购物中心并不是一种业态
购物中心是一种复合型的商业形态，而不是一种业态。
这是一个很重要的问题，只有认识到了这一点，我们才能把 购物中心的定位、功能、管理、行销等等方面的核心内容执行得更加科学。
1、对购物中心概念的基本理解
A．国际购物中心协会的定义是：“购物中心系由开发商规 划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心店、多样化商 品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所”。
B．日本购物中心协会对购物中心所下的定义是：购物中心 是作为一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服 务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征，并作为适应 消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能。
C．我国国家质量技术监督局于2000年5月19日发布的国家标准《零售业态分类》中，对购物中心的定义 为：“企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。”其业态结构特点为：“由发起 者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。内 部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。服务功能齐 全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场。选址为中心商业区或城乡结合部的交通要 道。商圈根据不同经营规模、经营商品而定。设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。目标顾客，以流 动顾客为主。根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类”。
应该说，针对我国的这一定义，在当前看来，确实已经有很多内容需要我们重新进行思考和定位了。在我看 来，其实我们更应该把关注的目光投向购物中心自身的消费服务功能、开发规划以及它的运营方式上，更应该看到 它与百货公司、超市、便利店相比所存在的本质区别。我们认为，购物中心本体所贩卖的不是某个商品或某类商 品，而是一种卓越的服务和管理，这也是购物中心的管理比百货、超市更为复杂、更为人性化的根本原因。我们必 须看到，公共关系在购物中心中扮演着极为重要的角色，其它的商业业态可能更为关注商品本身，但购物中心更关 注集客能力的提高和功能上的开发，更为强化有效的行销与市场推广，更为强调有效展示商品和服务，强调与商户 之间的沟通与良好的合作等等。购物中心的目标客群，我们甚至可以认为是没有限度的，购物中心将细致到需要考 虑当残疾人进入购物中心时候的一些非常细微的特殊要求，并且要把这种特殊要求和管理规则应用于购物中心的开 发设计方案之中。
既然购物中心拥有自身的特色，那么我们在它的定义上，就必须抓住它的本质和内涵，才不致偏离购物中心所特有的发展轨迹。
2、购物中心与百货公司等业态有着本质的不同
购物中心的商圈究竟应该如何划分呢？相对而言，核心商圈的认定对任何商业形态来说都是比较简单的，真正 的难点在于购物中心的辐射商圈的确定，这一定要视不同购物中心的特色与定位才能确定，因为一个具有极强特色 和感召力的购物中心将成为一种生活方式的代表，成为一种时尚的象征，成为一个很能吸引人前来光顾的旅游盛 地。就象外国人来北京的时候，在去长城、故宫的同时，通常不会忘记光顾一下红桥市场、古玩城和秀水街。购物 中心也是这样的，它可能会在一定时期成为一个备受瞩目的休闲观光名所。这也是上面三个特色商业聚集地租金远 远高于北京繁华地带商业店铺租金标准的原因所在。购物中心的特色，较之百货公司来说将更为重要，因为这是购 物中心招商的重要基础，也是购物中心的一条生命线。台北的京华城始终对众多的游客有着极强的吸引力，因为京 华城既蕴涵着台湾的丰富文化背景，又代表着台湾的时尚水平，能够受到观光游客的青睐也就很容易理解了。
百货公司雷同化的经营，已经使百货业一步步陷入了困境，如果购物中心缺乏自己特色的定位，所要付出的代 价可能比百货公司还要大许多。
购物中心在不同国家有不同的定义方法，但是这些定义与我国的实际情况又有一定的区别。举例来说，目前我 国有很多百货公司正在逐步向购物中心方向转变，必须转变的初衷就在于“穷则思变”，在于“千店一面”局面的 修正。百货公司商品雷同、布局雷同、经营方式雷同、欠缺特色，自身的生存和发展压力面临着日益严峻的挑战， 走管理取代经营的做法，也就是通常购物中心所采取的做法，实行引厂进店，进而达成双赢，应该不失为百货公司 经营方式的一种变革。据了解，上海的百盛和其他外资百货业大多都在采取这样的策略。
我们还要看到的是，通常情况下我们的百货公司建立时间都比较早，对停车场的考虑相对要弱一些，我们是不 是因为它没有停车场，就说它不是购物中心了呢？真的值得我们探讨。因为历史的国情决定了百货公司缺乏停车场 这种事实和结果，而在经营方式上，确确实实已经有不少百货公司在走购物中心招租的管理方式。北京翠微大厦经 过历时4个月的调整，由“大而全”转变为了“专而全”，商品的品牌率超过了全部商品的40％，国内外排名前10 位的大品牌基本都进驻了。当然，停车场对于目前的零售企业来说，其重要程度是不言而喻的，自身条件的缺陷， 一方面可以通过社会渠道加以解决，还有更可行的办法就是商业街的综合考虑。非常可喜的是，这个问题已经引起 了国内很多传统商业街管委会的重视，并且很多商街在付诸于行动。
3、购物中
心是一种复合型的商业形态，而不是一种业态。在中国购物中心是一种复合型的商业形态，决非一种业态这样的简单，它是多业种、多业态的具有统一规划和 管理的有机组合体，是一种与时代发展紧密联系在一起的生活方式和消费服务模式。购物中心是社会经济发展的产 物，是消费水平提高和生活方式转变的必然结果，是商业零售业发展历程中的一个最高形式，它能最大限度地适应 生活方式的转变、满足现代消费的多种需要，从而也就形成了购物中心比单一零售业态更具魅力的多种功能上的综 合优势。
从功能角度我们已经谈到了八大融合，其实这种融合的核心观念是要充分满足购物中心功能上的发展要求。购 物中心功能是通过愉快的享受满足消费者购买欲望来实现的，因此购物中心必须是多种功能荟萃的消费服务场所， 并且要在一定程度上影响和改变人们的生活方式以及消费模式。购物中心几乎要集所有商业服务业功能为一体，提 供全方位的消费与服务，购物中心不仅要提供更有选择余地的商品，还要提供具有附加价值的服务乃至消费服务过 程中的精神享受。购物中心功能的多样化决定了它的建筑规模相对都比较大，特别是它的共享空间都比较大，甚至 将要达到1:1或1:2的比例；要有宽阔的购物通道和良好的动线设计，充分考虑到来客的休息和停车设施，要通过环 境的塑造形成自身聚客的引力。停车场当然是购物中心的重要设施，尤其对一些新建的购物中心来说，必须要充分 考虑到未来发展的需要。没有停车场就难以形成强大的集客能力，没有了顾客，也就无法形成规模效益。对于改造 中的百货公司，同样应该对停车场的设置与管理提上重要的日程。
购物中心的主力店在于满足大众化的需求，这是购物中心当前必须给予充分保证的最基本内容。相对于知名的 专业店来说，主力店的招商似乎更容易一些，当然要争取到具有极强品牌号召力的知名主力店也是有很大难度的， 特别是对当前（仅仅是就当前而言）我国的购物中心来说，完成好主力店的招商对于打开招商局面是非常重要的， 因为它将占据购物中心很大一部分的商业空间。购物中心也离不开专业店，这是由购物中心代表着高品位化的取向 所决定的，是市场细分、消费专业化倾向所决定的。同一类商品，购物中心还必须要集合多种品牌，形成适度的竞 争局面，发挥积聚效应。
篇2：购物广场商品购销合同(百货业态)
购物广场商品购销合同（百货业态）
甲方：Z百货大楼**购物广场
乙方：
为了维护消费者的最大其利益，使甲乙双方的商品销售大盗最大化，明确甲乙双方的权利义务，本着平等互利共同发展的原则，经双方协商签订本合同。
1、商品
合同期内，乙方提供的商品必须经甲方审定验收合格，经信息维护后进行微机销售，乙方品牌增减也必须由甲方同意，修订合同后才能购进。
1.1品牌_____隶属____部组，大类____、中类____、小类____、附牌_____。
1.2经营方式：经销（）代销（）联营（）租赁（）
2、价格
2.1乙方提供的价格（进价或零售价）必须为______区域最低价，高于该区域市场价的，乙方除补偿差价外，应向甲方赔偿信誉损失费2000元。且甲方有权对乙方清场。
2.2乙方必须保证供应甲方的进价不高于任何第三方的促销零售价，如发生此种情况，乙方先按两者间的差价补差，并承担违约金1000——5000元。
2.3乙方须执行专卖店与甲方同一零售价，同一活动打折内容。如有违反，一经发现乙方应向甲方佩服违约金3000元。
2.4其它。
3、供货
3.1供货地点：甲方Z百货大楼**购物广场、甲方指定门店。
3.2合同履行地点：甲方总部所在地。
3.3乙方资源提供以下赞助支持；
进店开户费：___元，单品进店条码费___元/个，新品进店条码费____元。
3.4乙方使用甲方的信息查询系统，同意向甲方缴纳系统使用费____元/年。
3.5其它
4、退货、换货
4.1甲乙双方退货换货条件之一；
A：商品质量问题B：滞销商品
C：提供伪造、过期证件或提供不出证件
5、结算方式：（任选其一）
5.1经销月结：每月结账日结清上月货款，但需压最后一批送货货款，且应该提前对账，提供票据后结算。（）
5.2代销月结：每月末按实际销售数量在结账日结算（先票后款）（）
5.3联营月结：按实际销售数量在结账日结算（先票后款）。（）
5.4压批结算：每次送货结算上一批送货款并提供票据。（）
5.5信誉度额度_____元，即在甲方进货款达到上述金额时乙方可以结算。（）
5.6租赁：每月按实际销售额结算。（）
5.7供应商因自身因素先单对账，每次向甲方交手续费200-500元（）
6、付款方式：（从下列各项中选一项）
A支票（）B现金（）C电汇（）
D汇票（）E承兑（）
7、结算日期：
对供应商的货款结算日为每月12日至17日之间，乙方提前借款要向甲方缴纳结算额1％的结款转让。（遇节假日顺延）
8、销售费用与返利
8.1甲乙双方采取保底联营方式合作，每月按销售额的___％作为甲方销售费用，年保底_______元。
8.2年度返利
8.2.1甲方给乙方返利：联营部组年销售超过_____万元按超出部分甲方给乙方返利____％（）
8.2.2乙方给甲方返利：甲方在乙方进货额度达到_____万元，乙方给甲方返利进货额的____％超过___万元，乙方给甲方返利进货额的___％（）
9、促销
9.1甲方有义务支持乙方开展大型促销活动，以推动销售，乙方提前向甲方申请，甲方负责与职能部门协调。不经甲方同意，乙方不许私自对商品进行打折销售。活动期间不超过8折，应以调价为主。
9.2乙方老板平时或活动期间不允许顶卖场（正常业务除外），不允许干预卖场销售，不允许临时从卖场向外调货，违者每次罚款100元—200元。
9.3甲方因庆典、春节、中秋节等节日进行销售活动时，乙方应给予支持，与甲方共同开展促销活动，以扩大双方销量。
9.4商品促销与广告宣传乙方支持费用：
DM刊费全年共计_____元；
店庆促销_____元，店庆当月货款扣除；
新店促销费_____元；
首批进货折扣____％
春节____元、国庆节_____元、劳动节____元、中秋节____元、
注：其它形式的广告宣传费用另议。
10、商品管理
10.1甲方有权随时对违反或可能违反产品质量、技术、安全及法律法规的商品或任何侵害他人知识产权或其它民事权利的商品，进行退货、其风险责任由乙方承担。
10.2乙方有义务解决因乙方提供商品质量问题引起的投诉并承担责任。
10.3乙方根据甲方要求的供应商准入制度（见附表），提供各类证件且真实有效，手续更新的证件必须在签发之时一个月内交甲方，否则乙方承担相应责任。
10.4凡执法机构抽检或甲方委托代检商品的有关费用由乙方承担。
10.5乙方必须提供带条码的商品。
10.6乙方不得经营合同规定以外的品牌商品，如需更改由甲方认可。
10.7乙方销售的商品必须经收银台收款，包括销售给甲方内部人员，违者发现一次向甲方赔偿500-2000元。
10.8发现乙方供应商为假冒或贴牌商品以及认为更改全国统一零售价的行为每发现一次罚款2000-5000元。
10.9联营代销供货商进店时需向甲方缴纳售后服务保证押金5000元，合同终止后，过商品保修期，无售后问题予以退还。
11、进店装修
11.1甲方同意乙方进店后，乙方需承担规定卖场的装修及展架费用。
11.2经商城负责装修的第三方的选用由双方商定，特殊高档厅由甲方指定。乙方提供该品牌厂家统一形象设计图，交甲方同意后装修。11.3乙方与装修方应签订施工协议，包括造价，完工后甲方共同验收，合格后乙方应在当月付清装修工程款，出现拖欠，甲方有权在乙方货款中扣除，并收取5％的手续费。
11.4乙方进店应向甲方缴纳装修保证金一万元，以保证甲方设施不被侵害及消防安全，出现装修事故有乙方承担并根据情节，扣除保证金。
11.5乙方装修营业半年后，装修物所有权归甲方所有，撤场时不予归还。
12、促销员
12.1乙方促销员是乙方派驻甲方门店代表乙方负责或协助商品销售的专职人员，与甲方没有劳动关系，甲方对乙方促销员除提供必须的工作条件外，不承担与其劳动有关的任何责任。
12.2乙方派驻甲方门店促销员视同本店员工统一管理培训。乙方促销员应认真遵守甲方规章制度，与甲乙方签订三方协议，甲方有责任使促销员掌握基本销售技能，为此乙方要向甲方缴纳促销员管理费___元/人/月。
12.3乙方促销员违反甲方管理规定或其它违法行为，甲方有权对其辞退，因其造成的经济损失由乙方承担。
12.4乙方及其促销员有偷盗甲方商品财务行为，经发现核实后，乙方必须承担赔偿责任。并向甲方支付违约金3000-5000元。情节严重的移送公安机关。
12.5乙方及促销员因不当使用甲方设备造成损失，乙方要付全部赔偿责任。
12.6乙方及促销员对甲方的商业秘密不得泄露，否则，给予甲方造成的损失由乙方付全部责任。
12.7为确保上述条款的实施，乙方要向甲方缴纳促销员保证金___元，乙方无促销员在甲方时，如数退还。
12.8乙方担负促销员的工资，且不低于甲方员工平均工资，不足时甲方有权在乙方的货款中扣除补予促销员，乙方须按月按时给促销员发工资，原则上不超过每月十日，违者甲方有权在货款中扣除，发予促销员，并收取5％的手续费。
12.9乙方私自聘用促销员和临时人员，每发现一次罚款500元，录用与辞退均通过甲方人力资源部。
13、乙方对本合同内容必须保密，不得透漏个第三方，否则给甲方带来的一切损失由乙方承担。
14终止
14.1本合同到期一个月内没有续约的，或在合同期内甲方不再向乙方订货时，视作自动解除甲乙双方业务关系。
14.2乙方在甲方年度零售含税销售额未达到____万元，视作清场处理，终止合同。
14.3乙方擅自向甲方门店提供未经许可销售的商品，本协议立即终止，并按此项向甲方支付违约金___万元。
14.4在业务往来中，乙方不得弄虚作假，否则必须配上甲方因此造成的损失，并按实际损失的1-5倍支付违约金。情节严重的，终止合同。
14.5乙方对甲方员工不得进行任何方式的商业贿赂，及其他物质上直接受益的行为，否则甲方有权终止本合同。
14.6乙方按本合同违规两次以上，甲方有权终止合同。
14.7本合同终止后，甲方已收取的各项费用不予退还乙方。
15、其它约定
15.1在履行本合同过程中发生争议时，可双方协商解决，协商不成时，任何乙方可向Z区人民法院提起诉讼。
15.2由于不可抗力，造成合同无法正常履行时，可以免责。但必须做到；
A、提供产生不可抗力证明。
B、必须及时以书面形式向双方通报。
C、采取有效措施防止损失扩大。
15.3本合同一式两份，双方各执一份。
16确认、签署、盖章
16.1特别条款：甲乙双方对本合同各条款及个附件已经全部、准确地理解，甲乙双方对条款均无异议。
16.2本合同经双方签字盖章后生效。
16.3本合同签署日期：____年____月____日
合同有效日期____年____月____日至___年____月____日止。
甲方：乙方：：
法定代表人（盖章）：法定代表人（盖章）：
合同签订人：合同签订人：
业务联系人：业务联系人：
开户银行：开户银行：
帐号：帐号：
税号：税号：
地址：地址：
邮编：邮编：
电话：邮编：
附件：乙方向Z百货大楼**购物广场供货商品相关证件清单
一、供应商准入必备条件
1.1工商法人执照（厂家/中间商）
1.2税务登记证（厂家/中间商）
1.3生产许可证（厂家/下同）
1.4卫生许可证
1.5商标注册证
1.6条码证书
1.7组织机构代码
1.8代理证书（代理商）
1.9商品检验合格证（限当年或半年内的）
1.10报关证明（进口商品）
1.11长城认证属（电器）
1.12专利证书（有国家专利的）
1.13其它：特殊商品经营有特殊规定的其它证明材料等
二、供应商具备的条件
2.1供应商必须是合法注册的法人单位。
2.2供应商必须是生产厂家、总代理商或区域代理、特约经销商。
2.3供应商所供应的商品必须符合国家标准。
2.4供应商是代理商的要有独立的库房、独立的经营队伍、对市场有支持力度。
2.5经营商品与Z百货大楼**购物广场业态不符的供应商不得引进。
2.6是否有良好的售后服务、促销支持。
2.7交易条件是否在可接受范围。
2.8送货方式时候符合Z百货大楼**购物广场要求.篇3：商业物业经营之道:自营人气业态
商业物业经营之道--自营人气业态
在主力店盈利能力孱弱，市撑召力欠缺的大背景下，有开发商通过跨行业经营，提升旗下的商业地产价值，为最终在资本市场独立分拆上市或发行REITS等产品奠定基矗万达、复星、世茂、恒大则是这类开发商的代表。
多种手段提升商场人气
商业地产跨界的典型案例是万达集团，万达集团董事长王健林曾指出，房地产行业无法产生长期、持续、稳定的现金流，因而万达必须向文化旅游转型。4月下旬，万达院线招股书发布，计划募资20亿元，在深圳中小板上市。万达院线目前主营影院投资建设、电影放映及衍生业务。招股书显示，20**年，万达院线31.6亿元的票房收入占市场14.5%。万达影院对万达广场的客流贡献也较大。
万达集团并非个案，世茂也成立了世茂影院投资发展有限公司，采取院线捆绑商业地产的模式，目前已经发展多家影院。这些影院有助于提升商业地产的人气。此前，《每日经济新闻》记者曾调查过世茂开设在部分二、三线城市的购物中心，发现影院是帮助这些购物中心留住人流的一个很好的途径。世茂还非常懂得利用自己在住宅资源上的优势来吸引客流。世茂部分住宅项目运行的“云服务”板块内容之一，就是世茂百货的“商务云”，通过这一方式，世茂将客流量大量吸引到自己的购物中心内。
复星集团则通过投资时尚品牌，从而在商业地产的招租规划中拥有更多自主权。主持投资意大利男装品牌Caruso的复星集团国际发展部总经理仲雷透露，Caruso在中国的第一家旗舰店将开在复星旗下的商业地产项目。
此外，一些房地产企业建立了健康管理事业部，还有一些房地产企业承诺为入住的企业提供包括注册到融资的一系列服务。
给客群独特消费体验
为商业地产规划未来，如今首先要考虑的一个因素就是互联网，其次是在经营方面提升品质。
互联网和智能手机的普及，以及低成本的物流和配送服务推动了在线零售业的快速发展，在这样的大趋势下，实体店挖空心思，只有提供互联网无法满足的服务和需求，才能继续吸引客流。
一个重要的变化是，餐饮这种无法在网上完成的消费，在购物中心变得越来越重要。
据《成都商报》报道，数据显示，过去餐饮在购物中心的比例一般在15%~20%之间。但最近部分购物中心的餐饮租户占比高达40%。在上海的一些新兴区域和新开业项目，餐饮商家尤其是连锁快餐、咖啡店以及大型本土餐厅的进驻，成为提高入驻率和吸引客流的关键。
房地产资咨询服务公司高纬环球在一份报告中表示，百货若想获得成功，有几种思路，如利用区位和历史积淀，或者将百货购物中心化为零售主力店创造更多空间；另一个做法就是“跨界”，在某些领域变得更加专长，例如向消费者传递最新的高端服饰流行趋势。
高纬环球顾问部中国区董事雷玉红认为，“有经验的开发商更愿意选择有丰富零售物业设计经验的建筑师，以便设计出更能吸引商家和顾客的项目。同时，有经验的开发商更有可能说服那些关键的主力商家进驻。”
一些购物中心如上海嘉里城、北京的侨福芳草地等最近则在购物中心经营上更加强调品质生活这一概念。
道宾商务咨询顾问萧长明曾担任上海港汇恒隆广场的副总经理，他认为，如今的购物中心已经到了洗牌的阶段，很多购物中心通过打折来吸引客流，这样的做法仅在换季时可以采用，且效果越来越不明显。
以上海的K11购物中心为例，K11主打“艺术牌”，且在购物中心安排了很多生活方式类的项目，可供全家人一起活动。几个月前，K11在商场出口处陈列出许多颇具设计感的彩色木马，以吸引客流。萧长明告诉记者，木马的创意早在上世纪四十年代就曾在法国一家酒店尝试过，大获成功。在迪拜、伦敦，很多商场都有巧妙的跨界设计，中国的商业地产商完全可以学习、借鉴国外的创意巧思，引入中国，给商业地产带来活力。