篇2：案例：小区电梯检测不合格，物业被判承担维保责任

　　案例：小区电梯检测不合格，物业被判承担维保责任

　　目前，我国部分住宅电梯逐步进入老旧化状态，我国相关法律只明确了在保修期内对存在安全隐患电梯维修的主体责任，但在保修期外的情况却不够明确。近日，辽宁省沈阳市中级人民法院对一起电梯保外维修争议案件审理后，通过《前期物业服务合同》及相关证据，明确电梯维修主体责任为物业公司，并非房地产开发商。

　　20**年3月18日，辽宁某房地产开发有限公司与辽宁某物业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定物业公司提供前期物业服务，并约定由物业公司负责对共有设施设备的运行、维修、养护和管理。20**年4月，房地产公司将小区电梯资料移交给该物业公司，后物业公司委托沈阳中永电梯有限公司进行维护保养。

　　20**年7月，中永电梯公司出具小区电梯存在严重安全隐患的报告，并提出解决方案。20**年8月14日后，中永电梯公司没有与物业公司续约。20**年12月，该小区1号楼4部电梯经沈阳特种设备检测研究院检测不合格，随后被查封。在政府部门主持调解下，房地产公司与物业公司各自维修了两部电梯，其中房地产公司支付安装维修款31.8万元。不过，房地产公司认为，这笔钱并不应由其实际买单，于是一纸诉状将物业公司告上法庭，索要这笔维修款。

　　法院一审后，判令物业公司一次性给付房地产公司电梯维修款31.8万元。物业公司不服，提起上诉。沈阳市中级人民法院审理后认为，根据《前期物业服务合同》约定，应由物业公司聘请维保单位对小区电梯进行维修、养护和管理，而物业公司与沈阳中永电梯公司合同到期后，未选聘新的电梯维修保养单位，应对4部电梯定期检验不合格承担责任。因此，在电梯交付物业公司后出现故障，且物业公司在管理、养护过程中存在过错的前提下，应由物业公司承担相应责任。

　　据此，法院驳回上诉，维持原判。

　　电梯保外维修责任以合同为准

　　针对老旧小区超出保修期的电梯应由开发商承担维修责任还是物业公司承担的问题，本案二审承办法官王惠丽表示，《关于加强电梯管理的暂行规定》第七条第三款规定，电梯质量保修期，从验收合格之日起，由电梯生产企业保修一年，但不超过交货后18个月。本案中，最初房地产公司在向物业公司移交这4部电梯时，有《电梯安全检验合格证》《产品出厂合格证》等，足以证明电梯质量及安装运行合格。依据《前期物业服务合同》，电梯属于物业共用设施，故电梯自交付之日起应由物业公司聘请维保单位对小区电梯进行维修、养护和管理。

　　而物业公司与电梯公司维保合同到期后，未选聘新的电梯维修保养单位，故认定物业公司在收取物业费后未正当履行物业服务义务，应承担相应责任。

篇3：案例：小区夜间失火消防栓没水 物业担部分责任

　　案例：小区夜间失火消防栓没水 物业担部分责任

　　新居夜间失火，居住屋内的租 户发现火情后急忙扑救，但由于楼道内消防栓不出水，延误了最佳扑救时机，导致损失扩大。事发后，房屋主人将小区物业公司告上法院，提出索赔诉求。

　　20**年4月19日清晨5点左右，某小区一住户家中起火，住在屋里的租户发现火情后，立即灭火，然而楼道消火栓没水，以致火势扩大。

　　报警后，尽管物业公司和消防及时赶到现场，但仍因消防栓没水拖延了扑救时间。火灾烧毁了房屋内的大部分家具、家电等物品，并致室内新装潢毁于一旦。事后，消防部门对火灾成因作出了认定，结论为“居住人员......未采用有效措施控制火势及消防栓系统故障......”

　　事发后，业主将小区物业公司告上法庭，要求被告物业公司赔偿财物损失58.34万元及其它损失6.45万元。原告称，其与被告物业公司签订了物业服务合同，合同中明确约定“各类消防措施完好、有效，消防水泵供水率达100%，其他消防设备实施完好率98%以上”，而事发时消防栓却没水，被告的不作为导致原告损失扩大，应承担赔偿责任。

　　案件审理中，原告、被告对火灾责任及赔偿额度存有争议，法庭调解失败。法院在前期质证、庭审，已掌握案件事实的基础上，对案件作出一审宣判。

　　法院认为：原告损失经评估机构评估后，认定火灾财物损失的市场价值为23.83万元，租金损失按每月3500元计算，6个月为2.1万元，两者相加总损失为25.93万元。根据消防部门的现场勘验材料及火灾事故认定书，居住人疏忽大意是火灾损失发生的主要原因;被告物业公司未按照物业服务合同保证消防栓供水，导致火情扩大，因被告未建立完善的消防组织，导致未能有效、及时地扑灭火灾，故被告的不作为行为是火灾损失发生的次要原因。依据本案案情，法院酌定被告方承担30%的赔偿责任。

　　法院判决被告物业公司赔偿原告损失77812元。一审宣判后双方均未上诉，判决产生法律效力。

篇4：关于对小区内正在实施违法建设履行发现、劝阻、报告的责任制度和考核制度的通知（2014）

　　关于落实物业服务企业对物业管理小区内正在实施违法建设履行发现、劝阻、报告的责任制度和考核制度的通知

　　莆建物〔20**〕28号

　　各(县)区住建局，各物业服务企业：

　　根据《福建省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法》、《福建省物业管理条例》和《莆田市人民政府办公室关于印发莆田市“两违”综合治理“百日攻坚”行动实施方案的通知》(莆政办[20**]83号)的相关规定，为有效预防和控制物业管理小区(以下统称小区)内正在实施的违法建设行为，落实物业服务企业履行发现、劝阻、报告的责任，现就有关事项通知如下：

　　一、物业服务企业对小区内违法建设的监管范围

　　小区内违法建设预防和控制应当坚持业主自治、预防为主的原则，建立并实行自我约束、自我监督、自我管理的违法建设预防和控制机制。

　　新建楼盘验收合格交付使用后，在小区内进行改建、扩建、重建构筑物和建筑物，应当将建设内容予以公示，并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，报相关部门批准后方可实施，物业服务企业应当查验其《建设工程规划许可证》。

　　对未办理《建设工程规划许可证》的，在小区内进行屋顶搭建、占用公共空间、占用公共绿地、乱搭乱建或开挖地下室等均属违法建设，物业服务企业应当对违法建设行为予以劝阻制止。

　　二、落实物业服务企业履行发现、劝阻、报告的责任制度

　　(一)物业服务企业在房屋销售前应当参与制订《临时管理规约》，依照法律法规，结合所销售小区物业交付的实际情况，明确房屋装修和使用过程中禁止的各类违法搭建行为和不得从事的各种物业不规范使用行为，作为建设单位房屋销售时的附件。业主办理入住手续时，物业服务企业应当以书面方式向业主明示房屋装修和使用规范，并交由业主签字认可。

　　(二)物业服务企业要建立正在实施的违法建设行为的巡查发现制度。门岗要加强对装修和施工材料以及工具进出的登记和控制;落实专人每日对小区物业使用状况进行动态巡查，重点检查住宅外立面的变化状况和施工作业情况;小区项目经理作为责任人做好相关巡查记录，确保及时发现小区内正在实施的违法建设的搭建行为。

　　(三)物业服务企业发现业主正在实施违法建设搭建行为的，或在房屋装修和物业使用中有违反法律、法规、规章或者《临时管理规约》(《管理规约》)行为的，应当按相关行政管理规定，或者依据物业服务合同、《临时管理规约》(《管理规约》)的约定，在第一时间采取有效措施坚决予以劝阻制止，并向其发出《违法建设整改通知书》。

　　(四)经劝阻制止无效的，应当立即通过电话向业主委员会和所在地城管执法部门报告违法建设情况，同时，在24小时内制作《违法建设报告单》书面向城管执法部门、业主委员会和街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会(村委会)报告。

　　(五)对违法建设的构筑物和建筑物要制订具体工作方案，配合好属地城管执法部门和街道办事处(乡镇人民政府)实施拆违工作。

　　三、建立落实物业服务企业责任履行考核制度

　　物业服务企业要建立健全小区内违法建设应急处置制度;小区项目经理要建立健全小区内违法建设日常巡查制度。对于巡查不到位、制止不果断、报告不及时的物业服务企业，县(区)建设部门应依据相关规定予以通报批评。同时，将物业服务企业履行违法建设的巡查、制止、报告责任的情况纳入到物业服务企业和小区项目经理的诚信档案进行动态管理，相关信息作为企业资质升降级、项目评优、物业管理项目招投标等方面的重要参考依据。

　　四、严格奖惩办法和措施

　　(一)物业服务企业履行本通知要求，工作扎实、成绩突出的，县(区)建设部门应当对小区项目经理和物业服务企业予以表彰，并在项目评优工作中予以优先推荐。

　　(二)物业服务企业对所辖小区内违法建设未能及时发现、劝阻制止和报告的，县(区)建设部门应依据考核记分标准对物业服务企业、小区项目经理进行相应的记分处理，记分分值纳入企业和从业人员的诚信档案进行动态管理。

　　五、未实施物业管理的小区，由物业所在地社区居委会(村委会)负责组织协调做好违法建设的预防和控制工作。

　　莆田市住房和城乡建设局

　　20**年8月1日

篇5：某物业公司小区物业管理目标责任书

　　某物业公司小区物业管理目标责任书

　　一、总则

　　为了充分调动小区管理者及全体员工的工作积极性，保证小区物业管理服务质量，稳定和提高小区物业经营收入，使小区物业管理服务目标、经营目标责任更加详细具体，物业公司与小区管理者订立小区物业管理服务目标、经营目标，此责任书签订后，小区进行自我管理。公司将按照小区物业管理服务目标、经营目标的达标情况，根据双方签订责任书中的约定内容，小区管理者享有相应的奖励和承担相应的责任。

　　二、经营目标

　　1.小区物业经营年收入为__________元

　　2.小区物业管理收费年度总金额为_______元;收费率为______。

　　3.小区水费收缴率为_______

　　4.小区电费收缴率为_______

　　5.小区停车场出租率为_______

　　6.小区采暖费收缴率为_______

　　三、服务目标

　　1.小区严格执行省市物业管理服务标准，对住户提供相应服务，做到住户报修、服务投诉及时处理，公司无小区有效投诉。

　　四、小区的权利

　　1.小区管理者可根据公司对小区的机构、人员编制计划进行部门机构、人员压缩调整(包括人员招聘、辞退等)但小区重要部门的重要岗位、人事的调整须征求公司意见。

　　2.小区管理者可根据公司编订的人员工资标准计划进行必要的工资标准调整，新调整的小区月工资总金额不超过公司给小区订立的月工资总金额。

　　3.小区工作人员违反小区管理制度及其它规定的，按照小区量化积分管理制度扣除的相应金额，公司将在年终返还给小区。

　　4.小区管理者可根据小区具体情况，计发人员的加班费用或者以休假的方式给与加班人员补偿。

　　5.小区物业的维修，应该属于开发商承担的责任应由开发商自己承担，开发商委托小区物业处理房屋维修以及处理非小区物业责任的事情，相关费用由开发商或者责任单位承担。

　　6.小区参加有利于小区利益的社会活动或代表公司参加与行业相关的评比等，公司应给与积极支持，若小区获得荣誉，公司应给与物质奖励。

　　五、小区的义务

　　1.小区应按照公司订立的物业收费经营目标，作好小区的物业管理、收费、经营工作。

　　2.小区应严格按照省市物业管理服务标准对小区业主提供相应的物业管理服务。

　　3.小区应积极配合公司的工作，执行公司计划安排，按时参加公司会议，定期向公司上报小区财务信息。

　　4.小区有接受开发商委托维修物业的义务，以及开发商委托小区物业做的起它性工作。

　　六、奖励办法

　　1.小区物业经营年收入与小区年成本支出差额为内时，公司对小区不予奖励，若差额为内时，公司给与奖励。在此基础上，差额每增加一个百分点，公司按照给与小区奖励。

　　2.截至年终，公司没有接收到小区物业的有效投诉，公司给与小区奖励。

　　3.小区实现公司订立的物业管理费收费率目标，公司按照原定计划给与各小区及人员奖励。

　　4.小区物业管理费收费率超过公司订立的小区收费率，公司将一次性按照超出金额的70℅给与小区奖励，公司不参与多出金额的分配。

　　5.小区为公司和自己争得地荣誉和奖项，公司以现金或者其它物质的形式给与小区和参加活动的个人奖励。

　　七、处罚办法

　　1.小区没有按照省市物业管理服务标准服务业主，造成业主投诉，影响公司声誉的，公司给与小区通报批评和指导。

　　2.公司接到业主有效投诉小区物业服务质量的，公司扣除小区相应量化积分，公司每接到有效投诉一次，小区量化积分被扣除一次。

　　3.小区没有实现公司订立的物业管理费收费目标的，公司按照低于目标收费总金额的70℅给与处罚。

　　代表人：代表人：

　　**物业管理有限责任公司______________--小区

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