推广与销售的市场调研：
楼盘媒体宣传分析：对在售项目进行主要媒体广告投放量进行统计，可进行楼盘卖点、营销策 划活动等市场营销方面的资料收集，可根据资料进行媒体投放及营销方式分析，同时作为市场 竞争研究的有力补充。
销售现场调查：通过对现场拟购人群的调查，对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考 依据；业主满意度调查：了解签署合同的消费者与入住消费者对开发商、特定楼盘以及物业等 方面的满意程度。业主居住状况在一定程度上会影响具体楼盘以及开发商的声誉，提高现实业 主的居住满意程度，能为开发商塑造良好的品牌形象，提升消费者美誉度与忠诚度。
3.房地产市场调查的主要方式
房地产市场调查的主要方式：访问法、观察法、试验法。
访问法速度快且成本不是太高，但收集到的资料不够客观无法达到调查的目的。答卷法：市场 调查人员要求被调查人员每人答一份卷，使个人意见表达出来；谈话法：市场调查人员与被调 查人员进行面对面谈话；电话法：市场调查人员借住电话来了解消费者意见，如定期询问住户 对房产的设计、设备、功能、环境、质量、服务的意见。
直接观察法，派人到现场对调查对象进行观察。例如派人到房地产交易所或售楼处观察消费者 选购房产的行为和要求，调查消费者对本公司的信赖程度；实际痕迹测量法：调查人员不是亲 自观察购买者的行为，而是观察行为发生后的痕迹，例如比较在不同报刊杂志上刊登广告的效 果；行为记录法：纪录消费者的日常行为，例如观看电视节目的习惯，在什么时间段收看什么 节目等。
实验法是将调查缩小到一个比较小的规模上，进行实验后得出一定结果，进而对整个市场进行 推测。实验的目的：了解物业的环境、功能、定位是否受欢迎；了解物业价格能否被市场所接 受。例如通过展销会来了解消费者的需求情况。
4.房地产市场调查的步骤和程序
一般而言，房地产市场调查的主要程序可以分为：初步调查、决定收集资料的方法、设计调查 表、选样、资料整理与分析、报告的准备与提出。
初步调查：确定问题及研究的范围，并经过研究，拟定调查计划。可以分为三个步骤：情况分 析：拟定调查计划之前，市场调
查人员必须了解公司的产品、竞争者、销售渠道与方法、消费 者购买习惯、广告、销售和促销方法等情况；预备调查：对目前调查范围有关资料进行分析， 分析同业与政府的资料、专家的意见等；决定研究范围。
决定收集资料的方法：资料可分为两类：初级资料（原始资料）：指专为某项计划而收集或实 验而得的资料；次级资料（二手资料）：指原始资料经过整理后形成的可为他人利用的资料。 次级资料的来源：政府机关、金融机构所统计公布的资料。如各级政府公报、银行结汇统计等 ；同业公会、商会等职业团体，如房地产协会所公布的资料；市场研究机构所公布的资料；广 告代理商及各种广告媒体所发布的资料；国内外大学的出版物；各种基金会提交的研究计划及 报告；国内外公共图书馆所公布的资料；公司本身拥有的各种资料；原始资料的收集方法：访 问法、观察法、实验法。
设计调查表（见〈五〉调查问卷的设计）。
选样：消费者地域的确www.pmceo.com定；对具有代表性的消费者进行抽样调查（随机抽样、计划抽样、分层 抽样）。
现场调查：即按调查计划通过各种方式到调查现场获取原始资料和收集由他人整理过的次级资 料。
资料整理与分析：对资料进行编辑整理，去粗取精，去伪存真，保证资料的系统性、完整性和 可靠性；进行分类编号以便于查找、归档和使用；将分类的资料进行统计计算，编制成各种计 算表、统计表、统计图等；对各项资料中的数据和事实进行比较分析，得出一些可以说明有关 问题的统计数据，直至得出必要的结论。
撰写和提交调查报告：撰写调查报告应做到：客观、真实、准确的反映调查结果；报告内容简 明扼要，重点突出；文字精练，用语中肯；结论和建议应表达清晰，可归纳为要点；报告后应 附必要的表格、附件和附图，以便阅读和使用；报告完整，印刷清楚美观。
注：以上房地产市场调查程序对房地产市场调查工作只具有一般性指导意义，在实际工作中， 可视具体情况，科学灵活地安排调查工作的内容。
5.调查问卷的设计
调查问卷的构成：问卷一般由开头、正文和结尾三个部分组成。问卷的开头主要包括问候语、 填表说明和问卷编号。问候语用于消除被调查者的疑虑，激发他们的参与意识；填表说明用于 规范和帮助受访者对问卷的回答；问卷编号用于识别问卷、访问员、被访者地址等，可以检查 访问员的工作，防止舞弊，便于校对检查、更正错误等。问卷的正文一般包括资料收集、被调 查者的基本情况两部分。问卷的结尾可设置开放题，征询被调查者的意见、感受，或是记录调 查情况等。
问卷设计要则。一致性原则：问卷内容应与调查所希望了解的内容向一致；完整性原则：问卷 内容应能涵盖调查目的所需了解的所有内容；准确性原则：问卷应保证数据的准确性；可行性 原则：问卷应保证被调查者愿意并如实回答问卷，还要保证编码、分析的可行性，被调查者所 提供的回答应是可量化的；效率原则：在保证获得同样信息的条件下选择最简捷的询问方式， 以使问卷的长度、题量和难度最小，节省成本；模块化原则：将问卷划分为若干个功能模块， 每个模块由若干道题构成，以使问卷结构分明，便于维护与更新。
问卷设计技巧。问句的设计技巧：避免专业术语和缩略语；避免含意不清的字眼；避免提断定 性的问题；避免一问多答；避免带有导向性的问句；避免使用双重否定的问句；避免敏感性问 题；问句要考虑时间性；拟定问句要有明确的界限；注意提问的顺序。答案设计技巧：答案设 计的基本方法：二项选择法、多项选择法、顺位法、回忆法、比较发；答案设计时应注意的事 项：答案要穷尽，答案须互斥，定距、定比问题的答案设计，注释和填答案标记应恰当，避免 问题与答案不一致。