龙湖物业前期介入的主要工作内容和操作规范

(一) 设备房设计

　　1)中控室

　　1.中控室和消防控制室合二为一。

　　2.具备自然采光和通风。

　　3.位置宜设置在小区相对居中位置。

　　4.大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。

　　5.地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板(低于2.6米结构顶)小区出入口数量，配套设施(如会所、幼儿园、泳池等)建造标准，丰要景观设施(如水体)大小，小区安防设施及标准等。

　　2)配电室、发电机室、大型空调机房

　　1.配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响。

　　2.不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。

　　3.其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施。

　　4.商业配电室，冷冻站设置独市值班室。

　　5.通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。

　　6.配电房、水泵房、中控室进出通道装设防鼠板。

　　7.强、弱电水井采用通开钥匙。

　　8.除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。

　　9.底楼和正负零以下强、弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥，对所有缝隙再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象，对设备设施带来的损坏。

　　3)设备房墙地面

　　1.地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料。

　　2.设备房地面均采用普通防滑地砖。

　　3.有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子。

(二) 出入口数量确定

　　1.出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。

　　2.根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营。

　　3.车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开;如设置为多个年库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准。

　　4.商业、soho 楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。

　　5.形成收水口的组团大门等应设置截水沟。

(三) 生活、建筑垃圾收集点确定

　　1.与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米五右为宜。

　　2.臭气排放不影响住宅和商业。

　　3.露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度。

　　4.根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行。

　　5.设置照明、清洁水、排水沟，动力电源根据垃圾箱形式需要而定。

　　6.一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过1.5KM，建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。

(四) 围墙方式的确定

　　1. 围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。

　　2. 高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。

　　3. 铁艺闱端栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖。

　　4. 实体闱端面层不使用浅色材料。

　　5. 不采用强度较低的围网、栅栏等。

(五) 人车交通流线的确定

　　1. 宜采用人车分流。

　　2. 车行宜直接进入车库。

　　3. 楼栋与车库设置相连通道。

(六) 配套设施的确定，学校、幼儿园、会所、泳池等

　　1. 项目相对集中位置。

　　2. 独立管理，出入口单独向小区外。

　　3. 面向小区外、水电气单独计量。

　　4. 会所宜办理独立产权，商业性质。

(七) 物业用房（包括：临时、过渡、永久及售场用房）的确定

　　1. 管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置，客户中心设在平街层，面向小区外，有停车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件;配置专用的装修接待室。

　　2. 工程、绿化、保洁用房考虑服务半径，宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远。

　　3. 保安用房需有采光条件，根据小区面积，可集中或分开设置，数量以1-2个点为宜，对业主影响小，宜设置独立向外的出入通道。

　　4. 过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要。

　　5. 预留自然通风良好，且不影园区观感的库房被服晾晒空间。

(八) 保洁间、公共卫牛间、确定

　　1) 公用卫生间：

　　1. 高层公寓楼在-层设置。

　　2. 每组团设置。

　　3. 社区商业根据服务半径考虑。

　　4. 商业每层设置一组(考虑服务半径，以120米为宜，平街层不设置)

　　5. 出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置卫生间。

　　6. 集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间。

　　2) 保洁间：

　　1. 高层公寓楼每栋大堂或架空层设置。

　　2. 花园洋房每个组团设置。

　　3. 别墅每组团设置。

　　4. 商业每层设置(考虑服务半径，以120米为宜)。

　　5. 社区商业根据服务半径考虑。

　　6. 面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明。

篇2：物业管理前期介入内容

　　物业管理前期介入内容

　　一、物业管理前期介入的认识

　　对于一项物业来说，存在着开发--经营--管理三个阶段。从形式上看，物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且很多物业管理企业也是这么做的，然而，从物业管理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管理脱胎而出的，体制虽变，但管理手段却还有很多没有更新，物业管理一直滞后于规划设计和施工建设。开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素。

　　以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约，而没有从管理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。如现在常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水的管道未顾及，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷，既使业主时有抱怨，又使物业管理工作难以完善，并且以后往往也难以弥补。如果开发商在规划设计阶段就选择好物业管理企业，即利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出建议和意见，使规划设计更符合使用管理的要求，可为以后的管理工作打好基础。

　　物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营工作和提供服务，是使物业发挥最佳效应的一种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求，考虑到社会经济发展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益。物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业管理的前期介入。

　　这里所说的物业管理前期介入，是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管理，但是就其管理的内涵分析，它应属于企业管理的一个管理阶段。

　　物业管理前期介入是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法，因此，无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。前者是形成物业，后者是发挥物业的功能作用，虽有区别但又相互联系。对于开发商而言，进行投资决策，规划设计，选择适当的地段、房型及附属设施，并通过施工建造形成物业，其目的是为了增强对业主的吸引力度。尤其在市场经济大潮中，房地产开发商要保持其产品的竞争力，还必须有超前意识，即从高起点起步，充分考虑人们对房地产品和工作、居住环境需求的不断变化，不仅要重视物业本身的工程质量，更应该考虑物业的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、工作或居住的安全舒适与方便等;然而对于业主而言，却不止于此，业主还将对物业管理进行权衡。从某种意义上讲，物业的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。

　　一个物业开发项目需要几年时间，但其使用时间却是几十年，甚至上百年。随着人们观念的转变，业主既会从使用者的角度，也会从所有人的角度对物业管理进行选择、评价。在物业开发阶段适时地选择恰当的物业管理企业，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物业更符合使用和管理的要求，因此，这是开发商不容忽视的重要环节。对于物业管理企业而言，首先应参与市场竞争以获取物业的管理权。在同开发商签订了物业管理协议书后，即应着手配备与物业相匹配的管理人员，开展各项物业前期阶段的管理工作。由于将来的业主管理委员会拥有“决定继聘或选聘物业管理企业”的权利，因此，物业管理企业在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否满足业主的服务需求，能否在业主中树立良好的、有效的“管家”形象，对于物业管理企业来说是一个把握机会、占领市场的重大问题。毋庸置疑，物业管理前期介入将使硬件建设与软件建设相得益彰，对物业实行前期管理不仅是物业管理者的需要，同样也成了房地产开发商的需要，当然更是业主维护自身权利的需要。

　　二、物业管理前期介入的必要性

　　(一)促使物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决

　　物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困扰着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合布局等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中将之限制在最小范围之内，就必须开展物业管理的前期介入，使物业管理前期介入同规划设计、施工建设同步或交叉进行，这样既可以反映以后专业化管理得以顺利实施的各种需求，又可以从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷，对物业的规划、设计进行审视，对不适之处提出修改方案，优化、完善设计中的细节，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减少后遗症，保持房地产开发项目的市场竞争力。

　　(二)物业管理前期介入是对所管物业的全面了解

　　物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的了解。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线定向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指掌。因此，必须在物业的形成过程中就介入管理，才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此，物业管理企业方能更好地为业主服务。

　　(三)物业管理前期介入是为后期管理做好准备

　　物业管理也是一项综合管理工程，通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制定相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。物业管理前期介入就可以在此阶段把上述工作安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，物业管理企业便能有序地对物业实体进行管理。

　　三、物业管理前期介入的内容

　　在物业管理前期介入阶段，物业管理企业的管理内容大致可以归纳为以下几个方面:

　　(一)物业管理企业通过投标来接洽物业管理业务

　　无论物业管理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系统组建的，要获得物业管理业务首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。

　　1.进行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物业管理企业既要从自身的实际出发，考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符，该物业的接管能否发挥本企业的优势，做到扬长避短，又要考虑能否在该物业的管理权竞争中取胜，如果明知竞争对手实力比自己强大，就不必勉强竞争。可靠性是指该物业的建设是否有保证，开发商的资信条件是否较好并能协作配合，等等。这样做可避免管理权竞争得手后，由于开发商或建设方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物业管理难以完善，给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业管理企业根据自己的经营目标，测算物业的管理能否给企业带来正常利润，或近期虽无利润但企业能在该地区打开新局面，争取更多的业务。

　　2.具体测算物业管理费用，并草拟总体管理方案。

　　3.投标竞争、洽谈、签订物业管理合同(协议)。

　　4.选派管理人员运作物业前期管理。

　　(二)建立与业主或使用人的联络关系

　　物业管理的对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。因此，物业管理企业既应与第一业主(开发商)共同协商，又要与未来业主或使用人取得联系，听取意见。

　　1.听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。

　　2.了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。

　　3.参与售房部门同业主或使用人签约，并提供草拟的业主公约、装修施工管理办法、门禁出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。

　　(三)察看工程建设现场

　　物业管理前期介入的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议。

　　1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。

　　2.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。

　　3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。

　　4.参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改计划督促整改。

　　(四)设计管理模式，草拟及制定管理制度

　　物业管理企业在前期介入中要根据业主和使用人的希望与要求，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，其中还须与开发商一起草拟有关文件制度。

　　1.筹建业主管理委员会。

　　2.与开发商一起草拟物业辖区的规章制度、业主管理委员会章程、业主公约、装修施工管理办法等。

　　3.设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业辖区综合管理办法等。

　　4.制定上岗人员的培训计划，并实施计划。

　　(五)建立服务系统和服务网络

　　物业管理的专业化、社会化、企业化特征决定了其特定的环境条件，物业管理的成败在很大程度上取决于物业管理公司与这些环境条件即与社会有关部门相互关系的协调，这里既有行政管理关系，又有经济关系。

　　1.保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同。

　　2.同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络、沟通与协调。

　　3.建立代办服务项目网络。

　　(六)办理移交接管事宜

　　物业管理企业在物业交付使用之前，还要为物业的交接做好准备。

　　1.拟订移交接管办法。

　　2.筹备成立业主管理委员会。

　　3.协助和办理移交接管事项。

篇3：前期介入阶段物业管理顾问工作内容

合作期限:由签约之日起至H侨海景城一期入伙之日前二个月
结合物业管理角度在项目施工验收阶段提供合理化建议,为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础,同时为进入实操指导阶段做好充分的准备工作。

(一)由顾问团对项目进行实地考察,通过研读、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图(包括土建和各类机电设备的)、项目模型等资料,了解项目的规划意图、设计内容和规范,确定项目档次,协助管理商对管理档次进行定位。

(二)根据我司长期从事物业管理实践积累的丰富经验,从物业管理的角度对项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议,使发展商在项目的投入上既能准确把握未来业主的实际需要,又有利于日后物业管理的成本控制及提高管理质量。
1、考查整体工程进度,协助发展商各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案;
2、建筑设计(地下、地面、裙房、标准层、屋面)是否满足物业管理的需求;
3、设备机房的环境、::通风是否满足要求;
4、对住户室外空调机位置确定,冷凝水的排放处理等问题的建议;
5、根据清洁管理经验及物业规划要求,提出垃圾房的建造位置和建造价格建议;
6、管理用房位置确定的原则及设计、装修标准,管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局;
7、在不增加发展商总投资的情况下,为配合国际环保理念的推行,对适当设置一些环保设施,如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱(房)等提