关键词:产权/ 外资 / 融资
20**年北京写字楼市有很多值得回顾和讨论的热点,关于产品,关于概念,关于模式,可是不难发现项目最重要依然是资金,以下是关于办公物业开发中关于资金的三个问题,不妨作个简单的探讨。
产权: 出售还是出租?这是一个问题
和任何商业地产一样,盖出的楼到底卖还是不卖?
这个问题涉及到楼盘的品质,目前开发商都在营销中将自己开发的物业贴上5A,甲级等标签以期好的出售价格,但是写字楼的品质除了先天的地段和工程设计,后天的经营才是决定价值走向的关键。不妨看看北京的写字楼租金水平属于甲级行列的国贸中心、招商局大厦、京广大厦、嘉里中心、东方广场等大部分好的写字楼都是由开发集团长期持有,只租不售。而出售的产品中虽然不乏兼有优质地段和过硬的品质的楼盘,可还是难以跨入优质写字楼的行列,例如东三环的富尔大厦。原因其实很简单,就是因为开发商放弃了单一产权. 没有统一的产权就没有统一管理权力,自然难以维护高品质。
开发商为什么放着长期的收益不要呢?
说到底还是资金和对资金运用的模式。一是开发商基本都用的是四两拨千斤的手段,贷款的压力让他们不能长期持有物业。二是持有物业面临的物业长期管理是大部分开发商不能也不愿意自己去做的。而目前就算是有实力长期持有的开发商也并不认为自己是为持有而开发的,就是说经营性的获利从来就不是他们的模式。在目前整个楼市价格处于明显的上升通道时,短期内出售能获利不薄,这当然是目前资本回报最有效率的选择。并非开发商没有长远盈利的想法,只是目前地产市场还处于较粗放盈利的阶段,短平快盈利也是符合市场的一种战略。
实际上长期来看写字楼是公共建筑,要特别注重品质,如果一开始就做为商品零卖,短期内可以迅速套现,但不利于长远发展、保值,更谈不上升值。因此当写字楼市场步入更成熟的阶段,稳定的盈利模式即只租不售应该成为更好选择。
模式没有对错之分,只是看是否符合当时当地的市场条件,能够敏锐调整自己战略的开发商就是赢家。
外资:海外资金为什么热衷中国商业地产?
首先很多人要问房子是金融商品吗?房子本身是一件普通商品并不具有金融特性,但在开发商和投资者向银行贷款以后具有了杠杆效应,房地产作为一种不动产,具有保值和增值的特点,这使得房地产成为“天然”抵押品。房地产的抵押特性对于金融业的意义不言而喻。而市场价格的波动给投资者带来了利润空间,对于投资者来说和期货是一个原理,用保证金制度买卖远期合约的商品。而商业和住宅地产租赁产生的收益性更可以促使地产和资本的完全结合。因此在资本的眼里, 砖头和纸片的差别并不大,在西方投资领域,房产完全是一种成熟的金融产品。中国经济高速发展带来的地产金融市场的巨大能量和高额收益让海外资金怎能不心动。
据戴德梁行统计,今年主要海外投资交易共9个,成交金额约65亿元,交易总建筑面积32万平方米。主要项目是北京、上海等地的办公楼、商场、服务式公寓以及仓储物业,一线城市的商业房地产成为外资机构的新宠。
这些海外投资看重的是什么盈利呢?人民币升值虽然是一个盈利点,但因为楼市的变现能力差,汇率变化决不是大额投资的最终目标。他们更看重的应该是中长期收益。当房子成为一件金融商品时我们就很容易发现地产投资的风险问题,因此写字楼等依靠长期经营盈利的抗风险能力较强的产品自然成为谨慎的欧美基金的目标。
在5月宏观调控以来, 楼市整体的投资价值被质疑,而正是好的办公物业表现出的长期回报价值格外突出,北京优势地段的写字楼租金水平一直保持着良好的态势。好的物业投资风险低,无疑是一种稳健的投资选择,正是这样普通散户无法企及的空间让资本雄厚的基金能够长驱而入,并在开发商急需输血的局面中谈判到很低的收购价格,确保了更高的回报率。要求成熟地段,高品质楼盘,整购而保证单一产权等都是基金规避风险而对项目选择的苛刻条件。也许开发商也不甘,但也只能感叹资本就是王道啊。
融资:开发商可以怎么做?
由于允许海外地产在新加坡上市,很多外资投行寻找中国的商业地产,组合成房地产方面的信托,在香港或者新加坡上市。房地产信托投资成为大单成交背后的话题。近期银监会“212号文”的出台,房地产信托的门槛大为提高,国内房地产开发商另觅融资渠道的诉求空前强烈。因为目前中国境内关于REITs的法规条例还没有出台,境内开发商无法在内地发行REITs,而且也很难符合境外REITs对财务审计高透明度,物业收益低风险的要求,再次,内地的外汇管制和境外投资者对内地房地产市场的不熟悉都会让境外投资者要求REITs提供更高的风险溢价。同时一些更能解决开发商当前问题的“夹层融资”方式也出现了。
所谓的“夹层融资”是一种介乎股权与债权之间的信托产品,其往往带有一部分
股权,可以发行债券,也可以提供贷款,企业除归还本息外,有的还要提供一部分可转换股。由于夹层融资对于项目要求较低,不要求“四证”齐全;REITS要求项目已经正常经营,有稳定的租金收入,在开发商资金最紧缺的时候往往是‘四证’齐全之前,这时如果有‘夹层融资’进去,使项目能够符合银行贷款要求,才能启动后期运作。可以简单说,“夹层融资”则是解决进入的问题,REITs是解决退出的问题。因为物业所有权从私人到公共(REITs)的转换过程,能有助于提高市场有关如供应水平的信息透明度,降低过度投资的可能性。相信本土REITs制度建立应该是符合政府希望看到多方利益共赢的思路。
后记:可以说从此开发商将发现地产在金融的手中变的更有意思了,游戏规则将更复杂,而资本运作将成为地产开发商首先要精通的课程,因为这个事情关乎生死。
篇2：北京写字楼市场资本解码回顾
关键词:产权/ 外资 / 融资
20**年北京写字楼市有很多值得回顾和讨论的热点,关于产品,关于概念,关于模式,可是不难发现项目最重要依然是资金,以下是关于办公物业开发中关于资金的三个问题,不妨作个简单的探讨。
产权: 出售还是出租?这是一个问题
和任何商业地产一样,盖出的楼到底卖还是不卖?
这个问题涉及到楼盘的品质,目前开发商都在营销中将自己开发的物业贴上5A,甲级等标签以期好的出售价格,但是写字楼的品质除了先天的地段和工程设计,后天的经营才是决定价值走向的关键。不妨看看北京的写字楼租金水平属于甲级行列的国贸中心、招商局大厦、京广大厦、嘉里中心、东方广场等大部分好的写字楼都是由开发集团长期持有,只租不售。而出售的产品中虽然不乏兼有优质地段和过硬的品质的楼盘,可还是难以跨入优质写字楼的行列,例如东三环的富尔大厦。原因其实很简单,就是因为开发商放弃了单一产权. 没有统一的产权就没有统一管理权力,自然难以维护高品质。
开发商为什么放着长期的收益不要呢?
说到底还是资金和对资金运用的模式。一是开发商基本都用的是四两拨千斤的手段,贷款的压力让他们不能长期持有物业。二是持有物业面临的物业长期管理是大部分开发商不能也不愿意自己去做的。而目前就算是有实力长期持有的开发商也并不认为自己是为持有而开发的,就是说经营性的获利从来就不是他们的模式。在目前整个楼市价格处于明显的上升通道时,短期内出售能获利不薄,这当然是目前资本回报最有效率的选择。并非开发商没有长远盈利的想法,只是目前地产市场还处于较粗放盈利的阶段,短平快盈利也是符合市场的一种战略。
实际上长期来看写字楼是公共建筑,要特别注重品质,如果一开始就做为商品零卖,短期内可以迅速套现,但不利于长远发展、保值,更谈不上升值。因此当写字楼市场步入更成熟的阶段,稳定的盈利模式即只租不售应该成为更好选择。
模式没有对错之分,只是看是否符合当时当地的市场条件,能够敏锐调整自己战略的开发商就是赢家。
外资:海外资金为什么热衷中国商业地产?
首先很多人要问房子是金融商品吗?房子本身是一件普通商品并不具有金融特性,但在开发商和投资者向银行贷款以后具有了杠杆效应,房地产作为一种不动产,具有保值和增值的特点,这使得房地产成为“天然”抵押品。房地产的抵押特性对于金融业的意义不言而喻。而市场价格的波动给投资者带来了利润空间,对于投资者来说和期货是一个原理,用保证金制度买卖远期合约的商品。而商业和住宅地产租赁产生的收益性更可以促使地产和资本的完全结合。因此在资本的眼里, 砖头和纸片的差别并不大,在西方投资领域,房产完全是一种成熟的金融产品。中国经济高速发展带来的地产金融市场的巨大能量和高额收益让海外资金怎能不心动。
据戴德梁行统计,今年主要海外投资交易共9个,成交金额约65亿元,交易总建筑面积32万平方米。主要项目是北京、上海等地的办公楼、商场、服务式公寓以及仓储物业,一线城市的商业房地产成为外资机构的新宠。
这些海外投资看重的是什么盈利呢?人民币升值虽然是一个盈利点,但因为楼市的变现能力差,汇率变化决不是大额投资的最终目标。他们更看重的应该是中长期收益。当房子成为一件金融商品时我们就很容易发现地产投资的风险问题,因此写字楼等依靠长期经营盈利的抗风险能力较强的产品自然成为谨慎的欧美基金的目标。
在5月宏观调控以来, 楼市整体的投资价值被质疑,而正是好的办公物业表现出的长期回报价值格外突出,北京优势地段的写字楼租金水平一直保持着良好的态势。好的物业投资风险低,无疑是一种稳健的投资选择,正是这样普通散户无法企及的空间让资本雄厚的基金能够长驱而入,并在开发商急需输血的局面中谈判到很低的收购价格,确保了更高的回报率。要求成熟地段,高品质楼盘,整购而保证单一产权等都是基金规避风险而对项目选择的苛刻条件。也许开发商也不甘,但也只能感叹资本就是王道啊。
融资:开发商可以怎么做?
由于允许海外地产在新加坡上市,很多外资投行寻找中国的商业地产,组合成房地产方面的信托,在香港或者新加坡上市。房地产信托投资成为大单成交背后的话题。近期银监会“212号文”的出台,房地产信托的门槛大为提高,国内房地产开发商另觅融资渠道的诉求空前强烈。因为目前中国境内关于REITs的法规条例还没有出台,境内开发商无法在内地发行REITs,而且也很难符合境外REITs对财务审计高透明度,物业收益低风险的要求,再次,内地的外汇管制和境外投资者对内地房地产市场的不熟悉都会让境外投资者要求REITs提供更高的风险溢价。同时一些更能解决开发商当前问题的“夹层融资”方式也出现了。
所谓的“夹层融资”是一种介乎股权与债权之间的信托产品,其往往带有一部分
股权,可以发行债券,也可以提供贷款,企业除归还本息外,有的还要提供一部分可转换股。由于夹层融资对于项目要求较低,不要求“四证”齐全;REITS要求项目已经正常经营,有稳定的租金收入,在开发商资金最紧缺的时候往往是‘四证’齐全之前,这时如果有‘夹层融资’进去,使项目能够符合银行贷款要求,才能启动后期运作。可以简单说,“夹层融资”则是解决进入的问题,REITs是解决退出的问题。因为物业所有权从私人到公共(REITs)的转换过程,能有助于提高市场有关如供应水平的信息透明度,降低过度投资的可能性。相信本土REITs制度建立应该是符合政府希望看到多方利益共赢的思路。
后记:可以说从此开发商将发现地产在金融的手中变的更有意思了,游戏规则将更复杂,而资本运作将成为地产开发商首先要精通的课程,因为这个事情关乎生死。
篇3：投资广场写字楼租赁合同
投资广场写字楼租赁合同
甲方（出租方）：商贸有限公司
乙方（承租方）：中国太平洋z保险股份有限公司支公司
根据《中华人民共和国合同法》、房产管理的有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，就乙方承租甲方可依法出租的z#号办公用房事宜，经合同双方协商一致，签订本合同。
一、出租房屋情况：
1、甲方出租给乙方的房屋座落在湖北省###路（以下简称该房屋）投资广场八、九整层（南向、北向），该房屋实测建筑面积为1374平方米，房屋用途为办公写字间，房屋类型为写字楼，结构为框架。该房屋的平面图见平合同附件。甲方应向乙方出示：
（1）房地产权证
（2）房屋出租许可证
（3）房屋安全验收证明
2、甲方作为该房屋的合法所有人与乙方建立租赁关系。签订本合同前甲方已告知乙方该房屋未设定抵押，并保证具备国家法律法规规定的出租所需有效手续、证明。
3、合同所租范围的装修及设施状况由甲、乙双方在合同附加条款及附件中加以说明，除甲、乙双方另有约定外，该附加条款及附件作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还所租用房屋的验收依据，交还时需要保留的部分由双方另行协商。
4、乙方需对所租赁房屋进行再次装修时，必须同甲方指定的物业公司签订装修管理协议，并严格按《装修管理规定》执行，所有装修行为必须得到甲方及甲方指定的物业管理公司同意。
二、租赁用途：
1、乙方必须向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用，并遵守国家和本地有关房屋使用和物业管理的规定。
2、乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不得擅自改变上款约定的作用用途。
三、租赁期限：
1、甲乙双方约定，房屋租赁期为年月日
起至年月日止。免费赠送装修期，自贰零零___年__月_日起至贰零零年
月日止，租金从免费装修期后开始计算。
2、租赁期满，甲方有权收回该房屋乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前二个月，向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。
3、甲方免费提供乙方公司招牌广告位（除租赁费，其它费用由乙方自理，面积：6-9米×4米）。
四、租赁、支付方式和期限：
1、经双方约定，第一年租金免费。第二年全年租金及物业管理费用总额为人民币250000元，大写金额为贰拾伍万元；第三年全年租金及物业管理费用总额为人民币280000元，大写金额为贰拾捌万元；第四年及第五年全年租金及物业管理费用总额为人民币300000元，大写金额为叁拾万元。乙方应根据本合同以每半年为期限，于每半年末交清下半年租金及物业管理费用。
2、租金不含乙方租赁区内的电费（动力与照明用电）、自来水费、电话费、宽带网络费用及物业管理特约服务项目的收费。
3、租金包含物业管理费用。物业管理费是甲方所指定的物业公司为租赁区提供中央空调，公共区域内的水、电、清洁卫生、、电梯费、保安等服务所产生之费用。物业管理的有关权利、义务需要乙方在本合同生效后同物业公司签订物业管理合同确定。
五、保证金和其它费用：
1、甲、乙双方约定，甲方交付该房屋后七个工作日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为二个月的租金及物管费，即人民币41667元。
甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。
租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息十五日内归还乙方。
六、房屋使用要求和维修责任：
1、租赁期间，乙方发现该房屋主体结构及主要附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的当日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。甲方不负责乙方自行装修的一切设施及除房屋主体结构、供水供电主干管路、中央空调系统（不含末端设施）等以外的其它设施。
2、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及期附属设施损坏或发生故障的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。
3、租赁期间，甲方为保证该房屋及其设施处于正常的可使用和安全的状态，有权对该房屋进行检查、养护，将提前七日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合，甲方将尽力减少对乙方使用该房屋的影响。
七、房屋返还时的状态：
1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后按时返还该房屋。返还房屋时乙方必须退还本合同附件所列属甲方的设备设施。
2、在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前三个月通知乙方。乙方在同等条件下有优先购买权。
八、违约责任：
1、乙方不按时交纳租金，甲方将按每天3‰收取滞纳金，超过30天仍未交纳则甲方有权决定终止本合同与乙方的租赁关系，-收回房屋，并不需付任何责任。
2、因甲方未告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方负责相应赔偿。
3、租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方承担相应赔偿责任。
4、乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，乙方应按甲方要求恢复房屋原状，并赔偿因此造成的一切损失。
5、乙方在租赁期内，未经甲方书面同意，中途擅自退租的，甲方将不予退还预付保证金，若预付保证金不足抵付甲方损失的，乙方另行赔偿。
九、争议的解决办法：
在本合同履行过程中若发生争议，双方应当协商解决，也可以请求进行调解。双方不原协调、调解解决或者协商、调解不成的，双方商定，采用以下第种方式解决：
1、凡因本合同收起的或与本合同有关的任何争议，均应提交仲裁委员会，按照申请时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
2、因本合同所发生的任何争议，可向法律规定由管辖的人民法院或地方所在地人民法院提起诉讼。
十、变更和解除本合同的条件：
在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或者解除本合同：
1、经甲乙双方协商一致，同意提前终止本合同，甲方提前收回或乙方提前退交部分或者全部该写字间的。
2、因出现非甲方能www.pmceo.com及的情况影响该写字间设施的正常运行，如水或电等正常供应中断，且中断期一次超过48小时，乙方认为严重影响正常使用房屋的。
3、因乙方或甲方违反本合同的约定，且经甲方或乙方提出后的15天内，乙方或甲方未予以纠正的。
4、因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的。
5、变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方主动向另一方提出。因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除本合同或依法免除责任外，应由另一方负责赔偿。
十一、其它条款：
1、租赁期间，甲方需抵押该房屋应当书面告知乙方，并向乙方承诺该房屋抵押后当事人协议以折价、变卖方式处分该房屋前七日书面征询乙方购买该房屋的意见。
2、本合同至双方签字，并将出租层交与承租人后次日生效，生效后的十五日内，由甲方负责按规定向房屋所在地区、县房屋交易中心办理登记备案，领取房屋租赁登记备案证明；本合同经登记备案后，凡变更、终止本合同的，由甲方（甲方/乙方）负责在本合同变更终止之日起的十五日内，向原登记机构办理变更、终止登记备案的，所引起的法律纠纷，由甲方承担一切责任。
3、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分。本合同与其补充条款及附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等法律效力。
4、甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿意按合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。
5、本合同连同附件一式份。其中：甲、乙双方各执份，（市区/县）房地产交易中心受理处份，以及各份均具有同等效力。
出租方（盖章）：承租方（盖章）：
法定代表签字：法定代表签字：
日期：日期：