小区车位无产权，购买被判无效
小区车位能随便购买吗？答案是否定的，因为你得先看车位有无合法产权，没登记的车位买卖就属于无效交易。昨日，深圳中院二审一起因车位引起的纠纷引人关注。购买了11年的车位一朝被莫名抢走，原来车位没有产权登记，当初的购买属于无效。深圳车位是否能合法买卖一直是争议焦点，此案引发律师热议。
市民林某起诉称，1996年底深圳市蛇口企业(集团)公司将其所属物业蛇口东角头单身公寓的一块三角地带，改造成商铺和车位同时出售。1997年1月7日，他和对方签署了《临时合同》，并一次性付款12万元购买了3个车位。20**年5月，他的一个车位被深圳某实业公司强占，并出租给做汽车修理的商户使用。他找到该公司经理庞某某协商，双方争执不下，当地街道办和派出所调解均无果。随后，林某将该实业公司和经理庞某某一起告上法庭，请求对方停止侵权，返还停车位，并赔偿其经济损失34个月的车位租金共计1.7万元及利息。
■案例
一审开庭时，该实业公司及其经理庞某某辩称：20**年，庞某某和某投资发展公司签订了房屋转让合同，支付对应价格后依法获得了深圳市蛇口企业(集团)公司单身公寓的房产，并获得了房地产证。车位位于单身公寓房屋的建筑红线之内，而且相关权属证书也没有对林某拥有该车位的记载。林某和深圳市蛇口企业(集团)公司之间是因为债权债务关系获得该车位，不是物权转让关系，双方的车位转让行为没有向有关部门报批，也没有为分割后的土地办理使用权变更登记，该转让违反国家强制性规定，自开始便无效。
南山法院审理查明该车位确实是因债权债务关系而抵押抵偿交易的，最后车位权属被拍卖给该被告投资发展公司。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。林某依据和深圳市蛇口企业(集团)公司签订的车位买卖合同，称自己拥有该车位的所有权，并据此要求两被告返还所占用的车位。但涉案车位并未登记在林某名下，林某自始至终未取得该车位的合法产权，因此不能证明自己是车位的所有权人，其要求被告返还车位和赔偿租金的要求没有法律依据。该院一审判决，驳回林某的全部诉讼请求。
林某不服判决上诉。昨日在法庭上，他表示，自从购买了车位后，一直对车位进行占有、管理、使用，被侵害的是车位的使用权。就车位产权来说，几乎所有购买车位的深圳市民，都是买的车位使用权，没有谁可以单独过户拿到车位的产权证，难道大家的使用权都不受法律保护吗？目前，此案正在二审之中。
■争议
深圳小区车位都无证
据了解，深圳市除少数公共独立停车场外，大部分附建停车场存在产权不清、权属不明等问题。在法律概念模糊的情况下，小区停车位产权归谁？业主和开发商观点不一，各方人士也是众说纷纭。“根据物权法规定，只有在独立报建、独立投资并取得独立产权证的情况下，才能对车位进行租售或转让，否则是违法的。据我了解，深圳目前还没有开发商取得小区停车位的独立产权证。”维权名人、深圳景洲大厦业委会主任邹家健日前接受南都记者采访时表示。根据今年深圳市规划国土委给市人大代表的建议答复，该委已草拟了《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法(代拟稿)》，办法拟允许住宅小区停车位转让，停车位少于房屋套数的小区，一套房屋只能购买或租用一个车位。但该“办法”因争议较大一直难产。
多楼盘变相卖车位
无独有偶的是，近期深圳多个高档楼盘变相卖车位的事件频发，引发律师界在网上热议。如多名律师微博曝光深圳半岛城邦最近向业主“租”停车位：母子车位23.8万元，豪华车位18.8万元，普通车位17.3万元；租赁期限为55年，一次性缴纳55年费用。有律师指出，此举的所谓“租”，其实是卖，不符合法律规定。还有律师认为，取得物权未必一定要房产登记，因此林某的主张有一定法律依据。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，成为不动产的业主，形式有多种，除众所周知的交易过户外，还有法院的判决、裁定书的确认，法定继承、受遗赠，合法建造等事实行为，以及基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
此外，有律师认为，《物权法》特别强调“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应该优先满足业主的需要”，即小区内的业主对此车位有优先购买权。如果侵犯了小区业主的权益，该购买行为也是无效的。另一方面，如果小区的车位已经满足了业主的需求，那么该车位使用权买卖便是有效。南都记者 刘晓燕
篇2：商品房停车位产权的归属
商品房停车位产权的归属
近年来，商品房住宅小区停车位（场）的产权归属颇具争议，不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费的纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端，众说纷纭。官员、专家、学者对此类问题亦见解不一，似是而非，令人困惑。
笔者试图在现行的法律制度框架之下，分析和研究有关房地产法律制度的的特征、商品房住宅小区房地产权的产权登记等过程，探讨和研究深圳商品房住宅小区停车位的产权归属。
一、现行法律制度框架下，房地产权的法律规定和特征
在现行法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行政管理五大方面的内容。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第四十一条、第四十八条、第五十九条、第六十条、第六十二条的规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条规定，建设部公布的《城市房屋产权产籍暂行管理办法》第三条规定和《城市房屋权属登记管理办法》第五条、第三十一条规定，《深圳经济特区房地产转让条例》第五条的规定，《深圳经济特区房地产登记条例》第二条、第三条第二款规定，1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第2项、第一条第（五）款的规定，1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2．1．8条、第3．5条、第3．5．2条、第3．5．2．1条的规定，人们可以清楚地知道现行的房地产法律制度具有以下的特征：
（一）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权。
（二）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。
（三）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。
（四）在二级市场转让房地产时，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。
（五）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。
（六）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》。
（七）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。
笔者认为，上述的法律规定和特征明确了房地产财产权利的以下几个问题：
（一）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、《房地产证》的建筑物才具有房地产权。在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。
（二）只有计算建筑容积率（建筑面积容积率＝建筑总面积／土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。
计算建筑容积率的建筑物要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。
（三）对于不计算建筑容积率的建筑物（建筑面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（建筑面积），不能单独取得《房地产证》，其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，是计算建筑容积率建筑物的从物。
（四）不计算建筑容积率建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。
（五）依据经典的“物权”理论，可以认为：计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“主物”，而不计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“从物”。从物的法律权利依附于主物之中。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分离。从物依然具有与主物相互联系的、可分割的使用、占有、收益的三项法律权利。
（六）在二级房地产市场首次转让房地产时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商（卖方）与业主（买方）双方当然可以在《买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。
但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于业主（买方）。
二、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产权的初始登记和转移登记
商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关宜按如下原则办理房地产权的初始登记：（1）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（2）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（3）将不计算容积率建筑物的建筑面积的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物的建筑面积中。由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物的建筑面积没有分摊到任何的土地使用权面积份额，其不可能有独立的房地产权，其法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上。
在办理首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于全体买方业主。
假若房地产开发商与买方签订《房地产买卖合同》时，在《房地产买卖合同》中约定“不计算容积率建筑物的产权属于房地产开发商”时，不计算容积率建筑物的法律权利归属将会成为一个颇具争议的法律问题。笔者有理由认为，依据法律强制性规定，不计算容积率建筑物的法律权利归属应归属于商品房住宅小区的全体业主。
三、商品房住宅小区停车位的房地产权归属
依据上述现行的房地产法律制度的特征、房地产权的产权登记的过程，笔者尝试对目前商品房住宅小区二类四种存在形式的停车位产权作一分析判断。
（一）商品房住宅小区内或城市区域里，独立建设的多层经营性停车位（场）的房地产权归属。
此类停车位（场），在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位（场）的的建筑面积是计算容积率的。因此，多层经营性停车位（场）可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，所以该类停车位（场）的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。
（二）在商品房住宅小区内，地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）房地产权的归属。
1、地面停车位的房地产权归属。地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。
房地产开发商预售或现售商品房住宅建筑单元后，商品房住宅房屋单元办理初始登记及转移登记，商品房住宅小区的业主按份共同拥有该宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位并无建筑面积或构筑物，其是设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在业主按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位不可能获得房地产权的初始登记和《房地产证》。
可见，地面停车位的产权，本质上只是土地使用权。由于业主按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权面积，因此，地面停车位的法律权利毫无疑问地归属于商品房住宅小区的全体业主。
2、楼房首层架空层停车位的房地产权归属。由于楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的，因此，楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从物。所以，初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积；在转移登记时，不能取得《房地产证》，其房地产权依附于取得《房地产证》的建筑物。
根据本文阐述的房地产法律规定，房地产开发商在转移房地产时，楼房架空层停车位不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割，不能将楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反房地产法律的强制性规定。
可见，楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢设置架空层停车位住宅楼房的全体业主。
3、楼房地下停车位（场）的房地产权归属。由于楼房地下停车位（场）的建筑面积亦是不计算容积率的，因此，楼房地下停车位（场）的产权状况与楼房架空层停车位的建筑面积产权状况如出一辙，楼房地下停车位（场）的房地产权依附并归属于该幢设置地下停车位（场）楼房的全体业主。
四、在今后的立法中，宜进一步明确商品房住宅小区计算容积率停车位及不计算容积率停车位的房地产权归属
在人均土地资源紧缺的我国，为有效及合理利用城市的有限土地资源，作为住宅小区公共设施的的停车位不宜买卖，不计算容积率的停车位产权应定位归属于商品房住宅小区的全体业主。
目前，对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的停车位资源被少数人垄断使用，损害住宅小区普通市民的整体利益，而且住宅小区的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，不宜再次利用停车位谋取非法的利益。
《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定：房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有约定的，停车场、广告权益随房地产转移；有特别约定的，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。笔者认为，当“停车场”是计算建筑容积率的建筑物或附着物时，“停车场”摊分拥有土地使用权份额，此时“停车场”的产权当然可以依买卖合同约定，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。在此种情形下，房地产开发商当然可以依法取得“停车位”的《预售许可证》或《房地产证》，从而可以出售“停车位”，房地产开发商与买方可以买卖“停车位”，或约定“停车位”的产权归属。此时，适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定。
有人认为：“根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定，在任何情形下，经房地产发展商和买方的协商约定，商品房住宅小区的停车位的产权，均可以归属房地产发展商”。笔者认为：上述的认识并未注意到现行商品房住宅小区的停车位没有摊分土地使用权份额的事实，亦未注意到房地产权是土地使用权与房屋所有权合二为一、土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的，以致对法律适用的认识出现偏差，人为地曲解第十三条第二款规定的本意。
据媒体报道，目前在深圳全市，平均每3．3部车辆才有一个停车位，停车位的资源远远不能满足社会的需要。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位？怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源？并在二者之中取得平衡？值得人们思索。笔者认为，在土地资源紧缺的国情下，应科学地利用有限的城市土地资源，立法机关和房地产管理机关对城市公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，作为普通百姓大众日常生活的住宅小区公共设施的停车位不宜买卖，其产权应进一步明确定位于归属于商品房住宅小区的全体业主。同时，应鼓励房地产开发商建设各类经营性的停车位（场），以满足不同层次、不同要求的社会需要。
篇3：独立产权车位销售合同范本
独立产权车位销售合同范本
中山市商品房买卖合同（适用于商品房销售）
____市国土资源局
____市工商行政管理局
商品房买卖合同说明
1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地主管部门咨询。
2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打_，以示删除。
6、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。
7、本合同条款由__市国土资源局和__市工商行政管理局负责解释。
____市商品房买卖合同
（合同编号：_____）
合同双方当事人：
出卖人：__市__房地产开发有限公司
注册地址：__路1号
营业执照注册号：企独粤_总字第00__0号
企业资质证书号：粤房开证字第01__4_号
法定代表人：________
联系电话：__________
邮政编码：_______
委托代理人：_______
地址：_______
邮政编码：_______
联系电话：_______
委托代理机构：_______
注册地址：_______
营业执照注册号：_______
法定代表人：_______
联系电话：_______
邮政编码：_______
买受人：_______
本人：姓名：_______国籍：中国
身份证：44200020____6____
地址：_______
邮政编码：_______
联系电话：_______
委托代理人：姓名：_______国籍：_______
地址：_______
邮政编码：_______
联系电话：_______
根据国家法律、法规和广东省有关规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：
项目建设依据。
出卖人以出让方式取得位于____镇____村、编号为_____的地块的土地使用权。取得《土地使用权证书》。土地使用权证书号为中府国用(20**)第2___号。
该地块土地面积为35301.40平方米，土地用途为商住，土地使用年限自20**-12-25至2075-12-25止。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名金逸豪廷。建设工程规划许可证号为_________，施工许可证号为__________。
商品房销售依据。
买受人购买的商品房为预售商品房：
√1.该商品房作为预售商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，证号为：中建房（预）字第20**___2号；核发机关为__市建设局。
2.该商品房作为现房，已具备《商品房销售管理办法》规定的现售条件，已领取《商品
房产权权属证明书》，证号为：______。
买受人所购商品房的基本情况。
买受人购买的商品房为预售商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图经__市规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。
该商品房座落为：
____镇____路1号____车库001号小车位。
该商品房的用途为住宅（车位），属钢混结构，层高为3.30米，建筑层数地上11层，地下1层。
该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的0个。该商品房户型结构为其它，0厨0卫。
该商品房合同约定建筑面积共28.61平方米，其中，套内建筑面积13.75平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.86平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。
该商品房测算面积方式：测绘单位测算；
测绘单位名称：__市__测绘工程有限公司或__市__测绘工程有限公司；
资质证书号码：（__）丙测资字：ff___016、（__）丁测资字：4____23；
在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在的小区物业管理服务由出卖人选聘有合法资质的物业管理公司提供物业管理。出卖人与选聘的物业管理公司签订书面的《前期物业服务合同》。
出卖人在销售该商品房前，应向买受人明示出卖人制定的《业主临时公约》并予以说明，买受人在签订本合同时，应对遵守《业主临时公约》作出书面承诺。
计价方式与价款。
出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：
√1、该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，单价为（人民币）每平方米8888元，总金额（人民币）___仟___佰壹拾贰万贰仟贰佰壹拾零元整。
公共部位与共用房屋分摊建筑面积的建设费用已分摊计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。
2、该商品房属预售商品房，按【套】【整层】【整幢】出售并计价，总金额为（）___仟___佰___拾___万___仟___佰___拾___元整。
面积确认及面积差异处理。（当事人选择按第四条第二种方式计价的，不适用本条约定）
商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准。实测套内建筑面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：
1、差异值为士0．6％以内（含0．6％）的，买卖双方不作任何补偿；
2、差异值为士0．6％以上至士3％以内（含3％）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；
3、差异值超过士3％的，买受人可选择退回所购商品房或继续履行合同。买受人选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（按同类同期银行按揭贷款利率计算，由付款日起至退款日止，下同）。买受人同意继续履行合同的，房屋实测套内建筑面积大于合同约定计价面积的，面积差异值在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照第四条约定的价格补足，面积差异值超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实测套内建筑面积小于合同约定计价面积的，面积差异值在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积差异值超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
面积差异百分比=(实测套内建筑面积－合同约定计价面积)_100%／合同约定计价面积
付款方式及限期。
买受人一次性付款按方式按期付款：
√1、一次性付款
约定金额：122210元(人民币)；付款方式：现金；
2、分期付款
_____________________
3、银行按揭方式
_____________________
4、其他方式
_____________________
买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用帐户，开户银行为______，专用帐户为______。凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。
买受人逾期付款的违约责任。
买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：
√1、逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2、_____________________
交付期限。
出卖人应当在前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
√1、该商品房经验收合格。
2、该商品房经综合验收合格。
3、该商品房经分期综合验收合格。
4、__________________
但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起___日内告知买受人的；
2、政府有关部门验收程序改变。
3、买受人未履行付款或合同所约定的各种手续和买受人邮寄地址变更，必须告知出卖人，若因地址不符，变更等原因导致出卖人不能履行责任，后果由买受人承担。
出卖人逾期交房的违约责任。
除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：
√1、逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金。
2、_____________________
规划、设计变更的约定。
该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在受买人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（按同类同期银行按揭贷款利率计算，由付款日起至退款日止）。
第十一条 交接。
商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：
如买受人不按合同约定时间支付车位款，专项物业维修基金、办理房产证所需的税费等款项，出卖人有权拒绝交付车位给买受人而不需承担延期交付使用的责任。
第十二条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。
出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：
1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
√2、出卖人须以同等品质的材料、设备替代。
3、___
第十三条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。
出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：
1、______________________________
2、______________________________
3、______________________________
4、______________________________
5、______________________________
如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：
1、______________________________
2、______________________________
3、______________________________
第十四条 关于产权登记的约定。
出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
出卖人应当在商品房交付使用后两年日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理；
1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起___日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的___%赔偿买受人损失。
2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的___%向买受人支付违约金。
_3、买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的___％向买受人支付违约金。
√4、（1）买受人退车位，出卖人按已付车位款1.0％向买受人支付违约金。（2）买受人必须在出卖人将该车位交付其使用时一次性付清办理产权登记所需税费、车位款和面积差异时的差价补足及签订面积差异补充协议，否则出卖人有权拒绝为买受人领取契证而不承担该条的违约责任。因买受人逾期提供办证资料、逾期交纳办理契税费等买受人原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任。由于政府政策、法律、法规改变或其它影响办证进度的政府行为，出卖人可据实顺延本条的办证期限。
第十五条 保修责任。
买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。
第十六条 双方可以就下列事项约定：
商品房所在楼宇的屋面使用权
屋面（安全平台）属公共所有。
2、商品房所在楼宇的外墙面使用权
由全体共有人享有。
3、买受人在该商品房外墙及屋面装置空调机及其他设备的，需要取得物业管理公司的书面同意。
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第十七条 买受人的房屋仅作住宅（车位）使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。
第十八条 本合同在履行过程种发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：
1、提交___仲裁委员会仲裁。
√2、依法向人民法院起诉。
第十九条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。
第二十条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第二十一条本合同连同附件共18页，一式3份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：
出卖人1份，买受人1份，__市房地产交易所1份，___份，___份，___份。
第二十二条本合同自双方签订之日起生效。
第二十三条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向_____市房地产交易登记管理所申请商品房合同销售登记备案。
出卖人（签章）：_________买受人（签章）：_________
【法定代表人】：_________ 【法定代表人】：_________
【委托代理人】：_________ 【委托代理人】：_________
（签章）（签章）
______年___月___日______年___月___日
签于签于
附件一：房屋平面图
附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明
分摊部分：车道、车库梯间、外墙、车库道等部份。
附件三：装饰、设备标准
外墙＼
内墙＼
顶棚
腻子批荡
地面
水泥砂浆抹平
门窗＼
厨房＼
卫生间＼
阳台＼
电梯＼
10、其他＼
附件四：住宅质量保证书
附件五：合同补充协议一
附件六：合同补充协议二