篇2：论房地产项目开发成本控制

一、房地产项目开发的特点及实施成本控制的意义

房地产开发项目的基本特点是:产品的一次性、多变性和不确定性。所谓一次性是指每次开发的项目均有不同的地域环境,风格类型和使用要求,一次设计仅适用于一个特定开发项目。而就一个特定的环境和项目而言又有多种风格的建筑和结构类型可供选择,形成多变性和不确定性。因此要使开发项目的成本达到最低,其造价管理则是一个十分复杂系统的工程。要完成这个系统工程必由信息工程、专业技术、营销策划经济分析造价控制各方协同配合方能实现。

房地产项目的开发建设分四个阶段:一是策划阶段;二是设计阶段;三是施工阶段;四是保修服务阶段。

房地产开发项目成本管理与控制的目的是:在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品。其管理必须是全过程、全方位的,排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。

二、房地产项目的成本构成及特点

房地产企业虽不同于一般企业,但也有其共同点。下面就具体分析一下房地产开发项目的成本构成。

l、项目前期策划和确立阶段的成本

这一阶段主要是在市场调研阶段的基础上,对房地产项目进行分析研究、综合论证和决策。具体工作包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项,这期间直接发生的各项支出。可行性研究费尤其是报批支出及建设工程规划许可证执照费都可以视为项目成本。这一阶段还有两种重要成本,虽尚未发生,但属于这一阶段必须要考虑的内容:(l)土地、土建、设备费用。这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用,约占总成本的30-40%。土地费用是评价一个项目是否可行,是否有预期利润的最主要的经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前,必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估。(2)配套及其他收费支出。主要是水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设计也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但由于种种原因,企业难以全部收回。这类收费项目种类繁多,标准不一,许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行,任意性很强,收费标准偏高。这部分成本是房地产开发项目的成本构成中受外界因素影响最大的一块,一般占项目总投资的10-15%。

2、项目设计与计划阶段的成本

具体包括项目设计、计划成本,招标投标成本和施工前准备成本。如工程勘察(测量)费、工程设计费、竣工档案保证金、临时用地费、临时建设工程费、建设工程勘察招标管理费、勘察设计监督管理费等。准备工作中的缴纳供水、供电、供气、供热、污水处理厂建设费、土地有偿出让项目办理“四源’,接用手续、人防、消防审核费用等。

3、项目施工阶段成本

这一阶段是房地产开发项目的具体建造过程,一般从现场开工到竣工后交付使用为止。开工手续办理时的监理、审计、实心粘土砖限制使用费、投资方向调节税、协调费、绿化建设费等。施工成本包括其间的人工费、材料费、机械费、其他直接费、现场管理费、总部管理费等。竣工验收时的手续费、综合验收、性能认定、测绘产权登记费等。

4、项目使用阶段成本。从交付使用到规定的责任期结束为止,即通常的物业管理成本。

三、房地产项目开发成本控制的内容和措施

1、项目策划阶段成本控制

此阶段是开发项目的成败关键。国内外研究表明:一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右。此阶段的成本管理表现为项目的选址(地段、地块的选择)和项目建设方案。在地块的选择上除了看地价和土地出让金的高低外,还要比较补偿费(拆迁、赔偿、过渡等项费用)和配套设施费用的高低,结合销售价格进行综合平衡,选出最佳经济效益。接着是建设方案的确定,当建设地点特定后对开发成本和效益尤为重要。通常的作法是进行建设方案招标。开发商制定招标文件除了小区(或区域)的总体规划设计、功能、配套要求和建筑设计等技术指标外,还必须有经济指标(投资估算)。在方案评定时由技术专家和经济专家共同组成评审专家组。业主选定的中标方案必须是技术和经济指标俱佳的方案,或是技术方案特佳而经济指标欠佳,但在实施中可采取措施有效优化经济指标者。经济专家在评标时对投标人的投资估算进行审计评估,确认其真实可靠程度,防止中标方案在实施中突破(或较大突破)估算值。

2、项目设计阶段成本控制

设计阶段的成本控制,是项目建设全过

程成本管理的重点,项目设计要尽可能采用国家和省级的设计标准,因为优秀的设计标准有利于降低投资缩短工期,给项目带来经济效益。开发商通过招投标方式选择设计单位,在委托设计范围之前一定要对项目投资进行详细分析,在此基础上一般采用限额设计的方式,保证有效的成本管理,并着重考虑以下两点:(l)设计前的投资估算。通过对社会同类项目的价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润的调查,在项目评估的基础上进行详细的综合比较、进行投资估算,作为初步设计控制的依据。(2)初步设计要重视方案的选择,按投资估算进一步落实成本费用,将施工图预算严格控制在批准的范围内,同时应加强设计变更的管理工作。

3、项目施工阶段成本控制

施工阶段的成本控制工作主要包括:(l)编制成本计划和工作流程图,落实管理人员各自的职能任务;(2)熟悉设计图纸和设计要求,将工程费用变化大的部分和环境,作为重点控制对象;(3)对经济技术变更进行经济技术比较,并进行预测和分析,严格控制设计变更;(4)详细进行工程计量,复合工程付款账单,严格经费签证;(5)做好工程施工记录,保存好各种文件图纸,特别是施工变更图纸,为处理可能发生的索赔提供依据。(6)定期进行工程费用超支分析,提出控制工程成本突破预算的方案和措施;(7)及时掌握国家、省、市有关部门的各种定额和收费标准的变化;(8)注重合同签订、修改和补充工作,着重考虑对项目成本的影响。

4、保修服务阶段的成本管理与控制

保修服务阶段的成本高低,首先取决于工程设计和施工质量好坏,做好工程质量工作,则可以将保修费用降到最低水平。

(l)作好商品房的使用说明书和保修书,分清开发商、物业管理公司和用户各方应承担的保修责任和费用,杜绝非开发商自身责任所发生的保修支出。

(2)选择业务水平高、管理素质高的物业管理公司承担项目的物业管理工作,加大对物业在使用中的监管力度和维护保养,从而达到减少保修量提高开发商信誉的目的。

四、成本控制总体上应注意的问题

1、成本控制的综合性

成本目标不是孤立的,它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才能有价值。不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现,例如为了降低成本而降低质量要求,结果可能因为质量问题而造成返工或停工,拖延工期,不但达不到降低成本的目的,也会损害项目的整体功能和利益。因此,在项目实施过程中,成本控制必须与质量控制、进度控制、合同控制同步进行。实践证明,成本的超支通常并非成本控制本身的问题,而是由于目标的调整或是其他因素造成的,这些问题通常不是靠单独加强成本控制就可以解决的,还需要通过合同控制、技术措施、管理措施来综合解决。因此,当采取某项成本控制措施时,要考虑这项措施是否会对其他的项目目标控制产生不利的影响。如在采用限额设计进行成本控制时,一方面要力争使实际的房地产项目成本限定在成本额度内,同时又要保证项目的功能、使用要求和质量标准,这种协调工作不可或缺。

2、成本控制的全面性

房地产项目的成本控制是贯穿于整个房地产开发实施过程,包括整个房地产开发建设及销售过程中的所有费用。在成本控制中,要对具体的房地产项目费用组成实施控制,防止只控制建筑安装成本,而忽视设备和器具费用的控制;要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制,防止只重视主体工程项目成本,而忽视其他项目的成本控制;要对所有合同的付款进行控制;要对成本数量进行控制对费用发生的时间进行控制,以满足资金使用计划的要求。

结束语

通过以上几个方面的成本控制,降低项目成本,才能使企业在竞争中发挥自己的优势。在实现以上几点策略的过程中,房地产企业必须依靠各方面的专业人才,真正发挥人才的能动性,才能在当今激烈竞争的市场经济大潮中站稳脚跟,稳步发展。

篇3：房地产开发成本控制全过程

　　房地产开发成本控制全过程

　　许多地产商在成本的控制方面，没有做到精细化的管理，大手笔导致了高成本，如果王石的拐点论一语成谶，地产商就应该低下高贵的头颅专注于成本控制与管理了。笔者结合自己在**集团成本管控的实践，向大家介绍房地产开发成本控制的全案，供各位同仁参考。

　　一、投资决策阶段

　　投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。

　　1.组织优秀的项目团队

　　项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统性、专业性的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划公司）、工程技术人员投资分析人员、经营管理人员（或项目经理）。

　　在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。

　　2.进行详细的成本分析

　　（1）土地开发成本土地成本支出约占项目总支出的20-30％，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含：

　　①土地出让金土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。

　　②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、城市配套费均有具体规定。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计。拆迁安置补偿费一般采用货币补偿，其费用可参照近期类似项目。

　　（2）前期工程费用估算前期开发费一般占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差别。“三通一平”“和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。

　　前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。

　　（3）建筑安装工程造价成本建筑安装工程造价一般占项目总支出的45-55％，因地域差异比例数也不尽相同。其成本分析应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。

　　（4）社区管网、配套设施、小区智能化费社区管网费用对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的6％左右。在决策阶段，成本控制的重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。

　　区内配套应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础；配套也包括社区规划配套，应考虑其适应性。

　　小区智能化的定位应坚持“宁精勿多、满足基本所需”的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营管理增加难度，而且技术折旧非常快。

　　（5）园林环境工程费园林环境一般为项目总支出的3-5％，其成本应同项目的定位相关联，也与项目所处的地域环境有关。

　　（6）投资决策阶段的费税分析管理费：根据城市地域特点一般确定为销售收入2-3％。

　　销售费用：一般确定在销售收入的2-3％，销售费用的控制应注意选择好适当的广告媒体，处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。

　　财务费用：投资决策阶段应对财务费用做好充分估计，正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目资金链的连续性。资金的使用成本将对开发商最终利润产生较大影响。

　　税金：在决策阶段，开发商应根据政府有关规定估算，并争取获得政府支持，减免部分税费。在二线城市，税费的减免对于异地开发商来说是至关重要的。

　　（7）不可预见费及风险分析根据项目的复杂程度，不可预见费及风险一般为除去土地开发费用外的直接成本的3-5％。投资决策阶段，项目组应做好项目的土地成本变化、建造成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析，基本保证风险成本小于项目净利润的5-8％。

　　二、设计阶段

　　设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影响在75％以上。在此阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：

　　1.根据项目定位确定合理的容积率项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。尽可能确定一个基本控制区间，充分利用好土地资源，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。

　　2.做好设计方案的评审，加强设计方案优化成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，向建筑师提出建议，使设计方案不断优化。同时，对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。

　　3.实行限额施工图设计，明确奖惩办法对设计单位施工图限额设计指标有：

　　（1）每平方米钢筋含量指标；

　　（2）每平方米砼含量指标；

　　（3）单位施工图预算指标；

　　（4）设计变更费用限额指标。

　　4.加强设计质量检查监督，减少设计变更费用对设计单位的管理工作具有较强的专业性，如果开发商本身人力资源不足，可整合社会资源，增强事前控制的力度。与设计单位签订的合同，应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施。给设计阶段必要的时间，也是减少或杜绝“三边工程”的必要条件。

　　三、招投标与合同洽商阶段

　　项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节，很多相关法律文本均在此阶段完成，许多隐患和难点也是在此阶段留下的，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。因此，成本管理人员在此阶段，应根据项目总体进度计划使工程招投标清晰、有条理，使工程合同符合项目要求。

　　1.做好招投标工作的几个主要

措施根据项目整体施工计划制订详尽的招投标计划，通过市场调查分析，建立和完善区域性的施工单位、建筑材料、政策法规等信息库，为招投标储备信息资源。制订招标计划的同时，应明确招标原则，界定承包方式、范围、支付款办法及甲供材料的范围、方式、分包项目等主要合同洽商条款。

　　招标阶段控制造价的主要方法有：

　　（1）单位工程方面：以采用总承包方式为主，部分项目分包。单位工程实行平方米造价包干或总价包干方式，对于有规模效益的分项工程，如门、窗、楼梯栏杆等采用分包，同样实行单方造价包干。

　　（2）甲供材料方面：对www.pmceo.com于涉及工程品质的材料（如外墙漆、装饰材料等），宜采用统一甲方供料，一些大宗主要机电设备也应甲方自行采购。在资金允许的条件下，因季节因素价格变动较大的某些材料（如水泥、钢材等），也可充分发挥开发商的规模效益进行甲供。甲供材料价格也应通过竞标定价，公司必须确保比承包商有价格优势，避免损伤承包商的积极性。

　　（3）区内配套及园林景观工程方面：宜采用清单报价形式招标，同时招标时应对主材的规格、价格、品质予以明确。

　　（4）智能化工程方面：宜采用清单报价方式招标，合同价款应采用可调价款的方式。招标时应约定主要材料价格的调整幅度差值，结算时，超过此差值，其价格将进行调整（因为电子产品更新换代快，价格降幅大，智能化系统由施工到投入正常使用时间跨度大）。

　　（5）土石方工程方面：区内的土石方平衡工程也是成本控制的重点，在招标时宜选择专业公司进行施工，专业公司之间可采用单方报价的竞争方式进行投标、竞标。

　　招投标工作环节多，有力的监控将避免决策失误、成本失控。一方面，加强对投标单位的资格审查。详细审查其单位的信誉、经济状况、操作能力，避免“鱼目混珠”扰乱投标环境，给招标带来难度，甚至做出错误的判断。另一方面，加强对标底的审核。标底的计算过程具有专业性、复杂性、人为因素较多的特点。企业应建立复核机制，避免标底偏差所产生的成本提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难。

　　2.合同管理体系中的成本控制（1）合同的严密性除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确，以便避免结算时产生分歧和矛盾。

　　（2）合同的可操作性合同的可操作性主要体现在发、承包方能够实际执行。避免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款，从而影响工程进度以及项目的各项计划的实施。

　　四、施工阶段的成本控制

　　施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异，要想建造出优质的楼盘，公司须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施，体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以加强：

　　1.加强设计变更、现场签证的监督和管理施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的，但应处于一个严密的管理控制体系之中。设计变更及签证管理控制体系应明确：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。同时，让施工单位明晰该操作体系，以便于协作配合，提高工作效率，为结算打好基础。

　　2.加强设备和材料的品质与价格管理完善的设备、材料管理体系是打造精品工程的必要条件，通常操作方式有：

　　（1）自行采购自行采购既能起到成本控制作用，又避免双方结算时产生分歧。如大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料（外墙漆、饰面砖等）等一些对项目品质影响较直接，同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料要自行集中采购。园林景观工程所用的部分材料，也可通过竞标自行采购。

　　（2）总承包单位采购开发商对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下，可让承包单位采购，这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势，从而调动其积极性。

　　（3）甲方限价承包单位采购一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发、承包方共同议定一个价格确认程序来确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范围。

　　上述材料采购的三种方式都应在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控下才能投入使用。

　　3.加强资金计划执行的监控（1）资金计划是建立在项目的各项合同已确定且总体施工进度计划已确认合理的基础上，这就要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调，扎实地做好基础工作。

　　（2）施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，在这样一个总框架下监控项目，可使工程管理更加清晰。当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析、阐明原因，严重时，提出成本预警和工程进度预警。

　　（3）资金计划与成本的动态控制相结合，可使公司更好的掌控项目的运行，使企业的销售收入与工程支出处于良性循环。

　　五、结算阶段的成本控制

　　结算工作的突出特点是：“大量性、集中性、复杂性”。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立以下机制：

　　1.会议确认制结算原则采用会议确认制。通过结算会议确定结算方法、人选、结算期限、除正常结算项目之外所发生的特殊问题以及合同没有约定或双方分歧较大的项目。

　　2.二次复核、审计制建立切实可行的二次复核、审计机制，使结算工作处于受监控状态。一方面，加强内部制约；另一方面，减少工作失误。具体操作人员应聘请经验丰富的造价人员也可委托中介机构。

　　3.奖惩制度结算完毕后，对照成本目标进行分析、整理，并分别就设计单位的设计质量（含本企业设计管理部门）、监理单位的现场签证（含本企业工程部）的管理情况，进行成本控制的程度分析，视具体情况给予奖罚。

　　总之，房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，其控制的重点在于前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控。

篇4：房地产开发成本控制

　　房地产开发成本控制浅析

　　一、房地产开发成本的组成

　　房地产开发成本大致可分为四大部分：

　　一是建安成本，约占房地产总成本的50％；

　　二是土地成本；

　　三是配套设施费，主要是指水、电、煤气、市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施；

　　四是规划设计费。

　　二、房地产开发企业的成本管理职责

　　一是根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，提交立项可行性报告，履行立项审批程序。

　　二是客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。

　　三是遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控，保证将成本控制在目标成本范围之内。

　　四是正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。

　　五是组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料，坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。

　　六是熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。

　　七是定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训等。

　　三、房地产开发主要阶段的成本控制。

　　一项目决策阶段的成本控制。在做出决策之前，必须认真分析各种市场、技术及环境因素。新项目立项时须提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：成本费用估算和控制目标及措施；投资及效益测算、利润体现安排；税务环境及其影响；资金计划；《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；投资风险评估及相应的对策；项目综合评价意见等，资料的准确性是决策者做出决策的主要条件。

　　二规划设计阶段的成本控制。规划设计对工程造价的影响程度达75％以上。因此，规划设计阶段工程造价的控制是关键，总体规划设计方案（包括建造成本控制总体目标），应首先上报“规划设计方案听证会”进行审查，通过后进入下一设计阶段。每一阶段都须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。

　　三施工阶段的工程造价控制。施工阶段所投入的资金量最大。有效地控制本阶段的工程造价，主要应从以下几个方面着手。

　　第一，把握好工程施工招投标，选择施工工艺先进、报价合理、社会信誉好、技术力量雄厚的施工企业，鼓励施工单位采用先进施工工艺，缩短工期。

　　第二，加强现场签证的管理，杜绝行贿受贿等不良风气，避免建设单位的现场管理人员违规签证、签证不及时及重复签证等现象。同时，加强对签证的监督与审核，要求所有的签证必须由监理工程师核实后方可签发。

　　第三，强化施工合同和索赔的管理。一方面，必须做好日常例会及处理技术问题、进度问题及其它重大问题等会议记录，为避免索赔提供依据；另一方面，在处理索赔时应仔细研究合同中每一条款的内容，分清双方的风险和责任，谨慎处理索赔，凡不属于自己责任范围内的，则概不得批准对方的索赔要求。

　　四、竣工结算阶段的工程造价控制。

　　一是严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题。

　　二是检查隐蔽验收记录及施工日记．确认隐蔽验收手续是否齐全，是否按图施工。

　　三是落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序．是否经设计单位及建设单位的同意批准，并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。

　　四是按图严格核实工程量。

　　五是严格执行投标过程中所报的单价或签证价格，禁止高套单价的情形出现。

　　六是严格按规定和合同套取计费程序，计取各项费用。七是认真审查，复核，防止各项计算误差。

篇5：地产企业从项目成本中开源节流 控制开发成本

　　地产企业如何从项目成本中开源节流，控制开发成本

　　近年来，国家对房地产行业的宏观调控效果逐渐显现出来，最明显的就是一系列从紧的货币政策的陆续出台，操控着地产企业的资金命脉，房企融资越来越困难，资金链岌岌可危。如何获得更多决定企业生死存亡的资金，成为摆在每一个开发商面前的首要课题。在聚焦上市、发债、信托等向外突围融资的同时，不容开发商忽视的另一重要方向无疑就是开源节流，控制企业的开发成本，提高企业的投资收益。而采用有效的成本控制手段，则是降低项目开发成本的关键，具体可以从以下几个方面开展工作：

　　一、合理的设计是有效控制项目成本的前提

　　项目一旦立项，合理的设计是控制成本的前提和基础。我们知道单就设计费用本身而言，一般只占项目全成本的1%--2%，但是，其对项目成本的影响却达到75%以上。当项目的设计一旦确定，也就确定了项目成本的主要部分，工程概预算、竣工结算就只是工程量的计算，而不能从根本上改变工程的造价了。因此要有效控制项目成本，就要重点抓好工程设计这个环节的工作，制定准确合理的目标成本。下面是设计环节需要注意的几个问题：

　　1）实施设计方案招标制度。通过设计方案招标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的合理性、准确性，减少因设计质量问题，出现的后期变更、签证。同时选择优秀的设计单位，也能够准确实现前期市场调研后的项目产品定位，避免因设计误差，影响销售质量，造成资金长期得不到回收。此环节的招投标工作需要相关专业部门的全面参与评选。

　　2）开展限额设计。通过对项目的多种设计方案比较与筛选，对各项成本指标、各项经济技术指标，进行分析和判断，选择技术上可行，施工上可能，经济上合理的设计方案。限额设计阶段一般要求成本、工程、营销等多个专业口的人员联合参与，通过限额设计，主导方案设计，优化设计的成本结构，以保证有效地控制成本。

　　3）加强图纸会审。尤其是在设计阶段，克服设计方的不足或缺陷，所花费的代价最小，能取的效果最好。重点是对图纸技术上的合理性、施工上的可能性、项目成本的经济性进行审查，从各个不同的角度对设计文件进行全面审核管理工作。以求提高设计质量，避免因设计单位考虑不周或失误，给后面的施工时带来的不必要的困难与麻烦,以致造成的成本失控。

　　二、项目招投标是有效控制成本的手段

　　建立公司完善的招投标管理制度，其目的是通过引进竞争机制，择优选择供方单位，从而促进项目成本有效降低。这里面有三个环节要把握，一要严格筛选供方单位；二要规范标书条款；三要规范招标流程。

　　1）选择供方单位时，应从组织多种渠道对供方单位进行考察，入围企业要严格走公司审批流程。

　　2）在编制招标文件时，标书条款应严谨、准确和合理，涉及到有关工程造价及相关费用的应尽量包死，尽量做到少留或不留活口。工程标底要保证质量，造价水平要合理，把工程标底控制在目标成本范围内。

　　3）招投标过程要规范化、透明化，应成立招标小组，其中招标阶段，应根据内容不同，随机在专业口中抽取不同人员参与评标打分工作。评定标准应根据投标内容合理选择，不应仅以“最低中标价”一种方式为准。

　　三、合同管理是有效控制成本的保障

　　合同一旦签订，就成为维护自身权益的法律依据，合同管理的健全与否,直接影响到企业的经济效益与社会效益。因此要规范合同的管理，从合同编制，到合同订立、审批、会签等各个环节。

　　作为各专业口工程师要熟悉本专业的法律法规，技术指标等等。如工程类合同，要熟悉建设工程合同的各项条款，了解建筑行业的有关规定与惯例。对直接影响合同成本的有关条款，如合同价款的计价方式；合同价款调整原则与条件；主要材料价格的测算方法与调整条件；不可预见费用（如变更、签证）包干的内容等都要详细写明并约定好。对总价包干的工程，由承包方采购的设备和主要材料的规格、品牌、厂家和品质要求有清单，此外还要明确国家政策性调整的内容是否列入在承包范围内。充分发挥合同管理的约束与监督职能，有效地控制合同成本。工程类合同的管理内容主要有四种情况：

　　1）工程监理合同的管理；

　　2）工程勘测、设计合同的管理；

　　3）工程承包合同的管理；

　　4）设备和材料采购合同的管理。

　　四、现场施工管理是有效控制成本的重要环节

　　施工阶段是把设计图纸变成具有使用价值的产品过程，也是实现合同成本有效控制，为合理确定结算成本提供原始依据的过程。因此要做好以下几方面工作：

　　1）严格办理设计变更。建立设计变更、现场签证管理制度，要明确项目部、造价部等相关部门，各专业人员的分工与职责，确保变更的质量，杜绝虚假签证的发生。办理签证要及时,对签证的内容描述要求清晰、准确。隐蔽工程的签证要以图纸为依据，并注明隐蔽的部位。对重大的设计变更，应事先做出预算，并进行经济技术分析比较后，上报公司领导审批方可实施变更。

　　2）严格审查承包商的索赔要求。索赔是施工中经常会遇到的情况，对施工单位在索赔项目上巧立名目、弄虚作假、以少多报等行为应于驳回。对遇到工程问题，施工方不及时办理签证赔负，结算时搞突击、互相扯皮的情况，应根据合同约定条款予以惩罚。

　　3）工程造价人员应及时深入工地现场。随时撑握工程进度与状况，了解工程变更内容的具体做法，准确计量出工程变更的有关数据，同时要广泛收集各种建筑材料价格信息，分析和预测材料价格的波动状态与原因，为工程竣工结算打下坚实的基础。

　　五、竣工结算是有效控制成本的关键

　　竣工结算是反映工程项目实际造价的重要阶段，是工程竣工验收的重要组成部分。在办理竣工结算时，应坚持以当时现行的工程造价管理法规为依据，按照甲、乙双方在承包合同中约定条款，根据工程竣工图纸，结合设计变更、隐蔽记录、现场签证进行认真审核计算。主要包括以下内容：

　　1）审查是否按图纸及合同约定的内容全部完成工作，是否存在丢、错的项目。

　　2）审查设计变更内容是否符合规定，变更资料是否齐全、内容表达是否清楚，设计变更是否达到做预算调整的要求。

　　3）审查签证手续是否符合程序与规定，凡设计变更应有项目部、监理方、施工方三方人员共同的签字，重要的设计变更还应有设计单位有关人员签字方能生效。

　　4）审查签证的内容是否准确，设计变更内容与原工程预算是否重复列项，即设计变更的费用包括在合同造价中。是否有不属于签证范畴的内容列入签证参与工程结算，如施工单位自身原因造成返工的项目，施工现场临时设施项目以及施工单位现场用工等。

　　5）坚持实行工程价款

结算复查、审核制度和工程尾款会签审核制度，确保工程结算的质量和公司项目成本支出。

　　综上所述，项目成本控制是一项系统工程，需要进行全过程、全方位的管理和控制。加强对项目目标成本的估算、工程概（预）算、承包合同价、竣工结算的“全过程”管理。要实行目标成本责任制，各部门各司其职。通过对目标成本的事前测算与分析、事中的审批与控制、事后的分析与总结，努力把项目成本管理工作落到实地，提高房地产企业的投资收益，增强企业竞争力，最终在激烈的市场竞争中立于不败之地。