商业地产是需要经营的，开发商所做的不仅仅是地产的开发，更重要的是后期的经营，这是商业地产与普通房地产开发的最主要区别。这里所谓的经营并不是指类似于商场运营那样的经营，而是把整个商业物业当作自己的产业来运营，以长期经营为出发点，而不是仅仅将他销售出去，由社会、由购买者去承担他的风险。
与国内商业地产开发商不同的是，国外专业商业地产开发商对于商业地产的操作模式，几乎已完全脱离开以销售作为回收资金的途径，而是把重点放在整个商业物业的长期营运以及租金的稳定增长收回上，从而带动长期的投资回报，在成功及稳定经营的基础上，甚至推动项目打包上市，这样，不仅有稳定的投资回报，更利于资金的回笼，以利于新项目的建设，而且，项目的长期经营还有利于公司整体信誉及形象的提升。国内外知名的商场或MALL均是采用上述模式。而目前国内的商业地产开发商大部分仅着眼于当前利益，为了资金的早的回笼，急于把手中开发的项目销售出去，在销售完毕后，就任其自生自灭，长此以往，将很不利于商业地产的后续发展的，在市场渐渐成熟的今天，在激烈的市场竞争面前，该种操作模式将日渐受到淘汰，这是国内开发商经营商业地产必须走出的框架。
放眼发达国家的商业，位于美国中部MIMOSOTA州的MALL OFAMERICA就是个非常典型的例子，该商场于1992年开始营业，总建筑面积达500000㎡，整体而言，该项目的先天条件并不优越，首先，美国中部相对于美国其他地区而言，属于经济较不发达的地区，商业氛围不浓厚，商业并不发达，再者，项目是由一个旧体育场所改造而成的，在招商等各方面均受项目先天条件的不少制约。而时至今日，MALLOF AMERICA已成为美国目前最大的SHOPPING MALL，每年的客流量达到200万人次，拥有固定员工达1万余人，设有4个百货主力店，520余个商铺（不包括餐饮及娱乐设施），以及一座中型水底娱乐公园。其成功的秘籍在于开发商将原项目收购并开发改造后，并不急于回收改造资金，将其分割出售，而首先是着眼于项目的长期营运发展，并将自己当成整个商场的经营者，采用与大型商家合作的方式，绑定不少优秀的大型商家以及知名赞助商进驻商场，以或得营运甚至租金上的支，如世界闻名的SNOOPY、可口可乐，以及水上乐园、Bloomingdale百货等大型运营商，开发商以控股、投资等各种方式，与知名运营建立长期的合作关系，作为商场运营的一部分，从而吸引其它商家的进驻，获得较高的租金回报，并成立专业的商业管理团队，成功的运营带来丰厚的租金收入以及较高的投资回报，这种回报是长期的，而且将随着时间而日益提升，开发商将商场作为一项长期的开发经营过程来实现他的投资回报，而不是仅仅着眼于当前利益，得到的不仅仅是日益提升的租金，更长久持有自己的产业，并以此作为融资兴建新项目的最有力信誉证明。而且，由于与大型知名运营商有着长期的合作关系，自然而然，运营商们也将随着他们新开发的项目再次生根发芽，互惠互利。
香港首富李嘉诚对商业地产也具有同样的眼光，他旗下长江实业所开发的商业地产，没有一个进行销售，而是成立专业的招商、管理、运营团队，运营管理所有商场，在百佳、屈臣式等自创营运品牌的带动下，吸引相应品牌的进驻。都会商场、渔人码头、嘉湖银座、马鞍山广场、丽港城中城、银禧阁商场、青怡广场等商场的成功运营，与李嘉城独到的商业地产眼光是分不开的，而日前，长江实业将其旗下七个成功运营的商场捆绑打包上市，这样的操作模式，既获得资金回笼，又可保持产业的长期的持有及增值，在取得高额租金利润的同时，也获得资金的迅速回笼，同时，也使企业的整体信誉再次获得增值。同样的，与长江实业同样成功的的商业地产商香港新宏基集团，类似的商业地产操作模式也是其成功的主要原因。其实，从投资的长期稳定回报上看，该种商业地产操作模式与普通地产开发模式相比，其优势在于规避了普通地产操作中开发商所遇到的收益稳定性不能持续的风险。普通的地产开发，开发商必须在买地、开发、销售的循环中不断发展，而房地产市场的风险就象不定时的炸弹一样随时可能爆炸，例如地价的膘升、土地的稀缺、政策性的房价下跌等，都将使开发商的投资收益不能持续或稳定增长。作为成功的开发商，长江实业及新宏基集团早在15年前就预知到这一点，于是，他们把投资的重点从普通的房地产的开发转移到了商业地产的开发上，并长期持有商业物业，以长期经营作为目标，以获取稳定的、持续增长的投资回报，这也是商业地产公司的成功发展的策略。
回到国内，上海的恒隆广场，可以说是国内目前最高档的MALL，开发商来自香港恒隆集团，恒隆建设初期，开发商的目标就是锁定全中国最高档的商业项目，无论是其建筑外观还是硬件设施上，无论是其写字楼，还是其裙楼商场部分，均力求高标准。相对于甲级写字楼的高档定位，如何使商场部分成为全中国最高档的MALL，与其它商场定位有所区别，就显得更为不易。众所周知，类似于LV、CHANEL、PRADA等等国际性知名大品牌，确实具有相当的“大牌”风范，恒隆集团为了引进这些大牌的进驻，除了在硬件上尽量满足他们的要求外，还主动帮助这些品牌在国内办理进出口检验、关税、营业执照等各种手续，省去商家的麻烦，再加上上海国际大都会的发展趋势，大品牌的进驻也就势在必行了。而知名品牌的进驻，自然而然，其他国际一、二线品牌的进驻也就变得水到渠成了，众多高档品牌的汇聚，也就形成了中国目前最高档的MALL。试想，如果当初开发商将商场内的商铺一个个分别销售出去，那么，恒隆广场会有今天的成功吗？续恒隆广场一期的成功开发经营后，恒隆广场二期目前正在规划筹建之中，这也是开发商用心经营商业物业而得到的投资回报体现之一。
回头看看厦门，
众所熟悉的SM城市广场，其开发商来自菲律宾，拥有相当丰富的商业地产开发经验，截止至今年2月，该集团在菲律宾由自己开发并经营的SHOPPINGMALL共有17座，厦门的SM城市广场是SM集团在国内的第一个商业地产，也是厦门第一座SHOPPING
MALL。无可厚非，作为SHOPPING
MALL，SM城市广场的运营是成功的，其对厦门商业的发展有着不可磨灭的功劳。与上述成功商业地产的例子一样，SM城市广场延续了该集团在菲律宾的商业地产操作模式，开发后由其自营，并不出售，在规划、定位、管理上都得到极好的控制与实现，其二期正在筹建当中。
看了这么多国内外商业地产成功的实例，也许有人会问，国内开发商与国外开发商在实力及资金上有着较大的区别，国外的资金运作模式较国内来的灵活，而资金是否能快速回笼又是制约国内开发商最根本的因素。其实不然，目前国内许多的投资基金已慢慢开放，再加上保险金贷款、社保基金贷款等投资机构，国内开发商的商业贷款已经慢慢得到较多的选择，再者，国外的不少外资银行贷款机构已慢慢将目光投向了日益发展的中国，不少外资银行均在国内设立了办事处，只要商业物业具有较强的发展潜力，这些投资基金、贷款机构均不会对项目置之不理，更会主动上门服务。在市场决定一切的今天，项目本身的素质就决定了一切成功的因素，项目的发展潜力不仅仅在于前期定位、规划、策划的准确，更在于后期的营运，这才是商业地产成功的最根本因素，仅仅是销售出去而不注重后期经营的商业的地产，虽然对于开发商而言，在资金回收上也许是成功的，但对于项目本身而言，他却极可能是失败的，这样不仅对投资者、对社会是极不负责的表现，也会在一定程度上影响开发商的信誉，不利于企业的长远发展。
综上所述，我们认为，成功的商业地产不是在于前期风险的转移，而是在于后期营运的成功。对于商业地产，开发商需要有准确的投资定位，成功的商业地产的投资回报不是在前期，而是在于项目营运的中期，开发商本身也应当成为经营者的一部分，共同推动项目的成功运营。
篇2：产权形式对商业地产经营管理的影响
由于公共商业楼宇产权性质的多样性,决定了其管理的难易、经营方式的不同。从目前 全国这类经营场所的经营方式与状况分析,有以下两种比较突出的现象:
一、统一产权的方式较分散产权方式便于管理,经营效果好
统一产权的方式便于统一招租、统一调整、统一管理。由于承租户不是物业的业主,管 理规定在承租合同中已明确,管理条款多以经济处罚为主,约束性强,因此,这类公共商业楼宇的经营与管理成功范例较多,如广州的天河城、海印电器城、白马市场、太平洋电脑市 场等。以下是某商场的管理规定,我们可以用其说明统一产权商场物业的管理与经营(本章 末附另一个商场管理公约,供参考)。
商场管理规定
为维护商户和顾客的共同利益,使商场成为秩序井然、清洁、优雅、有安全保障的购物 经商场所,特制定本规定。本规定的修改和解释权属于物业管理公司。
(1)商场每天的营业时间为8:30~21:00。不按规定时间营业,迟到或早退者每次罚款 30元。
(2)未经批准,商铺(含橱窗)擅自歇业者,每歇业一天罚款100元。
(3)未经批准,在营业时间中断营业者,停业2~4小时按歇业半天,4小时以上按歇业一天处理。
(4)营业员不按规定统一着装者,每次罚款10元。
(5)大音量开放音响,影响他人正常经营者,每次罚款30元。
(6)在商铺堆放物品的高度不准超过地面至天花板距离的2/3。违者罚款500元,并限期改正;造成事故者,赔偿一切损失,并承担由此造成的法律责任。
(7)在商铺面积范围以外的公共部位摆放座椅、物品或陈列商品者,没收全部物品并罚款50元。
(8)在商场内大声喧哗、吵闹、追逐,不听劝告者,罚款30元。
(9)营业时间在商场打扑克、下棋、睡觉,不听劝告者,罚款30元。
(10)将自行车放在商场者,每次罚款50元。
(11)携带猫、狗、家禽等进入大厦者,每次罚款50元。
(12)携带小孩在大厦内乱跑、追逐、打闹、玩弄电梯、到处乱涂乱画,影响秩序者,对家长罚款30元。
(13)在商场通道内席地坐卧,妨碍通行,不听劝告者,每人罚款10元。
(14)非营业时间未经许可,混进商场者,每次罚款100元。
(15)禁止任何人擅自进入大厦商场推销商品、散发广告传单,违者每次每人罚款100元。
(16)未经许可,进入大厦收购废品者,每次罚款30元。
(17)因拖行物品而有损地面、地毯者,罚款30元,并按市价赔偿。
(18)擅自撕毁大厦设置的封条、标签、宣传海报及广告者,每次罚款100元。
(19)擅自迁移大厦设置的各种通道指示牌、告示牌者,每次罚款100元;若有损坏者,还须按价赔偿。
(20)未经批准在大厦公共场所(包括外墙窗户)张贴宣传品者,每次罚款50元。
(21)商场人员到写字楼打开水、洗东西、使用卫生间经劝告无效者,罚款50元。
(22)用户更换从业人员不及时报告,欠交从业人员申报表者,每人罚款30元。
(23)不按通知规定时间上交有关报表，每人罚款30元。
篇3：商业地产项目经营业态定位
商业地产项目经营的业态定位
一个商业地产的开发,业态定位应该是首要问题,也是一个商业项目能否成功开发的关键,只有确定了经营哪种业态,才好进行建筑规划设计, 方向找对了,招商才行之有效,商铺才好销售。
遗憾的是绝大多数开发商和住宅代理商都不太清楚如何给商业地产定位，仅仅是凭感觉猜测这个物业大概能做什么。经常可以听到某某老总：这个项目应该可以做个超市，某某策划总监说：可能做个家电卖场好一点，我们可以把国美招来……大家对于商业项目的定位还处在感觉猜测的阶段，这样做自然很容易出现定位偏差，结果会是，你照百货的结构做了，百货招不来，改招超市，超市又嫌结构不合理，改，动作太大，费用又成了问题。结果超市、百货都来不了，招商成问题，成了市场上常见的“问题商业”。实际上，大部份企业通常都有自己的选址标准，定位只有符合该业态的选址标准，商家才会来。
所以，商业项目的业态定位是一套科学的，系统的工程，需要大量务实的市场调查和专业的评估考查，才能找出最适合该项目经营的业态。商业地产市场调查的内容很多，包括经济环境分析，生活结构研究，城市发展规划和政策研究、未来商业地产的供应量分析、商圈的调查等。
其中，核心是商圈调查。至少要做以下三个方面的调查：
（一）、商圈人口状况调查。
1、人口基数（城镇人口数量）
2、人口密度。
3、人均可支配收入（富裕程度）。
4、购买力：人均生活支出、人均食品支出等
5、商圈内常住人口、流动人口、工作人口的数量与比例
6、客流走向
7、商圈人口职业组成结构。
8、千人轿车拥有量
9、商圈内人口消费习惯与需求调查。
10、商圈内人口年龄结构与消费群的变化。
（二）、商圈内商业环境调查和行业调查。
1、商圈的零售饱和指数（IRS）调查。
2、商业街的业态组成。
3、商圈内各行业的规模、数量、经营状况及品牌调查。
4、商圈街道的交通状况，交通运输是否顺畅、项目跟前是否有车站。是否最接近购买力。
5、各行业相互关联性：
如果在同一地区有过多的同行业商店，势必影响下同来的经营效果，例如电玩、KTV等行业，这是商业的趋异性；
但另一方面，有的行业趋于扎堆，例如服装、鞋帽等行业，这是行业的趋同性；
同时商圈的某些商业又能带动其它的商业，例如百货、超市业通常能带起餐饮、服饰等行业，这是行业的共生性。
（三）、业态定位之前，可以先拟定两三个业态，并分别进行专项行业调查。内容包括：
1、商圈内拟定业态的行业饱和程度。
2、现在竞争者的商业形式，位置，数量，规模，营业额，营业方针，经营风格，经营品牌等
3、商圈中该业态是存在假冒伪劣的不良风气。
4、拟定业态竞争对手的变化。
5、招商目标的开店计划。
6、目标消费群的现状与变化。
7、竞争者的优势劣势调查。
8、同类业态产品是否有一定的口碑、影响力如何，市场占有率如何？
9商圈中该类业态商户对产品的进货、平均销售、分销等供销过程是否存在阻碍经营发展的问题。
只有掌握了商圈人口消费需求，了解商圈发展的规律，熟悉各行业企业生存环境与条件，在这基础上，定位出的业态才有可能经营长久。