一、目营销目标
单位货量数据统计表
一期总户数:282户

根据本项目的产品特质,以及对市场、客户的认识,预计公开发售的销售目标为150套,约占总货量的53.19%。

二、价格定位
1.总体思路
低价入市、逐步提升、快速出货、滚动发展。
针对项目前期销售状况和项目周边市场现状分析,结合项目价格定位和连云港房地产营销市场的特点。敝司建议本项目的入市定价,应采取低开高走的策略,使得本项目在日后的销售过程中具有:
(1)较大的市场弹性空间
(2)较强的市场竞争力
(3)先购者的物业升值
(4)快速抢占市场份额
(5)提高发展商的市场口碑

2.定价原则
在定价中须使:
首次开售一炮而红,赢取市场的主动;
满足入市时市场消费者追求高性价比的需求;
体现公园壹号项目不断提升的产品及品牌形象。

3.价格定位
本项目将采取加权对比法的计算方法得出项目均价。
根据项目所在板块的市场竞争状况,本项目在连云港区域内具有可比性的项目有:万润怡景苑、金秋情缘、香溢世纪花城、兴业金色家园4个竞争度较大的楼盘进行比较:
主要竞争对手价格系数表

计算说明:
1)以本项目预定价位为基数100,并与前期各组团各项条件进行比较,作出系数评定,再得出初步比较价格;(计算公式:对比项目价格÷位置系数÷规划设计特色系数÷园林环境系数÷产品类型系数÷装修标准系数÷临近配套设施系数÷发展商品牌系数)
2)将比较价格按照::各对比项目的可比性进行权重的调整,综合后得出最终建议价格。(计算公式:建议价格=比较价格a×权重a+比较价格b×权重b+……)
由以上表分析比较可得:项目推售时的市场比较价格2979.805元/㎡,对此进行上下3%的误差修正,得出定价幅度为2890.41~3069.19元/㎡。
定位分析:
根据本项目的品牌形象及高端产品形象定位,切合市场营销策略,对市场定价进行修正:
3)修正考虑因素:
I.3000元/㎡上下幅度的市场价格策略难以吸引高端买家的关注;
II.项目为奥园在连云港的第一个项目,在具有强势的品牌支持下,体现附加值较大;
III.上调5~10%的价格幅度能提高项目的整体形象及突出项目调性的效果
因此,建议市场策略定价为:2979.805元/㎡×110%=3277.79元/㎡

高定价策略补充说明:
I.以较高端价位面市,将可从价格中体现及提升项目入市形象,拉开与中档市场的竞争距离。
II.在内部认购到公开发售前之间的时期,可通过对客户的调查分析、以及届时市场变化状态,作出灵活性的具体休整。利用折扣进行较大幅度的价格调整,使买家产生物有所值的感觉;并且可提高实际的成交价格,较容易达到预期的理想目标,达到"进可攻,退可守"的效果。

4.价格走势和付款方式策略
项目的入市价:
本案入市价是依据市场接受程度和适度引导消费能力而定的,因此本案的入市价建议在原定价的基础上降低5个百分点,即均价在3113.90元左右入市。以启动本案市场消费,将销售波浪推向高潮。

项目的价格走势:
本案的价格走势分为三个节点:认购期、开盘期、热销期。每个节点将持续20天左右。
认购期的价格比开盘期的价格低二个百分点,在开盘初期升一个百分点,热销期升一个百分点,才能与本项目的经济价格持平,才能在客户中造成物业升值的形象。

付款方式和进度:
原 则
付款方式和进度与比例相联系,设计时体现了以下原则:
I.各种方式现值相等;
II.付款方式不同;
III.无折头。

初步建议推出2种付款方式:
I.一次性9.6折
付款进度:交纳定金后起一个月内将全部房款付清;
II.银行按揭(9.7折)
付款进度:八成20年,七成15年;

5.项目价格系数
系数制定方法:利用对比法拟定出项目的基准,以该基准作为对比调整价格系数。
基准值制定(以100作基准)

篇2：酒店营销价格策略

　　酒店的营销价格策略

　　一、市场定价策略：

　　1、避强定价：就是避免与竞争对手的直接冲突，在顾客心目中迅速树立自己的形象。

　　2、迎头定价：就是与竞争对手“对着干”,低档次的竞争只会在短期内奏效，必须迅速完善服务，使之演变为质量竞争。

　　3、重新定价：就是对销路不畅，市场反应差的产品进行二次定价，“知错就改”。菜肴、客房都有可能成为销路不畅的产品，要善于利用价格杠杆，随时调整。

　　二、举例

　　1、以婚宴为例

　　目前婚宴市场竞争激烈，各饭店都有自己的招数，如“满十送一”、“提供婚礼用车、用房”、“代发请柬、代办司仪”等，令新人省去了不少烦恼。除了上述增值项目外，还新出现了“代办酒水”业务。

　　代办酒水是指按进价向婚宴举办者结帐，数量上多退少补，省去了婚宴举办者自办酒水的种种麻烦，促进了消费，表面看起来饭店无利可图，实际上饭店因为销量增加，可以从供货商那里得到回佣，这是运用避强定价策略达到舍明求暗目的的典型。

　　舍明——将婚宴举办者十分关注的酒水利润让掉。

　　求暗——菜肴毛利，酒水回佣，在该饭店办婚宴价格实惠的口碑——为争取下一个婚宴做好铺垫。

　　2、以旅游团队接待为例

　　客房的固定成本同样要通过提高出租率来转化，而接待旅游团队是提高基本客房出租率最直接、最有效的办法，在实际客房出租率不是很高的情况下，接待旅行社团队可以帮助消化饭店的固定成本。假设客房部一天的固定成本（空调、人员工资、房屋及设备折旧等）为10000元，变动成本率为营业额的10%（水电、客用品及布草洗涤费用等）。

　　如果当天营业收入为12000元，按会计方法是当天实现利润为800元。

　　如果当天营业收入刚好为10000元，按会计方法是当天亏损1000元；但是，从管理会计的角度看，此时的概念既不是保本，也不是亏本，正确的表述应该是当天转化了10000元价值的固定成本。

　　同样的道理：如果当天客房出租率很低，是否可以按照保本价或略低于市场竞争价格销售客房呢？回答是肯定的，因为固定成本始终需要转化为货币，是整体转化还是分期转化并不重要，这就是重新定价的计算基础。

　　3、再以宴请为例

　　目前较高档的宴请一般都上龙虾，龙虾不仅是高档菜，而且也是整桌宴席身价的象征，但计价时各饭店都不相同，绝大多数社会饭店采取的是灵活作价，如一只1.5斤、进价240元的龙虾只售280元，按照传统的内扣毛利率的作价方式，该龙虾的毛利率只有：

　　（售价—进价）÷售价×100%=14.29%

　　按照星级饭店最低35%的内扣毛利率计算，此龙虾起码要卖369元，如此高档宴席在星级饭店内日趋稀少也就不足为奇了。

　　龙虾进货后没有及时销售，会导致餐饮资金周转问题，同样饭店每月销售不了几只龙虾，供货商也会失去信心。

　　与婚宴同样的理由，饭店也可以采取“舍明求暗”的策略。餐饮部只要不歇业就存在固定成本，如果用餐的顾客少、营业额低，固定成本就不能全额转化为价值。因此餐饮首先要考虑的是“人气”，然后才是利润。

　　餐饮管理人员要注重绝对，轻视相对。坚守较高的综合毛利率，不考虑用局部的牺牲来换取利润的增加，是卖方市场的做法，而WTO以后的中国，服务领域全由消费者说了算，一个全面的买方市场已经到来。

　　4、各种折扣及授权

　　A、礼节性折扣——授予一线领班或主管

　　B、旅行社折扣——有两种，一是旅行社事先通过协议成为饭店订房网络成员（或称客房零售商）代商务客人订房，按目前行业惯例为10%佣金，总台向客人收取门市价（此门市价一定是随行就市，有一定竞争力的价格），由饭店财务返回10%或更多给旅行社；另一种是旅行社组团入住，由饭店营销部门依据订房期的客源情况以及营销协议，通知总台及财务结帐。

　　旅行社既是客房零售商，又是为饭店送来旅游团队、会议团队的批发商，因此饭店要重视与旅行社的合作，搞好关系。

　　C、长期住客折扣——由饭店出台相关政策，鼓励客人长住，如住十天送一天、住房送早餐等等。

　　D、官方折扣——饭店管理层为协调各方关系，对关系单位高级行政人员实行的一种优惠折扣。

　　E、商务折扣——由营销部门与客户具体议定的折扣

篇3：别墅项目价格策略

　　别墅项目价格策略

　　1 .价格向价值的回归随着消费群体的逐渐成熟，消费观念也日趋理性，体现在价值观上的问题就是价格向价值回归，这样对本项目的价格支撑提出了相应的要求。

　　自然环境除非具有唯一性，否则不足以支持高价格，本物业无可比拟的位置与环境，将成为其高价格的有力支持点，但是由于这种环境在该地区并不具有唯一性，不能与竞争对手形成强有力的竞争优势，所以我们认为必须挖掘产品更多的附加价值，以支持独特别墅文化的定位。

　　2、在价格必须与价值相符的基础上，我们认为在品牌和生活方式的体现上，可以挖掘出除自然条件以外的诸多价值。建议从以下几个方面入手：

　　●发展商的开发理念：必须具有超前的开发理念和服务意识，与消费者的需求相比，我们应快半步，提前作到了他们的所需所想，所以我们在核心价值上导入了"居住+旅游"的全新概念，迎合消费者对度假式生活的向往；

　　●社区文化，人文环境：这其实是生活方式的集中体现，作为半岛丽景的目标消费群，他们对社区生活的要求只有一个，那就是能够找回"水边的凡尔内塞贵族生活"的生活方式与生活节奏。

　　●品牌渗透力：他将体现在开发商和山水湖滨的品牌魅力上，强势品牌将在销售上产生巨大的号召力，从而转化为高价值产品印象。

　　● 挖掘产品资源：围绕品牌核心价值努力完善楼宇质量、环境及服务等。

　　（见产品策略部分）

　　3、唯一价格的应用：在高开低走或者是低开高走的价格策略都存在一定风险性的情况下，我们建议实行唯一价格策略，也就是说，不制定清晰的定价标准，而是根据每一幢别墅的具体位置和综合素质，制订一个价格标准，无论是独立别墅还是townhouse（排屋），每套都是唯一的，这不仅是价格的唯一，更是身份象征的唯一，这样会比较符合目标消费群的心理暗示，同时也有利于我们根据市场反映状况调整价格策略，具体应用如下：

　　● 减弱心理差价原则：对于本案来说，独立别墅的售价在10000元/㎡是能够成立的，但本项目中有较大比例的townhouse（排屋），这种物业形式是介于独立别墅和公寓之间的一种升级产品，根据北京、上海等大城市与本案相类似的物业的价格分析，这些townhouse的总价相当于城市中心一套大面积住宅的售价。按无锡市中心住宅的最高价6800元/㎡计算，一套150㎡的住宅总价在102万元，而本案的排屋售价在150万左右。这个价格的差距是开发商和代理公司必须考虑的，如何让物业来足够支撑这样的售价，这是前面的推广策略中已经阐述过的，这里就不加赘述。

　　● 试探性入市：首期推出20套别墅，以独立定价入市，观察市场对其价格的反应，为后续推出的别墅价格的制定，提供市场的参数依据。

　　● 高价造势（楼王）：在项目发售中后期，可以将几栋位置最好、面积最大的别墅，以高昂的定价方式作为价格造势的形式。如上海紫园因为1号别墅以1.3亿元的天价而充满了神秘感，在目标消费群中的口碑效果远远超过了被动的宣传。

　　4、多层电梯洋房的价格测算

　　评估内容 比较项目评分

　　阳光城市花园 金色江南 日月星城 长江绿岛 香榭丽花园 嘉禾现代城 奥林花园 太湖境界

　　地块周边环境及配套评价（21%）

　　1、地理位置（10%） 85 75 85 75 95 95 78 90

　　2、周边环境（8%） 90 85 85 85 85 85 85 95

　　3、周边小区整体素质（3%） 80 80 80 80 90 90 80 90

　　楼盘综合素质评价（50%）

　　1、建筑风格和立面（8%） 95 95 88 82 92 92 90 92

　　2、建筑布局和空间规划（8%） 95 92 90 85 92 92 92 95

　　3、小区内园林规划（6%） 95 95 90 90 92 92 92 92

　　4、户型设计（10%） 95 92 90 90 92 92 92 95

　　5、小区内配套（8%） 95 92 90 85 88 90 88 98

　　6、车流组织（3%） 92 92 92 95 92 95 90 90

　　7、物业管理（7%） 92 92 90 90 90 98 92 95

　　物业形象（24%）

　　1、发展商品牌（8%） 90 90 80 85 88 95 80 82

　　2、项目包装及营销手法（16%） 98 88 92 96 92 90 85 98

　　销售期间经济、政策特征（5%） 95 92 95 95 92 95 95 95

　　综合评分 92.93 89 86.71 87.32 91.46 92.1 87.21 93.55

　　总体成交均价 4100 3400 3600 3800 3980 4600 3650

　　本楼盘参考价 = 参考楼盘成交均价 × 太湖境界总评分 ÷ 参考楼盘总评分

　　按参考楼盘系数判断的参考价 4127 3573 3884 4071 4071 -4672 3915 4088

　　山水湖滨参考平均价 = 各楼盘参考价总数 ÷ 6 =4088 元 / 平米

　　按照无锡近段时间开盘的物业的价格定位系数推断，得出山水湖滨公寓房总体成交均价约在4088元，但作为开盘价，我们应该从以下几个方面来作再分析：

　　1、无锡现在总体房地产市场销售火爆，几乎没有滞销的楼盘，对于一些量体不大，可以在短期内完成销售的楼盘采用了高价的策略，所以在参考价的基础上还可以适当作些向上的调整。

　　2、山水湖滨的自然资源是任何楼盘所无法比拟的，而且其多层公寓全部为电梯花园洋房，这也是许多楼盘所不具备的，所以在价格上也可以适当提升。

　　3、无锡的整体房价在上涨，这也是现在估价时必须考虑的因素。

　　山水湖滨总体成交参考均价约为4088元，考虑以上的三个因素，建议多层电梯公寓的销售价格在4500-4600元左右。

　　其他的物业的销售价格，在无锡没有很多可参照的系数，根据市场判断价格定位如下：

　　独立别墅：10000元/㎡

　　双联别墅：8500元/㎡

　　townhouse：6500元/㎡

　　叠加式别墅：5500元/㎡