物业经理人

如何做好物业财务与会计管理

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  如何做好物业财务与会计管理

  会计(Account):基于历史簿记与核算活动,为企业决策者提供信息,静态,“管帐”的活动。

  财务(Finance):基于未来确定价值和进行决策分析,动态,“管钱”的活动。

  财务专业课程包括基础会计、核算会计、财务管理、成本管理、税务会计、审计学等内容,而其中,简单归纳财务最主要的两项工作责职在于核算会计与财务管理,二者的差别在于:核算会计是一个鉴别、度量、分析及报告,提供经济信息以利使用者做出有效的判断和决策的过程;而财务管理主要是研究企业在不确定条件下,对资金进行跨时空的最优配置,是对企业的资源进行规划、运筹和控制的一项管理活动。

  现在各企业财务负责人都有“参与企业经营管理,提供决策支持”的工作愿景,这属于“财务管理”的工作职责范畴,但事实上,大部分时候财务负责人还只是根据企业管理层的意图简单执行,真正参与经营决策还不是那么容易。

  从“会计”到“财务”,为何步履艰难:

  关于财务负责人为何难以从“会计”走向“财务”,主要有以下几种声音:

  财务人员一个萝卜一个坑,甚至几个坑,繁琐的日常基础工作让人无暇顾及公司经营方面的事情,往往只要企业负责人签了字就认账,不会过多去想为什么,份内“会计”事都忙不完,再抽出时间主动参与经营管理,心有余而力不足。

  财务核算、运营、内控等职责交叉在一起,部分业务发展模式不尽统一、核算细节随之亦不尽清晰,核算是财务工作的原点,如果事后核算反映提供的数据不能和非财务数据结合在一起,也就很难谈事中控制与事前筹划了。

  管理工具以及管理软件缺乏,工作整天为e*cel所绑架、所疯狂,成为“表哥表姐”,巧米也难为无米之炊,拿什么数据来做经营管理?

  企业有时候过分强调规范,强调用财务制度约束其他人的行为,思路得不到拓展,走到哪里都是内部检查控制,外向性不足,很难看不到“条条大路通罗马”,影响了对经营事务的参与。

  受自身知识范围和工作方式的局限,往往对财务以外的业务领域涉及不多,很难去应对内外多方关系,业务涉及不到,又多年不用,“财务”工作的武功有些荒废了。

  从上述声音不难看出,在公司运作中,基于职业习惯的财务负责人多数都是将主要精力放在核算结果、报表统计上,也就是“会计”工作上,而未能真正的去关注过程(或者想去关注过程亦不得其法),关注“财务”工作,自然也就停留在执行结果的层面。

  从“会计”到“财务”,如何坚实起步:

  工欲善其事,必先利其器。转变观念,深入业务;自我培养,内外兼修,是财务负责人实现转型的关键。

  转变观念,把自己放进业务,摆脱职能部门台上管理的传统观念。有这样一种说法,你经常和什么样的人在一起,你就会变成什么人。工作现场有神灵,当你愿意通过多种途径主动接触经营人员,了解和参与经营过程,充分利用财务人员的优势,以准确、生动、专业而非生硬、机械的数字揭示结果,并大胆的根据判断对经营过程提出自己的见解时,没有哪个决策者会拒绝你这个参谋,财务负责人自然就不会只执行结果。财务在业务事前规划参与的越多,在经济行为调节上做的越多,离一个合格的决策者也就越近。

  单纯物业服务费形势下,业务相对简单,财务管理更多只是准确核算,做好事后报告统计分析即可,对专业知识的要求没那么高;但新形势下,成千上万的客户在财务上意味着什么?停车场的饱和收入如何计算?新业务盈亏平衡点在哪里?以及越来越多的可行性测算,现金流指标,不同方案评估对比等事项,都需要财务人员更加的专业,在解决实际问题的过程中快速成长。另外,财务负责人还要培养自己的风险控制能力、沟通表达能力、分析归纳能力,人际交往能力,提升综合素质。

  曾经有种“T型人才”的说法,是指按知识结构区分出来的一种新型人才类型,用字母“T”来表示他们的知识结构特点。“-”表示有广博的知识面,“|”表示知识的深度。这种人才结构不仅在横向上具备比较广泛的一般性知识修养,而且在纵向的专业知识上具有较深的理解能力和独到见解。财务人员从“会计”向“财务”的转型,就是将自身培养成T型人才的过程。

  尤其需要说明的是,财务人员从“会计”向“财务”转型,是指财务人员更应该在管理会计方向上着力强化,自我培养,在管理资源上多倾斜,在管理精力上多投入,身体力行,积极探索,并不是说核算和内控工作不重要,恰恰相反,没有基石,哪来万丈高楼,核算与内控就是这块基础,只是核算更需要专业分工,原点夯实;内控工作更应该注重实效,抓好系统建设以及关键控制点流程的标准化固化,营造良好的工作基础环境。

  作者:王绪斌,4年万科地产,7年万科物业经历,从会计核算做起,逐步转型财务管理。信奉“让财务更简单、更透明”的理念,爱生活、爱跑步,现任万科物业事业本部财务及运营管理部总监。

篇2:财务会计管理工作涵义

  财务会计管理工作涵义

  财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资金和运用资金的活动。在物业管理经营过程中,各类管理服务费、特约代办服务费、各种兼营性服务的收入和相应的开支等,就构成了物业管理公司的资金运行。

  物业财务管理就是物业管理公司资金运行的管理,在资金运行过程中,包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。要按照政府有关规定,规范物业管理企业的财务行为,加强财务管理和经济核算。物业财务管理的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益,扩大收入来源,使物业不断保值增值,许多物业管理公司实行“一业为主,多种经营”的方针,公司下属既有商业贸易部门,也有工程维修机构,还有出租物业及其他提供有偿服务服务机构。

  财务管理的主要内容有:对资金筹集运用的管理,固定资产和经租房产租金的管理,租金收支管理,商品房资金的管理,物业有偿服务管理费的管理,流动资金和专用资金的管理,资金分配的管理,财务收支汇总平衡等等。

  财务管理的任务是:

  (一)筹集、管理资金

  这就是要保证物业经营的需要,加快资金周转,不断提高资金运用的效能,尤其是提高自有资金的收益率。物业管理公司的主要经济来源是房租收入、物业有偿服务管理费收入,要大力组织租金收入,加强有偿服务管理费的收费工作,做到应收尽受,提高回收率。另外,在资金使用上,对各项支出要妥善安排,严格控制,注意节约,防止浪费。充分发挥资金的效果。

  (二)经济核算

  通过财务活动加强经济核算,改善经营管理,降低修缮、维修、养护成本,不断降低消耗,增加积累,提高投资效益和经济效益。

  (三)多元经营

  积极组织资金,开辟物业经营市场,“一业为主,多元经营”,不断寻求物业经营的新生长点,不断拓展物业经营的新领域,形成新优势。

  (四)财务监督

  实行财务监督,维护财经纪律。物业管理公司的经营、管理、服务,必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计划,对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督,使资金的筹集合理合法,资金运用的效果不断提高,确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益。同时,要在分配收益上严格遵守国家规定,及时上缴各种税金,弥补以前年度亏损,提取法定公积金、公益金,并向投资者分配利润。

篇3:物业财务会计管理制度

  物业财务会计管理制度

  财务管理制度是物业管理公司内部管理的重要制度,是保证有关财务管理工作规范化、标准化的一系列具体规定。可分为以下几类制度:

  (一)会计核算方法及凭证账册制度

  (1)管理部采用借贷复式计账法,会计科目和核算方法以企业单位预算会计为主,结合管理部的实际,设置银行现金日记账、总分类账、各项明细分类账;

  (2)原始凭证是计账的依据,财会人员必须认真审核各种原始凭证,要求一切原始凭证必须手续完备、合法,内容真实,数字正确,日期和印章齐全,大、小写相符等,不得有白条报账,不得有涂改。一切原始凭证经审核无误后,才能填制记账凭证,据以记账;

  (3)财会记账员应对一切原始凭证记账负责,账簿的记载不得挖补、涂改或用褪色药水消除字迹,记账应使用钢笔,不准用铅笔或圆珠笔,发生错误应根据性质,采用划线更正或红线更正。凭证、账册应根据专人列册登记,妥善保管,不得丢失。有关会计报表、账册、会计凭证保存年限按上级规定办理;

  (4)指定专人保管一切未使用的重要空白凭证,如支票、现金收据、发货票据等,动用时由领用人办理领用手续。对误写的收据或作废的支票,应注销作废章,妥善保存,不得销毁废弃。

  (二)货币资金管理制度

  (1)严格按照国家有关现金管理制度的规定,除抵补现金库存外,非经银行同意,不得将业务收入坐支留用,严格分清收支两条线;

  (2)做好库存现金的保管工作,有关证券和现金必须放在银箱内,确保安全。对指定使用备用金的人员必须进行定期检查、核对,做好备用金的管理,库存现金不得超过银行规定的限额。

  ①建立健全现金账目,做到日清月结,钱账相符,杜绝白条抵库或账外现金,禁止私立“小金库”;

  ②对超过现金收付限额以上的收付款项,必须通过银行结算。

  (三)费用现金报销制度

  为了加强现金报销管理,严格执行财政纪律,对各项现金报销拟定以下制度:

  (1)差旅费报销制度(具体内容略,下同);

  (2)加班费报销制度:

  (3)医药费报销制度;

  (4)客饭招待费报销制度。

  (四)往来账目清理制度

  做好结账收付款的工作是保证管理正常运转的重要环节。财务人员要及时结账收款,摧收应收账款。过月未收的账款,要上门催收。对月终尚未清理的债权债务,应查明原因,列出清册。财会人员不能解决的事项应及时上报领导。

  (五)会计报表制度

  会计报表是经营收支执行情况的重要组成部分,其书写报告是领导和上级主管部门了解管理部经济状况和领导工作的重要信息资料,也是编制下半年收支计划的重要依据。所以,要保证报表的数据准确,内容完整,报送及时,手续完备。对年度结算报表,应附有分析收支计划执行情况的说明。

  (六)固定资产管理制度

  1.固定资产的涵义

  固定资产是指使用期限较长,单位价值较高,在使用过程中保持原有实物形态的资产,是管理部门进行有偿服务所必须的物质条件。为保证固定资产的安全完整,提高使用效率,应管好用好这些资产,提高服务效益和经济效益。

  2.固定资产的范围和分类

  (1)凡单价在200元以上的一般设备,单价在500元以上的专用设备,其耐用时间在一年以上的,均列为固定资产;

  (2)不满上述金额的设备而耐用时间在一年以上的大批量同类财产,也列为固定资产;

  (3)固定资产分为房屋及建筑物,专用设备,家具设备,电器设备,一般设备等大类。

  3.固定资产的账务处理

  (1)固定资产实行分级管理,物资管理部门应建立分类明细账和固定资产登记卡,使用部门应掌握本部门的物品情况,建立物品使用登记卡;

  (2)购入、自制和馈赠的固定资产,一律开具验收单,并填写登记卡,标明编号;

  (3)固定资产领用时应填写领用单,并由使用人在登记卡上签名,表明其设备由其保管使用;调离岗位时应将物品缴回,并注销账卡;

  (4)固定资产的报废、报损,应由部门填写报废、报损单,经财产管理部门审核后,按批准权限逐级审批,方可核销;

  (5)固定资金调拨,应严格按规定办理。调拨时,先由部门填写调拨申请单,经双方部门领导和上级主管部门签章后有效,使用部门不得自行处理。

  4.固定资产的管理职能

  (1)固定资产管理员应负责管理部全部财产的管理,办理固定资产的购置、验收、领发、建卡、报废、报损的处理及账务核算工作,做到账、卡、物相符,每年末进行一次清点、核账,并及时调整账目;

  (2)为保证固定资产账、卡、物的准确性,管理部门和使用部门要相互配合,定期进行盘点,盈、亏要填表,通过财务部门调整账卡。

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