天色已晚,打车回家的人被保安挡在了小区门口,一场纠纷由此而起。很多小区不让出租车进入,成了众多人争议的焦点,那么——
出租车该不该进小区?
市民:反应不一
市民朱女士不能理解为什么不让出租车进小区。朱女士在事业单位上班,国庆前夕,单位发了中秋节和国庆节的福利,东西太多,她就乘坐出租车回家。到了小区门口,保安挡住了出租车。朱女士的家离小区门口比较远,她说:“当时,我说了不知多少好话,保安就是不让出租车入内。不得已,我只好打电话让家里人出来接。坐出租车不就是为了方便吗?你看,我这可一点都不方便。”
李女士的经历和朱女士差不多:“自从搬进这个小区后,我就因为出租车和保安吵了好几次了,过年的时候,我买的水果、米面油打车回家,保安拦在门口不让进,我和保安吵了一架才让我们进去;今年我5月份我买了两袋面,准备让出租车司机帮我送回家,保安还是不让进,我只得在门口把面卸下,然后一袋一袋的搬进去。我想,既然小区禁止让出租车入内,为什么不设置一些相关的服务措施,如手推车什么的,有这些我也用不着让出租车进去。”
的确,小区不让出租车入内,给居民生活带来了不便。
小区管家:一切为了安全
省城某小区物业管理负责人在接受记者采访时说,作为住宅区域,小区里设置的是人行道,但是,如果让出租车自由出入的话,很容易引发危险,一旦出现事故,谁来负责?尤其是下班高峰期,放学的孩子比较多,他们在小区里追逐打闹,车辆自由出入更容易引发危险。这名负责人认为,作为小区管家,物业首先负责的应该是住户的安全。
曾在某物业做过保安的李明说:“如果放任出租车进入小区,将会带来很多安全隐患。这一规定也是根据小区内的业主意见而制定的。我们在这个行业工作,对此还是比较了解的,以前很多小区里出租车可以自由出入,但是,经常有盗窃事件发生,据了解,很多不法分子都是乘坐出租车进入小区的,出租车司机对小区内的情况也不熟悉,还以为人家是搬家呢。”
一名在职的保安说:“很多小区在门口虽然写明禁止出租车入内,但很多时候只要在门口登记一下,还是会让进去的。毕竟很多时候业主都是带着大包小包,不让进去也不太可能。只要乘客说一下就可以了,人嘛,谁还没个急事?我们制定这项规定的主要目的是为了避免陌生人进入小区。”
西宁市城东区某小区的李虎很赞同小区内禁止出租车入内,他说:“现在的小区都很大,居住的老人和孩子也多,尤其是晚饭后,大家都出来在小区内散步,出租车进来之后,有很大的安全隐患。其实,小区门口离自己家也不是太远,走几步路也没什么,为什么非要求出租车进入小区内呢?”
出租车司机:要互相理解
开了三年出租车的李师傅说:“不让出租车进小区,有一定的道理。很多不法分子利用出租车进入小区后,干一些盗窃抢劫的事情,让物业和小区的业主都很担心。出租车司机拉客人,也并不知道这名乘客是否是小区的住户,来这小区究竟是做什么的。由于安全上出问题,很多小区才禁止出租车入内,这也是小区物业为业主的安全考虑,并不是针对我们出租车。有的时候,有些乘客会不方便一些,不过,大家相互理解一下,也没什么大不了的。”
许师傅对这一规定则不以为然,他说:“其实,很多时候我们的乘客要进小区,都是因为带了大件的东西不方便,很多小区不让出租车进,其实最不方便的还是乘客。其实,都是为了乘客好,至于我们,进不进小区都无所谓。”他说,“小区物业也应该视情况而定,如果乘客带了很多东西,你就应该让出租车入内。物业如果从安全角度想,应该在小区内专门开辟出一点地方,好让进去的出租车在专门的地方停放,这样一来既方便了小区内的业主,又方便管理,也没什么安全隐患了。小区一味拒绝出租车入内,也不是好的解决办法。”
律师:拒绝乘车进入侵犯业主权益
记者就此采访了某律师事务所李律师。他说,小区是否应该让出租车进入的争议已经持续好多年了,此时提出来更有意义,因为《物权法》已经颁布而且实施。根据《物权法》规定,小区物业公司不让出租车进小区是违法的,限制了业主接受社会服务(让出租车送到家门口)的自由。虽然出租车进小区有可能引发噪声和安全问题,但那应该由物业公司用更全面、更细致地管理和服务来避免。李律师认为,小区公共部分属于全体业主所有,业主有权决定是否允许出租车进入。物业公司只是业主请来的管家,无权擅自代业主作决定。
编辑：www.pmceo.Com篇2：政府能接管商住小区吗？
近日,宝安西乡某花园业委会因物业管理纠纷,将小区开发商和当地政府告上法庭。在法官的调解下,纠纷有望得到圆满解决。
近日,宝安西乡双龙花园业主委员会将小区开发商和西乡镇政府告上法庭,因为开发商和镇政府几年前签订协议书,将小区的物业管理自2000年1月1日起全部移交给镇政府,没有征得广大业主的事前同意与事后追认。业主委员会请求判令协议书无效,并移交归还相应的业主共有财产。法官提出调解方案,由业主委员会按照物业管理条例,选聘新的物业管理公司,再由法院要求物业管理权移交。
开庭:业主告开发商和当地政府
14日上午9时半,一宗物业管理纠纷案在宝安区人民法院开庭审理,原告是宝安区西乡双龙花园业主委员会,被告则是深圳市深信西部房地产有限公司(以下简称西部公司)、西乡镇人民政府。
首先要说明的是,宝安55区包括华龙花园、龙腾花园、双龙花园、新安市场等共36栋商住楼,现有住户1950多户,西部公司为开发商。20**年11月5日,55区住户统一成立了双龙花园业主委员会。
55区自1993年起陆续入伙,一直由开发商提供前期物业管理服务。1999年12月10日,西部公司与西乡镇政府签订《55区物业移交管理有关事宜的协议书》,从2000年1月1日起,将物业管理移交给西乡镇政府。在此前后,未征求过55区业主的同意,而多数业主希望能够自行选择物业管理公司。现在,业主依据去年9月1日国务院颁布的《物业管理条例》走上了法律诉讼的道路。
原告的诉讼请求是:依法判令西部公司与西乡镇政府当年签订的协议书无效,并且移交归还相应的业主共有财产产权和管理权。
焦点一:业主委员会的合法性
原告方没有聘请律师,由3名头发花白的业主委员会成员作代表。
本案的一个焦点是:业主委员会作为原告是否合适?业主委员会对小区的公共设施等,是否享有产权和管理权?
对此,原被告双方观点针锋相对。被告质疑双龙花园业主委员会的合法性。原告认为,双龙花园业主委员会的成立经过宝安区住宅局的批准,系依法成立。
至于业主委员会对小区内公共设施部分是否拥有产权和管理权,原告方在表述上不够清晰。对此,法官当庭明确指出:“根据《物业管理条例》,小区的共有财产,是属于全体业主的,只有具备相应的物业管理企业资质的物业管理公司才能进行管理。”
焦点二:移交协议书是否有效
移交协议书是否有效 ?对此,被告西乡镇政府的代理律师认为,协议书有效,因为双方都是有行为能力的机构。
而原告方则认为,开发商作为没有处分权的人,处分了他人的财产,事先没有征求全体业主的同意,事后也没得到全体业主的追认,违反了《合同法》第51条,所以这是一份无效合同。
调解:为了彻底解决问题
辩论结束后,法官首先提出一个调解方案:给原告两个月的时间,在社会上公开招投标,选聘新的物业管理公司,然后法院要求物业管理权移交,由现在的物业管理公司移交给业主委员会公开选聘的物业管理公司。
但是,原告却称:“我们没有产权,没办法招聘物业公司。”
法官立刻指出:“你们有一个认识误区,小区内共有财产部分的产权与管理权,业主委员会肯定是没有的,业主委员会仅有监督权与选择权。并且业主委员会选择的物业公司,还必须经过1/2业主的同意,才能转移物业管理。”
原告连接追问:“那么共有部分的产权到底属于谁?产权界定不清晰,没有人敢来投标。我们找过住宅局,也找过物业管理公司,一听是这种情况,都说不行。”
篇3：小区内丢失车子,该由谁来承担赔偿责任?
小区里丢失车子,该由谁来承担赔偿责任?不少人肯定会认为,只要是向物业管理公司交纳了服务管理费用,这个赔偿就理应由物业管理公司来承担,其实并不尽然,车主是否与物业管理公司签署看管合同,车辆是否在指定看管区域内停放,都将决定着由谁来为丢失的车子埋单。
【案情简介】
20**年,郑州市某法院审结了一起特殊的赔偿纠纷案,某小区居民王女士由于自己的摩托车在小区内被盗,将小区物业管理公司告上法庭,结果因证据不足被法院判决驳回其诉讼请求。
案件发生后,王女士坚持认为,自购得该小区商品房之日起,她就按月向小区物业管理公司交纳各项服务管理费用。自己的摩托车丢失,是由于小区物业管理公司没有履行职责,疏于管理造成的。为此,她将该公司告上了法庭,请求法院判令其赔偿摩托车损失5000元。
被告物业管理公司则认为,根据郑州市物价局对居民小区物业管理服务项目及收费标准的规定,原告所诉不在管理服务项目之内,本公司也没有收取看管车辆的费用,双方不存在看管关系,原告摩托车丢失与被告无任何责任,应当驳回原告的无理之诉。
【法院判决】
法院经审理认为,被告物业管理公司尽管向原告王女士收取了综合服务费,但就原告的摩托车看管,双方没有进行口头或书面约定,双方之间未形成代管和看管合同,况且被告未向原告收取特殊的代管看管费用,原告摩托车丢失应由公安机关侦破,故原告的诉讼请求证据不足且于法无据,法院不予支持。
【律师分析】
一般情况下,就车辆而言,业主和物业管理公司之间构成的是在双方物业服务合同关系基础之上建立的停车服务关系,并非保管合同关系,个别业主和物业管理公司之间有特殊约定的除外。就本案而言,王女士和物业管理公司之间并没有就车辆建立保管合同关系,因此,就无权要求物业管理公司承担赔偿责任。
需要指出的是,业主和物业管理公司之间的物业管理服务合同关系中,物业管理公司负有对小区公共秩序和小区业主财产的安全防范义务,双方建立的停车服务合同关系,更使得物业管理公司对业主的车辆负有一定程度的安全保障义务。当然,这里的安全保障义务并不等同于保管义务。但如果物业管理公司的员工没有认真履行义务,例如未按管理规定对小区的进出车辆进行登记,成为造成业主车辆在小区内失窃的原因之一,那么,在考虑物业管理公司的过错程度以及业主交纳物业管理费和停车服务费的金额等因素基础之上,物业管理公司应对业主失窃车辆造成的损失承担一定的赔偿责任。
篇4：小区封门设酒吧事件案例
【专案简介】
一天,某商品房住宅的物业公司张贴公告称,“为了安全起见,将要关闭一扇小区大门,请广大业主从另一扇门中出入。同时将在被关闭的那扇大门附近的空地上开设酒吧,对外营业。”实际上,物业公司是将该酒吧承包给小区内的一个业主经营。对此,小区内的广大业主非常不满,认为出入小区不方便,占用空地也影响小区环境,纷纷要求重新打开那扇被关闭的大门,停止在小区内经营酒吧。物业公司对业主解释:关闭一扇大门,是为了减少闲杂人员进入小区,保证小区的安全,物业公司有权这么做。酒吧是设置在空地上,不影响业主居民的日常生活。承包经营酒吧的业主则认为自己作为业主有权使用小区公共用地。
【分析解答】
本案的物业公司和承包经营酒吧的业主对封门设酒吧事件的解释理由不能成立。
按《上海市居住物业管理条例》第十八条的规定,物业管理公司是受小区业主委员会的委托进行管理活动,所以它的权限不能超出被授权的范围。此纠纷中的物业管理公司在未经小区业主大会和业主委员会的授权,作出关闭大门和开设酒吧的行为是不适当的,应该加以纠正。
承包酒吧的业主所提出的理由也站不脚。每个业主对于小区内的公共设施都有合理的使用权,但不能对某一公共用地有专门的使用权,否则就是侵犯了其他业主的使用权。
如果物业公司和承包酒吧的业主不停止他们的错误行为,则业主委员会有权提起民事诉讼,要求物业公司打开那扇门,同时要求撤除设置的酒吧。如果业主委员会认为该物业公司不胜任工作,可提出解除物业管理委托服务合同。此外,当业主委员会没有履行职责时,任何业主都有权起诉,以维护业主的合法权益。
篇5：小区业委会诉中国联通电滋辐射案
虹古小区业主管理委员会诉中国联通上海分公司在其物业上设置的通讯站电磁辐射损害居民健康案
原告: 虹古小区业主管理委员会
被告: 上海温哥华物业管理有限公司 中国联合通信有限公司上海分公司
案情简介
原告:虹古小区业主管理委员会。
被告:上海温哥华物业管理有限公司。
被告:中国联合通信有限公司上海分公司。
上海市仙霞路30号、32号、34号三幢大楼系上海市长宁区住宅建设办公室(现更名为上海长宁房地产〈集团〉公司)建造的商品房,于1992年底竣工。1993年大部分房屋出售为私人产权房。前述房屋在交付使用时,上海长宁房地产〈集团〉公司委托被告上海温哥华物业管理有限公司进行管理。1994年12月,被告中国联合通信有限公司上海分公司(以下简称为“联通上海分公司”)根据无线电固定台(站)通信网络布局,在上海市虹古路地区设置数字移动通信网基站,与上海永乐物业公司(上海永乐物业公司与上海温哥华物业管理有限公司均系上海长宁房地产〈集团〉公司下属的具有独立法人地位的公司,法定代表人均为周焕兴)签订合作协议书。协议明确规定:联通上海分公司无偿在上海市仙霞路30号大楼房顶上安装数字移动通信网基站。1996年7月,上海市长宁区房产管理局批准仙霞路30号、32号、34号房屋的业主依法成立虹古小区业主管理委员会。原告成立后,就联通上海分公司安装数字移动通信网基站后造成30号楼24层以上居住人员头晕、眼花、乏力等情况,以其合法权益受到侵害为理由与两被告交涉未果,遂解聘了上海温哥华物业管理有限公司,另聘请了上海武兴物业发展公司进行物业管理。
虹古小区业主管理委员会向上海市长宁区人民法院起诉称:其系上海市仙霞路30号楼的业主代表人,两被告未经其同意擅自在该大楼房顶上安装数字移动通信网基站,使该楼高层居民出现眼花、头晕、乏力、脾气暴燥、心慌等症状,强辐射电磁波对人体健康造成危害,构成侵权。要求拆除该基站,排除对该楼居民合法权益的妨碍。
审理中,被告联通上海分公司对原告所述安装数字移动通信网基站造成有关居民出现头晕、眼花、乏力等症状,委托上海市环境监理所对仙霞路30号大楼房顶上所安装的数字移动通信网基站进行辐射监测。结论为所测量的电场强度均低于国标《电磁辐射防护规定》(GB8702—88)公众辐射安全值。长宁区人民法院还查明:联通上海分公司在上海市地区设台建网,业经上海市无线电管理委员会批准。鉴于基站电场强度低于国标标准,原告考虑如拆除数字移动通信网基站,势必影响上海市地区无线电通信,有损于上海市这座国际性大都市的形象,故要求被告联通上海分公司支付建站使用费。由于双方对房屋使用费计算标准不一,致调解未成。
审判简介
长宁区人民法院认为:上海永乐物业公司既不是受托的管理者,又不是仙霞路30号业主的代表,不具备与被告签订在前述大楼房顶上设置基站协议的主体资格,损害了业主的合法利益,该协议应为无效。鉴于该基站已经设置,未见影响人体健康,拆除该基站,势必影响通信网络的布局,影响上海市部分地区的移动电话通信。原告从实际出发,要求被告联通上海分公司支付建站使用费,可予准许。根据该大楼房屋的折旧率和管理该大楼的实际所需,由被告联通上海分公司合理分担费用。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、第七条之规定,于1997年9月5日判决如下:
中国联合通信有限公司上海分公司自1998年1月起支付给虹古小区业主管理委员会仙霞路30号大楼房屋使用费每年人民币66000元,并补付1995年1月到1997年12月的房屋使用费人民币18万元。
评析简介
审理此案,涉及三个问题:
1.业主委员会的法律地位。根据上海市人大常委会通过的《上海市居民业主管理条例》第六条规定,业主委员会是在业主管理区域代表业主对物业实施自治管理的组织。国家建设部也有相应的规定。
业主委员会业主大会或业主代表大会选举产生常设代表,行使业主大会的权力,维护整个住宅小区的物业管理活动正常进行。业主委员会有权