房地产自主销售与委托代理销售的差异
营销工作作为房地产开发经营的龙头，起到至关重要的作用。现在一般有两种销售模式：开发商自主销售和委托代理销售。这两种模式的不同比较如下:
一、针对的对象不同：自主销售针对的是营销部门和销售人员，管理琐碎；委托代理针对的是代理公司，合同制约，管理单纯。
二、获利的动机不同：代理商要的是利润，销售人员要的是工资提成。这直接导致对工作的激情不同。
三、人员储备不同：代理商便于调换销售人员乃至经理，自主销售经理和员工的调整都比较麻烦，对销售业绩不满意时人员储备不够，不能及时补充。
四、销售的压力不同：对代理商管理明确，到时间了，任务的完成与否有压力和奖惩的制约；自主销售尽管有目标，但压力最终在开发商自己身上，员工大不了走人，没有什么损失，所以难以严格按照目标实施对团队的奖惩。
五、专业度不同。开发商是资源导向的产业，商业核心是获取资源；销售牵扯的精力较大，会耽误真正的价值部份。而对代理商来讲，多年以来在销售端口精耕细作，能让销售本身价值最快最大化。
六、费用的对比
1、交由代理公司操盘，提成比例加溢价提成，一般会占到项目的总销售额的1.1%-1.5%；自主销售费用比例折算下来一般为5.0‰-7.0‰，单从花费角度来看，自主销售约比代理销售能节约一半的费用。
2、但除了“节流”以外，更重要的是要“开源”，销售的重点不仅是要卖得快，更要卖得贵。销售价格每平方米提高10元的话，增加的都是纯利润。没有激励措施，营销人员仅仅赚取薪资加提成，不会有主动涨价的动力，因此，自组团队，仍需在5.0‰-7.0‰的基础上增加激励空间，否则节约了费用，但没能增加收入，得不偿失。
3、临时组建的团队的操作风险还在于团队协作能力上一般达不到专业代理公司的水平，房产销售毕竟是一项专业度高事项，一旦销售不尽人意，若聘请营销顾问公司的话，顾问费比例一般也要达到5.0‰左右。
综上所述，将项目交由代理公司销售，从管理角度是优于自主销售的，目前万科、保利等一线品牌开发商都在将项目的营销版块专业分工出来，交给代理公司，这是行业发展的趋势，也是社会专业化分工的必然。自主销售成本控制好的话，相对代理销售来讲，营销费用相对节约，但对操盘人的专业和团队的要求较高，项目增值部份无法保证。委托代理销售重点在于代理公司的正确选择，选择到了适合的代理团队，不仅能节省企业管理精力，同时还能提高项目的价格增值空间，故代理公司的专业度和诚信度的考查尤为重要。
而作为专业的代理公司，具备了如下优势：
1、将传统的营销部扩张为一间专业的公司，分工更细，人员配备齐全，规模庞大。正规的房地产代理公司都设有专业的产品研发部门、市场调研部门、媒体整合部门、销售执行部门以及后勤部门。规模一般在100人以上。
2、代理公司一般在项目前期就介入并实际开展工作，会对项目可行性及产品规划设计提出专业意见和建议，并会提供市场调研依据，而且会在每个阶段提供市场调研成果。
3、在对应任何一个房地产项目时，代理公司会整合公司所有的内部资源及外界资源以确保更好地开展营销工作，多数是以项目组形式与开发商进行对接，但其身后有庞大的团队支撑。
4、代理公司通过公司策略团队制订项目营销方案，策略团队由公司总经理带领各业务部门负责人及核心骨干成员多次、即时召开内部讨论，制订项目全程营销方案及各个阶段的阶段性营销方案和工作计划，并跟进执行和修正。
5、有资历的代理公司具备长期营销经验，实际操作过多个楼盘，通过长期工作也积累了多种渠道，能更多更有效地整合各方面资源最大限度地发挥作用，保障项目的顺利进行。
6、在销售执行版块，代理公司也具备了无法取代的优势，他们在人员招聘、培训、管理，尤其是业绩能力方面通过了市场的多次检验，更能顺应最新的营销需要。
7、专业代理公司内部分工、管理极为精细，销售前端管理尤为突出，他们对于业绩任务、流程管理、说辞内容、技巧培训、服务质量方面的要求都极高，往往会制订完善的流程、丰富的说辞、很高的技巧要求、完美的服务意识和服务质量。
8、现在市场中的代理公司数量众多但是良莠不齐。而一家真正具备专业能力的公司首先要具备相当的规模，部门设置、人员数量、企业规章制度、企业文化建设都应处于较佳状态。而企业是否能对市场敏感，随时具备学习意识，具备全新的营销理念和商业模式成为他们是否能顺应市场发展的长期任务。
篇2：房地产代理销售合同范本
房地产代理销售合同范本
甲方：_________________________
地址：_________ 邮码：__________ 电话：__________
法定代表人：__________ 职务：__________
乙方：__________ 房地产中介代理有限公司
地址：__________ 邮码：__________ 电话：__________
法定代表人：__________ 职务：__________
甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方(独家)代理销售甲方开发经营或拥有的_________事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。
第一条 合作方式和范围
甲方指定乙方为在____(地区)的独家销售代理，销售甲方指定的，由甲方在________ 兴建的____________项目，该项目为(别墅、写字楼、公寓、住宅)，销售面积共计________平方米。
第二条 合作期限
1.本合同代理期限为 个月，自____年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长____个月。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。
2.在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。
3.在本合同有效代理期内，甲方不得在____________地区指定其他代理商。
第三条 费用负担
本项目的推广费用(包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等)由甲方负责支付。该费用应在费用发生前一次性到位。
具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。
第四条 销售价格
销售基价(本代理项目各层楼面的平均价)由甲乙双方确定为____元/平方米，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动。甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。
第五条 代理佣金及支付
1.乙方的代理佣金为所售的_________项目价目表成交额的____%，乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按五五比例分成。代理佣金由甲方以人民币形式支付。
2.甲方同意按下列方式支付代理佣金：
甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销即告完成，即可获得本合同所规定的全部代理佣金。甲方在收到首期房款后应不迟于3天将代理佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的代理佣金后应开具收据。
乙方代甲方收取房价款，并在扣除乙方应得佣金后，将其余款项返还甲方。
3.乙方若代甲方收取房款，属一次性付款的，在合同签订并收齐房款后，应不迟于5天将房款汇入甲方指定银行帐户；属分期付款的，每两个月一次将所收房款汇给甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
4.因客户对临时买卖合约违约而没收的定金，由甲乙双方五五分成。
第六条 甲方的责任
1.甲方应向乙方提供以下文件和资料：
(1)甲方营业执照副本复印件和银行帐户；
(2)新开发建设项目，甲方应提供政府有关部门对开发建设_______________项目批准的有关证照(包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证)和销售_______________项目的商品房销售证书、外销商品房预售许可证、外销商品房销售许可证；旧有房地产，甲方应提供房屋所有权证书、国有土地使用权证书。
(3)关于代售的项目所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等；
(4)乙方代理销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方；
(5)甲方正式委托乙方为_____________项目销售(的独家)代理的委托书；
以上文件和资料，甲方应于本合同签订后2天内向乙方交付齐全。
甲方保证若客户购买的_________的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责。
2.甲方应积极配合乙方的销售，负责提供看房车，并保证乙方客户所订的房号不发生误订。
3.甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。
第七条 乙方的责任
1.在合同期内，乙方应做以下工作：
(1)制定推广计划书(包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传等等)；
(2)根据市场推广计划，制定销售计划，安排时间表；
(3)按照甲乙双方议定的条件，在委托期内，进行广告宣传、策划；
(4)派送宣传资料、售楼书；
(5)在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目、环境及情况；
(6)利用各种形式开展多渠道销售活动；
(7)在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以代理人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金；
(8)乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承诺。
2.乙方在销售过程中，应根据甲方提供的___________项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。
3.乙方应信守甲方所规定的销售价格，非经甲方的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按甲乙双方确定的付款方式向客户收款。若遇特殊情况(如客户一次性购买多个单位)，乙方应告知甲方，作个案协商处理。
4.乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。
第八条 合同的终止和变更
1.在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一但终止，双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。
2.经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。
第九条 其他事项
1.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方代表签字盖章后生效。
2.在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
甲方：____________
代表人：______________年___月___日
乙方：____________
代表人：______________年___月___日
篇3：房地产项目代理销售合同
房地产项目代理销售合同
甲方：____房地产开发有限公司乙方：____房地产服务有限公司
地址：地址：
法定代表人：________法定代表人：________
联系电话：________联系电话：________
甲、乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方代理销售甲方开发经营或拥有的楼宇事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。
第一条 合作方式和范围
甲方指定乙方为在________的销售代理，销售甲方指定的在____镇兴建的____花园、________项目，该项目为（住宅、商铺、车位、别墅）。
第二条 合作期限
本合同代理期限为二年，自20**年8月4日至20**年8月3日。在本合同到期前的30天内，如甲、乙双方任一方有意继续按本协议履行，一方应向另一方提出，另行签订协议延长本合同代理期；如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。
第三条 费用负担
本项目的推广费用，包括印制宣传材料、售楼书等，由甲方负责支付。具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。
第四条 销售价格
销售基价（本代理项目各层楼宇的销售价）由甲方确定，甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。
乙方可视市场销售情况，并征得甲方认可后，在甲方认可的销售价范围内浮动。
第五条 代理佣金及支付、房款的交付
1、乙方的代理佣金为所售的房地产的实际成交额的1%。
2、乙方从代理佣金内按每宗房产交易提取70元作为甲方销售人员公佣；从代理佣金中按销售收入的总额提取万分之一作为甲方营销部经理佣金。代理佣金由甲方以人民币形式支付。（例：1A201房售价20万元，代理佣金=20万×1%-70元-20元=1910元。
3、乙方同意按下列方式支取代理佣金。
乙方与客户签订正式的《商品房买卖合同》后，交甲方认可、盖章、并由甲方递交交易所备案。在甲方为该客户办理买卖合同备案手续或协助客户办理银行按揭手续过程中，乙方应积极协助甲方工作。乙方对该指定的房地产代销责任至甲方收到客户全部房款或客户支付的首期款加上客户与银行正式签订银行贷款合同。客户提供的所有资料齐全、真实、合法、完整、合格，并支付所有办理按揭的手续费、保险费等。经律师认可后，乙方对该房地产的代销责任即告完成，乙方方可获得本合同所规定的代理佣金。
甲方按上列方式收到客户房款后按月结算，每月的25号为结算日期。在次月15号将相应代理佣金支付乙方，乙方在收到甲方代理佣金后应开具收据。
乙方代甲方收取房价款，不得预先扣除应得佣金，应全数交还甲方后与甲方按本协议结算。
4、乙方若代甲方收取房款，属一次性付款的，在合同签订并收齐房款后，应不迟于壹天将房款汇入甲方指定银行帐户；属分期付款的，在收取房款后壹天内将房款汇入甲方指定帐户。乙方不得擅自挪用代收的房款。
5、本协议内由乙方代收的其他费用包括但不限于诚意金、定金等，均按上述交付方式履行。
第六条 甲方的责任
1、甲方应向乙方提供以下文件和资料；
（1）甲方营业执照副本复印件和银行帐户；
（2）甲方应提供政府有关部门对开发建设________项目批准的有关证照（包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证）和销售**?乐意居项目的商品房销售（预售）许可证；
（3）关于代售的项目的所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、 建设标准、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等；
（4）乙方代理销售该项目所需的收据、买卖合同，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方；
（5）甲方正式委托乙方为________项目销售代理的委托书；
以上文件和资料，甲方应于本合同签订后拾天内向乙方交付。
2、甲方应积极配合乙方的销售，甲方提供**花园相关宣传资料、宣传广告以及小榄至**花园看楼团（6人以上）接送车。
3、甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。
第七条 乙方的责任
1、在合同期内，乙方应做以下工作：
（1）制定推广计划书（包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传等等）；
（2）根据市场推广计划，制定销售计划，安排时间表；
（3）按照甲乙双方议定的条件，在委托期内，进行广告宣传、策划；
（4）派送宣传资料、售楼书；
（5）在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目环境及情况；
（6）利用各种形式开展多种渠道销售活动；
（7）在甲方与客户正式签署售楼买卖合同之前，乙方以代理人身份签署房产优先登记意向书、楼宇认购书，并收取诚意金或定金、房款等，并协助与客户签署商品房买卖合同和办理银行按揭手续。
（8）乙方不得超越甲方授权向购房方作出任何承诺。
（9）乙方在合同期内或期满之后，对本合同项下制定的销售推广计划书（包括市场定位、销售对象、销售计划、时间安排表、广告宣传等等）及乙方在本次合作过程中所知悉的甲方的商业秘密，乙方均负有保密义务。非经甲方向公众公开或许可乙方，乙方不得向任何第三人透露，否则，甲方有权追究乙方的赔偿责任。如乙方上述行为给甲方造成严重损失或影响甲方声誉，构成犯罪的，甲方依法追究其刑事责任。
2、乙方在销售过程中，应根据甲方提供的________项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。同时，乙方需维护甲方的声誉，不得损害甲方的利益。
3、乙方应信守甲方所规定的销售价格，非经甲方的授权，不得擅自提高销售价格或给客户任何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按甲乙双方确定的付款方式向客户收款。若遇特殊情况（如客户一次性购买多个单位），乙方应告知甲方，作个案协商处理。
4、乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。
第八条 合同的终止和变更、解除
1、在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的款项。合同终止后，乙方亦应尽相关的协助义务。
2、经双方同意可签订变更或补充协议，其条款与本合同具有同等法律效力。
3、在合同履行过程中，如乙方有下列情形之一，甲方有权提前解除合同，并保留按本合同约定追究乙方责任的权利：
（1）乙方逾期交付代收房款或包括但不限于诚意金、定金等款项累计超过贰天；
（2）乙方未如实向甲方交付已收取的房款或包括但不限于诚意金、定金等款项累计超过人民币壹万元；
（3）乙方行为损害甲方利益或影响甲方声誉。
第九条 违约责任
1、本合同签订之日，乙方应向甲方支付保证金人民币________万元。如乙方违约，甲方不予退还；至本合同期满之日，乙方未违约，则全数退还乙方。
2、如甲方逾期支付乙方佣金，应按逾期支付数额每日千分之十向乙方支付违约金。
3、如乙方未如实或逾期交付代收取的房款或包括但不限于诚意金、定金等其他款项，应按未交数额每日千分之十向甲方支付违约金，同时应赔偿因其违约行为造成的全部经济损失。
4、如乙方未按时如数交付代收房款或包括但不限于诚意金、定金等其他款项情节严重，构成犯罪的，甲方有权依法追究乙方的刑事责任。
第十项 其他事项
1、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方代表签字、盖章后生效。
2、在履约过程中发生的争议，双方首先因应协商解决，协商不成，任何一方可向中山市人民法院提起诉讼。
甲方（盖章）：乙方（盖章）：
代表人（签字）：代表人（签字）
签订日期：签订日期：