企业营销4Ps-4Cs-4Rs
企业的营销工作是一门艺术也是一门科学，先进的营销理念将提出企业的市场业绩。从营销组合策略的角度讲，市场营销理念经理4Ps-4Cs-4Rs三个阶段。
一、经典4Ps
4Ps(产品、价格、渠道、促销)营销策略自20世纪50年代末由JeromeMcCarthy提出以来，对市场营销理论和实践产生了深刻的影响，被营销经理们奉为营销理论中的经典。而且，如何在4Ps理论指导下实现营销组合，实际上也是公司市场营销的基本运营方法。
4P指代的是Product(产品)、Price(价格)、Place(地点，即分销，或曰渠道)和Promotion(促销)四个英文单词。这一理论认为，如果一个营销组合中包括合适的产品，合适的价格，合适的分销策略，和合适的促销策略，那么这将是一个成功的营销组合，企业的营销目标也可以藉以实现。
但是简洁也常常意味着有所遗漏。这就像一件考究的中式长袍，谁都能穿，但不是谁穿着都合身。如同一位欧洲学者／咨询顾问所言，"营销组合的4Ps模型被广泛接受的原因，恐怕并非由于其普适性，而在于它是一个优美的理论。
二、4Cs：4Ps的挑战者
随着市场竞争日趋激烈，媒介传播速度越来越快，4Ps理论越来越受到挑战。到80年代，美国劳特朋针对4P存在的问题提出了4Cs营销理论：
4C分别指代Customer(顾客)、Cost(成本)、Convenience(便利)和Communication(沟通)。
1．Customer(顾客)主要指顾客的需求
企业必须首先了解和研究顾客，根据顾客的需求来提供产品。同时，企业提供的不仅仅是产品和服务，更重要的是由此产生的客户价值(CustomerValue)。
2．Cost(成本)不单是企业的生产成本，或者说4P中的Price(价格)
它还包括顾客的购买成本，同时也意味着产品定价的理想情况，应该是既低于顾客的心理价格，亦能够让企业有所盈利。此外，这中间的顾客购买成本不仅包括其货币支出，还包括其为此耗费的时间，体力和精力消耗，以及购买风险。
3．Convenience(便利)，即所谓为顾客提供最大的购物和使用便利
4C理论强调企业在制订分销策略时，要更多的考虑顾客的方便，而不是企业自己方便。要通过好的售前、售中和售后服务来让顾客在购物的同时，也享受到了便利。便利是客户价值不可或缺的一部分。
4．Communication(沟通)则被用以取代4P中对应的Promotion(促销)
4C认为，企业应通过同顾客进行积极有效的双向沟通，建立基于共同利益的新型企业／顾客关系。这不再是企业单向的促销和劝导顾客，而是在双方的沟通中找到能同时实现各自目标的通途。
4Cs理论也留有遗憾。总起来看，4Cs营销理论注重以消费者需求为导向，与市场导向的4h相比，4Cs有了很大的进步和发展。但从企业的营销实践和市场发展的趋势看，4Cs依然存在以下不足：
①4Cs是顾客导向，而市场经济要求的是竞争导向，中国的企业营销也已经转向了市场竞争导向阶段。顾客导向与市场竞争导向的本质区别是：前者看到的是新的顾客需求；后者不仅看到了需求，还更多地注意到了竞争对手，冷静分析自身在竞争中的优、劣势并采取相应的策略，在竞争中求发展。
②4Cs理论虽然已融入营销策略和行为中，但企业营销又会在新的层次上同一化。不同企业至多是个程度的差距问题，并不能形成营销个性或营销特色，不能形成营销优势，保证企业顾客份额的稳定性、积累性和发展性。
③4Cs以顾客需求为导向，但顾客需求有个合理性问题。顾客总是希望质量好，价格低，特别是在价格上要求是无界限的。只看到满足顾客需求的一面，企业必然付出更大的成本，久而久之，会影响企业的发展。所以从长远看，企业经营要遵循双赢的原则，这是4Cs需要进一步解决的问题。
④4Cs仍然没有体现既赢得客户，又长期地拥有客户的关系营销思想。没有解决满足顾客需求的操作性问题，如提供集成解决方案、快速反应等。
⑤4Cs总体上虽是4Ps的转化和发展，但被动适应顾客需求的色彩较浓。根据市场的发展，需要从更高层次以更有效的方式在企业与顾客之间建立起有别于传统的新型的主动性关系，如互动关系、双赢关系、关联关系等。
三、4Rs--营销理论的最新进展
针对上述问题，近来，美国Don．E．Schuhz提出了4Rs(关联、反应、关系、回报)营销新理论，阐述了一个全新的营销四要素：
1．与顾客建立关联
在竞争性市场中，顾客具有动态性。顾客忠诚度是变化的，他们会转移到其他企业。要提高顾客的忠诚度，赢得长期而稳定的市场，重要的营销策略是通过某些有效的方式在业务、需求等方面与顾客建立关联，形成一种互助、互求、互需的关系。
2．提高市场反应速度
在今天相互影响的市场中，对经营者来说最现实的问题不在于如何控制、制定和实施计划，而在于如何站在顾客的角度及时地倾听顾客的希望、渴望和需求，并及时答复和迅速做出反应，满足顾客的需求。
3．关系营销越来越重要
在企业与客户的关系发生了本质性变化的市场环境中，抢占市场的关键已转变为与顾客建立长期而稳固的关系，从交易变成责任，从顾客变成用户，从管理营销组合变成管理和顾客的互动关系。
沟通是建立关系的重要手段。从经典的AIDA模型： "注意一兴趣一渴望一行动"来看，营销沟通基本上可完成前三个步骤，而且平均每次和顾客接触
4．回报是营销的源泉
对企业来说，市场营销的真正价值在于其为企业带来短期或长期的收入和利润的能力。
4Rs理论有四大优势：
① 4Rs营销理论的最大特点是以竞争为导向，在新的层次上概括了营销的新框架。4Rs根据市场不断成熟和竞争日趋激烈的形势，着眼于企业与顾客互动与双赢。
② 4Rs体现并落实了关系营销的思想。通过关联、关系和反应，提出了如何建立关系、长期拥有客户、保证长期利益的具体操作方式，这是一个很大的进步。
③ 反应机制为互动与双赢、建立关联提供了基础和保证，同时也延伸和升华了便利性。
④ "回报"兼容了成本和双赢两方面的内容。追求回报，企业必然实施低成本战略，充分考虑顾客愿意付出的成本，实现成本的最小化，并在此基础上获得更多的顾客份额，形成规模效益。这样，企业为顾客提供价值和追求回报相辅相成，相互促进，客观上达到的是一种双赢的效果。
当然，4Rs同任何理论一样，也有其不足和缺陷。如与顾客建立关联、关系，需要实力基础或某些特殊条件，并不是任何企业可以轻易做到的。但不管怎样，4Rs提供了很好的思路，是经营者和营销人员应该了解和掌握的。
4Ps、4Cs、4Rs三者是什么关系呢?不是取代关系而是完善、发展的关系。由于企业层次不同，情况千差万别，市场、企业营销还处于发展之中，所以至少在一个时期内，4Ps还是营销的一个基础框架，4Cs也是很有价值的理论和思路。因而，两种理论仍具有适用性和可借鉴性。4Rs不是取代4Ps、4Cs，而是在4Ps、4Cs基础上的创新与发展，所以不可把三者割裂开来甚至对立起来。在了解体现了新世纪市场营销的新发展的4Rs理论的同时，根据企业的实际，把三者结合起来指导营销实践，可能会取得更好的效果。
篇2：物业管理企业的品牌营销
物业管理企业的品牌营销
物业管理行业虽然已经历了20多年的发展，初步形成了一个新兴产业，但在过去20多年的发展历程中其社会地位和社会价值应该不同程度的被低估或忽视，随着国家的政策导向“以***，构建和谐社会”，物业管理企业在城市文明建设中将会扮演重要的角色，其社会地位和社会价值也亟待重新评估和重视。作为物业管理企业要想在城市文明建设中扮演好这一重要角色，在市场竞争中赢得更大的份额向广大客户传达企业的价值、文化和个性，得到他们的充分信赖和忠诚，物业管理企业品牌的建设凸显重要和迫在眉睫。事实上，在物业管理市场逐步形成、市场竞争日趋激烈的今天，物业管理企业间的竞争已开始步入由“产品（服务）竞争”向“品牌竞争”的过渡阶段，一些一线品牌物业管理企业，如万科、中海、招商、华侨城等已开始在品牌建设的同时进行品牌的事例传播，打造企业公民形象。因此，如何提炼企业的核心竞争力，塑造企业的品牌力，已成为众多物业管理企业特别是国家一级资质企业有待解决或完善的重要课题。
一、品牌和品牌的营销
品牌一词来源于古挪威文字brandr，它的中文意思是“烙印”。在当时主要是区分西部游牧部落之间的财产，其最初含义是区分产品和通过特定的口号在人们心中留下印象。现代意义的品牌，是指客户与产品（服务）之间的关系及全部体验。它不仅包括物质体验，更包括精神的体验，它是向客户传递一种方式，人们在消费产品、接受服务过程中，被赋于一种象征性的意义，最终改变人们的生活态度以及生活观点。在产品（服务）日益同质化的时代，产品（服务）的物理属性已经相差无几，唯有品牌给人以暗示，满足消费者的情感和精神寄托。对于消费者而言，品牌是一种经验，是一种保证，更是一种个性的展现和身份的象征；对于竞争者而言品牌是一种制约；对于品牌自身而言，品牌是一种契约。它主要包括品牌的知名度、美誉度、忠诚度、联想度。
对于物业管理品牌，它是由物业品牌、管理品牌、服务品牌共同构成，构成要素主要有；物业公司的声誉、形象以及形成和影响物业公司声誉、形象的一系列因素，包括物业公司的特殊名称（如响亮、引入注意、涵义深刻、来历特殊等）、注册资金、管理业绩、装备水平、社会评价、业主委员会的反映、政府意见等；负责人的管理经历、社会地位与影响力；管理层的素质；专业技术人员的职称或技术等级等等；此外，还包括公司物业管理服务的项目等级、收费标准、服务理念、服务态度、服务深度等方面。
品牌营销简称BM，主要由品牌个性、品牌传播、品牌销售、品牌管理四部分组成。结合物业管理企业，品牌个性主要包括企业的命名、物业管理服务的特征、物业服务的价格、企业品牌的概念、企业形象的设计、公司领导人等；品牌传播主要包括传播对象、广告风格、媒体策略、广告活动、公关活动、项目展示等；品牌销售主要包括通路策略、事件的行销、社区活动推广等；品牌管理主要构成要素有：队伍建设、营销策划制度、品牌诊断与维护、品牌营销渠道管理等。
二、品牌营销策略
由于品牌营销涵盖的内容较为复杂，在此仅从几个主要方面加以阐述：
（一）准确品牌定位
品牌定位不是针对产品（服务）本身，而是来源于客户的内心深处，并通过积极的传播使品牌的认同和主张与客户的价值取向一致。物业管理企业在品牌定位过程中可从多个角度给予考虑。比如，从物业前景可以分为：理论型、经营型、科技型、服务型等；从物业类型可分为：住宅物业型、医院物业型、高科技园区物业型（厂房）、酒店物业型、旅游物业型等；从满足客户的角度可分为：顾问型、培训型、物业服务供应商、管家型等；从物业品级划分，可分为高端路线、大众路线、低端路线等；从物业服务对象可分为：大众生活型、品质生活型、商务型、私人秘书型等等。
（二）建立品牌个性
价值观念多元化，是品牌个性存在的基础，但是要用一种模式来规范品牌个性的建立是困难的，因为每个企业都会有属于自己的不一样的背景和资源。品牌定位是确定品牌个性的必要条件，它是被品牌管理者经常向广大客户宣传的核心策略。而品牌个性是广大客户对品牌人格化的评价。结合物业管理行业的特点，在品牌个性的建立过程中，仍有一些共同的思路值得借鉴和利用。
1、充分考虑客户的现在需求和未来期望
针对物业管理品牌，品牌是与广大业主（客户）的一种关系，当品牌以一个人的身份和客户接触时，它就具备了个性。为了维系与其更久远的关系，品牌个性不仅要考虑到客户现在的需求，还需预见客户未来的期望。比如，作为物业服务供应商，则应根据客户的需求不断地开发新的服务项目；作为商务写字楼管理者，则应不断升级自己的设备信息网络资源，举办多层级商务沙龙或论坛；作为科技型的物业企业，则应加强高新技术的开发和应用。
2、以情感渗透树立品牌个性
品牌个性的建立过程应该是灌输情感过程，物业管理行业因其特点决定了该种方式是众多物业企业惯用的策略，并也发挥了应有的效果。比如一些企业提出的“人和社区”“和谐社区”“运动社区”“氛围管理”“亲子家园”“彩生活”等等。
3、从品牌定位和核心价值出发考虑品牌个性
品牌定位及品牌的核心价值是品牌个性的基础，品牌个性是品牌人性化的表现。比如，定位为科技型的物业企业，它的品牌个性：技术领先、工作效率高、信息化、网络化。品质生活型的物业企业，它的品牌个性：尊贵、高尚、健康、时尚、安全、私密。作为大众型的物业企业，它的品牌个性：阳光、亲和、规范、价格适中。
4、品牌个性体现单纯、简单
品牌建设从一开始就需要正确的规划，同时也需要强有力的资金保障。因为品牌的建立并非一朝一夕，而是随着企业的成长长期投入，并达到一定的深度、广度方可显现其效应，因此品牌的建立还需长期坚持。
（三）提炼品牌基因
品牌基因是品牌的精髓，它代表了一个品牌最中心且不具时间性的要素，它是品牌的灵魂。往往客户在体验品牌时主要有三个层面：物理属性、感官享受、价值主张。品牌基因即价值主张。它将会给客户带来精神上的快感、心理上的满足以及独特的价值取向。通常，企业品牌需具有兼容性、排它性、感召力和执行力四个特点。企业在提炼自身品牌基因的过程中，往往需要站在社会的高度、行业的角度。比如，“关爱”、“和谐”、“健康”、“和平”、“创新”、“专业”、“科技”等等。同样要形成企业的品牌基因，相关的企业市场行为需要长期坚持，忌讳变化无常，同时要做到品牌基因的泛人化与服务概念的大众化的辩证统一。
（四）扩大品牌知名度
谈到品牌知名度就会让人联想到名牌，扩大品牌知名度，也就是扩大品牌名的受众面，它是品牌的资产之一，也是品牌传播的初级目标。企业在扩大品牌知名度的传播推广过程中，惯用的一些手法有：
1、制造“第一”。比如，“第一”个提出“**模式”，“首家”通过“**认证”，服务系列、服务项目设立“第一”，“第一”个政府物业公开招标中标等等。
2、制造“专家”。比如，冠名酒店管理“专家”、服务品质“专家”、资产管理“专家”、商务生活“专家”等等。
3、事件行销。通过某个事件或某项活动召开新闻发布会。以“企业公民”的形象，参加某项政治性、公益性的活动等。
4、名人效应。比如，由名人担任公司“形象大使”或“名誉顾问”；启用名人拍摄公司主题广告或宣传片等。
5、制作悬念。通过有计划、有步骤地策划一些活动，给受众群体制造悬念。
（五）提升品牌美誉度
品牌美誉度是指客户对品牌的品质认知和喜好程度。品质认知是客户对品牌是属于优质或是劣质的印象，喜好程度包含了品牌的领导性、创造性。因此，品质建设是企业品牌大厦的根本所在。著名酒店集团里兹酒店有一条黄金管理定律：1：10：100，其意思表示，客人提出的问题当天就加以解决所需成本为1元，拖到第二天解决则需10元，再拖几天则可能需要100元。
不良的产品（服务）品质将会扼杀企业的生存和发展，在这种情况下，企业宣传的受众面越广，企业品牌大厦倒塌得越快。作为物业管理企业，要提升其品牌美誉度，需主要采取或加强以下几方面的工作：
1、建立顾客信息收集反馈系统和满意分析评估系统，及时倾听顾客的意见和建议。
2、制订、细化服务流程、服务标准，提供“零缺陷”服务。
3、建立创新体系，力争管理、技术、服务创新，保持领先，走在行业的前沿。
4、保证产品（服务）品质和客户期望保持一致，甚至大大超越，给客户以惊喜。
5、建立对品质执行的奖惩机制，创造重视品质的良好氛围。
（六）培育品牌忠诚度
品牌忠诚度反映的是客户对某一品牌的超额付出度以及对品牌使用经历的满意程度。其中满意度往往表现为四个层次：习惯消费、满意消费、情感消费、表现消费。带来的直接后果将是客户对某一品牌的产品（服务）形成重复消费，甚至认为使用该品牌是自己身份、地位的象征，不仅自己接受或使用，还主动向他人介绍、推荐这一品牌。有研究表明，成功品牌的利润，有80%来自于20%的忠诚消费者。
结合诸如家电、汽车、保健品、体育用品等成熟行业培育品牌忠诚度的作法，对于物业管理企业在培育品牌忠诚度方面，仍有一些可借鉴的理念和方法：
1、要建立客户对品牌的忠诚度，道德物业管理企业、服务人员要对业户忠诚，即把业户当作真诚的朋友，在管理服务过程中，处处体现管理公开化，决策科学化、服务亲情化、社区氛围化等。
2、建立客户信息数据库，实现数据库营销。所谓数据库营销就是运用储存的有关企业与客户关系的所有信息来铺助个性化的沟通，以创造个性化的服务，满足甚至超越客户的预期，从而培育客户对品牌的忠诚。
3、利用企业及小区的配套资源、客户资源，组织成立不同类型的类似会员俱乐部的组织，如“健康俱乐部”、“创业理财俱乐部”、“文化沙龙”等，在满足客户需求的同时传递企业的文化、价值、个性，从而逐步培育客户对企业品牌的忠诚。
4、以顾客为关注焦点，建立顾客满意管理服务模式。调查表明，目前深圳的一级资质物业管理企业全部通过了ISO9000质量管理体系认证，该体系应该是建立顾客满意管理服务体系的基本框架，仍待进一步延伸和扩展。
5、深化文化管理的形式和内容，在项目培育文化氛围、精神，引导客户的行为和价值观念。
（七）建立品牌联想度
品牌联想度是指提到某一品牌而会产生的一系列联想和印象。如提到万科联想到造房子，提到华侨城联想到世界之窗、欢乐谷，提到张朝阳会想到搜狐，提到柳传志会想到联想......
企业建立品牌联想度的方式主要有：
1、制造故事。有些企业为了更好的制造故事，还成立了专门的部门，比如新闻中心之类。通过真实感人的故事，最大限度地传播企业品牌的理念，让品牌以润物细无声的方式走进客户的心中，使其不知不觉接受品牌。
2、设计品牌背书者。设计品牌背书者是建立品牌联想度的有力武器之一。常常我们看到王石的任何消息，就会想到万科，看到史玉柱的任何报道，就会想到脑白金，看到比尔.盖茨，就会联想到微软。通常他们的一言一行一举一动都会有一个班子为他们设计好，然后由他们作代言人。品牌背书者的设计策略通常有：
1）出书
2）公众演讲
3）成为行业协会、组织的领导人物
4）制造新闻
5）经常在媒体发表一些新观点、新理论
3、培养有影响力的客户。比如，某某政界或商界的重要人物是某某公司的服务对象。某某地标建筑物由某某公司管理。
4、塑造品牌感染力。即在传播企业品牌过程中，其理念、风格具有一些公益性、大众化、亲和力等特点，接近企业与广大客户的关系。
（八）品牌事例传播
品牌的事例传播是一项系统化的工作。一般情况下，企业会在适当的时候运用适当的手法，主要有：广告策略、媒介策略、市场生动化、公关赞助、软性宣传、关系营销等。具体的策略实施在前面都或多或少的提及，在此不在赘述。通常，企业会根据自身的特点和资源优势选择其中一种作为主要传播手段，而其他手段作为辅助，具体以什么手段为主，要根据企业的实际情况而定。
泛海物业
篇3：浅议物管企业营销透支
浅议物管企业营销透支
CPI的上涨还看不到回落的迹象；在流动性过剩背景下，人力成本、公共能耗及物料成本的上涨导致物管企业经营成本持续高增，而物业服务费却基本没有上调空间。对物管企业而言，在刚性成本增加的同时主营收入却在下降。
与此同时，《物权法》的施行让物管行业的规范经营和信息透明走上了快车道。穷、累、乱，这三种声音在业内日渐高涨，物管企业举步维艰。除了外部环境因素外，这些现象的背后是否有被忽略的关键环节，物管企业为何应对乏力?所幸，不少业内人士开始思考这方面的深层次问题，在物管企业经营“江郎才尽”的窘境下，我们是否走入了某个误区，是否透支了什么?笔者将通过本文与大家共同解析当前物管企业的营销透支现状，并探讨其内在成因，求证补血之方，以期促进行业有序竞争和良性发展。
一、物管企业营销透支众生相
1、承诺竞赛
20**年11月，广州某豪宅推出“终身免物业服务费”的承诺，置业者趋之若鹜，楼盘热卖。这是以承诺促销的形式之一；也有物管企业承诺小区内发生被盗事件，物业公司包赔，或者炒直接责任人鱿鱼。诸如此类的承诺叫得一个比一个响。
须知承诺是银，践诺是金。事实上，到了案发时真正考验物业公司成色的时候，有几家公司能不折不扣地践诺?业主看到的是更多的太极高手；也有物业公司承诺工程改造却不了了之的；有承诺提供特色增值服务，却徒有其表的......承诺有刚性的，也有柔性的，或者说有些是必需品，有些是附属品。很多物管企业该承诺的服务品质没有做到，不需要刚性承诺的却抛出一大堆。到头来却透支营销，失信于业主。不知道提出“终身免物业服务费”这一承诺的企业是否做过严谨的可行性分析，首先在财务制度上是否可行，成本如何计算和分摊；其次，不管以后企业的经营状况如何，一旦作出承诺，就成为合同的一部分，如果企业不履行承诺，其责任该如何界定?如果做不到，就等于给自己挖了一个坑，等着被埋进去。
不少物管企业为了取悦业主或争夺市场，不断提出新的承诺，乐此不疲。殊不知，这种承诺竞赛实际是严重的营销透支，饮鸩止渴，是企业幼稚的典型表现。
2、模式泡沫
物管企业的营销脱离不了企业的文化和运营。在物管企业的营销传播中，企业管理模式往往是重磅炸弹，同时也是以产品差异化来细分市场和区分竞争对手的重要标尺。
去年笔者初步归结了行业的十大管理模式：规模导向型、市场导向型、差异导向型、专业导向型、利益导向型、股权导向型、资本导向型、标准导向型、阳光导向型、和谐导向型。管理模式故然重要，但关键是模式内在的运营机理和输出效果。而国内的大多数物管企业走入了一个误区，似乎不创造出一种新模式就得不到认可，就没有市场效应。事实上，企业的口碑是业主给的，让业主为物管企业做营销才是正道，而非沉湎于所谓的新模式创造。即使是同一模式，也应该务实地持续改进，不断丰富其内涵，通过服务输出最终在业主满意度上得以体现。
3、概念炒作
我们先来看看以下的概念：
1)零干扰服务
2)氛围管理
3)个性化服务
4)“管理报告”制
5)产学联手
6)1拖N管理
7)打分制
8)一卡制
9)约束性管理
10)会所服务
11)首份产权明晰的物业管理合同
12)零收费
不可否认，有些概念推进了物业服务的延伸，但也有些概念在混淆视听，追求纯炒作效应。如果我们把有益于行业发展的概念称之为功能型概念，则其它的可称之为炒作型概念。这些炒作型概念有多现实?在这些无形的概念中，业主或者物业使用人获益几何?答案恐怕只有始作俑者才知道。
原本属于发展商惯用的手段，如今也成为不少物管企业的营销工具。这些炒作型概念的硬伤在于没有一个可操作、可检验的标准，没有一个把概念转化为服务实现的时间表，在概念的背后没有服务支持和企业资源支撑，看不见也摸不着。透支概念是危险的，一旦透支以后，物管企业势必要不断透支再透支，以自圆其说，由此给业主带来的危害也就更大。
4、荣誉泛滥
每年各种机构都会在各行业进行荣誉评选。除了少数属于本行业的权威评选之外，行业外的不少机构在利益驱动下也来派发荣誉。由于我国物业管理行业全国性的权威评奖较少，不少物管企业为了自身的营销需要，就通过业外的其它机构获取荣誉，然后进行整合推广。这些业外荣誉有来自公众媒介的，也有来自相关品牌评选机构的，还有来自让人看不明白的“某某委员会”、“某某办”的，总之是花样百出、鱼龙混杂。
而这些物管企业一旦有偿取得这些荣誉之后，就视为金字招牌，放在企业展览室里“彰显”企业实力，迎接参观考察，编制标书，并在相关媒介上传播等等。我们姑且不论这些荣誉的评选标准是否合理，评选过程是否透明，获奖企业起码应该对荣誉的含金量进行自我评估。否则，将一些水分明显过重的荣誉草率推广出去，岂不贻笑大方。这类荣誉越多越显得企业自身的底气不足。
5、广告黑洞
做营销肯定是需要代价的，需要通过长期的积累才能打造一个成功的物管品牌。但有太多的物管企业经营者简单地认为只有大规模高空轰炸才能成为强势品牌，把大量的资金投入到广告中，令人扼腕。不交这笔学费，很多物管企业是不甘心的，但到头来却以企业耗尽资源黯然退场而告终。因为他们没有吃透服务行业的营销该如何运作，物业服务的营销又该如何运作，没有认识到服务的体验式营销和传统有形产品营销的本质区别。
我们可以清楚地看到，在行业排名前列的物管企业，有几家轰轰烈烈地投入了硬性广告?在百度、GOOGLE、雅虎等搜索引擎上有几家是通过做硬性广告而排名前列的?在行业门户网站上又有几家知名物管企业出现在需要支付大量广告费才能占据的显著位置?在户外广告牌上，我们又能看到几家知名物管企业在做广告?
如果我们再了解到这样一份数据：世界上约有近80%的人口对广告开始失去信任甚至产生反感。只有大约不到30%的人口还对广告存在着不同程度的信任，总而言之一句话，人们对广告已经开始麻木和漠然。那么我们又该作何感想?
“上帝关闭了一扇门，同时又为我们敞开了另一扇门”。物管企业之所以产生营销透支、浪费资源，是没有集中关注业主认为最重要的关键接触点。或者说，营销费用没有投入到真正对受众起作用的关键点上。投入了大量资金，只是给受众带来了感官享受，却没有将物管企业的核心价值传递给受众。物业服务营销不只是要做品牌知名度更要做品牌美誉度，这样才会产生对品牌最有价值的顾客忠诚度。
6、营销人祸
物管企业营销透支还有人为因素，包括职业操守和个人营销能力等透支现象。
1)职业操守不正
有些物管企业负责营销管理的专业人士，不潜心研究营销策略，不专注学习营销理论，不精心提炼企业文化，不持续创新服务产品，而是热衷于个人蝇头小利，造成企业营销失血。古人说得好，做事之前要先做人。
2)业绩透支过度
有的物管企业营销人员总好夸夸其谈，盲目扩大营销功效，随意承诺通过营销能够帮助企业多承接项目、提高市场占有率、快速提升品牌知名度等，害人终害己。
3)营销团队缺位
不少物管企业没有设置专职营销人员，将该项职能并入办公室、人力资源部等，或者仅任用一个人来负责全公司的营销工作，更谈不上配置专业营销团队来负责营销策划、整合推广、品牌危机处理等。营销团队的缺位是造成物管企业营销透支的重要因素。
4)营销方式陈旧
物业服务消费市场越来越成熟，业主越来越理性，营销组合也应日新月异。但不少物管企业的营销人员不是科班出身，即使是专业对口，但承包对营销方式的创新却视而不见，抱残守缺，以为“一招鲜吃遍天”。
二、营销透支背后那只看不见的手
拿句套话来说，造成物管企业营销透支的原因是多方面的，但我们往往看到的是表象。这与营销管理的运作流程有较大关联。当营销信息到达终端受众的时候，我们才会意识到营销的存在。而前期的营销策划与整合运作是在幕后的。正如营销人员经常说的“没有新闻造事件，没有事件造概念”，我们看到了表象却看不到背后的套路。我们只有透过现象看本质，才能认识到物管企业营销透支的根本原因，才能抓住背后那支看不见的手并最终从源头上解决问题。症结在于物管企业营销战略的透支。展开来说就是，营销策略在透支、促销方式在“透支”、市场推广在“透支”，甚至企业的战略目标也在“透支”，将资源透支耗尽而不去开源。
当前，类似360度营销、品牌管家、品牌护盾、行销工具箱、6p、6c等等之类的营销理论太多了，实在让人眼花。但有一点是不变的，营销一定是围绕顾客需求来开展的。物管企业必须重新审视自身的营销环境，在对企业做全面SWOT(优势、劣势、机会、威胁的英文简称)分析的基础上，构建适合企业本身的营销管理系统。配合企业发展战略，重新梳理营销策略，并通过营销管理系统得以全面实现。
此外，物管企业也不能简单模仿那些强势品牌的操作手法，也不能迷信品牌靠“策划+广告”就能做得出来。因为物业服务品牌是建立在业主体验基础上的，如果内部运营滞后，付出再多营销努力也无济于事。物管企业更应该从管理的角度做营销，强调4p的整合运用，建设自身独有的服务品牌。
总而言之，物管企业不能为做营销而做营销，要及时中止对营销的透支。否则，就会吞下把毒品卖给自己的后果。