如何做好物业企业物料消耗的管控
物业管理，通常的理解是对物业包括已建房屋和建筑物、共用部位、共用设施设备进行管理。但是，这种理解并没有包括物业管理的全部内容。物业管理作为社会一项专业化管理服务行业，除了对物业实体和区域的管理、做好以业主和使用人为主体的公共服务、专项服务和特约服务之外，还包括对物料消耗控制的管理。
物料消耗是物业管理的重要领域，是指物业管理服务过程中对物料、用品、机具、工具、器材等的耗用。物业管理企业的成本费用除了人员费用之外，物料消耗占了很大比重。有效使用物业管理经费资源是物业管理企业的职责，管理要领在于按照专业化要求进行物料消耗控制。具体采取以下措施进行处理。
一、建立严格的物料消耗控制制度。
一是制定物料消耗控制岗位责任。规定四重负责制，即职能部门主管负责本部门物料消耗预算和执行、物料消耗管理员负责出入库登记、行政助理负责审核、质量检查监督员负责检查监督;
二是实行物料采购申报制。职能部门每月物料消耗需由部门主管填写月度《物料采购申请表》(特种情况可填单次申请表)，行政助理和物料消耗管理员就需要和数量进行盘仓和审核，经审批后方可采购;
三是进行物料出入库登记。所有物料经购买后需经物料消耗管理员进行入库和出库登记，职能部门负责领用、发放和管理。发放物料时，领用人须填写《物料领用登记表》。物料消耗管理员每季度盘点一次，物帐两清;
四是维修申报制。各类机具由各部门负责保管、使用和日常维护，出现故障需要维修、换件，须由部门主管填写《维修申报单》，经批准后执行;
五是机具报废制。职能部门专人维护本部门机具，小故障自行排除或由机电部维修，大故障外送或特约维修，达到报废年限和程度时，填写《报废申请表》，经批准作报废处理。
二、建立物料消耗年度计划控制机制。与工作计划相应，一线职能部门(如安防、机电、保洁、绿化养护等部门)每年制定年度物料消耗计划，对物料、用品、机具、器材等耗费作出年度预算，经审核、批准后执行。部门年度物料消耗计划的执行由部门主管负责，月度申购参照年度物料消耗计划进行，并与部门主管的绩效考评挂钩。质量检查监督员对物料消耗情况检查、监督，并在周检表中反映检查、处理结果。年度终了，对职能部门的物料消耗成绩进行奖惩。
三、对养护管理项目严格把关。一般情况下，《物业管理服务合同》和《业主公约》都会载明物业管理企业可把本物业管理区域部分管理项目委托给有关专业技术单位管理，但不能把物业管理区域整体委托给其他单位管理。国家专业技术监督局也明文规定，对电梯、消防、制冷、监控等特种技术设备须由相关专业技术资质单位予以维护和维修。
在对这些养护管理项目具体处理中，一是严格按相关规定，对电梯、消防、制冷、监控系统等设备委托具备相应专业技术资质的单位进行维护、保养和维修;
二是在委托选择、洽谈、签约过程中，按招投标规定从资质、实力、价格、服务等方面严格筛选、把关，选择最有实力、胜任养护的单位。同时，设立必要的《委托执行工作单》，由委托单位派来专业技术人员和本单位员工双方确认填写，确保委托合同顺利执行;三是对于非国家法规指定由特种专业单位养护的项目尽量由本企业执行。
以笔者单位在管的广东佛山华夏陶瓷博览城为例，20**年9月之前，由于开发建设单位决定，本物业区域达10万平方米的绿化园带被承包给一家绿化公司管理，年度支出绿化养护费达33万元。但由于该公司人力物力投放不足、养护技术不高，管理效果不佳。20**年9月底合同到期后，本企业决定不再续约，果断组建绿化养护部，组建专业技术人员和12人的管理团队，年度人员费用和物料消耗费用不足20万元。由于人力物力保障、技术到位，绿化养护效果远远超越之前的承包方，物料消耗计划执行顺利，员工还可获得节约奖励。
重视和解决物料消耗控制问题，可使物业管理企业的经营管理秩序良好，确保以收定支、收盈于支经营效果，从而争取业主和使用人的高满意率。
篇2：xx物业公司物业费调价危机管控方案
xx物业公司物业费调价危机管控方案
一、 危机管控小组
总协调人：XX
(区域所有危机事件预控及处理的总负责人)
项目负责人：X
(危机事件预控及处理的负责人，负责信息的沟通及反馈，以及过程中的管控。)
资源支持及联络人：XX
(政府资源，特别是派出所、交警等的联络人，负责根据总协调人的安排，调用区域内所有的资源来协助项目负责人对危机事件的管控。)
成员：客户中心/各部门班长及以上负责人
二、 危机管控信息沟通机制
1、事件发生后1分钟内通报，按照危机事件信息传递模式图在5分钟内完成一个闭环。
2、事件发生后每10分钟通报一次进展，并得到信息反馈。
3、由总协调人负责将事件向公司进行通报，同时作为归口负责将公司及区域的信息向下反馈。
4、每天17：00点召开危机管控小组信息沟通会议并形成记录。(会议内容包括但不限于通报进展，讨论解决方案，分工准备等工作。)
客户经理、安全主管及班长
三、调价前准备
版块主要内容责任人备注
政府部门将《物管费调整方案》上报房管局、物业协会、街道、居委会、派出所等职能部门，听取意见并就应急预案寻求资源曾新影提前备案出现危机情况给予支持
媒体方案确定后需提前与地产公司(王兴伟)、物业公司(杨杰)进行会议讨论，确定应对媒体或其它职能部门的口径与方向，由地产公司提前主动告知相关媒体。邱蓓娟物业公司新闻发言人：X
地区公司：X
集团公司向集团公司、地区公司进行信息通报。 X
铁杆客户、大客户、酒店沟通项目与铁杆客户、大客户、酒店沟通进行深入沟通，与其保持一致，并及时了解客户动向。X
品质保障 非常时期服务品质不能降低，业主有什么问题要及时处理。特别是安全，不能出现因物业的原因造成被盗事件。 各中心经理 XXX
接待室的准备 设置一个不干扰办公区域的接待室作为沟通场所，提供茶水、空调、环境舒适，房间内装置摄像机，并且能够录音。XX
律师资源与律师进行充分的沟通。XX
全员统一说辞全员参与，关注问题客户，做好前期沟通和预控工作。XX
三、可能面临的风险及应对思路
在调价启动期间，最有可能引发的问题及应对方向：
在调价启动期间，最有可能引发的问题及应对方向：
(一) 涨价幅度过大，酒店、整层等大客户联合集体拒交物管费。
应对此危机的思路：
1、成立“大客户攻克小组”行动起来，一对一进行深度沟通，表明物业愿意持续为业主服务的态度。
2、项目经理、区域总经理邀大客户公司负责人深入沟通。确有必要，召开物业与大客户的交流会。
3、如果双方分歧仍大，我们做好准备，绕过客户和业主沟通，并做好费用调整替代方案。
(二)部分业主纠集认为物业合同到期，物业无资格涨物管费。是否调价应由业委会来定。
根据《重庆市物业管理条例》第五十四条“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”。(PS：20**年10月1日起施行)
如果业主以“法不溯及以往”为由，不接受这个解释。则以《民法通则》、《合同法》中的司法解释进行回答，物业是有资格的。(律师意见)
(三)群体拒交物管费
应对此危机的思路：
1、将客户全面清理，分类安排专人逐一与这部分业主进行沟通：表明物业为了更好服务于业主，物业盘点了近几年的经营情况、结合各方能耗、物耗、用工成本的急剧上涨，故物业打算上调收费管。对于未交的业主，物业一定会持续催收，直至收回，不排除运用法律的武器。
2、持续沟通，影响为主。物业调价是为了更好地服务于业主。
(四)业主情绪激动，在靠马路方面的A、B栋从楼顶拉横幅下来、写大字报、堵车库出入口。
应对思路：
1、安全护卫中心负责对此异常现象的监控，发现后第一时间通报客服经理，找出挂条幅的“牵头业主”，邀请深入沟通。
2、将情况通报给A、B栋的业主代表，请其放弃对紫都星座声誉有负面影响的行为，表达物业愿意继续为广大业主服务的态度，调价幅度确因市场经济所致。
3、通报区域总经理，是否强行拆除。
4、持续与“牵头业主”保持沟通。
四、应对风险员工培训说辞：
(一)、业主不接受涨价幅度。
步骤主要内容责任人备注危机处理
1、出现该行为，客服经理到现场拍照，同时立即通报项目，项目及时通报给区域。XX全程拍照
2、“大客户攻关小组”成员行动起来，与大客户负责人沟通。让其自行拆除告示、终止相关行为。大客户公关小组
3、以区域名义约见大客户负责人交流，表达物业愿意为业主服好务的意愿，同时调价势在必行。XX
4、园区内进行告示，统一说辞进行正面引导。客服经理先通过项目审核涨价幅度过大，酒店、整层客户等大客户联合纠集集体拒交物管费。
(二)、媒体报道
危机行为：业主通过联系媒体对此事进行采访、报道，对大众进行负面引导。
步骤主要内容责任人备注
危机
处理业主找媒体采访：
物管费增长期间，各部门密切关注媒体动向(由徐冬梅负责每天对报刊、新闻、网络进行关注)。如发现小区内有媒体采访，在立即通报项目的同时：
1、统一口径谢绝采访(“不好意思，老师，针对媒体采访我们公司有专门的新闻发言人，您可以留下联系方式，我向公司通报后请其尽快与您联系/或稍等一下，我马上与公司联系后回复您，好吗?)”随后留下对方的联系方式，并立刻向项目汇报。全员除公司指定新闻发言人外，其余工作人员不得接受任何形式的采访及回答媒体问题。
2、如媒体人员在小区内闲逛或随机访问业主，则请其到管理处或通报管理处，由客服经理、保安班长赶至现场处理。客服经理、保安班长原则：避免引起业主群诉事件，但需有礼有节地接待媒体人员。
3、与找媒体报道的业主进行沟通，避免影响进一步扩大，并通报给区域总经理和项目经理。XX/客服经理
4、对接媒体，确保媒体报道的正面性。
篇3：TD一中校园安全风险管控工作实施方案
TD一中校园安全风险管控工作实施方案
为贯彻落实《马鞍山市教育系统构建“六项机制”强化校园安全风险管控工作实施方案》文件要求，牢固树立安全发展理念，坚持风险预控、关口前移、重心下沉，坚持分级管控、分类实施和属地管理相结合的原则。
落实开展校园安全风险查找、研判、预警、防范、处置、 责任“六项机制”建设，有效提高风险预防处置工作科学化、信息化、标准化水平。
落实风险管控责任，采取有效措施控制重大安全风险，对学校风险点实施标准化管控，提升学校安全风险管控水平，在全面编制完成各级各类学校风险点清单的基础上，科学核定风险级别，制定有效防范措施，把隐患消灭在事故前面，有效防范校园安全事故，保持校园安全稳定。确保校园安全稳定，特制定本实施细则。
一、工作目标
通过建立起完善、有效运行的风险分级管控体系，全面推进落实学校主体责任，有效促进校园安全科学管控，在全校范围内构建形成全覆盖、全方位安全风险防控，实现标准化、信息化的校园安全风险辨识管控体系，提高学校本质安全管理水平。
二、工作原则
(一)学校安全风险辨识分级管控坚持“安全第一、预防为主、综合治理”的方针，实行“谁主管、谁负责”和“管业务必须管安全”的原则。
(二)安全风险辨识分级管控是指按照安全风险点的不同风险级别、所需管控资源、管控能力、管控措施复杂及难易程度等因素，确定不同管控层级的风险管控方式。
三、职责分工
学校作为安全风险管控的主体，其主要负责人对本校安全风险辨识、安全风险防范和管控体系建设工作全面负责。学校主要承担以下职责：
1.建立健全安全风险责任制，明确各岗位风险管控的责任人、明确责任范围等内容;
2.按照“全覆盖”的要求，委托具有相关资质或教育主管部门审核认可的中介技术服务机构开展对校园及周边进行风险辨识工作,对辨识出的风险进行评估分级,形成学校安全风险评估报告，并及时报教育主管部门审核;
3.编制本校安全风险点名册，并根据风险等级、管理和环境评估状况，提出管控措施;
4.学校应当在存在风险的位置、区域，设置明显的告知标志，将风险基本情况、危害特性以及可能引发的事故后果和应急措施等信息，告知本校师生和可能受影响的单位、区域及人员;
5.学校应当制定风险巡查制度，明确各风险点风险巡查责任人，对存在风险的环节、物等安全状况进行巡查，建立巡查档案;
6.学校应组织制定并对教职工进行岗位风险培训，使其了解风险的危险特性，熟悉风险管理规章制度和相关安全操作规程，掌握安全操作技能和应急措施;
7.对学校存在的风险实施动态化管控。因设施设备改造、技术升级等原因，致使安全条件有较大改善的，应根据情况重新评估并确定风险级别。
四、学校安全风险级别划分标准
学校安全风险指的是学校可能发生危险事件，造成或可能造成人员伤亡、财产损失及影响学校安全与稳定的组合。
根据风险的可控程度、可能性、影响范围和可能造成损害的程度等因素，对学校安全风险进行分级，I 级、II级、 III级、 IV级、 V级。
I级：极有可能发生 全国范围内发生频率极高
Ⅱ级：很可能发生 全国范围内发生频率较高
Ⅲ级：可能发生 全国范围内发生过，类似区域/行业也偶有发生;评估范围未发生过，但类似区域/行业发生频率较高
Ⅳ级：较不可能发生 全国范围内未发生过，类似区域/行业偶有发生
Ⅴ级：基本不可能发生 全国范围内未发生过，类似区域/行业也极少发生
作为安全风险管控至关重要的是要认清风险，找准危险点。学校安全风险辨识管控就是针对学校制度管理、人员素质、设施设备、环境和教育教学活动等项目进行辨识与评估，认清风险，找准危险点，采取预防措施或控制措施将风险降低到可接受的限度。
五、学校安全风险分级管控体系建设实施步骤
针对学校事故发生规律和季节性特点，采取调研商谈、第三方参与、专家论证等形式，找准安全风险点，实施超前预判。学校每月进行一次安全风险预判，并建立重大安全风险工作台账。学校安全风险分级管控体系建设，分四个阶段进行。
(一)准备阶段
成立工作小组，收集和研读相关资料，熟悉分级方法和工作步骤，开展初步现场调查，了解本校及周边概况，编制风险分级评估方案。
(二)实施阶段
依据风险分级评估方案，组织安全、管理、技术、设备等技术人员和专家(也可委托有资质的中介服务技术机构)，围绕人的不安全行为、物的不安全状态、环境的不良因素和管理缺陷等要素，突出本校设备设施、施工场所、操作行为、环境条件、安全管理等重点部位和环节，全方位开展排查，了解学校各岗位、部位、环节存在的风险因素和学校安全管理现状、校园及周边治安管理状况，汇总、分析准备和实施阶段所得的资料、数据，通过分析研究制定本校安全风险分级管控标准。
(三)编制分级报告阶段
在前期量化分析的基础上，对排查和预判出来的风险点进行分级，确定风险类别，并按照危险程度及可能造成后果的严重性，将风险分为影响特别重大(5) 、影响重大(4)、影响较大(3)、影响一般(2)、影响很小(1)，编制本校风险五级分级报告，根据风险等级、管理和环境评估状况，提出有针对性的管控措施建议。
(四)管控与警示
学校针对风险分级管控措施，建立管控手册，确定各级风险管控责任部门和责任人，告知风险管控职责，并在重点区域设置风险警示牌。
六、学校安全风险分级管控措施
按照工作原则，对分析预判存在的安全风险实施定人定责管控，定期组织评估，确保风险在控可控，及时消除风险隐患。
1.明确管控措施。针对风险类别和等级，将风险点逐一明确学校的管控层级(处室组、年级、班级、岗位)，落实具体的责任单位、责任人和管控措施(包括制度管理措施、物理工程措施、视频监控措施、自动化控制措施、应急管理措施等)，形成“一校一册”学校安全风险评估报告。
2.风险公告警示。公布本学校的主要风险点、风险类别、风险等级、管控措施和应急措施，让每位教职员工了解风险点的基本情况及防范、应急对策。对存在安全风险的岗位设置告知卡，标明本岗位主要危险危险因素、后果、事故预防及应急措施、报告电话等内容。对可能导致事故的工作场所、工作岗位，应当设置报警装置，配置现场应急设备设施和撤离通道等。同时，将风险点的有关信息及应急处置措施告知相关单位。
3.排查消除隐患。学校针对各个风险点制订风险隐患排查治理制度、标准和清单，明确学校内部各部门、各岗位、各设备设施排查范围和要求，建立全员参与、全岗位覆盖、全过程衔接的风险排查治理机制，形成闭环管理，实现学校风险隐患自查自纠自报常态化。
4.加强应急管理。学校根据风险预判评估情况，科学编制应急预案，并与当地政府及相关部门的有关应急预案相衔接。学校要建立专(兼)职应急救援队伍或与邻近专职救援队签订救援协议。在安全风险、隐患排除前或者排除过程中无法保证安全的，要从危险区域内撤出师生，疏散可能危及的其他人员。重点岗位要制定应急处置卡，每季度至少组织1次应急演练。经常性开展从业人员岗位应急知识教育和自救互救、避险逃生技能培训。
TD一中