正中商业广场管理方案

　　1.管理体系构思

　　正中商业广场管理体系

　　在各个商家支持下,由正中实业公司牵头组建正中商业广场经营管理公司,积极与深圳服装协会、珠宝协会等机构合作,建立广泛的沟通管道,采用大型招商活动,以商招商，根据深圳消费特点,荟萃国内外优秀的知名品牌，匹配优质的专业商业营销服务。

　　2.正中商业广场商业管理的主要内容

　　购物中心的经营管理水平关系ＭＡＬＬ项目开发的最终结果，我们必须按照可持续发展的战略，稳步提高管理水平。

　　由于MALL在我国是新生事物，由于MALL管理的复杂性，因此，成立MALL专业运营管理公司成为必然。

　　选择专业管理公司，完全交给专业管理公司经营是一种省心的方式，缺点是管理成本较高，不利于人才本土化。

　　国外主要MALL管理公司有美国西蒙地产集团，托曼公司、韩国VMD公司、英国旺德行、美国GGP等公司。

　　如果选择国外专业管理公司作为顾问，发展商成立商业管理公司，吸纳更多优秀专业人才相结合，优点是有利于过渡，有利于逐步本土化，培养训练本地人才。

　　经营期间的商业管理主要包括四个方面：租赁政策管理与承租商的优化管理、招商及业态管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。

　　(1)、租赁政策与承租服务 购物中心的目标市场定位为商圈内所有居民及部分旅游者。核心承租户一般占购物中心营业面积的40-50％。在租赁合约方面采用国际购物中心协会格式进行管理。购物中心制定相应的承租户政策，提高承租户质量，招商对象的最高目标都是各种类型的名牌商店、餐厅和服务机构，最低目标是部分名分名牌店铺和部分非名牌店铺。

　　(2)、业态管理的原则是根据不同区域业态的实际运营效果，让销售最好的商品业态得到MALL购物中心内最佳位置。

　　根据业态调整要求，确定招商计划，不断让优秀的供应商进场，淘汰经营不善的供应商。招商工作遵循以下程序：调查-谈判-审核-准入-追踪，要求其提供营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用批发代理商）、税务登记证、法人授权委托书，以及其它特殊证明（如化妆品、食品的卫生许可）。

　　注意引进国外品牌，对国外购物中心商品种类进行统计分析，根据购物中心经营主题与档次，组织核心商户统一引进，填补国内商品种类空白。

　　不同商品之间还需要一个比例，服装３４％，服饰６％，食品５％，餐饮２０％，家用品１０％，文化用品１５％，其它１０％。

　　(3)营销管理 重点是吸引更多的购物者光顾，通过选择适当的营销方法吸引购物者光顾。

　　(4)服务管理 购物中心设立管理专家组成的管理机构，对购物中心的一切行政事务进行统一管理，承租户承担合理的管理费用。维护承租户利益，加强与承租户的合作。

　　设立商务中心，提供高性能电脑接入宽带网络，设置传真、不同种类复印设备，为商业人士提供方便的商业服务，包括设置商务网吧、数字化图书馆。

　　正中商业广场是深圳宝安区第一个地铁上盖ＭＡＬＬ项目，我们建议运营方面作如下创新：

　　（1）.采用新型商业设施，提高商业运营效率，处处节约客户时间，从细节上体现对客户的人文关怀。例如在超市收银方面采用能够并行操作的新型收款桌，同一通道设置多部收款机，减少顾客排队等待时间。

　　（2）.充分发挥正中商业广场商会作用，以商引商，淘汰低素质供应商与服务商家，确保经营水平。广东地区具有悠久的商会历史，商会是社团组织，它是商户与发展商以及政府沟通的桥梁，积极反映商户要求，对正中商业广场未来发展献策献力，有利于提高MALL购物中心的整体经营水平。

　　由于商会会员是正中广场强大的客户资源，因此通过商会凝聚人心，不断扩大会员规模，团结广大商户，共同打造正中MALL购物中心。

　　（3）.建立完整的运营培训体系，为商家代招聘服务员，统一培训服务员，培训合格后上岗，要求营业人员通过两年培训普遍达到大专水平。

　　（4）.业态管理与招商管理精细化，根据销售额与顾客满意度两项指标调整商家品牌，淘汰不适当品牌。

　　3.正中商业广场运营队伍的培训体系

　　正中商业广场要可持续发展，我们必需为自己训练出一批优秀MALL专业人材，建设强大的MALL运营团队 。

　　MALL运营队伍规模庞大，需要分层次培训，重点抓好培训师资、教材，安排好固定场地与临时场地相互结合。

　　MALL培训教材、讲义

　　名称 教材

　　顾客心理学 顾国建

　　管理心理学 复旦大学

　　MALL营销推广 杨宝民

　　商务与服务礼仪 崔冰

　　MALL超级购物中心专业知识 杨宝民、陈建明编著教材

　　MALL运营知识 杨宝民

　　MALL专业招商 赵润涛

　　MALL队伍的培训是一个系统工程,课程安排与师资力量是关键,师资力量由如下几部分组成:

　　培训专家一览表

　　专家的专业 姓名

　　现代零售业发展趋势 吕一林教授（人民大学）

　　商业服务与酒店服务 五星级酒店专家

　　购物中心整体营销 杨宝民

　　心理学 翟博士 职业经理人培训中心

　　礼仪 礼仪公司领导

　　招商与采购 赵润涛 郑义

　　人力资源开发 廖文 蒋志敏

　　商业地产企业团队建设 杨宝民

　　现代超市营销 古奇

　　由于师资力量的优劣决定了培训质量，因此，培训费用要重点向培训专家倾斜。建议MALL运营管理公司从培训讲师中选拔重点培训老师，不仅为他们创造良好培训工作环境，而且鼓励他们跟踪培训学员的成长，帮助学员批阅论文，指导课程论文和课程实习工作。

　　培训费用

　　由于大型购物中心培训人数多，培训工作量大，因此，必须落实培训费用。一般达到10亿元销售额，培训部门可以投入50万元培训费用，主要用于师资力量建设、开发新的体验式培训课程、学员参观实习、购买培训设备。

篇2：商业广场运营管理实践和探索

　　商业广场运营管理实践和探索

　　随着近几年商业地产的迅猛崛起和国外商业零售业涌入中国市场，作为维系商业经营发展的重要保障-商业运营管理也得到了空前的发展和提升。商业运营管理是决定商业项目成败的关键，是商业项目永续经营的内在动力。商业运营管理的实质在于为产权方营造市场空间和价值空间，为经营者提供良好的经营条件，为消费者营造舒适的购物消费环境，为投资者带来回报及物业的保值增值。同时，商业运营管理具有市场化、专业化，设备设施管理要求较高，现场管理和顾客服务难度较大，投资收益回收期期望值高，营销推广难等特点，因此，要求商业管理者必须具备系统的经营管理理论和商业知识、丰富的实践经验、超前的服务意识和娴熟的操作技能。

　　商业管理的物业管理涵盖了前期市场调研、参与规划设计、招商、前期工程介入、项目交接验收、合同管理、开业筹划、后期运营管理等全过程的管理。限于篇幅，笔者着重谈后期的商业运营管理中几个关键环节对商业项目成败的影响。

　　一、物业管理是商业项目顺利渡过“培育期”的基础保障

　　物业管理是商业项目开业后能否顺畅运营的重要保证。实践证明:忽视商业项目的物业管理，即使项目前期销售或租赁情况很好，但维持不了多久也会出现人去楼空、经营惨淡的局面。因为前期的商业项目开发和定位只是一种市场预期，能否获得成功，需要通过市场的检验。只有踏踏实实地做好商业项目后期的物业管理与运营管理，才能使商业项目逐渐步入持续稳定从而得到市场的认可。而在这个过程中，能够保障商业项目顺畅营运的，恰恰是物业管理、运营管理以及与之相匹配的一支专业、敬业的团队。

　　良好而稳定的基础物业管理工作，是商业跨区域经营和管理取得成功的重要保证之一。实践中，笔者所在公司对跨区域经营的物业管理进行了许多有益的探索。一是统一品牌、统一管理模式，引导公司从“形似”到“神似”;二是科学的管理机制。为了从宏观上把握和控制各地公司的经营管理工作，建立和推行了有效的年度目标管理责任制，以目标为导向，引导各方面的物业管理基础工作达到管理指标的要求;三是有效保障管理品质。集团所属各地商业管理公司全面推行了包含质量、环境和职业健康安全为核心的“三标一体化”管理体系，使各公司的设施设备管理、安全保证、环境维护、客户关系协调等基础物业管理工作得到全面的提高，为培育万达商业管理品牌奠定了良好的基础;四是建立充满活力的学习型组织。在商业的管理实践中，注重培训、注重研讨，通过组织设备管理、节能降耗等现场交流和研讨会，充分实现了管理思想与管理经验的共享，促进各地公司物业管理工作标准的逐步趋近并保持稳定。

　　二、营运管理是商业项目持续发展的内在动力

　　从笔者所在公司商业项目营运的综合状况来看，业绩较好持续上升的商户约占60-70%;稳步经营和业绩一般的约占30-40%。通常情况下，大型商业地产项目需经历二到五年的培育期，才能逐步转入利润回笼阶段。由于受不同城市的商业环境和经济等因素的影响，各个项目在运营业绩等方面也不尽相同，相当一部分商业项目在开业一年后，不仅顺利地度过了艰难的“培育期”，而且发展势头良好，在当地形成了较高的社会影响。

　　在商业管理的实践中，公司营运管理应不断主动、适时地调整经营布局、优化品牌结构、形成经营优势。

　　一是统一经营主题，即统一业态规划和商品布局。经常性地组织召开不同形式的业主、商户和管理公司三方的沟通、专题研讨，结合市场调研和商场实际经营状况，主动对商场的经营布局、定位等进行部分调整;

　　二是统一招商，即统一招商品牌的审核，统一完善租约的管理。制定相应的品牌调整规划和方案，不断增强商业项目的集客能力，引进有一定知名度、定位相宜、经验丰富、对商场品牌结构优化调整和经营持续发展有推动作用的畅销品牌，创造良好的经营业绩;租约管理主要是明确租赁合同的租赁面积、租赁单价、缴费时间、管理界面、违约责任等;

　　三是统一服务咨询和服务监督，即为商户提供专业的服务咨询;统一指导、协调、

　　户主动进行培训，请“最佳商户”介绍先进经验，现身说法，帮助其提高经营能力。商业管理公司的每个人都是培训员，为商场的营业员提供培训，提高其销售能力和技巧，促进销售业绩提升。曾经有一些业主自营的品牌因经营不善不得已退出后，由于商业管理公司专业的服务获得了商户的不断认可，又在二次招租中回场经营。商业管理公司还经常与经营较好、有实力扩张经营规模的商户进行充分沟通，鼓励其扩租经营;而对于经营业绩不好、形象较差的则进行调整或淘汰;

　　四是统一营销管理，即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流，举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使商场成为传播文化资讯的平台;

　　五是统一物业管理，即统一进行建筑空间环境管理与设备设施的维护保养，营造舒适的购物休闲环境。如建立了一整套设施设备管理、外包单位、主力店检查监督机制，在主力店基础物业的监管特别是在设施设备的使用保养上，严格执行租赁合同约定。这些措施总体上可以强化企业商业项目时尚、个性化的特点，树立良好的商业形象，使商业项目步入了良性发展的轨道。

　　三、专业管理团队是提升商业广场管理水平的核心优势

　　商业项目的管理是一项复杂的系统工程，丰富的业态、超大的规模、复杂的设备、巨大的招商量、众多的合作伙伴等等，需要多学科人才组成的复合型管理团队才能奏效。不但要有深厚的商业知识和物业管理知识，还要有灵活的市场应变能力。商业项目的运营不是有单打一的专业就行，必须熟知并能熟练地操作诸如物业管理、商铺管理、租赁管理、策划推广、资金运作、信息系统、法律事务、人力资源等多方面的工作，而且要有沟通协调能力、团队作战能力，如要能获得政府相关规划、政策和社会各方舆论的支持，要有交通、道路、城管、工商、税务、公安的协助等等。

　　几年来，笔者所在的企业在开创订单商业地产开发模式、开发第一代单体店、第二代组合店以及集高档住宅、高中档写字楼、五星级酒店、购物中心等于一体的第三代城市综合体的发展历程中，锤炼了一支专业理论扎实、实践经验丰富、执行能力突出的高素质商业运营与经营管理团队。万达商业管理范围迄今涵盖了全国16个万达商业项目，总管理面积达248万平方米。在国内首家同时导入ISO9001质量管理标准、ISO14001环境管理体系标准、

　　职业健康安全管理体系标准“三标一体化”，以“高、新、特”的管理理念和“严、细、精”的工作标准，塑造了独具万达特色的经营管理模式，实现了社会效益、经济效益和环境效益的“三赢”，为商场经营者和消费者营造了舒适、便捷、温馨、高雅的商业环境和消费环境，带来了极佳的经营业绩和口碑效应。实践证明:专业的管理团队正是提升商业物业管理水平的核心竞争力的优势所在。

　　参考资料:

　　1.穆汉卿，《浅谈新世纪中国物业管理服务的趋势》

　　2.曾雄，《谈我国物业管理企业应当思考的战略取向》

篇3：商业广场物业施工安全管理协议

　　商业广场物业施工安全管理协议

　　甲方：_______物业管理有限公司(以下简称甲方)

　　乙方：_______(以下简称乙方)

　　经甲、乙双方商议，乙方在甲方所负责管理的物业________商业广场内进行现场施工，本着对双方负责的精神，并依据大连市有关的安全工作法规，特制定协议如下：

　　一、乙方必须严格遵循大连市安全工作规范及甲方根据现场实际情况所制定的各项安全规章制度。

　　二、施工现场严禁明火作业，特殊工作人员必须持证上岗。

　　三、对施工现场内需动火作业工程项目，必须报物业公司审批、并核发《动火证》。

　　四、乙方要对员工进行安全教育，并做好文字记录。

　　五、乙方必须无条件服从甲方安全人员的监督和检查，对存在的安全隐患的工程，甲方有权予以停工和处罚。

　　六、施工现场必须保证安全作业、施工过程中因违章所发生的一切人身伤亡及其它安全事故，均由乙方负责，甲方不负有任何责任。

　　七、乙方必须在物业管理公司保安部填写施工人员登记表，自觉地接受物业管理处保安员的安全监督、管理，施工人员出入商城大门及施工现场必须出示证件，出入证，在规定时间内有效，过期作废。施工人员证件一律按规定配带，以备检查;施工结束后不得留宿作业现场。

　　八、乙方施工人员使用的任何材料、工具及设备运出楼宇时必须出据承包商和保安部签发的《撤出物品单》并走指定出口。

　　九、施工人员在工作中使用的易燃、易爆材料物品，其出入楼宇，使用时需接受保安员的登记、验证、查询管理。施工现场需配备灭火器具以备紧急时使用(150m2配4kg灭火器2个，每增加50m2增加灭火器1个)，施工结束后剩余材料应进行清理，危险品不准遗留现场，必须当日带走。

　　十、施工现场内严禁吸烟，随地大小便，乱扔废弃物，如发现违规现象，将处以50-500元罚款，情节严重者，予以停工整改处理。

　　此协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。

　　甲方：________物业管理有限公司乙方：________

　　签章：________签章：________

　　签约时间：________签约时间：