一份完整较的营销策划书的构造分为三大部分:一是产品的市场状况分析,二是策划书正文内容。三是效果预测即方案的可行性与操作性。

　　(一)市场状况分析

　　要了解整个市场规模的大小以及敌我对比的情况,市场状况分析必须包含下列13项内容:

　　(1)整个产品在当前市场的规模。

　　(2)竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。

　　(3)竞争品牌市场占有率的比较分析。

　　(4)消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。

　　(5)各竞争品牌产品优缺点的比较分析。

　　(6)各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。

　　(7)各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。

　　(8)各竞争品牌促销活动的比较分析。

　　(9)各竞争品牌公关活动的比较分析。

　　(10)竞争品牌订价策略的比较分析。

　　(11)竞争品牌销售渠道的比较分析。

　　(12)公司近年产品的财务损益分析。

　　(13)公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。

　　(二)策划书正文

　　一般的营销策划书正文由七大项构成,现简单扼要说明。

　　(1)公司产品投入市场的政策

　　策划者在拟定策划案之前,必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略,做深入细致的沟通,以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节;

　　1、确定目标市场与产品定位。

　　2、销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。

　　3、制定价格政策。

　　4、确定销售方式。

　　5、广告表现与广告预算。

　　6、促销活动的重点与原则。

　　7、公关活动的重点与原则。

　　(2)企业的产品销售目标

　　所谓销售目标,就是指公司的各种产品在一定期间内(通常为一年)必须实现的营业目标

　　销售目标量化有下列优点:

　　为检验整个营销策划案的成败提供依据。

　　为评估工作绩效目标提供依据。

　　为拟定下一次销售目标提供基础。

　　(3)产品的推广计划

　　策划者拟定推广计划的目的,就是要协助实现销售目标。推广计划包括目标、策略、细部计划等三大部分。

　　①目标

　　策划书必须明确地表示,为了实现整个营销策划案的销售目标,所希望达到的推广活动的目标。一般可分为:长期,中期与短期计划。

　　②策略

　　决定推广计划的目标之后,接下来要拟定实现该目标的策略。推广计划的策略包括广告宣传策略、分销渠道运用策略、促销价格活动策略、公关活动策略等四大项。

　　广告宣传策略:针对产品定位与目标消费群,决定方针表现的主题,利用报纸、杂志、电视、广播、传单、户外广告等。要选择何种媒体?各占多少比率?

篇2：在地产营销策划中物业管理品牌的应用

　　在地产营销策划中物业管理品牌的应用

　　物业管理品牌，通俗地说，就是物业管理这种商品的牌子。构成物业管理品牌的要素主要有：物业公司的声誉、形象以及形成和影响物业公司声誉、形象的一系列因素，包括物业公司的特殊名称（如响亮、引人注意、涵义深刻、来历特殊等）、注册资金、管理业绩、装备水平、社会评价、业主管理委员会的反映、政府意见等；负责人的管理经历、社会地位与影响力；管理层的素质；专业技术人员的职称或技术等级等等；此外，还包括公司物业管理服务的项目、收费标准、服务态度、服务深度等方面。

　　良好的物业管理品牌不仅有益于弥补和完善开发商的信誉和形象，而且使物业本身更具有吸引力，让潜在的购房者更乐意为几乎可以看到的、未来的、系统周到的服务和优良的管理而倾囊。因此，在项目营销中，一定要高度重视物业管理品牌的充分利用。具体来讲，主要有以下方面的原因：

　　一、物业管理品牌是物业项目品牌的重要构成部分。

　　开发商开发的物业，能不能很快为投资者、购房者所了解、所认同、所接受（购买），跟物业项目的品牌有非常密切的关系。物业项目的品牌是一个非常复杂的综合体，但它却有较为固定的组成部分。具体来讲，构成物业项目品牌的要素主要有：

　　①物业的自然地理情况。包括物业的地理位置、周围环境与发展情况、本物业在城市相同或相似物业中的地位等方面。

　　②物业的四商（即开发商、设计商、施工商、监理商）情况。包括它们的资质、业绩、社会评价、信誉、企业形象等方面。

　　③物业的工程质量与设计水平，包括建筑质量情况与建筑设计的先进性等。④物业的管理情况，也即物业管理的品牌如何。

　　物业项目品牌的上述四个组成部分中，第一个部分，即物业的自然地理情况，是物业项目品牌的基础和前提，同时，它基本上也是不可改变的。第二个部分，物业的“四商”情况，它是决定物业工程质量情况、价位情况、业主构成情况等方面的重要影响因素。第三个部分，物业的工程质量与设计水平，该部分基本可由第二部分的情况决定。第四个部分，物业管理的品牌，也是影响或决定物业价位情况、业主构成情况的重要因素。目前，在人们的眼中，第一、第四部分是最为重要的部分，因为它们是最为表面化、能为人们日常感受得到的东西。相比之下，由于第一部分和第三部分往往是不可改变的硬件，是没有感情的，人们对它的注视已逐步弱化，而第四个部分却是可以改变的，富有感情的、具有实用价值的管理服务，因此，它更为人们所看重。特别在当前，物业的管理品牌如何，对物业的品位与品牌具有越来越重要的意义。

　　随着房地产市场的发展，物业管理的作用与地位正在不断提高，它是物业项目品牌形象体现最充分、最长久的一个环节。因此，要树立物业品牌效应，就应从抓好物业管理品牌入手。

　　二、物业管理品牌与物业项目成功与否关系重大。

　　一项物业如果具有良好的物业管理品牌，则可以让现实的与潜在的购房者对物业增加更多一些信心。因为在客户的眼中，物业公司才是和他们同呼吸，共命运，并将长期和他们共处的单位。目前，一些地方媒体爆光的房子出了问题，业主找不到开发商的事例，已让潜在的买主多了一些心眼。同时，物业的管理品位如何，既是与他们日常学习生活密切关联的，也是他们能否自慰、自豪、自尊的一个重要影响因素。

　　目前，开发项目的物业管理情况已成为购房者越来越关心的问题，也是客户是否选择该物业的重要影响因素。一个很明显的例子是，位置上相临的两项物业，价格高但物业管理品牌好的物业比另一个价格低但物业管理品牌差的销售情况更为火爆。以前人们买房，考虑管理情况的基本上没有。现在人们买房，大多数都要问问物业管理公司是谁，管理情况如何，收费多少，服务项目有哪些？等等。可以想见，一个没有良好物业管理品牌的物业，它的形象会是怎样？

　　三、物业管理品牌策略是战胜竞争对手的新颖而有效的策略。

　　现代市场营销理论认为，我国社会已经进入服务经济时代，竞争的焦点已由质量、品种向服务转移，谁注重服务，谁就能赢得市场。而且，现在来看，物业营销中可以采取的策略基本上都已用上，而因为物业管理在我国产生和发展的时间不长，还没有得到多数开发商及营销商的注意和重视，所以，营销中如果充分利用物业管理品牌进行宣传和促进营销，将是一个非常新颖、出其不意因而有效地战胜竞争对手的策略。目前，物业管理品牌策略已经初现端倪，相信不久将会大放异彩。

　　那么，物业营销中如何利用物业管理品牌策略呢？一般说来，可以在项目策划时，刻意地把物业管理品牌作为一个卖点，通过售楼书及各种广告媒体把项目物业管理品牌的概念突出出来。

　　物业管理品牌在项目营销中的利用，具体来讲，主要有以下内容：

　　（1）突出品牌物业管理在未来居住生活中的重要价值。

　　目前，不少购房者不仅对自己所购房屋的质量感兴趣，也对未来自己的居住质量，即物业管理服务的情况十分在意。同时，他们一般也都比较爱讲面子。社区的品牌，物业管理的品牌都是他们乐于谈出的话题。事实上，他们也真能从品牌物业管理中获得生活上、工作上、学习上、自尊上、发展上、享受上的方便与好处。营销中突出品牌物业管理在未来居住生活中的重要价值，对他们确实能够构成为一个极大的吸引力。

　　（2）突出品牌物业公司的雄厚管理实力。

　　物业公司的雄厚管理实力主要体现在物业公司的技术力量、专业装备水平、注册资金以及管理人员的职称、从业年数与专业管理水平等等。品牌物业公司的雄厚管理实力能够给人一种理性上的认同与信任，为客户在思想上、行动上接受物业项目、接受品牌物业公司打下坚实的基础，提供了现实的可能性。

　　（3）突出品牌物业公司的骄人管理业绩。

　　品牌物业公司的管理业绩主要体现在管理项目的多少（建筑面积、种类）、管理效果的好坏（取得部级、市级、地区级先进称号的情况等等）、社会反映（业主、住户及业主管理委员会的反映、媒体报道的情况、政府方面的意见、同行的评价等等）。品牌物业公司的骄人管理业绩能够给人一种感性上的认可与憧憬，让购房者感受到实实在在的物业管理服务，并对自己的未来产生联想和希望。

　　（4）突出品牌物业公司的人情味与人本管理理念。

　　一般来说，购房者不希望未来的物业公司是高高在上的主人，也不希望未来的物业公司是亦步亦趋、唯命是从的仆人。他们喜欢那种愿意为自己着想、尊重自己而又不巴结自己的朋友式的物业公司。品牌物业公司的人情味与人本管理理念让人觉得亲切、自然，缩短了客户与物业公司的距离，让客户更容易接受物业管理，从而接受和购买物业。

　　利用好物业管理品牌，物业营销必然如鱼得水；反之，如果在利用物业管理品牌时措施失当，就可能会出现相反的效果。所以，在利用物业管理品牌进行物业项目营销时，还要注意以下问题：第一，要把物业管理的高品位与较低收费联系起来宣传。目前人们收入不是很高的情况下，高标准的物业管理，让人在联想高收费的同时，容易对物业产生一种畏惧感。第二，要把物业管理服务的大众性与特殊性突出出来，让购房者对物业管理产生一种亲近感的同时，对物业管理有一种向往与憧憬的空间。第三，物业管理品牌宣传中，要突出物业公司的形象和企业信誉，确实给购房者一个具体的品牌化身，让他们从化身中感受真实，树立信心。

　　总之，项目营销中既要重视物业管理品牌的利用，也要确实利用好物业管理的品牌。只有这样，物业项目才可能更为顺利的销售出去，也才能为开发商或营销商带来更多的商机。

篇3：房地产营销策划部部门职责范本

　　房地产营销策划部部门职责范本

　　房地产营销策划部负责公司房地产项目的前期策划工作。房地产营销策划部向公司领导负责，具体职责如下：

　　1. 针对公司决定开辟的区域市场或房地产项目所在地，展开市场调查工作。调查内容包括：当地房地产行业的发展水平，现有房地产项目的地理分布、功能及市场定位，现有和潜在竞争对手的现状及发展趋势，当地房地产的消费习惯及发展趋势，当地政府规范房地产行业的政策法规，当地现有媒体的组成、收费及影响力等;

　　2. 结合公司的发展战略、拥有的资源状况及市场调查的结果，确定项目的市场定位。内容包括：项目的功能用途，项目的社会及经济效益，项目的实施周期等;

　　3. 针对既定项目，在企业发展部、房地产综合事务部及相关部门的协助下进行市场营销策划。策划内容包括：项目的经济技术指标，所要面对的细分市场，项目的投融资计划，相关媒体策划，销售及定价策略等;

　　4. 形成营销策划的相关文件指导下一阶段的工作。文件包括：工程设计任务委托书、工程概算书、项目资金需求计划、定价及销售方案、项目实施进度表等;

　　5. 监督指导公司房地产项目的设计、施工过程及楼盘的销售工作;

　　6. 搜集、整理、分析、总结国内外同行成功案例及经验教训;

　　7. 对下属房地产控股公司的房地产项目市场营销策划方案提出改进或修改意见;

　　8. 向下属房地产控股公司输送房地产营销策划人才;

　　9. 承办公司领导交办的其他工作。