项目前期介入阶段与工作内容要点指引
1适用范围
本指引适用于项目开发过程中各阶段物业介入的工作要求，明确介入阶段、工作内容和关注事项。
2物业介入阶段与工作内容
2.1项目规划设计阶段项目规划设计阶段的前期介入工作内容包括，但不限于：
1)整体布局是否有利于日后开展物业管理工作；
2)在满足消防要求等房地产相关法律的基础上，道路系统规划是否满足日后开展物业管理要求：包括小区出入口设计、建筑单体入口与道路关系的合理性、人流、车流的组织是否相互干扰，消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的分配比例、步行系统分布等是否合理。分期开发的，在保障小区整体协调的前提下，应设置围墙间隔已开发、未开发区域，考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满足该区域交付使用的需求。
3)公建的配套设计和功能分配；
4)绿化与景观系统设计的功能及经济性；
5)配套与公共设施的配置种类、数量及分布；
6)物业管理用房的位置及功能划分，面积是否符合法律法规的要求；
7)户型的平面设计是否合理；
8)建筑外立面的设计是否留下治安隐患。
2.2施工图设计阶段施工图设计阶段前期介入工作内容包括，但不限于：
1)土建
a)屋面、有防水要求的卫生间(厨房)等防水材料的选择；
b)门、窗的材质；
c)屋面及管道井检修口的位置及尺寸；
d)地区气候差异对房屋质量的特殊要求；
e)空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集；
f)烟道、排气道的位置；
g)广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。
2)配套
a)室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及给业主造成的影响；
b)各种设备产生的噪音对业主的影响；
c)各种设备总控制开关是否设在公共区域内；
d)各种设备设施的能源消耗；
e)室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响；
f)设备用房、管理用房、垃圾中转站、公共区域等的设计是否合理。
2.3施工阶段施工阶段前期介入工作内容包括，但不限于：
1)项目所在公司招标工作介入（协助项目所在公司就以下问题对投标单位提出相关要求）
a)门、窗质量及售后服务；
b)智能化设施设备质量及后期维修保养成本；
c)供暖、空调、卫生设施设备的质量及后期维修保养成本。
2)施工过程介入
a)房屋质量控制；
b)隐蔽工程检查验收记录；
c)设计变更记录的收集；
d)设施、设备的安装调试及售后服务；
e)成品保护；
f)体育设施、儿童游乐设施质量；
g)水景设施防水施工监管。
2.4营销介入(配合)
1)销售承诺对物业管理造成的影响；
2)发展商赠送业主物品给物业公司带来的保修责任及法律责任；
3)协助项目所在公司拟订业主临时公约；
4)协助项目所在公司向政府主管申办物业管理单位的招标手续；
5)具体按《营销配合管理规定》执行。
3各阶段物业介入通用关注要点
3.1设备房设备房包括：配电机房、水泵机房、发电机房、中央空调机房、电梯机房、二氧化碳气体灭火系统房、消防控制中心、风机房、锅炉房等。
3.1.1设备房通用关注要点：
1)独立用房，面积适用；
2)有必要的通风、采光、防潮、防水、防暑措施；
3)地面贴有瓷砖，坡度合理，并设有防止回灌的地漏；
4)配有专用灭火器1-2个位置；
5)预留设备检修、散热空间(设备与墙体，设备与设备之间)，通过通风、采暖等设备避免温度过高或过低对设备造成损坏；
6)有应急通讯、照明设施；
7)窗户加装内置护栏、铁花等防止人员攀爬；
8)位置合理，减少管道交叉和总长度；
9)对设备采取相应的降低噪音措施，避免影响住户正常使用和居住；
10)主要标识、线路图、制度上墙、上设备。
3.1.2特殊设备房关注要点
1)电梯机房设置有专用工具挂置位置；
2)二氧化碳灭火系统机房在房外设置启动设备和系统的装置；
3)配电机房设备前设有专用的绝缘垫；
4)二氧化碳灭火系统机房日常检测位置可与消防监控中心联系；
5)水泵机房冬季最低温度低于0℃时，必须采用供暖措施；
6)二次供水储水池上方加盖防尘，内壁应有玻璃钢涂衬，有不锈钢扶手，便于清洁；
7)宜设专用消防水储水池，容量能满足消防需求；
8)发电机房有专用储备油箱房(与发电机设备房之间有防火隔断)；
9)配电房、消防控制中心等需要工作人员24小时值班的设备房应装有空调和办公设备；
10)供暖系统中锅炉房的位置应设置在冬季主导风向下风口，防止给小区造成污染。
3.2公共房屋
3.2.1管理用房(管理处办公室、工程人员办公室、保安值班室、清洁/绿化人员办公室)
1)满足功能要求；
2)自然采光、通风、防水、防潮；
3)配有相应的办公设施、工具；4)位置便于住户来访；
5)大小能满足人员工作要求；
6)配有空调(采暖)系统；
7)装修时考虑资料柜、办公布局的设置；
8)工程人员办公室与工程材料、工具、仓库邻近；
9)位置以便于开展工作为准；
10)清洁/绿化人员办公室面积能够满足人员工作休息。
3.2.2食堂
1)通风、采光、防水、防潮、有专用的防水设施；
2)有专用仓库，位置相邻；
3)地面走水顺畅；
4)有专用供水、供气等专用设施；
5)位置相对隐蔽，以气味、声音不影响住户正常生活为宜，同时尽可能与员工
办公、宿舍区位置接近；
6)配有专用的厨房设备，用餐桌椅。
3.2.3宿舍
1)通风、采光、防潮、防水；
2)床、被褥等寝具和设备；
3)通电话(员工打卡及内线电话)；
4)分工集中管理。
3.2.4员工会议室(娱乐室、培训室)
1)通风、采光、防潮、防水；
2)位置隐蔽(与业户互不影响)；
3)布局方正，便于灵活使用；
4)配有专用桌椅(数量参照管理处工作人数的80%-85%)，白板等；
5)层高要求至少在3.3米以上，便于开展室内文体活动；
6)配有彩灯，供娱乐使用。
3.2.5垃圾中转站
1)不能设置在物业的上风向，位置隐蔽，气味不能影响住户正常生活；
2)垃圾清运车辆能够顺利达到及时清运；
3)留有专用清水源；
4)房屋面积大小能满足小区一天的生活垃圾中转要求；
5)房屋本身有通风窗口，保障室内空气流畅；
6)地面有地漏，坡度合理，走水顺畅(地面贴瓷砖)；
7)有必要的照明及采光。
3.2.6仓库(办公资料、工程工具材料房、清洁、绿化工具)
1)通风，有自然采光、防潮、防水；
2)大小适用、内有资料柜架；
3)位置方便使用，清洁、绿化工具的位置隐蔽，特别对清洁、绿化用药品、肥料气味的处理。
3.2.7公共洗手间
1)位置应集中在外来人员集中点和管理处行政办公室内附近；
2)数量适中，以满足小区(大厦)基本要求为准；
3)上下通畅，地面走水顺畅，有地漏；
4)避免出现洗手间与其它使用区域在空间上出现交错。
3.3公共区域
3.3.1绿化区域
1)植物品种适应当地成长，维护费用较低；
2)绿化整体布局合理，局部搭配得当(荫生植物的搭配及种植)；
3)绿化浇灌覆盖全部，必要地区设置浇灌用水取水车(可与清洁用水综合考虑)；
4)绿化覆盖区域应便于修剪、消杀，不能留有修剪盲点及治安、清洁盲点；
5)在井、沟、标等处预留工程维修通道(鹅卵石)。
3.3.2停车场
1)机动车场
a)停车场系统及配件的长期可持续改进性(车用IC卡等)；
b)车位线、导向线(牌)、车位档杆清晰、牢固；
c)地面平整，无明显积水，沟渠盖板有预留；
d)人员的专业培训及证照申办(价目及时管理制度标上墙)；
e)配有专用的消防灭火器材；
f)地下车场需有配套的排风换气系统；
g)道闸系统技术成熟便于维修、养护；
h)地沟盖板做防震(防噪)处理；
i)排水沟渠形式环通，排水量满足雨季高发期的要求。
2)非机动车场
a)露天设置值班岗亭(防风、防雨、防暑)；
b)有单车支护架及上墙制度。
篇2：物业管理前期介入内容
物业管理前期介入内容
一、物业管理前期介入的认识
对于一项物业来说，存在着开发--经营--管理三个阶段。从形式上看，物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且很多物业管理企业也是这么做的，然而，从物业管理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管理脱胎而出的，体制虽变，但管理手段却还有很多没有更新，物业管理一直滞后于规划设计和施工建设。开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素。
以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约，而没有从管理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。如现在常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水的管道未顾及，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷，既使业主时有抱怨，又使物业管理工作难以完善，并且以后往往也难以弥补。如果开发商在规划设计阶段就选择好物业管理企业，即利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出建议和意见，使规划设计更符合使用管理的要求，可为以后的管理工作打好基础。
物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营工作和提供服务，是使物业发挥最佳效应的一种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求，考虑到社会经济发展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益。物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业管理的前期介入。
这里所说的物业管理前期介入，是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管理，但是就其管理的内涵分析，它应属于企业管理的一个管理阶段。
物业管理前期介入是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法，因此，无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。前者是形成物业，后者是发挥物业的功能作用，虽有区别但又相互联系。对于开发商而言，进行投资决策，规划设计，选择适当的地段、房型及附属设施，并通过施工建造形成物业，其目的是为了增强对业主的吸引力度。尤其在市场经济大潮中，房地产开发商要保持其产品的竞争力，还必须有超前意识，即从高起点起步，充分考虑人们对房地产品和工作、居住环境需求的不断变化，不仅要重视物业本身的工程质量，更应该考虑物业的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、工作或居住的安全舒适与方便等;然而对于业主而言，却不止于此，业主还将对物业管理进行权衡。从某种意义上讲，物业的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。
一个物业开发项目需要几年时间，但其使用时间却是几十年，甚至上百年。随着人们观念的转变，业主既会从使用者的角度，也会从所有人的角度对物业管理进行选择、评价。在物业开发阶段适时地选择恰当的物业管理企业，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物业更符合使用和管理的要求，因此，这是开发商不容忽视的重要环节。对于物业管理企业而言，首先应参与市场竞争以获取物业的管理权。在同开发商签订了物业管理协议书后，即应着手配备与物业相匹配的管理人员，开展各项物业前期阶段的管理工作。由于将来的业主管理委员会拥有“决定继聘或选聘物业管理企业”的权利，因此，物业管理企业在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否满足业主的服务需求，能否在业主中树立良好的、有效的“管家”形象，对于物业管理企业来说是一个把握机会、占领市场的重大问题。毋庸置疑，物业管理前期介入将使硬件建设与软件建设相得益彰，对物业实行前期管理不仅是物业管理者的需要，同样也成了房地产开发商的需要，当然更是业主维护自身权利的需要。
二、物业管理前期介入的必要性
(一)促使物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决
物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困扰着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合布局等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中将之限制在最小范围之内，就必须开展物业管理的前期介入，使物业管理前期介入同规划设计、施工建设同步或交叉进行，这样既可以反映以后专业化管理得以顺利实施的各种需求，又可以从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷，对物业的规划、设计进行审视，对不适之处提出修改方案，优化、完善设计中的细节，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减少后遗症，保持房地产开发项目的市场竞争力。
(二)物业管理前期介入是对所管物业的全面了解
物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的了解。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线定向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指掌。因此，必须在物业的形成过程中就介入管理，才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此，物业管理企业方能更好地为业主服务。
(三)物业管理前期介入是为后期管理做好准备
物业管理也是一项综合管理工程，通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制定相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。物业管理前期介入就可以在此阶段把上述工作安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，物业管理企业便能有序地对物业实体进行管理。
三、物业管理前期介入的内容
在物业管理前期介入阶段，物业管理企业的管理内容大致可以归纳为以下几个方面:
(一)物业管理企业通过投标来接洽物业管理业务
无论物业管理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系统组建的，要获得物业管理业务首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。
1.进行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物业管理企业既要从自身的实际出发，考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符，该物业的接管能否发挥本企业的优势，做到扬长避短，又要考虑能否在该物业的管理权竞争中取胜，如果明知竞争对手实力比自己强大，就不必勉强竞争。可靠性是指该物业的建设是否有保证，开发商的资信条件是否较好并能协作配合，等等。这样做可避免管理权竞争得手后，由于开发商或建设方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物业管理难以完善，给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业管理企业根据自己的经营目标，测算物业的管理能否给企业带来正常利润，或近期虽无利润但企业能在该地区打开新局面，争取更多的业务。
2.具体测算物业管理费用，并草拟总体管理方案。
3.投标竞争、洽谈、签订物业管理合同(协议)。
4.选派管理人员运作物业前期管理。
(二)建立与业主或使用人的联络关系
物业管理的对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。因此，物业管理企业既应与第一业主(开发商)共同协商，又要与未来业主或使用人取得联系，听取意见。
1.听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。
2.了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。
3.参与售房部门同业主或使用人签约，并提供草拟的业主公约、装修施工管理办法、门禁出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。
(三)察看工程建设现场
物业管理前期介入的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议。
1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。
2.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。
3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。
4.参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改计划督促整改。
(四)设计管理模式，草拟及制定管理制度
物业管理企业在前期介入中要根据业主和使用人的希望与要求，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，其中还须与开发商一起草拟有关文件制度。
1.筹建业主管理委员会。
2.与开发商一起草拟物业辖区的规章制度、业主管理委员会章程、业主公约、装修施工管理办法等。
3.设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业辖区综合管理办法等。
4.制定上岗人员的培训计划，并实施计划。
(五)建立服务系统和服务网络
物业管理的专业化、社会化、企业化特征决定了其特定的环境条件，物业管理的成败在很大程度上取决于物业管理公司与这些环境条件即与社会有关部门相互关系的协调，这里既有行政管理关系，又有经济关系。
1.保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同。
2.同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络、沟通与协调。
3.建立代办服务项目网络。
(六)办理移交接管事宜
物业管理企业在物业交付使用之前，还要为物业的交接做好准备。
1.拟订移交接管办法。
2.筹备成立业主管理委员会。
3.协助和办理移交接管事项。
篇3：前期介入阶段物业管理顾问工作内容
合作期限:由签约之日起至H侨海景城一期入伙之日前二个月
结合物业管理角度在项目施工验收阶段提供合理化建议,为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础,同时为进入实操指导阶段做好充分的准备工作。
(一)由顾问团对项目进行实地考察,通过研读、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图(包括土建和各类机电设备的)、项目模型等资料,了解项目的规划意图、设计内容和规范,确定项目档次,协助管理商对管理档次进行定位。
(二)根据我司长期从事物业管理实践积累的丰富经验,从物业管理的角度对项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议,使发展商在项目的投入上既能准确把握未来业主的实际需要,又有利于日后物业管理的成本控制及提高管理质量。
1、考查整体工程进度,协助发展商各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案;
2、建筑设计(地下、地面、裙房、标准层、屋面)是否满足物业管理的需求;
3、设备机房的环境、::通风是否满足要求;
4、对住户室外空调机位置确定,冷凝水的排放处理等问题的建议;
5、根据清洁管理经验及物业规划要求,提出垃圾房的建造位置和建造价格建议;
6、管理用房位置确定的原则及设计、装修标准,管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局;
7、在不增加发展商总投资的情况下,为配合国际环保理念的推行,对适当设置一些环保设施,如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱(房)等提