一个纯粹的外来语“MALL”,引发了中国城市的一场商业地产运动;当中国人还未明白MALL的准确意义的时候,世界十大MALL排行榜上已经有了5个中国MALL的身影;一个在西方发达国家代表中产阶级生活方式的商业购物模式,其中国之路方向何在?
20**年8月中旬,由国家商务部牵头的商业地产调研小组对杭州、南京、重庆的商业地产开始了调查。
这已不是第一次。此前一个月的7月15日,商业地产调研小组一行5人悄然来到广东。在走访了被誉为亚洲第一体验式购物乐园—广州最大的单体大型购物中心(即SHOPPING MALL)正佳广场(下称正佳)、中国首个超大型主题式购物公园—东莞华南MALL(下称华南MALL)等大型购物中心并和有关人员进行了一系列座谈之后,表示暂时不对调查区域的商业地产状况发表任何评论,不给调查区域任何指导性的意见,随即匆匆离去。
调研的结果对中国的商业地产意味着什么?有人揣测年内《商业网点规划条例》可能会出台,而新一轮的宏观调控之剑也将指向中国商业地产。这一切,留给商业地产界重重悬疑。
中国着“魔”(MALL)
“MALL”,一个舶来品,意为购物中心的英文名称,随着新世纪的到来,迅速在中国成为新的时髦。报刊、杂志上的超高曝光率;各种会议、研讨中频成热点;甚至在网站上也可随意找到“MALL主义”、“MALL传奇”的骇人栏目。但稍一留心,便不难发现,人们虽然都在说着一个词儿,但业内概念都十分不明,内涵、外延可大相径庭;业外更是成为时尚戏言,“盖MALL”,“傻MALL”不绝于耳。
据中国商业网点建设管理联合会最近公布的调查结果显示,目前全国在建及立项的购物中心多达200余家,总面积约3000万平方米,总投资额超过3000亿。一时间,中国的“MALL”时代似乎已经来临。
24万平方米的上海正大广场,55万平方米的北京金源时代购物中心,42万平方米的广州正佳商业广场相继开业。这三座最具代表性的单体MALL以其巨大的体量和夺目的宣传,似乎使中国人的“MALL”梦想一下变成了“MALL”现实。
而中国首个超大型主题式购物公园的广东东莞华南MALL;中国第一的铜锣湾连锁MALL;深圳第一的五洲风情MALL;中国唯一的海南滨海MALL……,几乎中国所有的一线城市和大部分二线城市都在群MALL乱舞,各出奇招,各领风骚。更可叹为观止的是,MALL刚拉开序幕,MALL集群又紧随其后。在广州正佳商业广场周边1.5公里内,就有天河城、维多利广场和太古汇广场,构成广州第一商圈—天河商圈最耀眼的MALL集群。而与华南MALL几乎同时开发的第一国际、地王广场、星河传说、世博广场四大商业地产项目,合计面积达160万平方米,也竞相座落在东莞市。
SHOPPING MALL被誉为“商业业态最高形式”,在美国,MALL的消费额占消费总额的60%多,在欧洲是29%,在日本是17%,在台湾地区是9%,而在中国大陆尚未有专门统计。于是,MALL带来的诱人赢利空间和几乎空白的国内市场所形成的巨大反差,对于精明的投资者而言,隐喻的是超额利润。也正因为此,MALL几乎成了MONEY(金钱)的替身,吸引着逐利的资本竞相折腰。
当中国购物中心的成功条件是否已经具备的学术讨论尚未结束时,中国着“魔”(MALL),且是群“魔”乱舞已成现实。
馅饼还是陷阱
20**年1月15日,广州最繁华的天河商圈,在万众期待的目光中,在国务院发展研究中心与广州市人民政府共同主办的“商业流通业与国际竞争力”国际研讨会的背景下,正佳广场横空出世。这座占地5.7万平方米,总建筑面积42万平方米,仅30万平方米的购物中心即拥有100台手扶梯、8台垂直货梯、7台观光梯。1台汽车梯和1500个停车位的超级MALL。虽然当天只有友谊百货和百佳超市为首的八家店开业,但却迎来了数十万人观光,其美轮美奂的世界顶级设计和舒适人性的全新环境使得闻名而来的市民流连忘返。第二天媒体惊呼:“正佳成为广州最大照相馆”,而友谊开业半天也迎来了400万销售额的不俗业绩。开业半年来,正佳营业面积已达90%,日均人流量稳定在20万左右,节假日比平时高一倍至两倍。
但是并不是所有的MALL都像正佳这样幸运。有些MALL建成后的养场期甚至比建设期更具风险。即便如此,MALL的先驱们仍寄希望于美好的前景。
据《中国经济周刊》调查发现,国内几乎所有的MALL的投资商和开发商,不约而同地把MALL对商业的吸引力和对经济的影响力所产生的聚集吸纳效应和辐射扩散效应,放大到城市区域经济甚至是国内区域经济乃至国际区域经济的广度空间里。
“对于一个企业来说,Mall是创造最大值利润的项目,而对于一个城市,Mall将可能改变一个城市的商业格局。”北京金源鸿大房地产有限公司副总经理朱友军接受媒体采访时说,“目前来说,金源Mall还不能算是一个成熟的商圈,但是它至少已经具备了成为一个商圈的条件。首先从辐射
面积来看,金源Mall是北京惟一的Mall,其辐射面积不仅仅局限在北京西部,而已经到了整个北京城,我们的目标是辐射华北地区。”按照开发商东莞三元盈晖公司方面的设想,华南MALL将引动三级商圈:第一级覆盖东莞大部分地区、广州黄埔区和增城市35个镇,人口约800万—900万,GDP近1600亿元人民币;第二级覆盖广州、深圳两个国际大都市及顺德等8个地县级市的大部分地区,74个镇,人口约2800万,GDP近5000亿元人民币;第三商圈覆盖珠三角几乎全部中型以上县级市,158个镇,4000万人口,GDP近7000亿元人民币。以此形成一个东莞及珠三角商贸的物流基地和中心,汇集周边地区人流、物流、资金流和信息流,极大拓展珠三角的消费市场。
海南第一MALL以海口港为中心设定了三个商圈,第一商圈是“经常性消费商圈”,包括秀英区和金贸区的消费群体,人口约为30万;第二商圈是“基本性消费商圈”,包括整个海口市区的消费者,人口约为160万;第三商圈是“旅游性消费商圈”,涵盖海南全省、环北部湾的消费群体以及到海南来的国内外游客,人口约为1000万,使其成为海南居民和外地游客的旅游胜地和购物天堂。
业内对于MALL的评价普遍认为,这是社会城市化、资源区域化、产业聚集化的必然结果,Mall的产生,必将对提升城市整体形象和带动区域经济发展起到巨大的促进作用。
然而,由于MALL建设理论的贫乏以及开发经验的缺失,大型的SHOPPING MALL在国内还鲜有成功的先例。
中国的SHOPPING MALL仍处于起步阶段。一方面,市场的接受程度还有限,有效购买力将难以发挥到足以短期之内支撑MALL的良性发展;另一方面,因为对MALL的经营管理经验的不足,也将构成MALL快速发展的主观障碍。
据悉,SHOPPING MALL对资金需求巨大,平均需要10亿元,投资周期长,通常15年才能收回初期投入,因涉及的因素众多而风险巨大。“没有钱没有把握就不要建大型商业购物中心”。这是业界最为通俗的一句提醒。
金源MALL从立项之日起就受到了质疑,争论的焦点就在于金源集团要如何承担市场风险及资金压力,从而按照其高层所言的那样,在12年内收回初期投资成本38亿元。
由于巨额资金的需求,不少MALL的开发资金不得不依赖银行贷款。目前对大型MALL的贷款已占据了全部房产投资的60%—80%。如果按银行贷款占总投资的60%计算,需占用信贷资金1800亿元。如此庞大的金额,一旦商业地产陷入整体低迷,银行的呆坏账将大幅增加。如此以来,MALL的风险就不单单是一个投资商或开发商的企业风险,而是直接波及到一个产业的行业风险和国家的金融风险。
显然MALL在中国的实践像其他新鲜事物一样,都是馅饼与陷阱并存的局面。
中国MALL需要把准城市化脉搏
购物中心在世界的兴起源于20世纪五十年代。作为一种业态,在中国大陆的发展历史不过10年。为了驾驭这种全新的业态,做房地产起家的开发商们恶补了国际购物中心演化模式这一课。
“我们完全理解国外购物中心演化进程,问题是中国式购物中心怎么走?还说不清,” 正佳企业有限公司总裁陈维民对记者坦言“发展商只能摸索,逢山开路、遇水搭桥。”
现实中,中国MALL走出了两种模式。一种是以正佳为代表的城市中心派,而另一种是以华南MALL为代表的郊区派。前者是中国大部分MALL的选择,而后者延续了欧美郊区MALL的路线。20**年,国务院十四部委就中国购物中心分布进行调查,数据显示中国的购物中心70%-80%都在城市。城市中心区77%,城市边缘区18%,郊区5%。
“郊区MALL是国外郊区化的产物,而城区MALL是中国城市化的产物。”陈维民如此判断。
欧美购物中心的兴起发端于城市郊区化和汽车经济的大背景下,而中国正处在城市化进程中间。城市设施的进步和城市居民人口膨胀的直接后果是注意力向城市中心集中,形成鲜明对比,郊区MALL门可罗雀。中国商业地产研究院院长杨奕勇对《中国经济周刊》说,不顾国情的盲目效仿欧美,是中国不少购物中心的最大败笔。
即使在城市化过程中间,也并非所有的城区都适合建造大型MALL。日本与韩国有《大店法》,严格控制在有限的城区土地上建造大型的购物中心,而土地资源紧缺的问题在京、沪、穗、深的老城区同样存在。对此,有业内人士指出,在中国的城市化进程中,目前新兴超大购物中心的发展只有一个最有把握的成功机会,即依托新城区的不断扩张在城市新中心形成圈内选址。
“正佳得天独厚地享受了一个城市化进程,又享受了新的城市中心形成的双重机遇,”正佳谢董事长作如此自我评价,“目前,正佳周边的56条公交线,两条地铁、一条广佛线和机场线正产生巨大的磁铁效应,将广州,以及珠三角的客人引入天河商圈。”
据称,20**年国务院十四部委对全国的大型购物
中心进行摸底之后,在《经济要参》上给予了正佳两条评价:中国购物中心最具成功可能条件是正佳广场;建议国务院把正佳广场作为大型购物中心试点。市场呼唤二代MALL
相关资料显示,MALL在国际上可分为两个阶段:第一代的ShopingMall,主要是利用较大空间,摆放较多的商品,完成“一站式购物”;第二代的LivingMall,除保留第一代MALL的优势外,更增加了购物之外的餐饮、娱乐、旅游、会议、会展等其他非购物功能,以完成“一站式消费”。第二代MALL因功能更多,空间需求也更大,所以多为大型和超大型MALL。
有业内人士认为,国际上第一代MALL起步在人均GDP1000—2000美金,我国20**年底已达到此标准;第二代MALL则起步在人均GDP3000—4000美金。广州220**年人均GDP已达6000美金。我国发达地区已经具备了开发第二代MALL的客观条件。
联合国粮农组织提出的用恩格尔系数判定生活发展阶段的一般标准是:该系数为40—50%就是小康社会。20**年中国城镇居民家庭恩格尔系数为37.9。而从休闲时间看,中国城镇居民全年1/3的假期与西方发达国家居民达到了同等水平。从家庭汽车拥有率看,国际购物中心协会资料认为对于东南亚国家家庭汽车拥有率达到15%—20%已经足够。而广东深圳、东莞、顺德三地的调查显示,该拥有率已达25%左右。这说明我国部分城镇也具备了对第二代MALL的客观需求。
陈维民告诉《中国经济周刊》记者他对第一、二代MALL区别的认识是:第一代主要是单一消费(购物),第二代主要是复合消费(多功能);第一代主要是商品经济的载体,第二代主要是体验经济的载体。为此,正佳公司早在建设之初就将正佳广场定位为第二代MALL,如广告词定位为“亚洲体验之都”,这也是正佳项目成功的重要保证。
正佳所倡导的“体验经济观”,在其“五.一”活动中的一份节目单里有了充分体现: “吉尼斯钢丝王子阿迪力军团挑战亚洲第一中庭”、“与亚洲美人鱼皇后第二次亲密接触”、“拉斯维加斯街头真人雕塑现身正佳”、“冰河湾阿拉斯加真冰俱乐部,冠军表演浓情上演”
……在一个节日狂欢氛围中购物和消费 正是体验经济的一大特点。
据介绍,正佳的美式室内游乐场目前为国内最大,仅餐饮面积就达3万平方米,麦当劳、肯德基、必胜客、哈根达斯、星巴克、仙踪林、元禄寿司、拉斯维加斯式自助餐厅、尚苑、食尚引、拉丁餐厅、新口味西餐厅、新泰洋美食城的等全面挑战味觉极限,使其“亚洲体验之都”名副其实。
陈维民告诉记者,仅七月份正佳就搞了国际大师画展、摄影展、国际童声合唱节等近80项活动,8月份又搞了别具特色的军衔展、抗日战争文物图片展和新丝路模特大赛等一系列活动。随着飞扬国际影城、拉斯维加斯等餐饮店陆续开业,正佳将很快进入全面营业阶段,真正的体验时代即将到来。现在正佳休息日人潮均不低于30万。8月25日仅中国移动手机用户进入正佳的就有9.3万。
广东中新合市场投资策划有限公司执行董事陈智认为:“第二代购物中心作为一种新的业态是商业发展到这样一个阶段的必然产物。首先是市场上需要这种模式,有需求才有存在的价值。只要有这种需求就不是泡沫。实际上如果规划、设计、运营的好,广州有着大型mall发展的广阔空间。”
有业内人士认为:购物中心实际上是一个城市的多功能厅,是小康社会的一个标志,也是城市现代化的一个窗口。
陈维民告诉《中国经济周刊》,对第二代MALL的市场需求不仅仅是消费者的需求,也是经营者的需求。“现在传统零售商品几乎百分之百供过于求,而汽车、商品房、信息产品、餐饮、文化教育是目前中国人的五大消费热点,这些是以购物为主的传统商业设施难以染指的。而正佳的功能定位是52%的购物、18%的餐饮、30%的娱乐。根据中国社科院财贸经济研究所出具的一份研究报告显示:20**年中国居民消费与前年相比,住房消费新增23.1%,信息产品50%,餐饮消费22%。人均文化教育消费增长了11.6%,“这就是为什么去年老百姓拿出1300多亿存款,在传统零售市场没有表现的原因”,“超大型购物广场只做传统零售就不能扬长避短。”
“为什么不能在购物中心推广旅游、推广房地产楼盘、卖汽车、卖保险和进行教育文化活动?我们可以把普通商场做不了的事都拉进来,并且刺激复合性的消费方式”陈维民对《中国经济周刊》畅谈了他的想法。
正佳广场体验式购物狂潮引起国家有关部委关注,国家商务部有关文件称:“率先引进世界先进的体验经济模式,将购物与“体验”结合,并以超前时代三十年的商业规划,成就了“亚洲首席体验式购物乐园”的地位,成为与拉斯维加斯、纽约第五街、东京银座并肩的体验经济巨人。”为此,国家商务部还发文邀请正佳广场参加于20**年9月6日至10日在北京举办的‘20**第十二届亚太零售商博览会。
从调控到调研的一字之差
根据商务部最新发布的《中国流通产业发展报告》预计,2
005年中国商业地产投资规模将达到2000亿元,增幅达20%。而中国商业地产联盟发布的资料则显示,20**年全国商业地产投资约为1700亿元,但空置面积达到2610万平方米。虽然商业地产不等于购物中心,但商业地产新增投资的主要部分确与形形色色的购物中心有关。而这一点正是促使中央对商业地产和购物中心屡次彻查的重要因素。
20**年经*总理的亲自批示,发改委、商务部、建设部、银监会四部委于3月—5月对于全国的购物中心进行了第一次彻查,但是由于缺少对购物中心规模的量化指标,此次调查很快不了了之;当年7月,原四部委与国土资源部再次介入对全国购物中心的摸底调查工作,但由于第二次彻查以地方政府自查为主而最终流于形式。在有关部委两次彻查未果而《城市商业网点规划条例》迟迟未出台的大背景下,20**年7月商务部的第三次调研被赋予了更多的期待。
此次调研活动的带队之一,中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平表示,此行目的有二:一是为了防止中央政府调控住宅地产之后形成新的商业地产投机风潮,二是为了推动《城市商业网点规划条例》(下称《商网条例》)的尽快出台。同时,商务部希望摸清商业设施的增量,以便及时对市场作出正确引导;发现商业地产开发中的问题与难点,为中央调整行业政策提供依据。
据悉,《商网条例》除了对各大城市的商业网点规划进行规范外,还将建立一套完整的听证制度:各个地方城市1万平米以下的商业项目由各地商业主管部门牵头进行听证,当地的建设规划部门、工商部门、发改委、行业组织、社区居民等都要参与,而1万平米以上的大型项目可能要由商务部组织听证,开发商只有拿到通过听证的有关文件之后,才能进行开发。
有资料显示,全国38个中心城市有25个城市的商业网点规划经市政府批准颁布实施。而在241个地级城市中,商业网点规划经市政府批准颁布实施的只有12个,有119个城市连初稿也没有完成,甚至有的还未启动。陈智告诉《中国经济周刊》记者:“即使一些城市在商务部要求下给出商业网点规划,现在看来大部分做的都是商业发展规划。”
“那是因为购物中心这么大的家伙不是商业网点规划就能解决的,早晚都要纳入城市总体规划当中”,陈维民对《中国经济周刊》记者表达了自己的看法,“包括有没有地铁,交通怎么疏导,周边还有什么项目,选址是城市中心区、副中心区市区还是郊区。像正佳这么大的购物中心还牵涉到城市间沟通协调的问题,这些问题必须要由政府进行总体规划和协调才能玩得转。”
以地铁为例。有数据显示,一趟地铁的载客量相当于200台轿车,每5分钟一趟的地铁给购物中心带来的是源源不断的客流与商机。
问题在于拉一条地铁需要与地铁总公司协调、修一条人行隧道则需要与市政部门打交道。这些都不是商业系统能解决的,必须放在城市总体规划的框架下统筹考虑。事实上,购物中心开发商们的抱怨大都与城市的总规划有着千丝万缕的联系。
看来,群MALL乱舞的原因是综合的,它既是市场“盲动”的产物,亦是市长“未动”的产物。在把MALL只简单的看成商业设施这点上,似乎不少发展商和市长陷入了同样的误区。
城市化与MALL
如果说“MALL与城市化”是发展商考虑的问题,那么“城市化与MALL”则是市长要回答的问题。
被誉为“东方管理大师”的日本经济学家Kenichi Ohmae(大前研一)认为:“一个国家要发展产业,要看能建成多少个重要大城市。在大城市以外的地区,产业是很难得到发展的。如果建成一个百万人口的城市,它自身就可以成为动力推动商业发展。能够建成多少个人口在百万规模的大城市,将决定整个国家推动力的大小。”
事实上,近年我国城市化水平保持年均一个多百分点的速度增长,内地城市数量从gg开放初期的193个增加到660个,其中100万人口以上的特大城市40个,50万人——100万人口的大城市54个,20万人——50万人的中等城市217个。城市经济对我国GDP的贡献超过了70%。据统计,城市化率每提高1个百分点,便相当于新增城市人口约1500万,能拉动最终消费增长1.6个百分点。
中华人民大学黄国雄教授认为,从根本来看,要从城市发展规划这个角度来规范城市购物中心、特别是大型购物中心的发展规划,在什么地方建、建多大,都必须考虑到城市的协调发展,考虑到周边的环境,考虑中小企业的生存,考虑到购买力的现状和发展趋势。
陈维民告诉《中国经济周刊》记者:“几年MALL实践的最深体会是‘汝果欲学诗,功夫在诗外’,如果说MALL的逻辑起点是要纳入城市总体规划,那么MALL的逻辑终点应是纳入城市总体运营。这样MALL客观具有的基础设施和公共设施的城市功能才能真正发挥。”
辅文:制约国内MALL发展的关键要素
★文/中国商业地产研究院院长、中国商业联合会购物中心专业委员会副主任杨奕勇
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bsp;近年来,国内开发MALL一浪高过一浪,动辄投资数亿、十多亿,甚至几十亿元,面积也多达十多万、几十万平方米。目前世界上最大的10个ShoppingMall国内就已占有五个。由于国情不同,各国开发购物中心的路子肯定不同。在欧美国家郊区或远离人群的地方开发大型购物中心和商业步行街能够成功,并不证明我们离开国情实际,生搬硬套此种模式开发,也一样能够取得成功。国内的人均收入、私家车拥有量、购物消费方式、饮食习惯、生活水平等等,决定了我们的国情。
当前制约我国MALL的关键要素,人认为有以下几方面:
交通要素ShoppingMall源自美国,欧美国家道路四通八达,交通便利,私家车普及,MALL一般设在郊区,消费者往往需要开车购物,一次购物量大,购物次数不多。
由于国内不但交通道路设施比不上发达国家,而且私家车远远未能普及,而一个营业面积达数十万平方米的MALL,往往需要大客流量支持,每天需要20万以上人流在这里聚集消费。如此势必将给国内已经不堪重负的交通和能源造成更大压力,因此,目前在郊区开办大型MALL并不适合国情。
购买力要素中国是发展中国家,据有关资料统计,20**年人均GDP仅有1000多美元(美国人均GDP为3.6万美元),城镇居民可支配收入9422元,据有关资料显示,全国上规模的Shopping Mall有200多个,面积超过3000万m2,按每平方米保本销售额8000元计算,要达到2400亿元左右的零售额,这些购物中心才能保本经营,目前,国内消费者的购买能力还不足以支撑如此巨大的MALL群体。
国内购物方式要素国内城市人口密度高,私家车拥有量低,开车购物不切实际,而且中国人日常饮食习惯注重新鲜,喜欢每天购物买菜,因此消费者普遍习惯就近消费。如果MALL经营类同,不能做到多元化、差异化,那么消费者就不会舍近求远去购物。因此,预计较长一段时间内,国内开发MALL的模式,仍然会以市区MALL为主。
开发资金及土地因素据了解,目前国外开发MALL的资金,一般由开发商靠以往开发其它商业项目取得成功后,以滚雪球的方式解决,内中也有开发商尽管自有资金充足,为了少纳税,也向银行贷款进行开发。其兴建程序,一般先由政府规划好商业用地,或由开发商根据需要向政府提出勾地申请,然后政府按照规划或开发商选址需要,由众多具有经济实力和专业技术的开发商对地块进行竞价,开发商获得土地后即进行建设。购物中心建好后,开发商只租不售,不存在与小业主产权纠纷影响经营,其开发风险全部由开发商承担,其经营状况由开发商依据市场需要进行调节。
而国内开发MALL的资金基本上靠银行贷款解决。目前,政府进一步加大商业地产调控力度,拟进行商业立法,如此,将制约MALL混乱无序开发。但调控力度一旦过度,往往容易出现“商业烂尾楼”现象,对此,不能不引起有关方面的重视。
缺乏复合型MALL开发人才团队目前,MALL已进入了专业化开发时代,有道是“隔行如隔山”,开发MALL迫切需要专业人才、经营管理团队的参与。然而,国内大多数商业地产策划的机构或专家,原来都是主要从事房地产策划,他们都不是投资商,未有亲自主持开发商业地产的实战休会,应变能力差,对搞MALL可以说是雾里看花,未能做到以整体观念全程策划开发MALL。而开发MALL不仅需要理论,更要做到与实战结合,才能取得成功。
MALL选址可以多作选择,资金亦可多方筹集,唯有不但了解市场规律,熟悉商业运作模式,而且又具有MALL成功操盘经验的专业机构和人才当前却十分缺乏,如此,必然制约了国内MALL的健康有序发展。
资料:什么是MALL
Mall(音译 “摩尔”)起源于欧美,特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。Mall原意是“林荫道”,现在也可译为“购物林荫道”,意指在Mall里肯定有一条或多条步行街,身临其境购物、消费或漫步,犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。较新版本的美国词典释意:“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中,许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。”
Mall可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态,伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生,是现代工业文明和商业文章的产物,属于一种新型的复合型商业业态。
Mall常常被冠以各种不同的商业地产概念:“动力型Mall”、“生活型Mall”、“购物Mall”、“泛商业Mall” “商业广场”、“购物广场”、“购物公园”、“主题购物公园”、“体验商场”、“泛商业Mall”、“动力型Mall”……粗略统计一下,以Mall为核心开发理念的商业地产概念多达60余种。
Mall是中产阶级的一种生活方式,除了购物,它提供娱乐休闲一站式服务。Mall销售的商品和服务未必是最贵或最新潮的,而往往象征着进入主流社会,但主流却不失其多样性。青
少年觉得mall很酷,流连忘返;成年人有事没事也爱逛mall,使之成为一种习惯和嗜好。资料:中国十大MALL排行榜(按建筑面积排序)
1.华南MALL
号称“全球最大MALL”的华南MALL位于广东东莞郊区万江,占地面积43万平方米,建筑面积89万平方米,商业面积40万平方米,停车位8000个,总投资25亿元,由东莞市三元盈晖投资发展有限公司开发。华南MALL作为中国首个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、运动七大特色主题区的超大型主题式购物公园,以突出主题特色为原则面向珠江三角洲地区。20**年5月1日正式营业。
2.北京金源时代购物中心
全球最大单体MALL——北京金源时代购物中心位于北京海淀区四季青远大路,由世纪金源投资集团有限公司开发完成。
作为北京20**年60项重点工程之一,北京金源时代购物中心占地18.2公顷,建筑面积为68万平方米,总投资38亿元。一期总建筑面积为55万平方米的单体建筑,东西横跨600米,南北跨度为120米,地上五层,地下两层。有大型室内停车楼,车位达6800余个,开车可达各个商业楼层。一期55万平方米将成为世界最大的商业单体建筑, 5至6家主力店,20余家半主力店,600余家专卖店,100余家主题餐厅,十余家娱乐休闲娱乐场所。
3.兴力达商业广场
这座上海最大的mall落户于上海普陀区真光路以东、沪宁高速以南,由四川兴力达集团和新长征集团20**年共同投资建造。
总建筑面积约为43万占地10万平方米,建筑面积45万平方米,总投资23亿元,计划20**年10月投入使用,号称将成为未来上海普陀区商圈的核心建筑之一,预计每年将产生15亿的现金流和2亿元的租金。但是目前,四川兴力达集团已撤出这一项目,其持有的兴力达商业广场有限公司的70%股权全部转让给项目合作方上海新长征集团。
4.正佳广场
位于广州天河商圈与广州新城市中轴线核心的正佳广场是一座集零售、饮食、娱乐、会展、休闲等八大功能为一体的大型购物中心,总投资40亿元,占地5.7万平方米,总建筑面积是42万平方米,其中裙楼商场面积30万平方米,地上七层,地下两层半;东塔楼为48层五星级酒店式公寓,西塔楼是30层超甲级写字楼。
开发商广州市正佳企业有限公司力图将正佳广场打造为“亚洲体验之都”,“以体验式购物模式让广州的市民、珠三角的市民甚至全国的游客体验国际尖端的商业文明”。
5.海南第一MALL
海南第一MALL海口港集团公司与海南环瑞置业有限公司合作开发的一个商业旅游项目,是海南省首个以MALL理念建造的大型主题式购物公园,也是全国唯一的“亲海”MALL。20**年被列为海口市重点项目,
总投资2.5亿美元,30万平方米的建筑面积,12万平方米的商业面积,一家百货主力店、一家超市主力店、一家家居主力店、一家娱乐主力店,240米长拥有200余家精品名店的步行街,这几乎是海口目前最大的五家百货商场和购物中心加在一起的体量, 设计了3500个停车位;环绕港口海湾设计了1.6万平方米的美食长廊。 预计项目商业效应有效辐射海南省及北部湾广大地区。
6.上海正大广场
上海正大广场由泰国正大集团与其旗下的上海帝泰发展有限公司联合发展,坐落于上海浦东陆家嘴,20**年开业。 上海正大广场占地面积3.1万平方米,建筑面积24.1万平方米,地下3层、地上10层。
上海正大广场以世界顶级潮流的诠释者自居,号称要成为上海购物、饮食、娱乐中心和中国最卓越的生活娱乐城。
7.深圳华润中心万象城
位于深圳,总建筑面积达18.8万平方米的华润万象城已于20**年12月9日开始试营业。 这座号称是“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”的万象城,是华润集团在当地投资40亿元开发、总建筑面积55万平方米的综合性商业建筑群华润中心的一部分。
华润中心万象城拥有6层商用楼面,近300个大小不一、功能不同的独立店铺,集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身。有业界人士认为,深圳华润中心万象城可能会成为深圳商业的“新地标”。
8.中华广场
与天河城并列成为广州商业地产典范的中华广场位于广州市中心——中山三
路与较场西路交界处,由广州兴盛房地产发展有限公司开发,由其股东之一——香港昌盛集团有限公司全额投资建成。中华广场2000年正式开业,地拥3.5万平方米,建筑面积达17万平方米,目前出租率达100%,日均人流量已达20万人次,逢节假日更是达到40万人次,年营业收入达20亿。其中“华数码城”作为广州手机的核心市场而变成各大手机厂家旗舰店的必争之地。
9.爱家民族园购物中心
北京爱家民族园购物中心于20**年8月20日正式开业。作为仅次于金源时代购物中心的北京第二大mall,爱家民族园购物中心总面积达16.8万平米,开发商为北京爱家投资管理(集团)公司。坐落于中华民族园景区内和毗邻国家森林公园,爱家民族园购物中心以人文风情、特色建筑与生态城为主题,强调室内人文与室外自然和谐统一。
10.天河城广场
广东天贸(集团)股份有限公司投资开发的天河城广场已成为广州最繁华的商业中心,也是广州市的重要地标,被誉为 “ 中国第一商城 ” 。
天河城广场总投资12亿元,建筑面积16万平方米,营业面积10万平方米。地上7层,地下3层,北面露天广场面积3000多平方米。天河城于 1992 年 8 月 18 日奠基、 11 月 18 日动工兴建,于 1996 年 2 月 9 日建成试业。天河城集购物、美食、娱乐、休闲、商务等多功能于一体,名符其实地“把北京路搬进了天河城”。
目前的日平均客流量已超过30 万人次,节假日客流量更多,最高一天达 83 万人次。 20**年全城营业额超过 40 亿元。
篇2：MALL商业物业管理服务特点
MALL商业物业管理服务特点
一、MALL的概念
Mall全称Shopping Mall，音译"摩尔"或"销品贸"，意为大型购物中心或大型商业广场，属于一种新型的复合型商业业态。西方国家也称为Shopping Center，即"购物中心"，但和国内通常所指的购物中心(实为百货店的另一种称呼)含义不尽一致。摩尔(购物中心)特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有:Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。
Mall大型商业广场是指:面积在10万平方米以上，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度极度齐全(全业态、全业种/行业经营，表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征)、行业多、店铺多、功能多。商品组合的宽度极宽、深度极深(商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全。商品组合的宽度极宽，由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现。商品组合的深度极深由无数各类品牌专卖店、专业的不同行业主题大卖场实现)。定位于家庭(全家/全客层):家庭式消费为主导方向--通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电类、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客;再辅以各类专业店针对各类消费者之需求。此外还设置各类特色店以吸引国内、国际游客，能满足全客层的一站式购物消费和一站式享受(文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光)的特大型综合购物娱乐中心。
Mall的概念至今包括三个内容:(1)它是社会上最大最前卫的提供家庭服务的现代经营场所;(2)以零售为主体，生活服务业齐全的商业和消费中心;(3)由统一开发、统一经营规划、统一商业招租、统一物业管理、统一营销推广的市场。由此，将MALL的概念概括为:指以零售商业为主体众多生活服务业群体组成、由物业企业统一开发、统一经营规划、统一商业招租、统一物业管理、统一营销推广的大型现代化购物、消费的服务场所。
二、MALL大型商业广场的特点
一是大:占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大，辐射范围大;
二是多:行业多、店铺多、功能多(集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体);
三是好:环境好，好在绿色环境，更符合顾客的休闲等需求;
四是新:它是一种新的现代化经营场所，集聚新品、新店、新娱乐、新体育的休闲生活方式于一身，领导着生活消费的新潮流。
五是广:业态广、品种广、品牌广、消费群体广、消费内容广;
MALL所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上表现为商圈内的所有居民。由此我们可以看出，Mall不是一个简单的分散式的经营模式，而是一个统一高效运作的有机整体。
与大型百货公司、超级市场不同，MALL的管理本质是统一管理和分散经营。统一管理是指管理公司对MALL实行统一的集中管理，使整个MALL的营业运行、市场推广、保安、清洁、维修、机电控制等工作有组织、有计划地进行，并使所有的零售商、服务商和顾客能有效共享MALL的公用空间和相关资源。分散经营则指各零售商、服务商在整个MALL统一管理的条件下，各自为目标消费群服务而进行不同形式的进销存、营业推广、员工管理等各项工作。
MALL的管理具有高度的社会分工和技能专业化的特点，这种特点也有利于各自发挥优势，提高管理效率。其具体管理分为租赁管理、营销管理、财务管理和物业管理，这里只谈个人对其中物业管理的几点认识。
三、MALL大型商业广场的物业管理服务特点
1、客户群体综合性强
MALL是多业态的组合综合体，是直接业态组合来吸引顾客。业态有百货、餐饮、娱乐、休闲、汽车、建材，一般的MALL有多个业态，几百个店铺，成千上万个经营品种。比如北京金源新燕莎MALL就有九个主营业态，一个建材市场、一个汽车城、两个百货主力店、三个娱乐场所、几十个餐厅、500多个专卖店。而且MALL一般是将物业出租给商户，因为MALL物业管理面对服务对象的将有几百个甚至更多的商家客户群体。
同时，由于MALL业态的多样性和综合性，因此MALL商圈客流可以说是包罗万象，有本市本地区的消费顾客，也有周遍地区的消费顾客，也有全国的甚至是国际旅游者。这些消费顾客也是MALL物业管理所服务的客户对象
而且由于MALL的体量比较大。具有高度的社会分工和技能专业化特点，因此国内现在流行"六位一体"MALL运作模式，即投资者、开发商、商家、专业运营商、消费顾客和政府共同参与、结为一体，实现各方利益平衡，达到多赢目的。
而MALL的物业管理机构恰好是这多方利益共同体的协调者，这些各方利益共同体都将是MALL物业管理机构的客户，因此MALL物业管理最大特点是客户群体综合，既要服务好商家客户、又要服务好消费客户，同时又要服务好其他利益共同体，这给物业管理人的沟通能力和协调能力提出很高的要求。
2、内部环境舒适性
MALL是集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体的大型商业综合体，消费顾客对环境要求非常高，特别追求步行的舒适性，让消费顾客在MALL里面，感觉到整体的整洁、美观、宽阔、明亮、舒适。而且让让顾客在步行过程中，让人们感觉到没有重叠物，也没有重复，走到哪里都是新鲜、舒适的，从而激发人们比较有兴趣逛MALL。
因此MALL对物业管理过程中的环境清洁、绿化养护、空间管理、广告管理、形象维护、设施设置、人流分离、建筑物维护的要求非常高，而且对物业管理人的审美观、视觉能力提高到一个高度层面。整体管理效果要达到一个整洁性、美观性、明亮性和舒适性，以创造和维护环境的优美，使顾客在幽雅、轻松的环境中流量忘返。增强消费的信心和欲望。
3、设施设备养护要求严格
由于MALL的设施多而复杂，电脑化程度高，比如:供电系统、监控系统、电梯系统、空调系统、收银系统、安全管理系统、消防系统、交通管理系统等大多数为互联网络，由计算机控制。而且这些设施设备运行频繁，对设施设备正常运转率要求非常高，如果一旦出现故障，将直接影响到商家的正常经营活动，消费顾客的消费心情，甚至出现安全事故，影响MALL的品牌形象。
因此MALL的设施设备的管理、维修、保养等养护工作非常重要，MALL物业管理机构应该制订严格的设施设备的巡视管理制度、定期养护制度，和大、中、小的维修计划，并严格按计划实施，而且MALL物业管理机构的最高管理者应建立检查监督机制，监督设施设备的养护实施情况，从而确保设施设备养护到位，运转正常，不影响MALL的经营环境和影响顾客。
同时MALL物业管理机构还要制订精密的应急预案，并定期进行操练演习，让每一个员工和商家客户都熟悉掌握，从而确保万一出现设施设备故障，能够在最段时间消除故障，同时把影响降到最低。
4、服务人性化要求
MALL的面积大、接待人流量和车辆量非常大，因此MALL的内部设施人性化要求比较高，比如内部VI视觉标识系统既要清楚、方便，又要考虑到消费顾客的习惯和感受，让顾客再任何的一个点，都能很清楚地找到自己要去的方向，以及洗手间、出入口和电梯通道指引。同时又要考虑到MALL的区域宽广，街道比较多，顾客容易感觉视觉疲劳，因此比较人性化的做法是将不同的区域和街道采用色标的VI标识系统，让顾客一目了然，很清晰地进行分辨。
在为消费顾客服务方面，有MALL内部面积宽广，要充分考虑消费的生理条件和生活习惯，在合理范围设计的指引系统，以及休息凳、垃圾桶、残疾人设施、甚至手机信号覆盖等公共设施的人性化配置。
同时，MALL物业管理服务也要考虑紧急事件的人性化预案，比如儿童走失的保管和寻人服务、紧急医疗救助、残疾人协助等人性化服务措施。
在为商家客户服务方面，考虑到业态和商家较多，而且许多商家从外地引进的品牌，对本地情况不熟，因此MALL物业管理机构可以考虑为商家客户提供一些比如当地政策咨询、注册手续代办、员工协助招聘、商家后勤服务等人性化服务，为商家客户的正常经营提供帮助，从而增强其稳定经营的信心。
5、安全管理特殊性高
由于MALL的业态综合、商家众多，再加上客流量大，比如北京金源燕莎MALL有几百家商铺;华南MALL开业初期每天都有十多万人次光临，因此给MALL的物业管理中的安全管理要求非常高，同时也存在特殊性。
第一，MALL的安全管理首先要考虑商家店铺防盗安全和商品安全，在社会治安日益恶劣的情况既要考虑防止外部的偷盗行为和防破坏行为，同时又要考虑商家内部员工的内盗行为，所以一般MALL的安全管理队伍一般采取建立内保和外保的两种队伍建制，相互监督、相互牵制。加强治安巡逻、货物出入管理检查、停业清场、员工出入检查、防盗窃巡查等多种监控方式，采取人防、技防措施，内保、外保相互监督等手段确保安全系统万无一失。
第二，根据MALL的客流量大，是公众性活动场所的特点，消防隐患较大，一旦出现消防事故，后果不堪设想。因此MALL物业管理机构应加强消防安全管理工作，加强对消防设施的检查、管理和维护工作，制定消防安全管理制度，在物业管理机构内部建立专职消防管理队伍，与联合各商家单位建立义务消防组织，制定消防事故处理紧急预案，定期进行消防知识宣传培训和消防演习活动，确保MALL的消防安全。
第三，由于MALL的客流量大，MALL的品牌公众影响力较大，再加上国际国内恐怖主义活动盛行，MALL物业管理机构应与当地公安机关、消防机关、医疗机构、甚至反恐怖机构建立反恐怖活动紧急预案，制订防爆、防破坏等防恐怖活动的紧急处理预案，加强巡查和预防，确保正常的经营环境和顾客安全，维护MALL的品牌形象。
第四，吸取SARS非典病毒的教训，以及MALL的客流量大，是公众性活动场所的特点，MALL物业管理机构应与当地医疗机构加强公共卫生体系建设和疾病防控体系建设，完善应对突发公共卫生事件的处理机制，维护MALL的经营环境安全;
6、交通便利性要求高
由于MALL面积较大，业态较多，适应人们现代物质生活和精神生活的需要，因此光临消费的人肯定是很多，比如华南MALL开业初期每天都有十多万人次光临，光车辆都有4000多台，交通方便是搞好MALL，使MALL兴旺的重要条件，如果交通受阻，使消费顾客想去的时候但交通不方便，将影响我们的客流量，因此MALL交通管理是物业管理工作的重点之一。
MALL的物业管理机构要充分考虑和计划好，MALL交通路线设置、停车位规划、车辆交通指引、停车管理，以及紧急交通疏散的处理预案，确保交通通畅。同时MALL物业管理机构还要考虑与当地公共交通部门联系和建立公共交通线路，特别是夜间交通，给消费顾客带来出行方便。
7、管理人员的高素质要求
MALL的现代化程度较高，设施设备齐全、先进，如快速电梯、自动护梯、中央空调系统、消防系统、智能化系统、综合布线系统等，保证这些设备的正常运转是最基本的管理需求，同时MALL会引进一些国外知名品牌以及西方经营管理模式，因此对物业管理人员的技术性、专业性要求，以及综合素质要求较高。
8、空间管理的规范性
MALL内部业态较多，而且商品品牌复杂，而且各种业态、品牌和商家又有各自的特色类别和经营风格。因此为了维护MALL的统一形象和风格，MALL物业管理机构应该装修管理开始，加强对内部空间划分、店铺布置、装修风格、橱窗展示、广告宣传、商品摆放等方面制定统一规范标准，加强管理监督，从而维护MALL整体的内部和外部形象。
9、营销推广的配合
聚集人气，吸引客流是MALL的生存和发展之道，因此MALL的品牌推广、商家组合、品牌的优化淘汰是MALL经营管理机构的长期工作，MALL也是商业活动与社会活动的结合，因此MALL会有很多的社会活动和商业活动举办和进行，因此MALL物业管理机构和管理者要有较强的活动策划能力和组织能力，以及协调能力，并要与当地和周遍地区政府机构、社会组织保持良好的沟通和合作关系，尽可能在MALL举办一些社会活动或公益活动，从而提高MALL的品牌形象和社会影响力，从而聚集人气，吸引客流。
由于MALL在中国尚是一个新鲜事物，MALL的物业管理服务也是摸索和实践阶段，以上是笔者在从业经验中总结的一些不成熟的经验和看法，随着中国商业地产的发展和物业管理行业的不断规范，MALL的物业管理服务工作也将有不断的规范和提升过程。
篇3：MALL前期物业管理服务协议
MALL前期物业管理服务协议
本协议当事人：
甲方：________营销策划物业管理有限公司
乙方：________(业主)
前期物业管理是指：自单元出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。
本物业名称：________国际
乙方所购物业销售(预售)合同编号：
类型：________
座落位置：________
建筑面积：________平方米
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：
第一条 双方的权利和义务
一、甲方的权利义务
1、对商厦共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；
2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本商厦的《管理公约》、《业户手册》和《装修手册》及有关物业管理规章制度，并书面告知乙方；
3、建立健全本商厦的物业管理档案资料；
4、制止违反本商厦的《管理公约》、《业户手册》和《装修手册》及有关物业管理规章制度的行为；
5、物业管理企业可委托专业公司承担本商厦的专项管理与服务业务，但不得将本商厦的整体管理责任转让给第三方；
6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；
7、编制物业管理服务及财务年度计划；
8、每六个月向乙方公布物业管理费用收支帐目；
9、提前将装饰装修单元的注意事项和限制条件书面告知乙方，并订立《装修手册》；
10、不得占用本商厦的共用部位、共用设施设备或擅自改变其使用功能；
11、向乙方提供商厦自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；
12、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。
二、乙方的权利义务
1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权，被选举权和监督权；
2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；
3、遵守本商厦的《管理公约》、《业户手册》和《装修手册》及有关物业管理规章制度，并配合管理公司做好物业的各项管理工作；
4、按有关规定向甲方交纳物业管理费用；
5、装饰装修单元时，遵守甲方制订的《装修手册》；
6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或擅自改变其使用功能；因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；
7、转让单元时事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；
8、对承租人、使用人及访客等违反本商厦的《管理公约》、《业户手册》和《装修手册》及有关物业管理规章制度等所造成的损失、损害承担民事责任；
9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益，否则管理公司有权采取有关处理措施；
10、加强安全防范意识，自觉做好防火防盗工作。
第二条 物业管理服务内容
一、商厦共用部位的维护和管理
共用部位是指商厦主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、绿化用地、停车场等。
二、商厦共用设施设备及其运行的维护和管理
共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿化、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的物业等。
三、环境卫生
1、设专人负责楼宇大堂、楼梯间、商厦走廊过道等公共区域的环境卫生保洁工作；
2、负责商厦公共区域的鼠虫灭杀工作；
3、上门收集及清运生活垃圾。
四、保安
1、内容
1)协助公安部门维护商厦内的公共秩序；
2)保安员24小时巡查商厦公共区域及对物业出入口、停车场等重要位置的看守；
3)定期检查商厦公共区域的消防设施及做好防火安全工作。
2、责任
1)维持商厦公共区域的治安秩序；
2)保障商厦公共部位及设施设备的安全；
3)负责商厦公共区域的消防安全工作。
五、交通秩序与车辆停放
1、内容
1)对停放于停车场的车辆实行24小时保管，对进出车辆进行查证登记检查；
2)维持商厦公共区域内的车辆停放秩序和行车安全；
3)对商厦公共区域内的车辆进行安全检查工作。
2、责任
1)负责保障商厦公共区域的交通畅顺和行车安全；
2)负责维持商厦公共区域的车辆停放秩序，禁止车辆在非停车区域乱停乱放；
3)乙方自行负责其车辆内的贵重物品的安全。
第三条 物业管理服务质量
一、物业外观：整齐美观。
二、设备运行：正常。
三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：定期进行维修保养并维护好。
四、环境卫生
1、公共区域每天保持干净整洁；
2、定期进行灭虫工作，基本消除蚊虫滋生地。
五、绿化
1、专人定期进行绿化修剪护理及更新；
2、绿化完好率达95%。
六、交通秩序与车辆停放
1、辖区内非停车公共通道禁止车辆乱停乱放，保证辖区内交通畅顺；
2、对停车场的车辆实行24小时管理，进出车辆登记检查。
七、保安
1、保安员在辖区范围内24小时值班巡值；
2、辖区主要出入口设固定保安岗位，重要位置安装闭路电视监控装置。
八、消防
1、定期或不定期进行消防巡查，消除火灾隐患；
2、消防设施完好率达100%。
九、物业共用部位、共用设施设备小修和急修：
小修：
1、报修半小时内到现场检查；
2、3天内处理。
急修：
1、一般故障当天解决；
2、较难故障3天内处理。
第四条 物业管理服务费用(不包括物业共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用以及公共能源分摊费)
一、乙方交纳费用时间：买受人自向出卖人收楼成为业主之日起或承租人自与出租人签订租约之起租日起；
二、非住宅单元的物业管理服务费用按政府物价部门的定价收取；
三、因乙方原因空置物业的，仍按物业建筑面积每月收取管理费；
四、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳或从其约定；
五、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；
六、物业管理服务费用根据来年预算的管理开支或政府有关部门的最新规定作出适时调整；
七、每次交纳费用时间：每月5日前。
第五条 公共能源分摊费
一、公共能源分摊费属甲方代收代缴费用，收费标准执行政府规定。
二、公共能源分摊费的缴费时间及缴费原则均与上述物业管理服务费用一致。
第六条 其他有偿服务费用
一、使用本商厦内的文化娱乐体育设施和停车场等公共设施、公共场所(地)时，应按规定交纳有关费用。
二、车位及其使用管理服务费用：按政府物价部门规定执行。
三、有线电视：按有线电视公司规定执行。
第七条 代收代缴收费服务
受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃(煤)气费、房租等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用)，收费标准执行政府规定。
第八条 维修基金的管理与使用
按政府部门最新规定执行。
第九条 保险
一、 物业共用部位、共用设施设备的保险由甲方代为办理，保险费用由全体业主按各自所占有的物业建筑面积比例分摊。
二、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理。
第十条 广告牌设置
一、商厦辖区内广告牌的制作由甲方统一规划设置，包括场内各商铺的招牌灯箱，场内户外、户内公共空间的广告等。
二、商铺户外及户内公共空间的广告收入由甲方统筹安排，用于商铺整体推广。
第十一条 违约责任
一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；
二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；
三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；
四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按1‰交纳违约金。
第十二条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命，协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。
第十三条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。
第十四条 本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
第十五条 本协议在覆行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向所在地仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。
第十六条 本协议正本共七页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
第十七条 在签订本协议前，甲方已将协议样本送东莞市房管局(物业管理行政主管部门)备案。
第十八条 本协议自签字之日起生效。
甲方签章：________乙方签章：________
代表人：________代表人：________
时间：____年____月____日时间：____年____月____日