某商住小区前期介入及接管验收工作内容

　　前期介入服务

　　要使**今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据施工进度的实际情况，制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

　　1.1规划设计阶段

　　对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

　　1）监控和消控中心的设置；

　　2）小区人车分流的设计；

　　3）公共照明开关设置位置；

　　4）公共照明开关开闭形式；

　　5）物业管理用房的位置设计；

　　6）小区垃圾房的设置；

　　7）公共洗手间的设置；

　　8）信报箱的设立；

　　9）公共告示栏的配置；

　　10）家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。

　　1.2建设施工阶段

　　建设过程中，物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

　　1）提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；

　　2）分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；

　　3）配合审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；

　　4）提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；

　　5）提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；

　　6）帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；

　　7）提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；

　　8）检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；

　　9）检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；

　　10）配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；

　　11）提出遗漏工程项目的建议；

　　12）对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。

　　1.3竣工验收阶段

　　物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护地产公司利益和保证施工质量的意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。

　　1）参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；

　　2）发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；

　　3）参与重大设备的调试和验收；

　　4）制订物业验收流程；

　　5）指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。

　　1.4项目的接管验收

　　1）物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。

　　2）依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。

　　3）物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。

　　a．公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；

　　b．既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业户的立场上，对物业进行严格的验收，这样可以保证在上房时向业主交付一件尽量少瑕疵的作品，有利于树立开发企业的形象；

　　c．接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；

　　d．落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由地产公司负责保修，或由物业管理公司负责保修，地产公司一次性拨付保修费用；

　　4）接管验收的作用

　　a．明确交接双方的责、权、利关系

　　b．确保物业具备正常的使用功能，充分维护业户的利益

　　c．为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。

　　1.5业主入伙后

　　进入全面管理阶段后，物业管理处将以公司企业标准为指导，主要开展以下工作（但不限于）：

　　1）房屋管理：建筑物以及其附属物的保养、维修；

　　2）装修管理：监督产权人根据物业的装修管理规定进行房屋装修；

　　3）设备设施管理；对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修；

　　4）清洁服务：加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生；

　　5）绿化服务：物业范围内的绿化建设和养护；

　　6）消防管理：建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管理；

　　7）安全管理；加强保安队伍的建设管理，确保物业内安全、舒适；

　　8）车辆管理：维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序；

　　9）产籍管理：指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修正，保证产籍的完整、准确、与实际相符；

　　10）财务管理：对物业管理资金运作和管理；

篇2：物业公共设施、机电设备接管验收重点内容

　　物业公共设施、机电设备接管验收重点内容

　　1、机电设备验收需要哪些资料？

　　答：机电设备验收时需验证机电设备出厂合格证、机电设备使用说明书（要求中文版本）、机电设备安装，调试报告、设备保修卡、保修协议等资料。

　　2、机电设备接管验收都有那些项目?

　　答：可分为电梯、发电机、中央空调、生活水泵、消防水泵、高压配电柜、低压配电柜、干式变压器、交通道闸系统、消防系统、闭录监控系统、对讲报警系统、防越界攀爬远红外报警系统、公共天线系统等。

　　3、接管验收时供配电系统有哪些注意事项？

　　答：接管验收时供配电系统要注意，各开关柜容量及母排联络是否与竣工图纸相符；高、低压各开关柜专用操作工具是否齐全、配电柜前后有无绝缘垫（耐压500V及以上）、各开关柜出线有无表明去向的标牌、计量电表有无漏装接地线是否连接，线色地是否正确、配电房内消防系统是否配备合理（例如：烟感数量、分布情况等）；电容柜自动，手动是否工作正常，面版显示与实际是否相符，有无过补或滞后现象。

　　4、生活水泵、消防水泵接管验收时应注意那些问题？

　　答：摇测水泵绝缘电阻最低不小于0.5兆欧、手动盘车要灵活轻快、核验水泵的使用说明书、出厂合格证等第1题中所列资料；手动、自动启、停水泵，控制部分无杂音，无接触不良现象；启动水泵仔细倾听有无杂音，有无震动；测量空载电流和满载电流是否与说明书相符、检查泵体有无渗漏、填料槽是否漏水是否符合标准。

　　5、干式变压器验收时要注意哪些问题？

　　答：验收时要注意：核验说明书与变压器型号、规格是否相符及耐压实验报告等其他文字资料；保护围栏是否符合标准、护栏内有无杂物、母排与变压器出线是否连接紧密牢固、通风散热情况是否良好、接地母排是否连接良好；高压进线有无安全隐患、空载时的声音是否正常、电流，电压与说明书是否相符、有无温度测量装置使用是否正常等。

　　6、有线电视、宽频网络、燃气部分由谁验收？

　　答：由市政相关专业部门或公司验收。

　　7、公共给水管道验收时应注意什么问题?

　　答：验收时注意与市政管道接驳处接口是否牢固；水表安装方向是否正确；排水管道是否畅通、井盖是否完好、管道接口是否密实有无渗漏现象、是否与竣工图纸相符等。

　　公共排水管道验收时要采用《乒乓球试验法》。

　　8、室内公共设施包括哪些内容？

　　答：室内公共实施包括：所有的公共装饰面、电梯前室和入户走廊及附属的灯具、开关、电气插座、门窗、防盗网、公共走廊、楼梯、扶手、油漆、水电表井、大堂、公共洗手间等。（消防栓箱、手动报警按钮、烟感等消防设施单独核验）

　　9、内墙饰面验收时应注意什么问题?

　　答：内墙饰面验收时要注意：抹灰面平整、面层涂料均匀、无漏刷、无明显裂缝、无污渍等。

　　10、瓷砖饰面验收时应注意什么问题？

　　答：瓷砖饰面验收时要注意：瓷片粘贴牢固、无缺楞掉角、面层无裂纹、无损伤、无空鼓、色泽一致、对缝砂浆饱满、线条顺直。

　　11、顶棚抹灰面验收时注意哪些问题？

　　顶棚抹灰面要平整、面层涂料均匀、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹。

　　12、公共门窗验收时应注意什么问题？

　　答：公共门、窗验收时应注意：门开启自如、无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确、无翘曲变形；门锁、窗铰链开启灵活、窗销连接牢固；玻璃安装牢固、胶封密实、无明显刮花痕迹无损伤；油漆均匀、色泽光亮新鲜；不锈钢门表面光亮、无刮花、变形。

　　13、公共楼梯扶手验收时应注意什么问题？

　　答：楼梯、扶手验收时应注意：钢木楼梯安装牢固，无腐蚀、弯曲、油漆完好、色泽均匀表面平滑。

　　14、木装修工程验收时注意什么问题？

　　答：木装修工程验收要注意：表面光洁五毛刺、线条顺直、色泽均匀、无起泡、开裂现象、油漆完好。

　　15、公共电气部分验收时应注意什么问题？

　　答：电气部分验收时应注意：电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定、电源接通正常、接地线连接良好；开关安装牢固，完好无损、开关灵活、接触良好；灯具安装牢固、完好无损、反应灵敏、发光正常。

　　16、防盗网验收时应注意什么问题？

　　答：防盗网验收时注意：安装要牢固、焊接密实无虚焊、无扭曲变形。

　　17、室外给排水验收是可分为几部分？

　　答：可分为化粪池、污（雨）水井、所有管道、水表井、管道竣工平面图等。

　　18、业主室内给水管道验收时的注意事项？

　　答：室内给水管道验收时注意屋内各种设施安装是否牢固、管道有无渗漏有无锈迹、水流是否畅通、是否有足够压力。

　　19.设备机房接管验收要注重的事项：

　　1、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，符合专业及运行管理要求，配件齐全，标识清楚，表面光洁平整、明亮，机房自然通风良好。

　　2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤，消防设施齐全，具有防止老鼠等小动物出入的防护措施。

　　3、中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、防潮良好，符合专业及运行管理要求，设备表面油漆完好，无损伤。

　　4、发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，符合专业及运行管理要求，防护设置完好，通风，采光良好，消防设施齐全。

　　5、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，具有良好的防雷措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。

　　6、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，阀门开启灵活，安装牢固，无渗漏现象；机房配置完整，符合专业及运行管理要求，通风、采光、防潮良好。

　　7、智能化系统与移交清单相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感应雷）措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。

　　20公共配套设施接管验收标准

　　1、天台的天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。

　　2、散水坡无下陷、断裂，与墙体分离，坡度适宜、平整。

　　3、屋面避雷设施连接牢固，油漆完好。

　　4、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。

　　5、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

　　6、道路：

　　1）路面平整，无水泥块，无积水，无起砂、断裂；收缩缝大小均匀成直线；

　　2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

　　3）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；

　　4）交通标识线、路牌设置规范，清楚完好。

　　7、室外消防栓：

　　1）消防箱标识清楚，玻璃完好，箱内清洁干净；

　　2）消防设施配件齐全，摆放整齐；

　　3）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。

　　8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。

　　9、垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，附近配置供水口。

　　10、保安岗亭安装完好无损，配件齐全，标识清晰。

　　11、道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。

　　12、停车场地面平整，照明充足，交通标识清楚，安全设施齐全，排水设施良好。

　　13、车棚安装牢固，交通标识清楚，安全防护和排水设施良好。

　　14、明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。

　　15、沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。

　　16、护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。

　　17、台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。

　　18、水池、水箱内壁光滑平整，卫生清洁，无渗漏；水池、水箱检查井盖板密封良好，无渗漏、无锈蚀。

　　19、信报箱安装牢固，完好完损，标识清楚，表面平整光洁。